Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartları

Taşınmaz satışı vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237/2 uyarınca taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin
resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde
düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım
sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
B. Satış ilişkisi
doğuran haklar
I. Süresi ve şerhi

Geçerlilik Şekli ve Şekil Hükümlerinin Saklı Tutulması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 12/2 gereğince, kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir. Kanunda öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 12Kaynağı aç

MADDE 12- Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe,
hiçbir şekle bağlı değildir.
Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik
şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.
II. Yazılı şekil
1. Yasal şekil
a. Kapsamı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 2 uyarınca, taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile sözleşme kurulmuş sayılır; ancak sözleşmelerin şekline ilişkin kanun hükümleri saklıdır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 2Kaynağı aç

MADDE 2- Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa,
ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş
sayılır.
İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin
özelliğine bakarak karara bağlar.
Sözleşmelerin
şekline ilişkin hükümler saklıdır.
II. Öneri ve kabul
1. Süreli öneri

Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılma Zorunluluğu

1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 b. 3 gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır. Anılan Kanun'un 89. maddesi doğrultusunda, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.

1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 89Kaynağı aç

Madde 89 – Niteliği
bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname,
mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme
mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda
öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.
ÜÇÜNCÜ
BÖLÜM
Onaylama
Şekil:

1512 sayılı NOTERLİK KANUNU m. 60Kaynağı aç

Madde 60 – Noterlerin
görevleri:
1.
Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki
işlemleri düzenlemek,
2.
Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün
hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,
3.
(Değişik: 23/6/2022-7413/11 md.) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve
bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde
tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi
yapmak,
4.
Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür
veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,
5.
Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden
veya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek,
6.
Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,
7.
Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,
8.
Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,
9.
Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak.
İKİNCİ
BÖLÜM
Özel
Olarak
Tespit işleri:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, taraflarca hazırlanan metindeki imzaların sadece notere onaylattırılması yeterli değildir.

1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 b. 3 uyarınca, taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek de noterlerin görevleri kapsamındadır.

Sözleşmeye Konu Taşınmazlar ve Yetkili Noterlik

Türkiye Noterler Birliğinin 16.12.1966 gün ve 85 sayılı genelgesi uyarınca, ancak hukuken gayrimenkul niteliği taşıyan ve tapuya kayıtlı olan taşınmazlar gayrimenkul satış vaadine konu olabileceğinden tapusuz taşınmazlar bu sözleşmeye konu yapılamaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın bulunduğu yer noterliğinde yapılabileceği gibi başka bir yer noterliğinde de yapılabilir. Düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin içeriğinin değiştirilmesi veya feshedilmesi işlemlerinin de sözleşmeyi ilk düzenleyen noter tarafından yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Okuma Yazma Bilmeyen Kişilerin Taraf Olduğu İşlemler

Satış vaadi sözleşmesi yapan taraf okur yazar değilse işlem sırasında iki tanık hazır bulundurulur ve ilgili kişi amacını tanıklar huzurunda notere beyan eder. Bu beyan tutanağa geçirilerek okunur; ilgili kişi ve tanıklar beyanın aynen tutanağa geçirildiğini belirttikten ve bu husus da aynı tutanağa yazıldıktan sonra tutanak ilgili kişi ve tanıklarca imzalanır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir mi?

Hayır, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237/2 uyarınca sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur ve aynı Kanun'un 12/2 maddesi gereğince öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.

Sözleşmedeki imzaların notere onaylatılması yeterli midir?

Hayır, 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir; imzaların yalnızca notere onaylattırılması yeterli sayılmaz.

Tapusuz taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?

Hayır, ancak hukuken gayrimenkul niteliği taşıyan ve tapuya kayıtlı olan taşınmazlar gayrimenkul satış vaadine konu olabileceğinden tapusuz taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu edilemez.

Satış vaadi sözleşmesi yalnızca taşınmazın bulunduğu yerdeki noterde mi yapılır?

Hayır, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmazın bulunduğu yer noterliğinde yapılabileceği gibi başka bir yer noterliğinde de tanzim edilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

Borçlar hukuku