Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, eşlerden biri diğer eşin açık rızasını almadıkça aile konutunun devrini gerçekleştiremez, konut üzerindeki ayni hakları sınırlandıramaz ve kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemez. Aile konutu niteliğindeki taşınmazın diğer eşin onayı bulunmaksızın üçüncü kişilere devredilmesi halinde, rızası alınmayan eşin tapu iptal ve tescil davası açma hakkı doğar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 194Kaynağı aç
Aile Konutu Niteliği ve Tapu Kütüğündeki Şerhin Rolü
Bir taşınmazın aile konutu korumasından yararlanabilmesi için tapu kütüğüne tescil edilmiş olması şartı aranmaz. Eşlerin fiilen ortak yaşam sürdürdüğü ve aile merkezini oluşturan taşınmazlar bu korumadan yararlanır.
Tapu kütüğüne konulacak aile konutu şerhi hakkı kuran bir işlem değil, mevcut hukuki durumu üçüncü kişilere bildiren niteliktedir. Aile konutu olarak tahsis edilen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne ilgili şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden talep edebilir. Taşınmazın fiilen aile konutu niteliğinde olduğu kanıtlandığı takdirde tapuda şerh bulunmasa bile rızasız devir işlemi iptale konu olabilir. Bununla birlikte şerhin bulunmaması, mülkiyeti devralan üçüncü kişinin iyiniyet durumunun tespitinde önem taşır.
Eşin Rızasının Kapsamı, Şekli ve Hâkimin Müdahalesi
Kanun metninde eşin vereceği rızanın belirli bir resmî şekle bağlanması zorunlu tutulmamıştır; ancak bu iradenin açık, tereddüde mahal bırakmayacak ve belirli biçimde ortaya konması aranır. Noter onayı ise ispat gücünü artıran bir nitelik taşır. Taşınmazın devri sırasında rıza verilmemiş olsa dahi, tasarruf işleminden sonra diğer eş tarafından sunulan açık ve kesin rıza yapılmış olan işlemi geçerli hale getirebilir.
Aile konutunun devri veya sınırlandırılması için gereken rızanın temin edilemediği ya da haklı bir dayanak bulunmaksızın rızadan kaçınıldığı hallerde eşlerden biri, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hâkimin müdahalesini talep edebilir.
Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve Tazminat Talebi
Taşınmazı tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek iyiniyetle devralan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı korunabilmektedir. Devralan üçüncü kişinin iyiniyetinin korunduğu ve tapu iptalinin mümkün olmadığı durumlarda, rızası alınmayan eş uğradığı zararların karşılanması amacıyla tazminat talep edebilir.
Davanın Tarafları, Görevli ve Yetkili Mahkeme
Rızasız tasarruf işlemine karşı tapu iptal ve tescil davasını açma hakkı öncelikle rızası alınmayan eşe aittir. Eşin vefatı halinde mirasçılar, ayrıca şartları mevcutsa vasi veya kayyım da davayı açabilir. Dava, mülkiyeti devreden eş ile taşınmazı devralan kişiye yöneltilir; taşınmazın el değiştirmesi veya birden fazla kişiye devredilmesi halinde ilgililer arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur.
Aile konutunun devri nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Görevli mahkemenin belirlenmesinde ise davanın hukuki dayanağı dikkate alınır. 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun'un 4. maddesi uyarınca Türk Medenî Kanunu'nun aile hukukuna ilişkin hükümlerinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak aile mahkemeleri görevlidir. Buna karşılık aile konutu iddiası veya mal rejiminin tasfiyesi talebi içermeyen, yalnızca hata, hile, bedelsizlik veya muvazaa gibi Borçlar Kanunu hükümlerine dayanan tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 2012/2307 Esas, 2012/7505 Karar ile 2013/179 Esas, 2013/3402 Karar sayılı kararlarında ve Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2016/20712 Esas, 2018/3439 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; aile konutuna veya katkı payına dayanmayan salt muvazaa davalarında genel mahkemeler, aile konutu şerhi taleplerinde ise aile mahkemesi görevli kabul edilmektedir.
4787 sayılı AİLE MAHKEMELERİNİN KURULUŞ, GÖREV VE YARGILAMA USULLERİNE DAİR KANUN m. 4Kaynağı aç
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2012/2307, K. 2012/7505Kaynağı aç
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2013/179, K. 2013/3402Kaynağı aç
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2016/20712, K. 2018/3439Kaynağı aç
Dava Açma Süresi, İhtiyati Tedbir ve Kararın Sonuçları
Rızası alınmayan eşin açacağı tapu iptal ve tescil davası bakımından kanunda belirli bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu doğrultuda işlemin üzerinden uzun süre geçmiş olması, taşınmazın üçüncü kişi tarafından kullanılması veya davanın hemen açılmamış bulunması tek başına ret gerekçesi oluşturmaz. Yargılama sürecinde davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde, taşınmazın başkalarına devrini önlemek amacıyla tapu kaydına satış ve devir yasağını içeren ihtiyati tedbir konulabilir.
Mahkemenin iptal talebini kabul etmesi halinde taşınmaz davacı eş adına tescil edilmez. Karar gereğince taşınmaz, rızasız tasarrufta bulunan devreden eski malik eş adına yeniden tescil edilir ve taşınmaz işlemden önceki hukuki durumuna döner.
İlk derece mahkemesi tarafından verilen karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı ise kanunda belirlenen parasal sınırın aşılması kaydıyla temyiz kanun yolu açıktır.
Eşin Vefatı ve Kira Sözleşmesine Dayalı Aile Konutu
Eşlerden birinin ölümü halinde aile konutu koruması kural olarak sona erer. Sağ kalan eş, Türk Medeni Kanunu'nun 652. maddesi gereğince tereke malları arasında yer alan konut üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı halinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı verilmesi de mümkündür; mirasbırakanın altsoyunun meslek veya sanatını icra etmesi için gereken bölümler ile tarımsal taşınmaz hükümleri saklı tutulmuştur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 652Kaynağı aç
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu bildirimi ileten eş, kira sözleşmesinden doğan borçlardan diğeriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Aile konutu şerhi olmadan yapılan devir iptal edilebilir mi?
Evet, taşınmazın aile konutu vasfını kazanması için tapuda şerh bulunması zorunlu olmayıp fiilen aile yaşamının merkezi olması yeterlidir; ancak tapuda şerh bulunmaması taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetinin değerlendirilmesinde önem taşır.
Tapu iptal davası kabul edildiğinde tescil kimin adına yapılır?
Tapu iptal davasının kabulü durumunda taşınmaz davacı eş adına tescil edilmez; rızasız işlemi gerçekleştiren önceki malik eş adına tescil edilerek işlemden önceki hukuki statüye dönülür.
Eşin rızası olmadan yapılan devre karşı dava açma süresi ne kadardır?
Bu dava türü bakımından kanunda öngörülen özel bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı bulunmamaktadır. Devir işleminin üzerinden uzun zaman geçmiş olması tek başına talebin reddedilmesine yol açmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy