Kat Mülkiyeti Nedir? Kurulma Şartları ve Yasal Esasları

Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın daire, iş yeri ve depo gibi bağımsız bölümlerinin sahiplerine ait mülkiyet haklarını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen kat mülkiyeti tapusu, inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet ve kullanım hakkını gösteren resmi bir sicil belgesidir.

Kat Mülkiyetinin Kurulma Şartları

Bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının imar mevzuatına uygun biçimde inşaat işlemlerinin tamamlanmış ve kullanıma hazır durumda bulunması zorunludur. Bununla birlikte kat mülkiyeti hakkı yalnızca yapının tamamı üzerinde kurulabilir. Tesis edilen mülkiyet bağımsız bölümleri kapsadığı gibi, tüm maliklerin ortak yararlanmasına tabi ortak alanları da içerir.

Kat Mülkiyetinin Kurulma Yolları ve İstenen Belgeler

Kat mülkiyeti iradi olarak kat maliklerinin veya arsa payı sahiplerinin kendi aralarında anlaşması neticesinde tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi suretiyle kurulur. İnşaat aşamasında kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazlarda ise binanın tamamlanarak iskân belgesinin alınması üzerine tapu dairesinde tescil işlemi yapılarak kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür.

Kat mülkiyetinin tapu siciline tescil edilebilmesi için tüm paydaşlarca imzalanıp onaylanmış dilekçe, ilgili kurumlarca onaylanmış genel inşaat projesi, taşınmazın konumunu ve bağımsız bölümleri gösteren vaziyet planı, yapının tamamlandığını gösteren iskân ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) ve maliklerce onaylı yönetim planının sunulması gerekir.

Malikler arasında anlaşmazlık çıkması veya diğer yollarla kat mülkiyetinin kurulamaması hallerinde mülkiyet mahkeme kararıyla tesis edilebilir. Kat mülkiyetine çevrilmeye uygun nitelikteki taşınmazlarda açılan ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin kat mülkiyeti kurulmasına hükmetmesi bu duruma örnektir; söz konusu hüküm tapu siciline tescil edilir.

Kat Maliklerinin Hakları ve Birlikte Yaşama Kuralları

Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla Türk Medeni Kanunu'nun tanıdığı kullanma, devretme, kiralama ve irtifak hakkı tesisi gibi tüm mülkiyet yetkilerine sahiptir. Malikler anagayrimenkulün temel, ana duvar, asansör, merdiven ve koridor gibi bütün ortak yerlerine ise arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur.

634 sayılı Kanun'un 18. maddesi gereğince kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına riayet etmekle karşılıklı olarak yükümlüdür. Bu borçlar bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve devamlı yararlananlara da teşmil edilir; yükümlülüklerini yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu tutulur.

Bir kat maliki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım veya değişik renkte dış badana gibi işlemler yapamaz. Ancak ortak alandaki bir bozukluğun acilen onarılması gerektiği yahut anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse diğer kat maliklerinin rızası aranmaksızın gerekli işlemler icra edilir. Hasar gören ortak yerlerin veya diğer bir bölümün onarımı için sağlam bir bağımsız bölüme girilmesi zorunlu olduğunda ise ilgililer bu girişe izin vermek zorundadır; meydana gelen zarar onarımı talep eden kat malikince tazmin edilir.

Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik gerçekleştiremez. Bağımsız bölümler arasında bağlantılı noktalarda yapılacak anayapıya zarar vermeyecek değişiklikler ise ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasına bağlıdır. Her kat maliki kusuru sebebiyle anagayrimenkule veya diğer bölümlere verdiği zarardan ötürü diğer maliklere karşı hukuken sorumludur.

Ortak Giderlerin Bölüşümü ve Kullanım Yasakları

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu giderlere ilişkin toplanacak avans kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır. Anagayrimenkulün sigorta primleri, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım masrafları ile yönetici aylığı ve ortak tesis işletme masraflarına ise kat malikleri kendi arsa payları oranında katılır.

634 sayılı Kanun'un 24. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tapu kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi sağlık müesseselerinin kurulması yasaktır; bu yasağın aksine yapılan kat malikleri sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde bulunmayan hekim muayenehaneleri ise bu kanuni yasaklama kapsamının dışında bırakılmıştır.

Kütükte mesken olarak tescilli bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ile imalathane, basımevi, dükkân veya çarşı niteliğindeki yerlerin açılabilmesi kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesine bağlıdır. Alınan bu oybirliği kararı, yönetici veya kat maliklerinden birinin başvurusuyla bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğü sayfalarına şerh edilir.

Kanun'un 24. maddesinde ayrıca, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu'nda avukatlık ve hukuk büroları ile 3568 sayılı Kanun'da meslek mensuplarının büroları hakkında düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki bu büroların faaliyetlerini sürdürebileceği ve bu hakkın ilgili maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıllık süreyle sınırlandırıldığı hükme bağlanmıştır.

Mülkiyetin Devri, Kanuni İpotek ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat maliklerinden birinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ağır bir şekilde ihlal etmesi durumunda, diğer kat malikleri mahkemeye başvurarak o kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini talep edebilir. Kat malikinin borcu diğer yollarla alınamazsa ve mahkemece belirlenen borç ödenmezse, yönetici veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.

Anayapının bağımsız bölümlerinden birinin tamamen harap olması halinde, ilgili bölümün malikinin bu yapıyı kural olarak iki yıl içinde yeniden inşa ettirmesi gerekir. Belirtilen bu yasal süre zarfında bağımsız bölüm yeniden yaptırılmazsa diğer kat malikleri harap olan kısma ait arsa payının kendilerine devredilmesini talep edebilir.

Anagayrimenkulün arsası ile birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde kat mülkiyeti sona erer. Taşınmazın tapu kütüğündeki kat mülkiyeti kaydının terkin edilmesiyle kat mülkiyeti resmiyetini hukuken kaybeder.

Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme, Dava Şartı ve Yargılama Usulü

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. İlgili uyuşmazlıklarda önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartı olup, bu yol tüketilmeden dava açılması halinde davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddine karar verilir. Bu kapsamdaki dava ve uyuşmazlıklarda basit yargılama usulü uygulanır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy