Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Geçerlilik ve Hukuki Sonuçlar

MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. G. İrade bozuklukları I. Yanılma 1. Yanılmanın hükümleri

Hukuk Genel Kurulu         2015/12 E.  ,  2016/1005 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki “satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Polatlı 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 12.12.2013 gün ve 2013/65 E., 2013/476 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05.06.2014 gün ve 2014/2957 E., 2014/7487 K. sayılı kararı ile; (… Dava, 15.02.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece; tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davada dayanılan 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Şerhten amaç, ilişkin bulunduğu hukuki durumu kayda sonradan malik olanlara da ileri sürebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Denilebilir ki, bu yönüyle şerh taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde de bir bakıma ayni etki gösterir. Dolayısıyla, şerhten sonra taşınmazı kazanan malikler şerh sahibi vaat alacaklısına karşı iyiniyet savunmasında bulunamazlar. Gerçekten, Tapu Kanunu m. 26’da “şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılamaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, iş bu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından resen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm, sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış akdi yapılmazsa, bu şerhi tapu sicil müdürü veya memurunun re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. 5 yıl geçtikten sonra terkin işlemi de ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4. maddesi gereğince taşınmaz mal malikinin istemi ile yapılabilir. Nitekim benzeri bir düzenleme de TMK'nın 1027. maddesinde yer almış, anılan hükümde tapu memurunun, ancak basit yazı yanlışlıklarını tüzük kuralı uyarınca re’sen düzeltebileceği, bunun dışındaki her türlü düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı rızaları gerektiği, tapu sicilindeki her türlü yanlışlığa ancak mahkeme kararıyla son verilebileceği kuralı getirilmiştir. Diğer taraftan, tapuda şerhe ilişkin bir hüküm olmasa da satış vaadi sözleşmesine dayanan taraf sonradan kayda malik olan kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlamak suretiyle her zaman satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açabilir. Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davacı, davalı gerçek kişilerin murisi Hatice Türe'den 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 188 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini satın almış ve sözleşme 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Bu şerh 5 yıl geçmesine rağmen maliki tarafından terkin talebinde bulunulmadığı için tapu kaydında halen görünmektedir. Bu haliyle davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin borçlusu Hatice Türe'nin mirasçıları tarafından 17.12.2008 tarihinde tapudan davalı S.S. Doğankent Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine satılmıştır. Davalı kooperatif satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhini görerek satın almıştır. Bu nedenle iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediği… ) gerekçesiyle ve oyçokluğuyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili davalıların murisi Hatice Türe’nin Polatlı 3.Noterliğinin 15.02.2002 tarih ve 1353 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesi ile Gedikli Köyü 188 parsel sayılı taşınmazdaki payını davacı kooperatife satmayı vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edildiğini buna rağmen … ve …’in kendilerine murisleri Hatice Türe’den intikal eden paylarını vekilleri aracılığı ile 22.10.2007 tarihinde davalı Doğankent Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine devir ettiklerini, satış vaadi şerhine rağmen taşınmazı satın alan davalı kooperatif ile davalılar … ve …’in iyi niyetli olmadıklarını belirterek, sözleşmeye konu payın davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı Kooperatif vekili müvekkilinin taşınmazdaki dava konusu payları bedelini ödeyerek iyiniyetle satın aldığını, satış vaadi sözleşmesine ait şerhin beş yılın dolması sonucu hükümsüz hale geldiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaması halinde şerhin re’sen terkin olacağı yönündeki Tapu Kanunu düzenlemesinin açık olduğu; bu tarihten sonra hak sahibi olanlara karşı şerhe dayanarak hak talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; davacı vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur. Yerel Mahkemece gerekçesi açıklanarak önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyize getirilmektedir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi tarihinden itibaren yasal beş yıllık süre geçtiği halde sicilden terkin edilmediği için, satış vaadine ilişkin bu şerhi görerek taşınmazı satın alan kimsenin iyiniyetini ortadan kaldırıp kaldırmayacağı noktasında toplanmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “hak” kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar bulunmaktadır. Bir görüşe göre hak, hukuk düzeninin fertlere tanıdığı irade veya irade kudretidir. Bir başka görüş hakkı, hukuk düzenince korunan menfaat olarak tanımlamıştır. Bir diğer görüş ise hakkı, hukuki ilişki kavramıyla açıklamaktadır. Bu görüşü savunanlar hakkı, sahibine bu ilişkiye katılan kişi veya kişiler karşısında tanınan bir ayrıcalık veya imtiyazlı bir durum olarak tanımlamışlardır. Dolayısıyla hak, hukuki ilişkinin bir unsuru olup sahibi lehine imtiyazlı bir durum yaratırken, diğer kişiler için de bir kısıtlama, yükümlülük oluşturmaktadır. Hakkın hak sahibine verdiği imtiyaz, diğer kişilere yüklenen davranış yükümlüğünden ibarettir (Eren, F.; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 14. Baskı, Ankara, 2012,s.46-47). Haklar konuları ya da nitelikleri temel alınarak çeşitli tasniflere tabi tutulmuştur. “İleri sürülebileceği çevre” bakımından haklar “mutlak ve nispi haklar” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Mutlak haklar sahibine belirli bir mal veya kişi üzerinde geniş tasarruf yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Mutlak hakların neler olduğunu kanun koyucu sınırlı olarak belirlemiştir. Bu nedenle kişiler, yasada öngörülen sınırlı sayıdaki mutlak hak dışında yeni bir mutlak hak yaratamazlar. Mutlak hakların konusu mutlaka maddi ya da gayri maddi mallardır. Maddi mallar üzerindeki mutlak haklara, ayni haklar; maddi olmayan mallar üzerindeki haklara da fikri haklar denir. Ayni haklar mal üzerindeki mutlak iktidar haklarıdır. Diğer bir tanımlama ile ayni haklar bir kimseye bir şey üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan ve bu sebeple herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Nispi haklar aynı zamanda kişisel haklar olarak da tanımlanmaktadır. Çünkü bu haklar belirli bir şahsa veya şahıslara karşı ileri sürülebilen haklardır. Kişisel hak, ayni haklarda olduğu gibi, hak sahibinin bir mal üzerinde doğrudan doğruya haiz olduğu bir yetki değil, bir şeyin verilmesini, bir şeyin yapılmasını veya yapılmamasını, yani belirli bir hareket tarzını bir veya birkaç şahıstan isteme hususundaki haktır. Nispi hakların eşya ile olan ilgileri doğrudan doğruya mutlak değil, nispidir (Velidededeoğlu H.V./Esmer, G.: Gayrimenkul Tasarrufları Ve Tapu Sicili Tatbikatı, İstanbul 1956, S.30). Yukarıda da ifade edildiği gibi kişisel haklar sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm ve sonuçlarını doğurur. Fakat hukukumuzda bazı kişisel hakların üçüncü kişiler bakımından da etkili olabilmesi için kabul edilen haller de vardır. Bunların başında zilyetlik gelmektedir. Ne var ki taşınmazlarda kamuya açıklık ve hak karinesi “şeye zilyet” olmakla değil hakkın sicile kayıt edilmesine bağlandığı için taşınmazlar ile ilgili kişisel hak sahibi olanların hakkını korumada zilyetlik yeterli değildir. Kanun koyucu tarafından bu sakıncaları gidermek ve şahsi hak sahibinin güçlendirilmesi amacıyla taşınmazlarla ilgili bulunan bazı kişisel hakları tapu siciline şerh verdirerek, bunları taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da öne sürmek olanaklı kılınmıştır. Kanunun farklı kısımlarında şerhe imkân tanıyan hükümler bulunmakla birlikte şerhi mümkün olan hak ve durumlar esas itibari ile Türk Medeni Kanununun (TMK) 1009 vd hükümlerinde üç başlık halinde belirtilmiştir. Bunlar kişisel hakların şerhi, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına yönelik şerh ve geçici tescil şerhidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine gelince, bunlar taraflar arasında karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile vaad eden belli bir taşınmazı satmayı; vaad alan da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanırlar. Yani satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda yerini bulan ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez. Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi için ya tarafların rızaları yahut ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararı gerekir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hak, ayni değil kişisel(nispi) haklardandır. Bunun sonucu olarak da satış vaadi sözleşmesinin tarafları, bu sözleşmeden doğan haklarını yalnız birbirlerine veya haleflerine karşı ileri sürebilirler. Hemen belirtelim ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel haklar gibi bazı kişisel hakların, tapu siciline şerh edilmesi olanaklıdır. Nitekim “kişisel hakların şerhi” başlıklı TMK’nın 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır (Özenli, S.: Uygulamada Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Neden Olduğu Davalar, Ankara 1986, s.16). Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekecektir (Özenli, s.17). Kişisel (nispi) hakkın şerhinin, hak üzerinde yapacağı etki doktrinde tartışmalı olmakla birlikte çoğunluğun kabulüne göre şerhin iki etkisi vardır: Birincisi; şerh verilen kişisel hakkın konusunda borç doğuncaya kadar etkisidir ki bu şerh verilen hakla ilgili borcu “eşyaya bağlı borç” durumuna sokar. Buna göre, şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlü olur. Şerhin ikinci etkisi; şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlamasıdır. Buna şerhin munzam etkisi denir. Şerhin birinci etkisi ancak borcun doğumuna kadardır. Borcun doğumundan sonra rolü yoktur. Doğan borç, hangi malik zamanında doğarsa onun borcudur. Borç doğduktan sonra taşınmaz el değiştirirse borç yeni malike geçmez. İkinci yani munzam etki ise ancak borç doğduktan sonra söz konusu olur. Borç doğmadıkça bir rolü yoktur. Her iki etki bakımından da şerh kurucu bir nitelik taşır. Diğer bir ifade ile ancak şerhin yapılması ile kişisel hak sözü geçen etkileri kazanır (Oğuzman, K./Seliçi, Ö./Oktay-Özdemir,S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2014, s.247 vd.) Vaad alacaklısına kişisel bir hak sağlayan satış vaadi sözleşmelerinin TMK’nın 1009. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. Tapu Kanununun 26. maddesinde “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise iş bu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmüne yer verilmiştir. Fakat bu düzenleme tapu sicil memurunun şerhi re’sen terkin yetkisi olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Zira TMK’nın 1027. maddesinde sadece adi yazım hatalarının tüzük hükümlerine göre tapu sicil memurunca düzeltilebileceğine bunun dışındaki tüm düzeltmelerin ilgilerinin yazılı izni veya mahkeme kararı ile yapılabileceğine dair açık hüküm vardır. Buna benzer bir diğer düzenleme Tapu Sicil Tüzüğünün 69. maddesinde yer almaktadır. Tüzükteki bu düzenlemede de tapuya şerh edilmiş süreye bağlı kişisel hakların sürenin dolması halinde sicilden terkininin sadece taşınmaz malikinin talebi ya da mahkeme kararı ile yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Tüm bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde Tapu Kanununun 26. maddesindeki düzenleme şerhin malikin istemi üzerine terkin edilebileceği şeklinde anlaşılmalıdır. Taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde varolmaya devam eden şerh etkisini devam ettirecektir. Bu nedenle tapudaki satış vaadi şerhini görerek taşınmazı satın alan kişi TMK’nın 1023. maddesi anlamında iyiniyetli üçüncü kişi kabul edilmeyecek ve vaad alacaklısına karşı bu madde korumasından yararlanamayacaktır. Zira tapu sicilinin aleniliği dolayısıyla herkesin kütükte yer alan haklarla ilgili bilgisi olduğu varsayılır, bunun aksi iddia edilemez (TMK 1020). Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında satış vaadine konu payın devrine ilişkin sözleşme 15.02.2002 tarihinde düzenlenmiş olup, 18.02.2002 tarihinde tapu siciline de işlenmiştir. Satış vaadine konu bu payın davalı kooperatife temliki ise 22.10.2007 tarihinde yapılmıştır. Dosyaya getirtilen bu temlike ilişkin resmi senet metnine göre de davalının satış vaadi şerhini görerek temliki kabul ettiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle davalının iyi niyetli temellük eden olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Dolayısıyla davalının iyiniyetli olduğuna dair iddiası dinlenemeyeceğinden davacının TMK’nın 716. maddesi uyarınca açtığı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini talepte haklıdır. Bu durumda Yerel Mahkemece bozma kararı uyarınca karar verilmek gerekirken, önceki hükümde direnilmesi doğru değildir. Öte yandan Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında kanunda belirtilen beş yıllık sürenin dolmasıyla üçüncü kişiler bakımından şerhin hukuki değerini yitireceği ve satın alanın iyiniyetine etki etmeyeceği gerekçesiyle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüşse de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. Hal böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ: Davacı banka vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, , istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi. KARŞI OY Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Uyuşmazlığın çözümü, davacının, satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra taşınmazı satın alan davalıya karşı, sicilde mevcut şerhe dayalı olarak, bu hakkını ileri sürüp süremeyeceğinin belirlenmesi ile mümkündür. Türk Medeni Kanununun 1009. maddesine göre, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir ise de, Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca, Noterlik Kanununun 44/B maddesi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin şerhler, sicile işlendiği tarihten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunmalıdır. Yine Tapu Sicili Tüzüğünün 69. maddesinde, kanunda açıkça gösterilen haller ile şerhedilmis kisisel haklarda belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması halinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılacağı belirtilmektedir. Açıklanan mevzuat hükümlerini, somut olay bazında değerlendirecek olursak, 5 yıllık sürenin dolması nedeniyle üçüncü kişiler bakımından hukuki değerini yitirmiş olan ve idari bir tasarruf ile her an terkin edilebilecek bir şerhin varlığına rağmen taşınmazı satın alan davalının, TMK'nın 1023. maddesinde belirtilen biçimde tapu siciline güvendiğinin ve bu şerhin artık kendisine karşı vaad alacaklısı tarafından dermeyan edilemeyeceği düşüncesiyle taşınmaz alımını gerçekleştirdiğinin kabulü gerekir. Bu nedenlerle, yerel mahkeme direnme kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumdan çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. B. Satış ilişkisi doğuran haklar I. Süresi ve şerhi

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

3. Hukuk Dairesi         2021/8911 E.  ,  2022/2169 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : YALOVA 4. ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde sözleşmenin iptali, bedel ve tapunun iadesi davasının yapılan yargılaması neticesinde davanın kabulüne, dair verilen karara karşı davalılar tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 16/10/2020 tarih ve 2020/187-2020/325 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, miktar itibariyle temyiz dilekçesinin reddine dair verilen ek kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak davalıya ait olduğu belirtilen…. …No:……/Yalova adresindeki yere, içinde başka birçok mağdurun olduğu otobüsle getirildiğini, burada davalıların çalışanları tarafından tesisin kendilerine ait olduğu, tesiste birçok özellik olduğu, tesisin devre mülk tesisi olduğu ve inşaat bittiğinde birçok özelliğinin olacağının belirtildiğini, burada psikolojik baskı ve yıldırma ile sözleşme imzalatıldığını, bu esnada bir an olsun davalının çalışanları tarafından yalnız bırakılmadığını, sürekli baskının etkisi üzerinde olup bununla birlikte aynı ortamda bulunan diğer mağdurlar ile iletişim kurmasına da imkan tanınmadığını, davalıların bu şekilde gelişen olaylar sonucunda haricen düzenlenen 19/03/2017 tarih ve İP01-1872 numaralı "…Palace Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile Yalova İli, Termal İlçesi, Killi Orman Mevkii, G22D14C2D Pafta, 424 Ada, …, 25 ve 27 Parsellerinin 7/3650 hissesinin satışı konusunda 21.750,00 TL bedelin ödenmesinin kararlaştırıldığını bu sözleşme kapsamında 200,00 TL peşin ödeme gerçekleştirdiğini ve kalan miktar için toplam 45 adet senet verdiğini, ancak söz konusu yerin teslimin gerçekleşmediğini belirterek akdedilen 19/03/2017 tarih ve İP01-1872 numaralı Yalova Termal Palace Hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi adlı harici satım sözleşmesinin iptaline, sözleşme kapsamında davalılara ödenen toplam 10.875,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, sözleşmenin iptali sebebiyle "Herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür." ilkesi de dikkate alınarak davalı … Turizm A.Ş. tarafından devredilen tapunun iptali ile davalı … A.Ş. adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … Turizm İnş. Oto Kiralama ve Dan. Hiz. Tic. A.Ş.; sadece tapu veren olarak belirtildiğini, tapunun şirket tarafından verilmiş olmasının farklı ticari meselelerle ilgili olduğunu, şirket kayıtları incelendiğinde davacı yan ile arasında imza edilen bir sözleşme bulunmadığını, tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Davalı… Otel İşletmeleri Tur. İnş. A.Ş.; taraflarınca imzalanmış sözleşme olmadığını, kendilerine husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Davalı … Otel İşletmeciliği Turizm İnş. Paz. A.Ş.; hisseli gayrimenkul satışlarında amacın üyeleri, RCI olarak adlandırılan ve bünyesindeki şirket tarafından satışı yapılan dava konusu tesis niteliklerini haiz on binlerce tesis barındıran değişim sistemine dahil etmek ve bir hafta tatil kullandırma olduğunu, tatil haftasının hissenin verildiği daireye özgü olmadığını, davacı ile imzalanan sözleşmede yazılı haftanın nitelik, kişi sayısı ve dönem olarak belirlendiğini, ancak belli bir daire ya da blokta kullandırılacağına ilişkin bir taahhüt bulunmadığını, davacı tatilini ister ise hisse sahibi olduğu tesiste, ister ise RCI sistemine kayıtlı otellerde kullanılabileceğini, davacının RCI sistemi içerisinde olan tesislerden biri olan … …'ta konakladığını, sözleşmeye bağlı kullanım gerçekleştiğini, davacı tarafın konaklamasını yaptığını, sözleşmeyi benimsediğinin sabit olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir. İlk derece mahkemesince, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile; …Palace hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olarak adlandırılan 19/03/2017 tarihli İP01 1872 sözleşme numaralı sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile iptaline, 10.875,00 TL nin dava tarihi olan 04/07/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, …Termal ilçesi …, 424 ada, 27 parsel sayılı taşınmazda davacı adına kayıtlı olan 7/3650 hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile davalı … Turizm A.Ş. adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiş, karara karşı davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalı tarafın teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkının da yönetmelik gereğince kullanımdan on dört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesi Medeni Kanun'un 2/1. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralına" aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, sözleşme geçerli hale geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile Yalova 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 16/10/2020 tarih ve 2020/187 – 2020/325 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir. Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve tapunun iadesi istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59). Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır. Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. 6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır. 6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı …/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır. Taraflar arasında imzalanan …Palace Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu …’ne ait Yalova İli Termal İlçesi Killi Orman Mevkii G22D14C2D pafta 424 ada …,25 ve 27 parsellerin 7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar." şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir. Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı … … Şti. ile arasında 19.03.2017 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, söz konusu sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde davalı… Otel … Şti’nin malik ve sağlayıcı olacak yer aldığı ve 25.04.2017 tarihinde ise davacıya diğer davalı … Turizm … Şti tarafından 424 ada 27 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.04.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 22.07.2019-28.07.2019 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14/03/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2021/8913 E.  ,  2022/2170 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : YALOVA 1. ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde birleştirilerek görülen itirazın iptali, sözleşmenin iptali, bedel iadesine ilişkin asıl ve birleşen davasının yapılan yargılaması neticesinde asıl ve birleşen davanın kabulüne, dair verilen karara karşı taraf vekillerinin istinaf yoluna başvurması üzerine davacı vekilinin istinaf talebinin reddine ve davalılar vekillerince istinaf talebinin kabulü ile Yalova 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 25/06/2020 tarih ve 2019/3 – 2020/171 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, asıl ve birleşen davanın reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, miktar itibariyle temyiz dilekçesinin reddine dair verilen ek kararın asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı …Termal Otel İşl. Tur. İnş. Paz. A.Ş. ile 28/04/2016 tarih TM01-0372 numaralı sözleşme ile Yalova …Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesiyle …,ili Termal ilçesi Killi orman Mevkii 424 ada 23,25 ve 27 parsellerin 7/3650 hissesinin satışı konusunda 17.125,00 TL bedelli sözleşme imzaladığını, 1.000,00 TL'yi peşin olarak ödediğini, sözleşmede taşınmazın davalılardan …, Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.'ye ait olduğunun yazdığını, ayrıca sözleşmeye ekli 29/04/2016 vade tarihli 16.125,00 TL tutarında kambiyo senedini de verdiğini, aynı tarihte senedi ödediğini, senedin kendisine teslim edildiğini, tapu devrinin 09/11/2016 tarihinde yapıldığını, devredilen taşınmazın devremülk olarak değil kat irtifakı tapusu olarak devredildiğini, taşınmazı devreden şirketin diğer davalı …Tur. İnş. Oto Kiralama ve Danı. Hiz. Tic. A.Ş., olduğunu, daha iyi koşullara geçirileceği belirtilerek bu kez 05/01/2017 tarih ve TM01-0372A numaralı 7.080,00 TL bedelli yeni bir sözleşme imzalatıldığını, bu bedeli de 15/02/2017 tarihinde ödediğini ancak senedi iade almadığını, dava konusu sözleşmelerin adi yazılı şekilde tanzim edildiğini, resmi şekilde tanzim edilmediğini bu nedenle sözleşmelerin hukuken geçerliliklerinin bulunmadığını, devremülklerin kullanıma hazır olmadan teslim edildiğini, cayma hakkını kullanmak istediğini, olumlu sonuç alamadığını, bu sebeple davalı …Termal Otel İşl. Tur. İnş. Paz. A.Ş. aleyhinde Yalova İcra Müdürlüğünün 2018/8022 esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, davalının takibe itiraz ettiğini, itirazın haksız olduğunu belirterek, itirazın iptaline, taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin iptaline, %20'den az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/276 esas sayılı dosyası ile davacı, öncelikle davanın …. 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/3 Esas numaralı dosyası ile birleştirilmesini, davalılar arasında organik bağ olduğunu belirterek akdedilen sözleşmeler gereğince 28/04/2016 tarihinde ödediği 1.000,00 TL'nin, 29/04/2016 tarihinde ödediği 16.125,00 TL'nin ve 15/02/2017 tarihinde ödediği 7.080,00 TL'nin her bir ödeme bakımından ödeme tarihinden itibaren en yüksek faizle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir. Davalı …Termal Otel İşl. Tur. İnş. Paz. A.Ş.; davacının sözleşmeye bağlı kullanımı gerçekleştirdiğini, davacı ile akdedilen sözleşmenin devre tatil değil hisseli gayrimenkul sözleşmesi olduğunu, bu nedenle cayma hakkının kullanılmasının söz konusu olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Davalı …Tur. İnş. Oto Kiralama ve Danı. Hiz. Tic. A.Ş.; şirket ile davacı ile arasında imzalanmış bir sözleşme olmadığını, tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Davalı Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.; şirketle davacı ile arasında sözleşmesel ilişki olmadığını, tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. İlk derece mahkemesince, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi edileceği gerekçesiyle asıl dosya yönünden; davanın kabulüne, davaya konu Yalova İcra Müdürlüğünün 2018/8022 esas sayılı takibine davalı tarafından yapılan itirazın iptaline, takibin kaldığı yerden devamına, Asıl alacak olan 24.205,00 TL'nin %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, taraflar arasında düzenlenen 28/04/2016 tarih TM01-0372 numaralı ve 05/01/2017 tarih TM01-0372A numaralı hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin iptaline, birleşen …, 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/276 Esas Sayılı dosyası yönünden; davanın kabulüne, davaya konu 1.000,00 TL'nin 28/04/2016 tarihinden itibaren, 16.125,00 TL'nin 29/04/2016 tarihinden itibaren, 7.080,00 TL'nin 15/02/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, karara karşı davacı ve davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalı teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkı da yönetmelik gereğince kullanımdan ondört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesi Medeni Kanun' un 2/1. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralına" aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, sözleşme geçerli hale geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile …, 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 25/06/2020 tarih ve 2019/3 – 2020/171 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, asıl ve birleşen davanın reddine, karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi talep ettiği anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir. Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi ve ayrıca sözleşmenin iptaline karar verilmesi halinde sözleşmenin iptalinin doğal sonucu olarak da tapunun iadesine ilişkindir. Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59). Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır. Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan ve 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. 6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır. 6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır. Taraflar arasında imzalanan …Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu …’ne ait Yalova İli Termal İlçesi Killi Orman Mevkii G22D14C2D pafta 424 ada 23,25 ve 27 parsellerin 7/3650 hissesinin satışı, satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar." şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir. Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı …Termal Otel İşl. Tur. İnş. Paz. A.Ş. ile arasında 28.04.2016 tarihli ve 05.01.2017 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, söz konusu sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde davalı Kuşadası Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş.’nin malik ve sağlayıcı olacak yer aldığı ve 09.11.2016 tarihinde ise davacıya diğer davalı …Tur. İnş. Oto Kiralama ve Danı. Hiz. Tic. A.Ş. tarafından 424 ada 27 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 30.05.2019 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 21.05.2017-24.05.2017 tarihlerini kapsayan konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

7. Hukuk Dairesi         2021/1967 E.  ,  2022/297 K. "İçtihat Metni" 7. Hukuk Dairesi MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi … Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09/10/2017 tarihinde verilen dilekçeyle tapu kaydındaki şerhin terkini talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 20/11/2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın kabulüne dair verilen kararın davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü. KARAR I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; … ada 6 parselde kayıtlı taşınmazın murisleri …' den intikal ettiğini, murisin 7/2/2005 tarihinde vefat ettiğini, taşınmazın varlığını 18/08/2010 tarihine kadar bilmediğini, murislerinin davalı … ile satış vaadi sözleşmesi imzalamış olduğunu öğrendiğini, ayni hakka dönüşmeyen ve imzalanmasından itibaren on beş yıl geçen satış vaadi sözleşmesini kabul etmediğini, şerhin taraflardan birinin talebi üzerine ya da tapu memurunca resen silinebileceğini ileri sürerek satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydından terkinine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; …'nin Gebze 5. Noterliğinde 29/8/2002 tarihinde eşi …'e davaya konu taşınmazı satmak üzere geniş yetkili vekaletname verdiğini, taşınmazın 3367 sayılı Köy Kanunu kapsamında bulunması ve on yıl süre ile devir ve temlik işleminin yapılması mümkün olmadığından, satıcı tarafından eşi …'e verilen iş bu vekaletname uyarınca, taşınmazın Gebze 5. Noterliğinde 29/8/2002 tarihinde 9213 numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile verildiğini, taşınmazın bedelinin ödendiğini, 15/4/2009 tarihinde on yıllık devir ve temlik etmeme süresinin dolduğunu, devir ve temlik için bu tarihi beklediğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. 2. Davalı Maliye Hazinesi vekili cevap dilekçesinde; dava konusu işlemin davalı … adına vekâleten hareket eden Hüseyin Boz'un tescil talebine bağlı olarak gerçekleştirildiğini, müvekkili kurumun kendiliğinden harekete geçip işlem tesis etmesinin söz konusu olmadığını, davalı sıfatının bulunmadığını açıklamıştır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi, 442 sayılı Köy Kanununun 3367 sayılı Kanunla Değişik Ek 13. maddesi gereğince on yıl süreyle başkalarına devir ve temlik edilemeyen taşınmaz için, 29/8/2002 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesinin, taşınmazın davacı murisi adına tescil tarihi olan 15/4/1999 tarihinden itibaren on yıl sonra 15/04/2009 tarihinde ifa edilebileceği, ifa tarihinden itibaren ise 6098 Sayılı Borçlar Kanunu 125. maddesindeki on yıllık zamanaşımı süresinin işlemeye başlayacağı, dolayısıyla zamanaşımı süresinin dava tarihinde henüz dolmadığını satış vaadinin tapuya tescil edildiği 13/9/2017 tarihinden itibaren ise 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26/8 maddesi gereği tapudaki şerhi hükümsüz kılan beş yıllık sürenin de dava tarihinde henüz dolmadığını, bu nedenlerle şerhin terkini yasal koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B.İstinaf Nedenleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde; Köy Kanunu gereğince tahsis edilmiş taşınmazların yönünden davaya konu edilen satış vaadi sözleşmesine cevaz verilmediği gibi açıkça yasaklandığını, bu nedenle anılan sözleşmenin başından beri yok hükmünde olup herhangi bir sonuç doğuramayacağını, geçersiz sözleşmeler nedeniyle tarafların sadece verdiklerinin iadesini talep edebileceklerini belirterek, istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç 1. Bölge Adliye Mahkemesi; davaya konu satış vaadi sözleşmesinin, taşınmazın 15/04/1999 tarihindeki tahsisinden itibaren on yıllık süre içerisinde olmak üzere 29/08/2002 tarihinde yapılmış olmakla, anılan yönetmelik hükmü gereğince herhangi bir hüküm ve sonuç doğurmayacağını, buna ilişkin tapuya şerh konulmasının da doğru olmadığını açıklamıştır. 2. Daire; davanın kabulü ile şerhin terkini yönünde yeniden hüküm tesis edilirken, davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin ve davanın niteliğine göre belirlenen maktu vekalet ücretinin haksız çıkan davalılardan müteselsilen alınmasına karar vermiştir. Kararda, hükümsüz satış vaadine dayalı şerhin tapuya işlenmesini isteyen ve sağlayan davalı yanında, Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği'nin 14. maddesi son cümlesi gereğince bu işlemleri re'sen gözetmesi gereken diğer davalı (Tapu Sicil Müdürlüğü adına) Hazine’nin de şerhi tapuya işleyen kurum olarak sorumlu olduğu belirtilmiştir. V. TEMYİZ A.Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz nedenleri 1. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinde zikredilen hüküm ile Anayasa’ya aykırı olarak mülkiyet hakkının yönetmelikle sınırlandırıldığını ileri sürmüştür. 2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde; davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, savunmuştur. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, Köy Kanununun Ek 13. maddesi ve Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 14. Maddesi uyarınca takyit süresi içinde satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılamayacağına ve şerhin terkini şartlarının oluşup oluşmadığına ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 442 Sayılı Köy Kanununun 3367 Sayılı Kanunla Değişik Ek 13. maddesi “hak sahipleri bu yerleri on yıl müddetle başkalarına devir ve temlik edemez.” 2. Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği'nin 14. maddesinde “Peşin veya taksitle satılan arsaların on yıl müddetle, konut veya zirai kredi veren kuruluşlar dışında rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, miras yoluyla intikal işlemi hariç, devir-temlike, satış vaadi sözleşmesine, taksime, şuyuun giderilmesi talebine konu olamaz. ” 3. Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez. 4. Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolaysıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez. 5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar. 6. TMK’nın 1009. maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi ile tanınan ileride satın alma hakkının tapu siciline şerhi olanaklıdır. Tapu Kanununun 26/6 maddesinde de “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde asıl satış akdi yapılmazsa bu şerhi tapu müdürlüğünün re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. Bu terkin Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4 maddesi gereği ancak taşınmaz malikinin istemi ile yapılabilir. 7. Tarafların satış vaadi sözleşmesini iradi olarak feshetmeleri mümkündür. Fesih halinde, fesih name müdürlüğe ibraz edilirse, satış vaadi sözleşmesinin şerhi terkin edilir. Satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshi halinde de aynı uygulama yapılır. Çünkü her iki durumda da şerhin dayanağı olan hak ortadan kalkmış olur. Ancak sözleşmenin tek taraflı olarak feshi durumunda müdürlükçe terkin istemi yerine getirilemez. 8. Satış vaadi sözleşmesinin beş seneden fazla bir müddet için şerhi mümkün değildir (Tapu K. m.26). Sözleşmede böyle bir kayıt olsa bile beş yıllık sürenin dolmasının ardından malik, şerhin terkinini müdürlükten isteyebilir. 2. Değerlendirme 1. Somut olayda; Bölge Adliye Mahkemesince on yıllık süre içinde satış vaadi sözleşmesi akdedilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Köy Kanunu uyarınca tahsisi yapılan yerlerin on yıl içinde satışları yasak olup, satış vaadi sözleşmesi bir ön akit niteliğinde olduğundan yapılan satış vaadi geçerlidir. Ancak on yıllık süre içinde bu satış vaadinin ifa olanağı olmayıp on yıllık süreden sonra ifa olanağı doğmaya başlar. 2. Öte yandan davacı, tapu kaydındaki şerhin usulsüz yazıldığını ileri sürerek terkinini istemektedir. TMK'nın 1009. maddesi gereğince satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilebilen haklardandır. Davacının murisi … ile satış vaadi sözleşmesi alacaklısı davalı … arasında 29/8/2002 tarihinde akdedilen satış vaadi sözleşmesi 13/9/2017 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Şerhin terkini için gerekli koşullar oluşmamıştır. Şerhin tesis edildiği tarihten itibaren Tapu Kanunu 26.maddesinde öngörülen süre dolmadığından davanın kabulüne karar verilerek şerhin terkinine karar verilmesi de doğru görülmemiştir. VI. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, yukarıda yazılı sebepten dolayı BOZULMASINA, dosyanın kararı veren BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan temyiz karar harcının ilgiliye iadesine, 11/01/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. …

Madde 26 – (Değişik: 6/1/1954 – 6217/1 md.)[3] Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur. (Ek hüküm: 2/4/1998 – 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.(Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri  ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. (Ek : 26/4/1984 – 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. (Ek: 12/3/1985 – 3163/1 md.; Mülga son fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) (Ek fıkra:4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

7. Hukuk Dairesi         2021/590 E.  ,  2021/2150 K. "İçtihat Metni" 7. Hukuk Dairesi MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.03.2017 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 02.10.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan kabulüne dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacılar vekili, davacılar murisi İlhami Aktaş ile davalı olan babası … arasında Üsküdar 3. Noterliğine ait 09.04.1996 tarihli 16364 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, Atakent Mahallesi 352 ada 112 parsel (eski 39 parsel) sayılı taşınmaz üzerinde bulunan dükkanlardan birinin arsa hissesiyle beraber 20.000,00TL bedelle davacılar murisine satışının vaat edildiğini, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana davacılar murisi tarafından dükkanın kullanılageldiğini, sözleşme uyarınca satış bedeli nakden ve tamamen ödendiği halde davacılar adına tapuda intikalin yapılmadığını belirterek halen pastane olarak kullanılan dükkana isabet eden hisse oranında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; davayı kabul etmemekle beraber zamanaşımının dolduğunu, davalının iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1. katını davalının kullandığını, diğer bağımsız bölümleri de çocuklarının kullanımına tahsis ettiğini, çocuklarından bu tahsis karşılığı para almadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, "dava konusu taşınmaz tapuda arsa vasfında gözükmekte ise de; davacıların murisi ile davalı arasında yapılan sözleşme uyarınca alınan teknik rapora göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin uygulanabilir olduğu belirlendiğinden davanın kabulü ile Ümraniye ilçesi, Atakent Mahallesi 352 ada 112 no'lu parselden dava konusu edilen dükkana düşen arsa payı olan 1/4 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılardan …'a 4/64, … 3/64, … 3/64, … 3/64, Zehra Aktaş'a 3/64 şeklinde tesciline" karar verilmiştir. Davalı vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi, "24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğunun kabul edildiği; İçtihadı Birleştirme Kararının konusunun kaçak olmayan yapılarla ilgili olduğu, dava konusu edilen binanın yapım masrafının tamamen davacılar murisi tarafından karşılandığı, sözleşmede arsa payı belirlenmeden bağımsız bölüm satıldığı, dosyada bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığının 19.02.2018 günlü cevabi yazıları ile dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir mimari projeye rastlanmadığının bildirildiği, çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu, sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazın belirli bir arsa payı da olmadığından tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden hüküm kurularak davanın reddine" karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez. Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 352 ada eski 39 parsel numarasında kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilmiş binadan 84-B no'lu dükkanın satışının davacılar murisine vaat edildiği, üzerinde bina bulunan satış vaadine konu parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığı taşınmazın arsa vasfında olduğu, dosya içerisinde bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 19.02.2018 tarihli cevabi yazısı uyarınca parsele ait herhangi mimari projenin bulunmadığı, ilk derece mahkemesince yapılan keşif sonucu alınan inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanına ait bilirkişi raporunda satış vaadi sözleşmesine konu dairenin bulunduğu binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır. İlk derece mahkemesince eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu hükme esas alınarak; binada bulunan her bir bağımsız bölüme 1/4 arsa payı düştüğü gerekçesiyle satışı vaad edilen bağımsız bölüm yerine davalıya ait arsa payının 1/4'ünün davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ise; davalı vekilinin istinaf başvurusunu kabul ederek ilk derece mahkemesine ait hükmü kaldırmış; dava konusu binanın mimari projesinin olmamasından dolayı binayı kaçak yapı olarak nitelendirerek ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığını araştırmadan davanın reddine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesince dava konusu taşınmazda yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binanın ruhsat bağlanması halinde satış vaadi sözleşmesine konu daireye ilişkin arsa payı hesap edilip bu miktardaki payın iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi, hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise; 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından ve tazminat talebi de bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371.maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 20.10.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

14. Hukuk Dairesi         2013/12427 E.  ,  2013/15711 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.01.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 20.09.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalı, zamanaşımı def'inde bulunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29.) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237.) maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 146.) maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda, dava konusu … Noterliğinin 31.08.1990 tarihli ve 3547 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın alıcının tasarrufu altında olduğu belirtildiğinden zamanaşımı savunması ve bu yöndeki mahkeme gerekçesi yerinde değildir. Mahkemece, zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesi ile davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün yukarıda belirtilen nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 16.12.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.

Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. C. Taşınmaz mülkiyetinin kaybı

MADDE 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. II. Beş yıllık zamanaşımı

Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. II. İyiniyet

14. Hukuk Dairesi         2015/15802 E.  ,  2016/2092 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.04.2011, 25.04.2011 ve 19.02.2013 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen 2011/262 Esas sayılı davaların tazminat yönünden; birleştirilen 2013/101 Esas sayılı davanın tapu iptali ve tescil yönünden kabulüne dair verilen 10.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı … vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 23.02.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. … geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Davacı …, davalı … ile … Noterliğinde 12.02.2008 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 741 ada 15 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, edimini yerine getirdiğini ancak tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya taşınmaz rayiç değerinin alınmasını istemiş, 28.06.2012 günü dava değerini 114.639,00 TL bedele yükseltmiştir. Birleştirilen davada davacı …, davalı … vekili … ile davalı … arasında … Noterliğinde 30.03.2005 günü düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca 116 ada 14 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, …'ın da bu hakkını … Noterliğinde 16.03.2006 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi ile tarafına temlik ettiğini, edimini yerine getirdiğini ancak tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya taşınmaz rayiç değerinin alınmasını istemiş, 04.06.2014 günlü ıslah dilekçesi ile de bedeli 183.860,00 TL'ye yükseltmiştir. Yine birleştirilen davada davacı …, davalı … ile … Noterliğinde 10.05.2005 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 116 ada 14 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, imar uygulamasıyla 741 ada 15 parsel olan taşınmazın tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiştir. Davalı …, davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığını, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından geçerli olmadığını; davalı …, sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından geçerli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Davalı … yanıt vermemiştir. Mahkemece, birleştirilen dava davacısı …'nun isteminin kabulü ile taşınmazın adına tesciline; asıl davada 183.600,00 TL bedelin davalı …'den alınarak davacı …'na; birleştirilen davada da 183.600,00 TL bedelin davalı …'dan alınarak davacı …'a verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı … vekili temyiz etmiştir. Asıl ve birleştirilen dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın birden çok kişilere satılması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Somut uyuşmazlıkta, malik … dava konusu taşınmazı 30.03.2005 günlü sözleşmeyle …'a, … da 15.02.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davacı …'a satmayı vaat etmiştir. Davacı …'in dayandığı satış vaadi sözleşmesi ise 10.05.2005 günü düzenlenmiştir. Her iki davacının dayandığı sözleşmeler geçerli olup, geçerliliklerini de yitirmemişlerdir. Bu nedenle, birden çok kişilere satış vaadinde bulunulması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilmelidir. Davacı …'ın dayandığı satış vaadi sözleşmesinin önceki tarihi taşıması nedeniyle üstünlük tanınarak tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir. Mahkemece, davacı …'ın tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle ikinci kademedeki isteminin hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.350,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılar … ve …'den alınarak davacı …'a verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 23.02.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

MADDE 183- Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez. 2. Şekli

19. Hukuk Dairesi         2017/2351 E.  ,  2019/609 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – KARAR – Davacı vekili, davalı şirkette bağımsız iş yerini satın aldığını, sözleşme içeriğine göre teslim tarihinin 01/06/2012 olarak belirtilmesine rağmen söz konusu bağımsız bölümün bu tarihte teslim edilemediğini, bu itibarla söz konusu bağımsız bölümün kira getirisinin hesaplanarak bu alacağın şimdilik talep edilen 1.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi nitelikte bulunduğunu, dolayısıyla sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı niteliğinde bulunan kira alacağının da talep edilemeyeceğini savunmuştur. Mahkemece, yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki dosyaya sunulan vadeli gayrımenkul satış sözleşmesinin adi nitelikte yapıldığı, Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 md uyarınca tapuda kayıtlı gayrimenkullerin noterlikçe resmi şekilde yapılması gerekli olup bunun dışında adi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu ve sözleşmenin fer'i niteliğinde bulunan cezai şart hükmündeki kira alacağının da geçersiz olup talep edilme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. Mahkemece davanın bu yönü üzerinde durulup davacının taleplerinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 05/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi         2021/8914 E.  ,  2022/2171 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : YALOVA 2. ASLİYE HUKUK (TÜKETİCİ) MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunun iadesi davasının yapılan yargılaması neticesinde davanın kabulüne, dair verilen karara karşı taraflarca istinaf yoluna başvurulması üzerine davacı vekilinin istinaf talebinin reddine ve davalıların istinaf talebinin kabulü ile Yalova 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 22/12/2020 tarih ve 2020/398 – 2020/413 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, miktar itibariyle temyiz dilekçesinin reddine dair verilen ek kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak tesise götürüldüğünü, burada saldırgan satış yöntemleri uygulanarak psikolojik baskı ve yıldırma ile sözleşme imzalatıldığını, 31/08/2018 tarih ve 7713101264 numaralı Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi adlı 23.730,00 TL bedelli harici satım sözleşmesi imzalatıldığını, sözleşme bedelini peşin olarak ödediğini, akabinde tekrar arayarak tapu devri yapılacağını söyleyerek tekrar tesise çağırıldığını, burada şartları daha iyi olan 07/09/2018 tarih ve 7713101264A numaralı 6.350,00 TL bedelli yeni bir sözleşme imzalattırıldığını, bu sözleşme bedelini de peşin olarak ödediğini, bu sözleşmelerin iptali için tarafından davalılara cayma ihtarnamesi gönderildiğini, bunun üzerine 2.sözleşme iptal edilerek bu sözleşme için ödemiş olduğu 6.350,00 TL’nin iade edildiğini, 07/09/2018 tarihinde davalı GEO A.Ş. tarafından kat irtifakı tapusunun devredildiğini, devredilen taşınmazın çok fazla kişiye satıldığından buranın kullanılmasının mümkün olmadığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin geçersiz olduğunu, davalıların yasa ve yönetmelik gereği vermesi zorunlu olan belgeleri vermediğini, hangi devre mülkü aldığını, kendisine ait yerin neresi olduğunu, tesisin özelliklerini bilmediğini, ayrıca sözleşmenin kat mülkiyeti kanuna aykırı olduğunu, sözleşmeler kapsamında devremülkün kullanıma hazır bir şekilde teslim edilmediğini ve muayene imkanının sağlanmadığını belirterek davalılar ile arasında akdedilen 31/08/2018 tarih ve 7713101264 numaralı, 07/09/2018 tarih ve 7713101264A numaralı harici satım sözleşmelerinin iptaline, sözleşmeler kapsamında davalılara ödenen toplam 23.730,00 TL nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, sözleşmelerin iptali sebebiyle davalı Geo Turizm tarafından devredilen Yalova ili, …, ilçesi, …, köyü, …,mevkii, 424 ada, 25 parsel sayılı taşınmazda yer alan 2.kat 14 nolu bağımsız bölümde yer alan tapunun iptali ile davalı GEO A.Ş. adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı GEO Turizm İnşaat Oto Kir. Ve Dan. Hiz. AŞ; şirketin dava konusu sözleşmelerde herhangi bir imzası veya kaşesinin bulunmadığını, şirketin dava konusu sözleşmelerde taraf olmadığından tarafına husumet düşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Davalı…, …,Sağlık Termal Turizm İnşaat Paz. ve San. Tic. Ltd. Şti; sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, sözleşme tarihinden ve tapu devrinden iki yıl sonra dava açıldığını, bunun iyiniyet kaideleriyle bağdaşmadığını, davacının tesiste konakladığını savunarak davanın reddini dilemiştir. İlk derece mahkemesince, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi edileceği gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile, taraflar arasında imzalanan 31/08/2018 tarih 7713101264 nolu ve 07/09/2018 tarih 7713101264A nolu sözleşmelerinin iptaline, davacı tarafından ödenen 23.730,00 TL'nin ödeme tarihi olan 31/08/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, Yalova İli, Termal İlçesi, Akköy Köyü 424 Ada 25 parsel 2. Kat 14 numaralı bağımsız sayılı taşınmazda davacı adına olan 1/15 hisseli tapu kaydının iptal edilerek davalı GEO Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.ş adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiş, karara karşı davacı ve davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacının sözleşmeye dayalı olarak davalının gösterdiği tesiste konaklaması nedeniyle davalı teslim yükümlülüğünü yerine getirdiği, tesisin kullanılması ile davacının cayma hakkı da yönetmelik gereğince kullanımdan ondört gün sonra sona erdiği, davacının davalıların gösterdiği tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasıyla sözleşmeyi feshetmesi Medeni Kanun' un 2/1. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralına" aykırı olduğu, davacının dayandığı fesih sebeplerinin sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olduğu, sözleşme geçerli hale geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, geçerli olarak kurulan sözleşmenin feshini haklı gösteren bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalılar vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile Yalova 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 22/12/2020 tarih ve 2020/398 – 2020/413 sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına, davanın reddine, karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir. Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve tapunun iadesi istemine ilişkindir. Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59). Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır. Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan ve 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. 6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır. 6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır. Taraflar arasında imzalanan Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu Yalova İli Termal İlçesi, Killi Orman Mevkii, G22D14C2D Pafta, 424 Ada 23, 24, 24, 26 ve 27 parsellerinden birinin üzerinde kurulu bağımsız bölümlerden birinin 7/3650 hissesinin satışı,satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar…" şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir. Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı Royal Doğa … Şti. ile arasında 31.08.2008 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, 07.09.2018 tarihinde ise davacıya diğer davalı Geo Turizm … Şti tarafından 424 ada 25 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.11.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 11.09.2018-18.09.2018 tarihlerini kapsayan konaklaması ve istinaf aşamasında sunulan 2019 yıllı kullanım hakkını başka bir tesiste başka bir dönemde 3. kişiye kullandırma şeklinde maktu belge de zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.