Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Çerçeve ve Taraf Hakları

6. Hukuk Dairesi         2023/1546 E.  ,  2024/2394 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/2305 E., 2023/104 K. ASIL VE BİRLEŞEN DOSYADA DAVACILAR : 1-… 2-… 3-… 4-… 5-… vekili Avukat … ASIL DAVADA DAVALI : 2- … Vekili Avukat … BİRLEŞEN DAVADA DAVALI : 1- … Vekili Avukat … ASIL VE BİRLEŞEN DOSYADA DAVALILAR : 3-… İnşaat Tekstil Gıda Ve Emlak Danışmanlığı Sanayi Ve Tic. Limited Şirketi 4- … İHBAR OLUNAN : … DAVA TARİHİ : 25.02.2019 HÜKÜM : Red İLK DERECE MAHKEMESİ : … 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla) SAYISI : 2019/43 E., 2021/199 K. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 02.07.2024 gününde duruşmalı temyiz talebinde bulunan birleşen davada davalı … vekili Avukat Tamer Eskikoyuncu, temyiz talebinde bulunan davalı … vekili Avukat … ile asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri arsa sahipleri ile davalılardan Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasında … 20. Noterliği’nin 07/08/2012 tarih ve 27528 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, aynı noterliğin 01/02/2013 tarihli ek sözleşmesi ile ana sözleşmedeki paylaşımın değiştirildiğini, ancak yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, diğer davalı …k İnş. Ltd. Şti.’nin ise davalı yüklenici ile organik bağ içerisinde inşaattaki bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattığını, … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi eli ile inşaatta tespit yaptırıldığını ve inşaat seviyesine ilişkin rapor düzenlendiğini, asıl dava dosyasında davalı … adına kayıtlı A Blok zemin + bodrum kat 1 no.lu bağımsız bölümün, birleşen davada ise E Blok 5 ve 10 numaralı, F Blok 11 numaralı bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına payları oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Asıl davada davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden değil, yüklenicinin ilk olarak sattığı diğer davalı … İnş. Ltd. Şti.’den satın aldığını, müvekkilinin taşınmazı yükleniciden satın almadığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, … İnş. Ltd. Şti.’nin hisselerinin yüklenici şirket yetkilisine devrinin 06/05/2015’te gerçekleşirken müvekkiline taşınmaz satışının 03/07/2014’te yapıldığını, ayrıca arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı İnş. Ltd.Şti. Arasında … 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarihli fesihnamesi düzenlendiğini ve buna göre arsa sahiplerinin hiçbir talepte bulunamayacağının kararlaştırıldığını, davacıların kendilerine ait bağımsız bölümleri teslim aldıklarını ve davada iyiniyetli olmadıklarını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Birleşen davada davalı … vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu edilen taşınmazları davacı arsa sahiplerinin verdiği vekaletnameler ile davalı yükleniciden satın aldığını, dava konusu taşınmazların kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düştüğünü, arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı İnş. Ltd.Şti. Arasında … 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarihli fesihnamesi düzenlendiğini ve buna göre arsa sahiplerinin hiçbir talepte bulunamayacağının kararlaştırıldığını, fesihten sonra arsa sahipleri tarafından inşaatın bitirilmesi için kooperatif kurulduğunu, müvekkilinin kooperatif üyeliği için başvurmasına karşın kabul edilmediğini, savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Asıl ve birleşen davada diğer davalılar davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "…arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Bu hali ile gelen müzekkere yanıtları, keşif, keşif sonucu tanzim ettirilen bilirkişi raporları, değişik iş tespit dosyası, bu dosyada tanzim ettirilen bilirkişi raporu, tanık beyanları ve eldeki dosya bir bütün olarak değerlendirildiğinde, davacılar ile davalı … arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekinin akdedildiği, gelişen süreçte değişik iş tespit dosyası ile de görüleceği üzere yüklenicinin binaları tamamlama edimini getirmediği, ilgili belediyeden gelen müzekkere yanıtı ve tanık beyanları ile sabit olduğu üzere binaların yapı kullanma izin belgesinin olmadığı, davalı gerçek kişilerin mevcut dava konusu taşınmaz ve bu taşınmazın bulunduğu sitenin yüklenici tarafından tam ve eksiksiz bir biçimde ifa edilmediğinin ve bitirilmediğinin devir tarihi de göz önüne alındığında farkında olduğu, edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmeyen yüklenicinin halefi olan davalı gerçek kişilerden davacı arsa sahiplerinin dava konusu taşınmazları talep edebilecekleri de anlaşılmakla davaların ayrı ayrı kabulüne…" karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı … vekili ile birleşen davada davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkiline ait bağımsız bölümle hiç bir ilgisi olmayan (…'a ait) E blok 5 ve 10 numaralı bağımsız bölüm ile F blok 11 numaralı bağımsız bölümler için açılan davanın müvekkiline karşı açılan 2019/43 E sayılı dosya ile birleştirildiğini, işlemin usule aykırı olduğunu, davacıların aynı ancak davalıların farklı olduğunu, davaların konularının da farklı olduğunu, müvekkilinin 3. kişiden ziyade bu taşınmazda 4. kişi olduğunu, taşınmazı yükleniciden almadığı için yüklenicinin halefi olması mümkün olmadığını, iyi niyetli son mâlik olduğunu, fesihname ve protokole göre davacıların davaya konu taşınmazın da üzerinde bulunduğu arsanın üzerine yapılması planlanan proje ve inşaat ile ilgili hiç bir talepte bulunmayacaklarını, bu hususlarda dava açmayacaklarını noter huzurunda kabul ettiklerini, ibranamenin dosya arasına alınmış olmasına ve … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/107 E sayılı dosyasında huzurdaki davanın davacıları ibra işlemini ikrar etmelerine rağmen mahkemece dikkate alınmadığını, bilirkişi raporlarında projenin %85 civarında bitirildiğinin belirtildiğini, bitme oranı bu derece yüksek olan bir inşaatta, davacıların sözleşme ile kendilerine teslim ve devir edilmesi kararlaştırılmış bağımsız bölümlerin hepsini teslim almışken huzurdaki iş bu davanın ikame edilmesinin iyi niyet kuralına aykırılık teşkil ettiğini bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece delilerin takdirinde hataya düşüldüğünü, davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edilmişse de tapu müdürlüğünden gelen yazı cevabında davalı yüklenicinin sözleşmeye istinaden yaklaşık 100 adet daireyi 3. şahıslara satıp devrettiğinin açıkça ortaya çıktığını, sadece müvekkili ve diğer davalıya karşı dava açılmasının ve bu davaların kabul edilmesinin hukuki hiçbir dayanağı bulunmadığını, yüklenicinin halefi olan diğer tapu maliklerinden müvekkili ayrıştıracak hiçbir iddia ve delil ileri sürülmediği halde davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, davacı arsa maliklerinin müvekkiline kötü niyet isnadında dahi bulunmadığını, davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edilmişse de tarafların … 2. Noterliği'nin 11.06.2018 tarih ve 04791 yevmiye nolu "düzenleme şeklinde fesih name" si ile bahse konu kat karşılığı inşaat sözleşmesini davadan önce feshettiklerini, taraflarının talebi ile … 2.Noterliği 11.06.2018 tarih ve 04791 yevmiye no.lu "Düzenleme Şeklinde Fesih name"si dosyaya getirtildiğini, davacı tarafın yargılama boyunca bu fesih nameyi gizlediğini, hukuken geçerli ve tarafları bağlayıcı fesih nameye davacıların herhangi bir itirazının olmadığı ve bu fesih nameyi kabul ettiği davanın taraf teşkilinden de açıkça anlaşıldığını, dürüstlük kuralına riayet etmeyen davacıların korunacak üstün bir hakkı bulunmadığını bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Davacı arsa malikleri ile davalılardan Ulaç Yapı İnş. Taah. Eml. San. Ve Tic. Ltd. Şti. İle … 20. Noterliği 07.08.2012 tarihli 27528 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve … 20. Noterliği 01.02.2013 tarihli 3060 yevmiyeli ek sözleşme imzalandığı, daha sonra yüklenici davalının edimini yerine getirememesi üzerine tarafların … 2. Noterliği'nin 11/06/2018 tarih ve 4791 yevmiye numaralı protokolü ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri, protokol hükümlerine göre davacı arsa maliklerinin sözleşmeye bağlı tüm borç ve yükümlülüklerinin sona erdirildiği, karşılıklı fesih tarihi itibariyle inşaat seviyesinin %90’ın altında olduğu toplanan delillerden ve taraf açıklamalarından anlaşıldığı, davacıların sözleşmenin devamı sırasında yükleniciye avans olarak temlik ettikleri bağımsız bölümleri yükleniciden devralan 3. kişilerin kazanımları yolsuz hale geleceğinden ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapımı devam eden bir inşaattan bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenme olanağı bulunmadığından; ilk derece mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmesinde ve aynı veya birbirine benzer sebeplerden doğan davalar arasındaki bağlantı nedeniyle birleştirilerek görülmesinde ve son olarak yargılama giderlerinin her bir birleşen davanın davalıları arasında müştereken paylaştırılmasında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı sonucuna varılmakla davalıların istinaf isteminin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı … vekili ile birleşen davada davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Asıl davada Davalı … vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. Birleşen davada Davalı … vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri …, …, …, …, … ile asıl ve birleşen davalarda davalı yüklenici Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasında … 20. Noterliği’nin 07/08/2012 tarih ve 27528 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Daha sonra taraflar arasında … 20. Noterliği’nin 01/02/2013 tarih ve 03060 yevmiye numaralı ek kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, inşaat ruhsatı alım süresindeki sınırlama kaldırılmış, süresiz hale getirilmiştir. 2.1. Asıl dava konusu A blok zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm 15/01/2014’te arsa sahipleri adına kat irtifakı ile tescil edilmiş, 07/02/2014 tarihinde satış + birleşme işlemi ile davalı … Ltd. Şti. adına tescil edilmiş, … Ltd. Şti. temsilcisi … tarafından asıl davalı …’a 03/07/2014 tarihinde 10.000,00 TL bedelle satılmış ve davalı … adına tescil edilmiştir. Taşınmaz üzerinde borçlusu …, alacaklısı Türkiye Halk Bankası olan 600.000,00 TL bedelli 1. dereceden ipotek bulunmaktadır. – Birleşen dava konusu E Blok 5 ve 10 nolu bağımsız bölüm, … ve …' nun davalı yüklenici şirket temsilcisi Hasan Hüseyin AKKUŞ'a verdikleri, F Blok 11 nolu bağımsız bölüm ise …’a verdikleri … 5. Noterliği' nin 23/01/2014 tarih ve 894, 895 ve 887 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Vekaletnameleri ile 22/09/2017 tarihinde davalı …' a devredilerek tapuda adına tescil edildiği anlaşılmıştır. 2.2. Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasında … 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarih ve 04791 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihnamesi imzalanmıştır. Buna göre; ‘‘1- İşbu fesihname arsa malikleri ile müteahhit firma arasında karşılıklı mutabakat neticesinde ortak irade ile feshedilmektedir. Zira sözleşmede kararlaştırılan niteliklere haiz eserin meydana getirilemeyişi müteahhit firmanın ekonomik darboğaza düşmesinden kaynaklanmaktadır, bu sebeple taraflar birbirlerinden fesih sonrasında inşaatın tamamlanabilmesi hususunda hiçbir hak ve alacak talep edemeyecekleri gibi fesihten önce sözleşmeden kaynaklı gecikme tazminatı vb cezai şartlar hususunda da hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceklerdir.’’ hükmü kararlaştırılmıştır. 2.3. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. 2.4. Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Yine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı ve 25/01/1984 tarihli kararına göre bu sözleşmelerin, inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak feshedilebileceği ve buna bağlı olarak yüklenicinin yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceği kabul edilmiştir. 2.5. İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlar ile inşaatın %90 ve üzeri oranında tamamlanması gerekmekte olup, inşaat bu seviyeye ulaşmamış ise ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmemiş olacaktır. Ancak; mahkeme kararı ile fesihte davacının kendi istemi ile ileri etkili fesih talep etmesi halinde ya da tarafların kendi iradeleri ile sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiğinin kararlaştırılması halinde, inşaatın seviyesi ileri etkili feshi haklı kılmasa dahi akdin ileri etkili feshine karar verilmelidir. 2.6. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Ulaç Yapı Ltd. Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin … 2. Noterliği’nin 11/06/2018 tarih ve 04791 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihnamesi ile feshedildiği, dosya kapsamı itibarı ile tüm bloklar için ortalama inşaat seviyesi, ileri etkili fesih için aranan %90 seviyesinin altında olsa da tarafların ortak iradeleri ile 11/06/2018 tarihli fesihnamenin yukarıda yer verilen 1.maddesine göre ileri etkili olarak feshi kabul ettikleri, bu hali ile asıl ve birleşen davalılara yapılan devirlerin 11/06/2018 tarihli fesihnameden önce olduğu, davacı arsa sahiplerinin fesih tarihi itibarı ile yüklenicinin daha önce yaptığı devir ve temlikleri, mevcut hali ile yapılan inşaatı kabul ettikleri gözetildiğinde asıl ve birleşen davalarda davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl davada davalı … vekili ve birleşen davada davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin … Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi’nin 2021/2305 Esas, 2023/104 Karar sayılı ve 26/01/2023 tarihli kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının asıl davada davalı … ve birleşen davada davalı … yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harcın istek halinde iadesine, 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davalarda davacılardan alınarak, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl davada davalı … ve birleşen davada davalı …’a verilmesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin … Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 02/07/2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. II. İyiniyet

6. Hukuk Dairesi         2022/5188 E.  ,  2024/2437 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/108 E., 2022/73 K. DAVA TARİHİ : 30.01.2018 HÜKÜM : Başvurunun Esastan Reddi İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/53 E., 2019/213 K. Taraflar arasındaki tapu iptali tescil ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı arsa sahipleri ile yine dava dışı yüklenici …Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti. arasında Büyükçekmece 2. Noterliğinin 20.03.2006 tarih ve 8812 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan hak ve alacaklarla birlikte taşınmazı arsa sahiplerinden devralarak sözleşmenin tarafı haline geldiğini, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E., 2012/446 Karar sayılı ilamı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, daha sonra müvekkilinin inşaatın tamamlanması için 26/04/2014 tarihinde Ferit Akdağ-Akkonak Yapı İnşaat ile sözleşme imzaladığını, ilk yüklenici …Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti.’ye avans niteliğinde verilen ve davalıya satılan 1007 ada 10 parsel 4. Blok A Giriş 18 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının dava açma ehliyeti bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldığını, tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkilinin kazanımının korunması gerektiğini, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; arsa sahipleri tarafından yapılan devrin avans niteliğinde olduğu, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip inşaatı sözleşme koşullarına uygun teslim etmesi halinde 3.kişilerin taşınmaza hak kazanabilecekleri, aksi halde somut olayda olduğu gibi yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği gözetilerek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilebileceği, bu halde de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin avans niteliğinde devredilen taşınmazların mülkiyetine Medeni Kanun'un 1023. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralından faydalanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmenin tarafı olmayan, hiçbir zaman arsa sahibi sıfatına haiz olmayan 3. Kişi konumundaki davacının eldeki davayı açma ehliyetinin bulunmadığı,yolsuz tescil hakkı olmayan davacının başka isim altında tapu tescil ve iptal davası açma hakkının zamanaşımına tabi olduğunu, müvekkilinin kötü niyetli olduğunu ispat yükünün davacı tarafta olduğunu, dava dosyasında müvekkilinin kötü niyetli olarak hareket ettiğini gösterir herhangi bir bilgi, belge ve delil bulunmadığını, iyi niyetli müvekkilinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerektiğini istinaf sebepleri olarak ileri sürmüştür. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yüklenicinin kendisinin kazanmadığı hakkı 3. kişilere temlik etmesinin mümkün olmadığı, dava konusu taşınmazı yükleniciden temlik alan davalının iyi niyetinin korunmayacağı, bu nedenle mahkemece tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesinin usul, yasa uygun olduğu gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesini tekrar ederek, davacının, yüklenici ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair verilen kararın kesinleşme tarihi olan 23.10.2012 tarihinden sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan bir kısım taşınmazların yükleniciye devrettiği somut gerçekliği karşısında, artık yükleniciye yapılan devrin avans niteliğinde olduğunun kabulünün mümkün olmadığını temyiz sebepleri olarak ileri sürmüştür. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye avans olarak devredilen taşınmazın, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle, tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369/1. ile 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri 3. Değerlendirme Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devredilen yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Dairemizin yerleşik uygulaması bu şekilde olmakla birlikte her somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Somut olayda, dava dışı önceki arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve Galip Erciyes ile yine dava dışı yüklenici …Turzm. Eğt. Ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede, arsa sahiplerinin sözleşmeye konu parselleri daha sonra kooperatiflere devredecekleri, bu durumda, kooperatiflerin sözleşmenin tarafı haline gelecekleri, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerinin devir alan kooperatiflere geçeceği kararlaştırılmıştır. Dava dışı önceki arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve Galip Erciyes tarafından, edimin ifasında temerrüde düştüğü iddiasıyla, yüklenici …şirketi aleyhine, sözleşmenin feshi ve el atmanın önlenmesi istemiyle, 18.04.2007 tarihinde, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 E. sayılı dosyasında dava açılmıştır. Yargılama sırasında, sözleşmeye konu parsellerden 1007 ada 2 nolu parsel davacı Anarşe Konut Yapı Kooperatifine, 1647 ada 2 nolu parsel ise Uzayikibinler Konut Yapı Kooperatifine devredildiğinden, davaya sözleşmenin tarafı haline gelen bu kooperatifler tarafından devam edilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, yüklenici …şirketinin edimlerini yerine getirmediği gerekçesiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Bu karar, temyiz harç ve masrafları yatırılmadığından, temyiz edilmeksizin 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı arsa sahibi kooperatif, anılan bu davada verilen fesih kararını gerekçe göstererek, 30.01.2018 tarihinde açtığı işbu davada, dava konusu bağımsız bölümün, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirkete avans olarak verildiğini, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, taşınmazın kendisine iadesi gerektiğini ileri sürmektedir. Dairemizin 2021/1292 esas ve 2022/1903 karar sayılı eldeki dosyaya emsal nitelikte olan bozma ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir başka mahkemede feshine karar verilmesine rağmen fesihten sonra da arsa maliki davacı kooperatif tarafından yükleniciye bağımsız bölüm devri yapıldığının ve feshin muvazaalı olduğunun iddia edilmesine göre, mahkemece bu hususun araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Gerçekten de, dosyada bulunan tapu kayıtlarının incelenmesinde, davacı arsa sahibi kooperatif tarafından, sözleşmenin feshi davası açılmış olmasına ve hukuki bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen, 2009 yılından itibaren yüklenici …şirketine tapuda bağımsız bölüm devirleri yapılmaya başlandığı, fesih kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmesinden sonra da 2015 yılına kadar bu devirlerin devam ettiği, yüklenici şirketin de devraldığı bağımsız bölümleri tapuda üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmıştır. Yine, fesih davasının devamı sırasında ve davanın kesinleşmesinden sonra, bir takım imalatlar için çeşitli kişi ve firmalarla anlaşmalar yapılmıştır. Dosya arasında bulunan ve davacı arsa sahibi kooperatifçe de varlığı inkar edilmeyen, 19.07.2011 tarihli Sa Şaş isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 02.08.2011, 29.03.2012 tarihli Özdemir Kılıç isimli kişi ile yapılan sözleşmelerde, 15.10.2012 ve 11.03.2013 tarihli Kayalar Ltd. isimli şirket ile yapılan sözleşmede, 15.06.2014 tarihli İdol Gayrimenkul isimli şirket ile yapılan sözleşmede ve son olarak 17.07.2014 tarihli Ferit Akdağ ve yüklenici …şirketi yetkilisi olduğu anlaşılan Seyit Doğan’ın da yer aldığı sözleşmede, davacı arsa sahibi kooperatif ile birlikte, yüklenici …şirketinin de taraf olduğu bu sözleşmelerde, yüklenici şirketin hak ediş alacağına karşılık, iş yapan firmalara, arsa sahibi kooperatiflerin bazı bağımsız bölümleri devretmeyi taahhüt ettikleri görülmüştür. Tüm bu tapu devirleri ve yapılan sözleşmeler, fesih davasına ve kesinleşmiş fesih kararına rağmen, arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici …şirketi arasındaki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin devam ettiğini, tarafların gerçek iradelerinin sözleşmenin feshi yönünde olmadığını, sözleşmeyi devam ettirme iradelerini sürdürdüklerini, sonuç olarak, feshin muvazaalı olduğunu göstermektedir. Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denir (Eren, F: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 367). Eş söyleyişle muvazaa açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı) Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370). Arsa sahibi kooperatifler ile yüklenici …Turz. Eğit. ve Yat. Tic. San. Ltd. Şti. arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin yaratılan muvazaa, mutlak muvazaa niteliğinde olmakla def’i değil, itiraz mahiyetinde olduğundan, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu durumda, Mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yükleniciye avans olarak verilen tapuların, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde arsa sahiplerine iade edileceği ve bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının dinlenmeyeceğine dair kuralın, muvazaa ve kötü niyet hallerinde geçerli olmayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaa ve hilesine dayanarak hak ve menfaat temin edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcın istek hâlinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 03.07.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. (Muhalif) KARŞI OY YAZISI Dava; taraflarca getirilme ilkesine tabi bir davadır. Uyuşmazlığın da tarafların getirdiği vakıalara (iddia ve savunma sebeplerine) göre incelenmesi, tarafların getirdiği delillerin de bu kapsamda değerlendirilmesi gereklidir. Başka dosyada ileri sürülen ancak bu dosyada ileri sürülmeyen vakıaların ve başka dosyada bildirilip bu dosyada bildirilmeyen delillerin mahkemece bu dosyada incelenip değerlendirilmesi usulen mümkün değildir. Diğer yandan iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı başladıktan sonra yeni vakıalara ve delillere dayanılamayacağı gibi delillerin de belli süreler içinde gösterilmesi gerekir. İstinaf veya temyiz aşamasında da yeni vakıalara ve delillere dayanılamaz. Temyizen incelenen karar, belirtilen bu hususlara, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre, usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte değildir. Belirttiğim nedenlerle temyiz itirazları reddedilerek hükmün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir. 4. Ayıp sebebiyle sorumluluk a. Ayıbın belirlenmesi

6. Hukuk Dairesi         2022/4527 E.  ,  2024/796 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2019/1799 E., 2022/1270 K. HÜKÜM/KARAR : Esasdan Red İLK DERECE MAHKEMESİ : … 9. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/564 E., 2019/301 K. Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temerrüt nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile ipoteğin terkini isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davacılar ile davalı … İnş. Mad. Kuy. Otom. Tar. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine … ada … parsel (1), (2), (11), (12) no.lu bağımsız bölümlerin davacılar adına tapuya tesciline ve İİK 28. md. uyarınca hüküm özünün ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiştir. Kararın bir kısım davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan … Koop., …, …, … vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı şirket arasında 24/08/2016 tarihinde İstanbul …Noterliğinde … yevmiye sayılı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalıların davacılara ait taşınmaz üzerindeki binanın yıkılarak yerine yeni bir bina yapılması konusunda anlaşma sağlandığını, sözleşme gereğince taşınmazın müvekkileri tarafından davalı yükleniciye teslim edildiğini, 11/05/2017 tarihinde binaya kat irtifakı kurulduğunu, sözleşme kapsamında 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapularının aynı gün davalı yüklenici şirketin üzerine geçirildiğini, müvekkillerinin tüm edimlerini eksiksiz yerine getirmelerine rağmen davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca üzerine düşen edimi yerine getirmediğini, davalı yüklenicinin 1 yılı aşkın süredir inşaata gelmediğini ve inşaatta uzun zamandır hiçbir faaliyet bulunmadığını, sözleşme uyarınca davalı yüklenici üzerine devredilen bağımsız bölümlerin inşaat henüz % 35-40 seviyesindeyken davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredildiğini, yükleniciden bağımsız bölüm devralan diğer davalıların dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın fiili durumu itibariyle TMK'nın 1023. maddesindeki iyi niyet iddiasından yararlanamayacaklarını ileri sürerek müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapuda davalılar …, …, … ve … adlarına kayıtlı 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtların iptali ile sözleşme öncesi paylar itibariyle müvekkilleri adına tapuya tescili ile davalı kooperatif lehine tesis edilen ipoteğin terkinine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı … ve Kefalet Kooperatifi vekili, müvekkilinin Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Ve Kefalet Kooperatifi olup üyelerine kullanacakları işletme kredilerinde kefil görevini üstlendiğini, davalı …'nin de müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, davalının … Bankası … Şubesi nezdinde müvekkilinin kefaleti ile işletme kredisi kullandığını, karşılığında müvekkilince teminat olarak davalının dava konusu … Ada, … parsel, 2 no.lu bağımsız bölümü üzerine müvekkili lehine 25/09/2018 tarihli ipotek konulduğunu, taşınmazda 11/05/2017 tarihinde davalı … İnşat adına kat irtifakı tesis edildiğini, akabinde 2 no.lu dairenin 12/05/2017 tarihinde …'e, … tarafından 29/06/2018 tarihinde …'e, … tarafından da 11.07.2018 tarihinde de kooperatif ortağı …'ye satıldığını, müvekkil lehine ipotek tesisi yapıldığı tarih itibariyle tapu kütüğünde herhangi bir kısıtlama veya sınırlama bulunmadığını, müvekkilinin TMK'nın 1023.maddesi kapsamında iyi niyetli olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı … vekili, müvekkilinin iyiniyetli olarak … tarafından verilen vekaletname ile vekil İlhan Yeniyol'dan dava konusu 2 no.lu bağımsız bölümü 11/07/2018 tarihinde satın aldığını, …' tarafından dairenin yüklenici … İnş.Mad.Kuy.Otom.Tar.San. Ve Tic.Ltd.Şti.'nden satın alındığını, müvekkilinin iyi niyetli 3.şahıs olduğundan iyi niyetinin korunması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı … vekili, müvekkilinin 11.07.2018 tarihinde iyi niyetli olarak dava konusu taşınmazın 1 no.lu bağımsız bölümünü satın aldığını, …'ın da bu taşınmazı … şirketinden satın aldığını, müteahhidin arsa sahipleriyle olan ilişkisini bu sebeple bilebilecek durumda olmadığını, müvekkilinin iyi niyetinin korunması gerektiğini, satın alındığında inşaatın yaklaşık % 60'ının bitirilmiş olduğunu bildirerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … vekili, müvekkilinin dava konusu 4.kat, 11 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten bedeli mukabilinde satın aldığını, müvekkilinin iyi niyetli 3.kişi olduğunu ve TMK'nın 1023.maddesi kapsamında korunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Davalı … vekili, ön inceleme duruşmasındaki beyanında davayı kabul etmediklerini bildirmiştir. Davalı yüklenici … Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti. vekili adına usulüne uygun tebligat yapıldığı halde, cevap dilekçesi vermediği görülmüştür. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin 10.maddesine göre inşaat süresinin 30/09/2016 tarihinden itibaren 18 ay olup, davalı yüklenicinin bu tarihte işi bitirmeyi ve arsa sahibine iskanlı olarak teslim etmeyi taahhüt ettiği, buna göre inşaatın teslim tarihinin 30.03.2018 olduğu, 11.12.2018 tarihli bilirkişi kurul raporuna göre, davacılara ait arsada yapımı kararlaştırılan imalâtların keşif tarihi itibariyle dahi % 50 seviyesinde tamamlandığının belirlendiği, bir kısım davalılar tarafından inşaat seviyesinin % 60 oranında olduğunun ileri sürüldüğü ve buna ilişkin seviye tespit raporu sunulduğu, bu raporun davacılarca kabul edildiği gözetildiğinde, işin teslim edilmesi gereken sürenin üzerinden 5 ay geçmesine rağmen inşaat seviyesinin %60 olması karşısında davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili fesih talepleri yönünden şartların gerçekleştiği, yüklenicinin tapu payına hak kazanmadığı, dolayısıyla davalıların arsa sahibinin avans olarak davalı yükleniciye devrettiği payları devralan diğer davalı 3.kişilerin pay hakkı kazanmalarının mümkün olmadığı, TMK'nın 1024.maddesi hükmü gereğince davalı 3. şahıslar adına yapılan tescilin yolsuz tescil olduğu, bu davalıların TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen iyi niyet karinesinden yararlanamayacakları, bu nedenle davalı yüklenici dışındaki diğer davalılara karşı açılan tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar vermek gerektiği, davalı kooperatif yönünden açılan ipoteğin terkini talebi yönünden; tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren davalı kooperatifin, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmesi gerektiği, davalı yüklenici şirket edimini yerine getirmediğinden konulan ipoteğin tescilinin yolsuz olduğu, bankanın TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı gerekçesiyle, davacılar ile davalı … Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan İstanbul … Noterliğinin 24.08.2016 tarih, … yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu İstanbul İli, … İlçesi, … Ada, … Parsel (1) no.lu bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İstanbul İli, … İlçesi, … Ada, … Parsel (2) no.lu bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptaline, davalı S.S. Topkapı Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifi lehine konulan 25/09/2018 tarih, 10588 yevmiye no.lu ipoteğin davacılar yönünden kaldırılarak ipotekten ari olarak davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İstanbul İli, … İlçesi, … Ada, … Parsel (11) no.lu bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İstanbul İli, … İlçesi, … Ada, … Parsel (12) no.lu bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme öncesi tapudaki payları oranında davacılar adına tapuya tesciline, İİK.28.maddesi uyarınca hüküm özünün ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı S.S. Topkapı Esnaf Ve Sanatkârlar Kredi Ve Kefalet Kooperatifi vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı …'nin müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, davalının … Bankası … Şubesi nezdinde müvekkilinin kefaleti ile işletme kredisi kullandığını, karşılığında müvekkilince teminat olarak davalının dava konusu … Ada, … parsel, 2 no.lu bağımsız bölümü üzerine müvekkili lehine 25.09.2018 tarihli ipotek konulduğunu, taşınmazda 11.05.2017 tarihinde davalı … İnş.Mad.Kuy.Otom.Tar.San. Ve Tic.Ltd.Şti. adına kat irtifakı tesis edildiğini, akabinde 2 no.lu dairenin önce …'e, sonra …'e, … tarafından da 11.07.2018 tarihinde de kooperatif ortağı …'ye satıldığını, müvekkil lehine ipotek tesisi yapıldığı tarih itibariyle tapu kütüğünde her hangi bir kısıtlama veya sınırlama bulunmadığını, müvekkilinin TMK'nın 1023.maddesi kapsamında iyi niyetli olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten bedelini ödeyerek satın aldığını, bu nedenle TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyi niyetli 3. şahıs olup bağımsız bölümü tapu kütüğüne güvenerek devraldığını, mahkemece müvekkilinin iyi niyetinin korunması gerektiğini, belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu 2 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten değil, yüklenicinin sattığı … isimli şahıstan satın aldığını, Türk hukuk düzeninde tapuya güven ilkesinin esas olduğunu, nitekim müvekkilinin de tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldığını, bağımsız bölümün tapu kaydında sözleşmeye ilişkin bir şerh bulunmadığını, davacıların tedbirsiz hareketleri ile hem kendilerinin hem de müvekkilinin mağduriyetine sebep olduklarını, müvekkilinin bağımsız bölümü inşaat aşamasında iken inşaatın biteceği inancıyla satın aldığını, %60'ı bitmiş bir inşaattan arsa payı satın alan müvekkilinin mahkemece korunması gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Davalı … vekili istinaf dilekçesiyle, müvekkilinin dava konusu 1 no.lu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten değil, yüklenicinin sattığı … isimli şahıstan satın aldığını, Türk hukuk düzeninde tapuya güven ilkesinin esas olduğunu, TMK 'nın 1023.maddesi gereği iyi niyetin korunması gerektiğini, bağımsız bölümün tapu kaydında sözleşmeye ilişkin bir şerh bulunmadığını, davacıların tedbirsiz hareketleri ile hem kendilerinin hem de müvekkilinin mağduriyetine sebep olduklarını, müvekkilinin bağımsız bölümü inşaat aşamasında iken inşaatın biteceği inancıyla satın aldığını, %60'ı bitmiş bir inşaattan arsa payı satın alan müvekkilinin mahkemece korunması gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Mahkeme kararına karşı davalı … vekilince de, 31.08.2019 tarihinde istinaf kanun yoluna başvurulmuş ise de; davalı vekilince 03/09/2019 tarihli muhtıra gereğince süresi içerisinde istinaf harcı yatırılmadığından mahkemece 19/09/2019 tarihli ek karar ile; HMK'nın 344.maddesine göre davalı … vekilinin istinaf başvurusundan vazgeçmiş sayılmasına karar verildiği, davalı vekilince bu ek karara karşı istinaf başvurusunda bulunulmadığı tespit edilmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; yüklenicinin inşaatı tamamlamada temerrüde düştüğü ve inşaatın gerçekleştirme seviyesinin % 50-60 olarak tespit edildiği dikkate alınarak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 25.01.1984 günlü 3/1 sayılı kararı uyarınca sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesinin dosya kapsamı ile usul ve yasaya uygun olduğu, davalı yüklenicinin temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmaması nedeniyle, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan diğer davalı şahıslar ile davalı ipotek sahibinin iyi niyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile ipoteğin terkinine karar verilmesi de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve dosya kapsamına göre isabetli olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar S.S. Topkapı Esnaf Ve Sanatkârlar Kredi Ve Kefalet Kooperatifi, …, …, … vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalılar vekilleri; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temerrüt nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile ipoteğin terkini talebine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Davacı arsa sahipleri ile davalı … Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti.arasında 24.08.2016 tarihinde İstanbul …Noterliğinde … yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme ile davalı şirket yüklenici sıfatıyla, davacı arsa sahiplerinin hissedar oldukları İstanbul İli, … İlçesi, … Mah., … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binayı yıkıp, yerine 2 bodrum, 2 zemin, 6 adet normal ile piyesli dubleks daire yapıp, iskanı alınmış olarak arsa sahiplerine teslim etme işini üslenmiştir. Sözleşmenin " Binanın bölüşülmesi" başlıklı 4.maddesinde; inşa edilen binadaki 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahiplerine verileceği, geri kalan bağımsız bölümlerin davalı yüklenici şirkete verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin "Konu" başlıklı 1.maddesinde; binanın iskanın davalı yüklenici şirket tarafından alınacağı belirtilmiş, sözleşmenin "İşin Teslimi" başlıklı 10.maddesinde; davacı arsa sahiplerinin anahtarların davalı yüklenici şirkete 30.09.2016 tarihinde boş olarak teslim edecekleri, bu tarihten itibaren davalı yüklenicinin en geç 18 ayda inşaatı bitirerek davacı arsa sahiplerine teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Maddenin devamında; yüklenicinin yerin boş olarak tesliminden itibaren en geç 15 iş günü içerisinde işlemlere başlayacağı, yapı ruhsatını en geç 3 ay içinde 31.12.2016 tarihine kadar alacağı kabul ve taahhüt edilmiştir. Sözleşmenin 19.maddesinde; inşaat süresinin 18 ayı geçmesi ve sürenin 6 ayı geçmesi halinde davacı arsa sahiplerince sözleşmenin tek taraflı feshedilebileceği kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtlarından; dava konusu taşınmaz üzerindeki binadaki 1.bodrum kat (1) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 22.05.2017 tarihinde dava dışı …'a satıldığı, … tarafından da bağımsız bölümün 06.09.2018 tarihinde davalı …'a satıldığı, 1.bodrum kat (2) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12.05.2017 tarihinde dava dışı …'e satıldığı, … tarafından 29.06.2018 tarihinde dava dışı …'e satıldığı, … tarafından da 11.07.2018 tarihinde davalı …'ye satıldığı, 4.kat (11) no.lu çatı arası piyesli bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12.05.2017 tarihinde davalı …'na satıldığı, 1.bodrum kat (12) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 16.05.2017 tarihinde davalı …'a satıldığı, bu bağımsız bölümün tapu kaydına 19.09.2018 tarihinde davalı …'ın davalı kooperatiften aldığı 400.000,00 TL kredi karşılığı ipotek konulduğu anlaşılmaktadır. Mahallinde yapılan keşif akabinde inşaat mühendisleri … ile … tarafından hazırlanan 11.12.2018 tarihli bilirkişi kurul raporunda; 30.11.2018 keşif tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma seviyesinin %50, dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 3.555.615,00 TL olarak belirlendiği, sözleşme maddesi gereğince davalı yüklenicinin binayı 30.03.2018 tarihinde teslim etmesi gerektiği, 6 ay uzaması halinde sürenin 30.09.2018 tarihine denk geldiği, davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle davacıların sözleşmenin geriye etkili fesih talebinde haklı oldukları belirtilmiş, davalı yanca dosyaya sunulan … Firması tarafından hazırlanan tutanakta; 31.12.2017 tarihinde yapılan tespitte inşaatın tamamlanma seviyesinin % 60 olarak belirlendiği görülmüş, dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaat seviyesinin %90'ın altında kalması nedeniyle sözleşmenin feshi koşulları gerçekleşmiştir. Davalı yüklenicinin temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmaması nedeniyle, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan diğer davalı şahıslar ile davalı ipotek sahibinin iyi niyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile ipoteğin terkinine karar verilmesi de dosya kapsamına göre isabetli olmuştur. 3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup bir kısım davalılar vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderlerinin temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.04.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kısa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda, davacı-arsa sahipleriyle yüklenici arasında 24.08.2016 tarihinde … … Mahallesinde bulunan … parselle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra yüklenici adına tapuda kayıtlı olan dava konusu 1, 2, 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümler yüklenici tarafından davalı üçüncü kişilere satılmıştır. Ayrıca 2 no.lu bağımsız bölüm üzerinde de ipotek tesis edilmiştir. Temyiz eden davalılar ipotek tesisi ve bağımsız bölüm satın almayı tamamen tapuya güvenerek iyiniyetli olarak gerçekleştirdiklerini beyan etmişlerdir. Sözleşme tapuya tescil edilmediği gibi davalıların kötüniyetli oldukları da davacılar tarafından ispat edilememiştir. Hal böyle olunca yukarıda izah edilen temel ilkeler gereğince tüm temyiz eden davalıların TMK nın 1023. maddesi çerçevesinde “tapuya güven” ilkesinden yararlanmaları kanuni zorunluluktur. Bu nedenle temyiz eden davalılara yönelik tapu iptali tescil ve ipoteğin terkin edilmesi isteminin kabulüne yönelik yerel mahkeme kararının bozulması gerekirken MK nın 1023. maddesi göz ardı edilerek kötüniyetli oldukları ispatlanmayan davalıların iktisaplarının geçersiz sayılması sonucunu doğuran Sayın çoğunluğun onama kararına muhalifim. KARŞI OY Davacı arsa sahipleri ile davalı … Tarım San.ve Tic. Ltd. Şti.arasında 24/08/2016 tarihinde İstanbul …Noterliği'nde … yevmiye numaralı düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtlarından; dava konusu taşınmaz üzerindeki binadaki 1.bodrum kat (1) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 22/05/2017 tarihinde dava dışı …' satıldığı, … tarafından da bağımsız bölümün 06/09/2018 tarihinde davalı …'a satıldığı, 1.bodrum kat (2) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12/05/2017 tarihinde dava dışı …'e satıldığı, … tarafından 29/06/2018 tarihinde dava dışı …'e satıldığı, … tarafından da 11/07/2018 tarihinde davalı …'ye satıldığı, 4.kat (11) no.lu çatı arası piyesli bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 12/05/2017 tarihinde davalı …'na satıldığı, 1.bodrum kat (12) no.lu bağımsız bölümün davalı yüklenici şirket tarafından 16/05/2017 tarihinde davalı …'a satıldığı, bu bağımsız bölümün tapu kaydına 19/09/2018 tarihinde davalı …'ın davalı kooperatiften aldığı 400.000,00 TL kredi karşılığı ipotek konulduğu anlaşılmaktadır. Mahallinde yapılan keşif akabinde inşaat mühendisleri … ile … tarafından hazırlanan 11.12.2018 tarihli bilirkişi kurul raporunda; 30.11.2018 keşif tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma seviyesinin %50, dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 3.555.615,00 TL olarak belirlendiği, sözleşme maddesi gereğince davalı yüklenicinin binayı 30.03.2018 tarihinde teslim etmesi gerektiği, 6 ay uzaması halinde sürenin 30.09.2018 tarihine denk geldiği, davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle davacıların sözleşmenin geriye etkili fesih talebinde haklı oldukları belirtilmiş, davalı yanca dosyaya sunulan … Firması tarafından hazırlanan tutanakta; 31.12.2017 tarihinde yapılan tespitte inşaatın tamamlanma seviyesinin % 60 olarak belirlendiği görülmüş, dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaat seviyesinin %90'ın altında kalması nedeniyle sözleşmenin feshi koşullarının gerçekleşmiştir. Davalı yüklenicinin temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkân bulunmaması nedeniyle, davalı yükleniciden taşınmaz satın alan diğer davalı şahıslar ile davalı ipotek sahibinin iyi niyetle kazanımından bahsetmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen davalı üçüncü şahıslar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile ipoteğin terkinine karar verilmiştir. TMK’nın 1023. maddesi gereğince; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Her ne kadar yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmüş ise de, yüklenici tarafından devredilen taşınmaz maliklerinin iyiniyetli olduklarının genel ıspat kuralları gereğince davacılar tarafından ispat edilmesi gerekir. Yargılamada davalıların kötüniyetli oldukları ispat edilmiş değildir. Bu durumda, bu davalılar açısından yolsuz tescil söz konusu olmadığı gibi tapuya güvenerek taşınmaz satın alan iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarından TMK’nın 1023. maddesi gereğince kazanımlarının korunması gerekir. Diğer yönden inşaatın bir kısmı tamamlanmış olup imalat bedeli olarak yükleniciye ödenecek bedel dahi üçüncü kişilere devredilmiş olan taşınmaz bedellerini karşılayacak durumdadır. Bu durumda yüklenicinin imalat bedelini alacak olması ve arsa sahiplerinin de tüm taşınmazları almaları karşısında tek mağdur olacak olan iyiniyetli konumda bulunan davalı üçüncü kişiler olacaktır. Bir hukuki ilişkide kendini güvenceye almadan arsayı devreden arsa sahiplerinin ve edimini ifa etmeyen yüklenicinin korunması, buna karşın sözleşmenin hiç tarafı olmayan ve tapu siciline güvenerek taşınmaz satın alan üçüncü kişinin mağdur edilmesi de hukuka güven ilkesini zedeleyecektir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, bu davalılar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamaktayım.