Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı, Kazanılması ve Kısıtlamaları

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu ve İlkeleri

Taşınmaz mülkiyetinde, borçlar hukukundaki iradi serbestinin aksine sınırlı sayı ve tipe bağlılık (numerus clausus) ilkesi geçerlidir. Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur.

Arazi, taşınmaz mülkiyetinin en temel ve doğal birimidir. Dikey kapsam ilkesi gereğince mülkiyet hakkı, arazinin altındaki ve üstündeki malik için faydalı olan hacmi kapsar. Bir hakkın tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilerek taşınmaz sayılabilmesi için kişiye bağlı olmaması, devredilebilir bulunması ve en az otuz yıl veya daha uzun süre için tesis edilmiş olması gerekir. Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli daire, dükkan, depo gibi bölümleri kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilerek bağımsız bir taşınmaz gibi hukuki tasarruflara konu olur. Ağaçlar ve ormanlar üzerinde ise üst hakkı kurulamaz.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ve Resmî Şekil

Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinin ilk fıkrası uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille gerçekleşir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış, bağışlama veya ölünceye kadar bakma gibi sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmeleri ise kendi özel şekil şartlarına tabidir. Geçerli bir hukuki sebebe sahip olmasına rağmen malikin ferağ vermekten kaçınması durumunda, hak sahibi mahkemeden mülkiyetin hâkim kararıyla tescilini isteyebilir.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Buna karşılık, tescilsiz iktisap edilen durumlarda malikin taşınmaz üzerinde satış veya ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

İşgal, Sahipsiz Yerler ve Yeni Arazi Oluşumu

Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın işgal yoluyla kazanılması, ancak malikin mülkiyet hakkından feragat etmek amacıyla tapu idaresine başvurarak kaydın silinmesini istemesiyle mümkündür. İradi terkin gerçekleştiğinde taşınmaz sahipsiz mal statüsüne geçer. Tapusuz taşınmazlar üzerinde ise işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Kayalar, dağlar, tepeler, tarıma elverişli olmayan yerler ve kamu suları kimsenin mülkiyetinde olmayıp özel mülkiyete konu olamaz; bu yerler devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Birikme, toprak kayması veya su seviyesinin değişmesi gibi doğal sebeplerle oluşan ve yararlanmaya elverişli yeni araziler kural olarak devlete ait olur; devlet bu oluşumu öncelikle arazisi kayba uğrayana veya komşu arazi malikine devredebilir. Doğal afetler sebebiyle yaşanan arazi kaymaları kural olarak sınır değişikliğine yol açmaz. Ancak yetkili makamlarca belirlenen heyelan bölgelerinde sınırlar arazinin yapısına göre yeniden tespit edilir; arazi kayması sonucu sınırlar gerçeği yansıtmıyorsa sınırların yeniden belirlenmesi ve eksikliklerin denkleştirilmesi istenebilir.

Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanma

Tapu kütüğünde yolsuz tescille malik görünen iyiniyetli kişi, taşınmazı on yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulundurursa mülkiyet hakkı korunur ve itiraz edilemez hale gelir.

Tapuda kayıtlı bulunmayan yahut malikinin kim olduğu belirlenemeyen (yirmi yıl önce gaipliğine hükmedilmiş kişiler dahil) taşınmazları, malik sıfatıyla davasız ve kesintisiz yirmi yıl boyunca fiili hâkimiyetinde bulunduran zilyet, mahkemeden adına tescil kararı verilmesini talep edebilir. Bu olağanüstü zamanaşımı sürecinde muhtemel hak sahiplerinin itirazlarını bildirebilmeleri için usulünce yerel ilanlar yapılır.

Sınırlar, Komşuluk Yapıları ve Taşkın Yapı

Planda yer alan sınırlar ile arazideki fiili işaretlerin uyuşmaması durumunda tapu planındaki kayıt esas alınır. İki taşınmazı birbirinden ayıran duvar, çit veya parmaklık gibi yapılar, aksine bir kanıt bulunmadıkça iki komşunun paylı mülkiyetinde kabul edilir.

Arazinin üzerine yapılan yapının kıymeti zemin değerinden açık biçimde fazla olduğu takdirde, dürüstlük kuralına uygun hareket eden iyiniyetli taraf denk bir bedel ödenmesi koşuluyla taşınmaz mülkiyetinin yapı malikine devredilmesini mahkemeden isteyebilir.

Komşu araziye taşan yapıda irtifak hakkı bulunmuyorsa, zarar gören malik öğrenme tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz etmelidir. Bu süre içinde itiraz edilmediği takdirde iyiniyetli taşkın yapı sahibi, uygun bir bedel ödeyerek taşan kısım için irtifak hakkı tesisini veya mülkiyet devrini talep edebilir.

Yasal Önalım Hakkı ve Tapu Şerhleri

Taşınmazda yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda ise önalım hakkı kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi gereğince önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı, satışın noter kanalıyla hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü sürenin dolmasıyla düşer. Bu haktan genel nitelikte feragat edilmesi resmî senet düzenlenerek tapuya şerh verilmesine bağlı tutulmuştur; belirli bir satış işleminde öncelikli alım hakkından vazgeçilmesi ise adi yazılı şekle tabidir ve devirden önce ya da sonra yapılabilir. Tapuya işlenen sözleşmesel önalım, alım ve geri alım şerhleri ise tescil tarihinden itibaren en fazla on yıl süreyle üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur.

Zorunlu Geçit Hakkı ve Yetkili Mahkeme

Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesi kapsamında, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu hak öncelikle kendisinden geçit istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit güzergahı her iki tarafın menfaati gözetilerek tayin edilir.

Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu uyuşmazlıklarda davanın başka bir yer mahkemesinde ikame edilmesi usulden ret yaptırımına bağlanmıştır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy