Taşınmaz Rehni Nedir, Kapsamı ve Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 853. maddesi gereğince ancak tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak gösterilmiştir. İpotek fer'i nitelik taşır; asıl borcun sona ermesi durumunda kendiliğinden hükümsüz kalır.

Rehnin Kapsamı ve Teminat Altındaki Alacak Kalemleri

Taşınmaz rehni, ana gayrimenkulün yanı sıra onun bütünleyici parçalarını ve eklentilerini de kapsar. Tapu kütüğünün beyanlar sütununa kaydedilmiş olan eklentilerin, aksi ispat edilinceye kadar rehin kapsamında yer aldığı kabul edilir. Borç tutarının değişkenlik gösterdiği ya da ileride doğma ihtimali bulunduğu durumlarda üst sınır ipoteği kurulur; belirlenen bu üst sınır limiti, alacaklının asıl alacak, faiz ve masraflar dahil tüm istemlerini karşılar.

Rehin güvencesi ana para alacağının yanı sıra takip giderlerini, temerrüt faizini ve takip ya da iflas anında muaccel olmuş son üç yıllık faiz ile son vadeden takip tarihine kadar işleyen faizleri kapsar. Borçlu aleyhine takibe başlanması ya da iflasın ilanı ile taşınmazın paraya çevrilmesi anı arasında geçen sürede doğan kira alacakları da rehin kapsamındadır; rehinli alacaklının bu kiraları isteyebilmesi için takibi kiracıya bildirmesi zorunludur. Tapu kütüğüne tescil edilmiş bir taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacaklarda zamanaşımı işlemez.

Taşınmazın Korunması, Masraflar ve Değer Azalmaları

Malikin rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunması hâlinde alacaklı, Türk Medeni Kanunu'nun 865. maddesi uyarınca hâkimden bu eylemlerin yasaklanmasını isteyebilir. Alacaklıya önlem alması için hâkim tarafından yetki verilebileceği gibi gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı yetki verilmeden de kendiliğinden önlem alabilir. Önlem için yapılan giderler malikten talep edilebilir ve bu alacaklar tescile gerek olmaksızın tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkı sağlar. Ayrıca Türk Medeni Kanunu'nun 876. maddesi uyarınca taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar ile özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primi ödemeleri, tescile gerek bulunmaksızın rehinli alacakla aynı güvenceden faydalanır.

Taşınmazda malikin kusuru olmaksızın değer azalması meydana geldiğinde malik kişisel olarak sorumlu tutulamaz; borçlu ancak bu zarara karşılık bir sigorta tazminatı veya üçüncü kişiden tazminat almışsa, alacaklıya bu tazminat tutarı kadar güvence vermek ya da kısmi ödeme yapmakla yükümlü olur. Türk Medeni Kanunu'nun 879. maddesi gereğince muaccel olan sigorta tazminatı kural olarak malike bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenir; tazminat taşınmazın eski hâle getirilmesi amacıyla harcanacaksa malik tarafından yeterli güvence gösterilmesi şartıyla kendisine ödenmesi mümkündür.

Kısmi Devir, Mülkiyet Kısıtlamaları ve Hükümsüz Anlaşmalar

İfraz sürecinde bulunan taşınmazlarda bölünme sonucu ortaya çıkan yeni parseller tapu kütüğüne müstakil birer taşınmaz şeklinde tescil edilmedikçe üzerlerinde rehin kurulamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 868. maddesi hükmü uyarınca malik rehinli alacağın yirmide birinden az değerdeki bir parçayı devrederse; alacaklıya bu parça ile orantılı bir ödeme yapıldığı veya taşınmazın geri kalan kısmı yeterli güvence oluşturduğu takdirde alacaklı devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz.

Paylı mülkiyette bir paydaş kendi payı üzerinde rehin kurmuşsa, sonrasında diğer paydaşlar dahil olsa dahi taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edilemez. Malikin taşınmaz üzerinde başkaca sınırlı ayni hak ya da yeni bir rehin kurmayacağına dair alacaklıya verdiği taahhütler hukuken geçersizdir. Bununla birlikte borcun ödenmemesi durumunda rehinli taşınmaz mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine veya alacaklının taşınmazı dilediği bedelle satabileceğine yönelik sözleşme şartları da kesin olarak geçersizdir.

Paraya Çevirme Prosedürü ve Derece Düzeni

Birden çok taşınmaz tek bir alacak için güvence gösterilmişse toplu rehin kuralı gereğince alacaklı icra takibini taşınmazların tümüne karşı başlatmak zorundadır; icra memuru ise borcu karşılayacak miktardaki taşınmazın satışını yürütür. Rehinli taşınmazın icra satışında verilen teklifler rehinli alacağı karşılamazsa, rehnin tesisinden sonra kurulan irtifak hakları arındırılarak taşınmaz yeniden satışa sunulur ve satışın ardından bu irtifaklar tapudan terkin edilir.

Paraya çevirme aşamasında kurulmamış veya alacak miktarı tescil limitinden az kaldığı için doldurulmamış olan boş rehin dereceleri hesaba katılmaz ve satış bedeli fiilen dolu olan sonraki sıralardaki alacaklılara paylaştırılır. Özel arazi iyileştirme borçlarının en fazla 5 yıl içinde eşit taksitlerle ödenmesi gerekir; muacceliyet tarihinden itibaren 5 yıl geçmesiyle rehin sona erer ve bu durumda sonraki alacaklılar sıralarına göre ilerler. Arazi iyileştirmesi kamu katkısıyla yapılmışsa, malikin bu harcamaları karşılamak amacıyla aldığı ödünç karşılığında kurulan rehin, tapuda mevcut tüm diğer rehin ve yüklerden önce gelir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy