Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın ileride bir taşınmazı devretmeyi, diğer tarafın satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiği ve resmi şekle tabi olan bir sözleşmedir. Sözleşme doğrudan mülkiyet devri sağlamaz. Alıcıya ileride tapu devrini talep etme hakkı verir. Geçerli olabilmesi için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Ön sözleşme niteliği ve karşılıklı borçlar
Gayrimenkul satış vaadi, hukuki niteliği itibarıyla bir ön sözleşmedir. Taraflar bu sözleşmeyle ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girer. Sözleşme aynı zamanda tam iki tarafa borç yükleyen ve resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Bir taraf tapu devrini gerçekleştirmekle, diğer taraf satış bedelini ödemekle yükümlüdür.
Sözleşme doğrudan ayni hak doğurmaz ve mülkiyeti kendiliğinden devretmez. Taraflara kişisel hak sağlar.
Noterde düzenleme şekli
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yalnızca imza tasdiki yeterli değildir; sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması zorunludur. Resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılan taşınmaz satış vaadi kural olarak geçersiz kabul edilir. Bu şekle aykırı düzenlenen sözleşmeler de kural olarak geçersiz sayılır.
Ehliyet ve vekille kurma
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip olması gerekir. Sözleşme vekil aracılığıyla da yapılabilir. Vekilin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmaya açıkça yetkili olması gerekir. Vekâletnamede satış vaadi düzenleme, taşınmaz devrine ilişkin işlem yapma, şerh verme ve tapu işlemlerini yürütme yetkilerinin bulunması büyük önem taşır.
Taşınmazın ve satış bedelinin belirlenmesi
Sözleşmeye konu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Ada ve parsel bilgileri, bağımsız bölüm numarası ve taşınmazın niteliği açıkça belirtilmelidir. Satış bedelinin de belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Ödeme planı ve bedelin hangi şartlarda ödeneceği açıkça düzenlenmelidir.
Kişisel hak ile mülkiyet devrinin ayrılması
Mülkiyetin geçişi için ayrıca tapu müdürlüğünde resmi satış işleminin yapılması ve tapu tescilinin gerçekleştirilmesi gerekir. Satış vaadi tapu devrinin yerine geçmez, malik sıfatı kazandırmaz ve doğrudan ayni hak sağlamaz. Sözleşme, ileride resmi satış işleminin yapılmasını talep etme hakkı sağlar. Belirli şartlar gerçekleşirse tescile zorlama davasına dayanak oluşturabilir. Bu dava cebri tescil olarak da adlandırılır.
Tapu şerhinin etkisi
Belirli kişisel hakların tapu siciline işlenmesi, bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmesini sağlar. Satış vaadi şerh edilirse alıcının hakkı belirli ölçüde güçlenir ve üçüncü kişilere karşı korunabilir; hakkın ileri sürülmesi belirli şartlar altında mümkün hale gelir. Geçerliliğin noterde düzenleme şeklinde yapılmasına ve bazı durumlarda tapuya şerh verilmesine bağlanması ile şerhin kişisel hakkı belirli ölçüde güçlendirmesi aynı kesin kural haline getirilemez.
Vaadin tapuya şerh edilmesiyle alıcının ileride tapu devrini talep hakkı tapu kaydında görünür hale gelir. Taşınmazı sonradan devralacak kişiler, taşınmaz üzerinde satış vaadi bulunduğunu öğrenebilir. Taşınmaz üçüncü kişilere devredilirse alıcının hakları korunabilir. Tapu devrinden kaçınılırsa alıcının hukuki durumu güçlenebilir. Sonraki işlemlerde alıcının hakkı dikkate alınabilir.
Şerhin süresi ve terkini
Gayrimenkul satış vaadi şerhi kural olarak tapu sicilinde beş yıl süreyle hüküm ifade eder. Beş yıllık sürenin dolması halinde şerhin etkisi sona erebilir ve alıcının üçüncü kişilere karşı koruması zayıflayabilir.
Tapu devrinin tamamlanması, tarafların karşılıklı anlaşması, mahkeme kararı, şerh süresinin sona ermesi veya sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde şerhin terkin edilmesi gündeme gelebilir. Şerh tapudan kaldırılınca satış vaadinin üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma sona erer.
Satıcı ve alıcının borçları
Satıcının en temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın tapu devrini gerçekleştirmektir. Satıcı tapuda resmi satış işlemini yapmak, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde devretmek ve tapu devrine engel işlemlerden kaçınmakla yükümlüdür.
Alıcının temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini ödemektir. Alıcı ayrıca tapu işlemlerine katılmak, gerekli belgeleri sunmak ve sözleşmeye uygun davranmakla yükümlüdür.
Borca aykırılıkta talepler
Satıcı tapu devrinden kaçınırsa alıcı, şartlar oluştuğunda tapu iptali ve tescil, tescile zorlama, tazminat ve cezai şart talep edebilir. Tapu devri yapılmazsa alıcı, şartların oluşması halinde tapu iptali ve tescil davası açabilir. Tescile zorlama davası olarak da adlandırılan bu davada, taşınmazın kendi adına tescili istenir. Geçerli bir satış vaadinin bulunması, alıcının edimlerini yerine getirmesi ve tapu devrinin haksız şekilde yapılmaması önem taşır.
Alıcı satış bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemezse satıcı bakımından çeşitli haklar doğabilir. Satıcı sözleşmenin feshi, cezai şart ve tazminat talep edebilir.
Teslim süresine uyulmaması, eksik veya ayıplı ifa, ödeme şartlarının ihlali ve taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde devri sık karşılaşılan aykırılık halleridir. Bu durumlarda tazminat ve fesih hakları gündeme gelebilir. Tapu devrinin yapılmaması, teslimin gecikmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya sözleşmenin haksız şekilde ihlal edilmesi halinde maddi zararların tazmini istenebilir. Manevi tazminat bazı durumlarda ileri sürülebilir.
Tapu devrinin gecikmesi, ödeme yükümlülüğünün ihlali veya sözleşmenin haksız şekilde feshedilmesi halinde sözleşmede kararlaştırılan cezai şart talep edilebilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre cezai şart miktarını değerlendirebilir.
Haklı neden bulunmaksızın sözleşmeyi sona erdirmeye çalışmak haksız fesih olarak değerlendirilebilir. Bu durumda uğranılan zararların tazmini, cezai şart ve ödenen bedellerin iadesi ortaya çıkabilir.
Sözleşmenin sona ermesi
Sözleşme en doğal şekilde tarafların edimlerini yerine getirmesiyle sona erer. Satış bedelinin ödenmesi, tapu devrinin gerçekleştirilmesi ve resmi satış işleminin tamamlanmasıyla sözleşme amacına ulaşır. Tapu devrinden sonra satış vaadi hüküm ve sonuçlarını tamamlamış sayılır.
Taraflar karşılıklı anlaşarak satış vaadi sözleşmesini sona erdirebilir. Fesih, ödenen bedellerin iadesi, cezai şarttan feragat ve tapu şerhinin kaldırılması ayrıca kararlaştırılabilir.
Taşınmazın devri hukuken veya fiilen imkânsız hale gelirse sözleşmenin sona ermesi gündeme gelebilir. Kamulaştırma, yıkılma, hukuki engel nedeniyle devredilememe ve projenin iptali ifa imkânsızlığı doğurabilir. İmkânsızlığın niteliğine göre tazminat sorumluluğu da gündeme gelebilir.
Taraflar belirli bir süre öngörmüşse, bu süre içinde tapu devrinin gerçekleştirilmemesi halinde sözleşmenin sona ermesi veya fesih hakkının doğması mümkündür.
Resmi şekle uyulmaması, muvazaalı işlem, ehliyetsizlik, hukuka veya ahlaka aykırılık ve yükümlülüklerin ağır şekilde ihlali, sözleşmenin iptali veya feshi davasına neden olabilir. Şekil eksikliği, muvazaa, ehliyetsizlik, imkânsızlık veya sözleşmeye ağır aykırılık hallerinde geçersizlik, iptal veya fesih mahkeme kararıyla gündeme gelebilir ve sözleşme mahkeme kararıyla sona erebilir. Bu tür durumlarda tapu şerhinin kaldırılması ve tarafların aldıklarını iade etmesi gündeme gelebilir.
Taraflardan biri sözleşmeye aykırı davranırsa diğer tarafın fesih hakkı doğabilir. Fesih halinde ödenen bedellerin iadesi, cezai şart, tazminat ve tapu şerhinin kaldırılması ortaya çıkabilir. Satıcının tapu devrini yapmaması, alıcının satış bedelini ödememesi veya sözleşmeye aykırı davranılması halinde de fesih talep edilebilir. Bu davalarda çoğu zaman bedel iadesi, cezai şart, tazminat ve şerhin kaldırılması birlikte ileri sürülür.
Zamanaşımı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 146. maddesine göre, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 146Kaynağı aç
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil taleplerinde on yıllık zamanaşımı kural olarak, sürenin çoğu durumda tapu devrinin talep edilebilir hale geldiği tarihten işlemesi de ayrı bir ölçü olarak durur. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacağın on yıllık zamanaşımına tabi olmasıyla bu başlangıç aynı kesin ölçüye indirgenemez.
Taşınmazın fiilen teslim edilmesi, alıcının taşınmazı uzun süredir kullanması, ilişkinin devam etmesi veya tapu devrinin sürekli ertelenmesi hallerinde zamanaşımı başlangıcı bakımından farklı değerlendirmeler yapılabilir. Zamanaşımı, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Bazı durumlarda zamanaşımı kesilebilir veya durabilir. Dava açılması, icra takibi yapılması, borcun ikrar edilmesi ve ifaya yönelik işlemler yapılması zamanaşımını etkileyebilir.
Sık sorulan sorular
Satış vaadi mülkiyeti kendiliğinden devreder mi?
Hayır. Sözleşme doğrudan mülkiyet devri sağlamaz, tapu devrinin yerine geçmez ve malik sıfatı kazandırmaz. Mülkiyetin geçmesi için tapu müdürlüğünde resmi satış ve tescil gerekir. Alıcıya sağlanan hak, ileride tapu devrini talep edebilmektir.
İmza tasdiki satış vaadi için yeterli midir?
Hayır. Geçerlilik için sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Yalnızca imza tasdiki yeterli değildir. Şekle aykırı sözleşmeler kural olarak geçersiz sayılır.
Satış vaadi şerhi kaç yıl hüküm ifade eder?
Kural olarak beş yıl. Süre dolunca şerhin etkisi sona erebilir ve alıcının üçüncü kişilere karşı koruması zayıflayabilir. Şerh sürdüğü sürece tapu devrini talep hakkı tapu kaydında görünür hale gelir.
Satıcı tapuyu devretmezse hangi dava açılabilir?
Şartlar oluştuğunda tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu dava tescile zorlama davası olarak da adlandırılır ve taşınmazın alıcı adına tescili istenir. Tazminat ve cezai şart da şartların oluşmasına bağlıdır.
Satış vaadinden doğan alacak kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Tapu iptali ve tescil taleplerinde kural olarak on yıllık süre uygulanır; süre çoğu durumda devrin talep edilebilir hale geldiği tarihten işler.
Şerh terkin edilirse üçüncü kişilere karşı koruma sürer mi?
Hayır. Şerh tapudan kaldırılınca satış vaadinin üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma sona erer. Terkin, devrin tamamlanması, anlaşma, mahkeme kararı, şerh süresinin sona ermesi veya geçersizliğin tespiti halinde gündeme gelebilir.
Vekille gayrimenkul satış vaadi yapılabilir mi?
Evet. Sözleşme vekil aracılığıyla yapılabilir; vekilin bu sözleşmeyi yapmaya açıkça yetkili olması gerekir. Tarafların hukuki işlem ehliyeti de geçerlilik için aranır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy