Ortak Alan İşgalinde Önleme ve Yaptırım Yolları

Kat maliklerinden birinin ya da onun katından sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Ayrıca, çekilmez hâle gelen hak ihlalinde bağımsız bölümdeki mülkiyetin devri ve belirli hâllerde ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapma fiili için ceza hükmü öngörülmüştür.

Hâkimin müdahalesi

Sulh mahkemesine başvuru, kat malikinin veya onun katından kira akdi, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesine ve bu nedenle kat malikinin veya kat maliklerinin zarara uğramasına bağlıdır. Hüküm, ortak alan işgalini ayrıca tanımlamaz.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kat Mülkiyeti Kanununa ve yönetim planına göre karar verir. Bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ve hakkaniyet kuralları uygulanır. Karar derhâl verilir ve hâkimin belirleyeceği kısa süre içinde yerine getirilmesi ilgiliye tefhim veya tebliğ edilir. Bu kısa sürenin gün sayısı hükümde sabitlenmemiştir.

Hâkimin tespit ettiği süre içinde kararını yerine getirmeyene aynı mahkeme iki yüz elli Türk lirasından iki bin Türk lirasına kadar idarî para cezası verir. Hükümde 25. madde saklı tutulmuştur.

Kat malikleri kurulunun yönetimi ve kararların iptali

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilen kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleri ile küllî ve cüzî halefleri, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdür.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında ya da kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Hüküm, kurul kararının ayrıca hangi dava, tazminat veya ceza sonucunu doğuracağını düzenlemez.

Kurul kararları, birden başlayarak sırayla sayfa numarası taşıyan ve her sayfası noter mühürlü deftere yazılır. Kararlar toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.

Bir husus hakkında sonradan çıkan anlaşmazlıkta karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa, çözüm kural olarak o karara göre yapılır.

Toplantıya katılıp 32. madde uyarınca aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır.

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Hangi kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılacağı bu hükümde tanımlanmamıştır.

Mülkiyetin devri

Kat maliklerinden biri, kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri onun bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Bu yol, her ortak alan kullanımında kendiliğinden doğmaz.

Davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinin bir kısmı davayı açmak istemezse davayı diğer kat malikleri açar.

Hâkim, kararını vermeden önce davacıların devir bedelini bankadaki üçer aylık vadeli hesaba yatırması ve buna ait makbuzu sunması için uygun göreceği bir süre tanır. Bu sürenin gün sayısı hükümde sabit bir sayı olarak yer almaz.

Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığı belgelenir ve dava kabul edilirse hâkim, bağımsız bölümün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine karar verir. Devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine de karar verilir.

Çekilmezlik, ortak giderlerden ve avanstan düşen borçların ödenmemesi nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasında her hâlde mevcut sayılır. Aynı karine, sulh hâkiminin 33. maddeye göre verdiği emre rağmen borç ve yükümlerin yerine getirilmemesi suretiyle hak ihlalinin bir yıl boyunca ısrarla sürdürülmesinde de vardır.

Bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması hâlinde de çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır. Bu karine, bağımsız bölümün sayılan biçimde kullanılmasına ilişkindir.

Mülkiyetin devrine ilişkin dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Dava sebebi ortadan kalkmışsa da dava hakkı düşer.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemi

Kat Mülkiyeti Kanunu, uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini belirtir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin E. 2017/4031, K. 2017/8659 sayılı kararında ise ecrimisil davasının bu Kanunun uygulanmasından kaynaklanmadığı kabul edilmiştir. Kararda, ecrimisil isteminin genel hükümlere göre sonuçlandırılması ve yalnızca kat mülkiyetinden kaynaklanan müdahalenin men'i isteminin tefrik edilerek sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Aynı kararda, her iki istem yönünden birlikte verilen görevsizlik hükmü bozulmuştur. Bozma nedeniyle diğer temyiz itirazları incelenmemiş ve karar oy birliğiyle verilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin E. 2017/4519, K. 2017/7507 sayılı kararında, ortak alan sayılan yerdeki müdahalenin önlenmesine, yerin 30 gün içinde boşaltılmasına ve süresinde yerine getirilmemesi hâlinde İcra ve İflas Kanununun 30. maddesinin infazda dikkate alınmasına ilişkin sulh hukuk mahkemesi hükmü onanmıştır. Bu 30 gün, onanan hükümde belirlenen süredir.

Kararda müdahalenin men'ine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz itirazları reddedilmiş ve hükmün usule ve kanuna uygun olduğu kabul edilerek onama oy birliğiyle verilmiştir.

Yapma veya yapmama ilamının yerine getirilmesi

Bir işin yapılmasına ilişkin ilam icra dairesine verilince icra memuru, borçluya işi yapmasını emreder. İlamda süre gösterilmişse bu süre içinde, gösterilmemişse işin niteliğine göre belirlenen başlama ve bitirme zamanlarında yerine getirme istenir. Tebliğ, 24. maddede yazılı şekilde yapılır.

Borçlu belirlenen sürelerde işe başlamaz veya işi bitirmezse, iş başka bir kişi tarafından yapılabilecek nitelikteyse ve alacaklı da isterse gereken masraf icra memuru tarafından bilirkişilere takdir ettirilir. Alacaklı, masrafın sonradan hüküm gerekmeden borçludan tahsil edilip kendisine verilmesi için ifaya muvafakat ederse hükmolunan iş yaptırılır.

İlam bir işin yapılmamasına ilişkinse icra dairesi, ilamın hükmünü borçluya aynı süreli bir emirle tebliğ eder. Emirde, ilam hükmüne aykırılığın 343. maddedeki cezayı gerektirdiği yazılır.

Bir işin yapılmasına veya yapılmamasına dair ilam yerine getirildikten sonra borçlu ilam hükmünü ortadan kaldıracak bir eylemde bulunursa, mahkemeden ayrıca hüküm alınmadan önceki ilam hükmü tekrar zorla yerine getirilir.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina

Yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan ya da yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır. Üçüncü fıkra hariç, maddenin hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

Kişi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yaptığı ya da yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirirse birinci ve ikinci fıkralar bakımından kamu davası açılmaz. Açılmış kamu davası düşer ve mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu sonuç üçüncü fıkrayı kapsayacak biçimde yazılmamıştır.

Maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz. Hüküm, bu istisnanın birinci fıkrayı kapsadığını söylemez ve yapının tarihinin nasıl saptanacağını düzenlemez.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy