Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamayan Haller

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir; ancak bu hak mutlak değildir. Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere çeşitli özel kanunlar, belirli koşulların varlığında bu davanın açılmasını ya da sonuç vermesini engelleyen hükümler içermektedir. Bu engelleri önceden değerlendirmek, gereksiz dava açılmasını veya sürdürülmekte olan bir davanın reddini önlemek bakımından önem taşır.

TMK m. 698: Sözleşmeyle Paylaşmayı Sınırlandırma

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu yükümlülük iki kaynaktan doğabilir: birincisi bir hukuki işlemden kaynaklanan yükümlülük, ikincisi ise paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması. Her iki durumda da bu yükümlülük ortadan kalkmadan paylaşma istenemez.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Aynı madde, uygun olmayan zamanda da paylaşma isteminde bulunulamayacağını açıkça hükme bağlamaktadır.

Tapu kütüğüne şerh verilen sınırlama, taşınmazı sonradan edinen kişileri de etkileyebilecek niteliktedir; zira şerh sayesinde bu kişiler paylaşmanın sınırlandırıldığından haberdar olur. Bu değerlendirme, taşınmazdaki şerhin üçüncü kişiler bakımından uyarıcı işlev gördüğü anlayışına dayanmaktadır.

Tüm Paydaşların Malı Amaca Özgülemesi

TMK m. 698, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasını paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün bir kaynağı olarak saymaktadır. Tüm paydaşların birlikte bir amaca özgülediği taşınmazda bu yükümlülüğün varlığı söz konusu olabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/9576, K. 2013/11181 sayılı kararında taşınmazın tüm paydaşlarca bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunduğunu ve bu sebeple davanın reddedilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Özgülemenin TMK m. 698 anlamında bu sonucu doğurup doğurmadığı, her somut olay için koşulların ayrıca değerlendirilmesini gerektirmektedir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakına Tabi Taşınmazlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 7. maddesi, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceğini açıkça düzenlemektedir. Bu yasak, ana yapı ya da arsa payının bütününe yönelik talepler için geçerlidir. Buna karşılık aynı madde, bağımsız bölümlerin bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabileceğini öngörmekte; bağımsız bölümler üzerindeki ortaklığın giderilmesinin istenebileceğini açıkça belirtmektedir.

Devre Mülk Hakkı Bulunan Yapı veya Bağımsız Bölümler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 63. maddesi, üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinin, aksi sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa şuyuun giderilmesini isteyemeyeceğini hükme bağlamaktadır. Yasak kural niteliğindedir; sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa yasak ortadan kalkar. Bu istisnayı geçerli kılacak sözleşme koşulları kanunda ayrıca düzenlenmemiştir.

Hafif ve Geçici Yapılar

Türk Medeni Kanunu'nun 728. maddesi, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıların taşınır mal hükümlerine tabi olduğunu ve tapu kütüğünde gösterilmeyeceğini belirtmektedir. Bu nitelikteki yapılar taşınmaz mülkiyeti kapsamında değerlendirilemez.

Tarım Arazilerinde Bölünme Yasağı

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi uyarınca, bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüğe ulaşmış tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır. Tarım arazileri, belirlenen asgari parsel büyüklüğünün altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Kanunda belirlenen alt sınırlar; mutlak tarım, marjinal tarım ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde ise 0,3 hektardır; Bakanlık bu alt sınırları artırabilir. Bu düzenlemenin ortaklığın giderilmesi davasını ne ölçüde ve hangi koşullar altında engellediği madde metninden açıkça çıkarılamamaktadır.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası iki istisna öngörmektedir. Tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda ya da çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle asgari büyüklüğün altında parsel oluşturulması gerekiyorsa bakanlığın uygun görüşüyle bu mümkün olabilir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri kapsamındaki zorunlu ifraz işlemlerinde ise bakanlık onayı aranmaz.

5403 sayılı Kanun'un 30/4/2014 tarihli Geçici 5. maddesi, bu tarihte mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemlerinin söz konusu maddeyi ihdas eden kanundan önceki hükümlere göre tamamlanacağını öngörmektedir. Aynı tarihten önce tarımsal arazilerin paylaşımına ilişkin olarak açılmış ve hâlâ devam eden davalarda da eski kanun hükümleri uygulanır.

Gecekondu Kanunu Kapsamındaki Taşınmazlar

775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun 34. maddesi, belediyeler tarafından gecekondu sahiplerine tahsis edilen arsaları, üzerlerine inşa edilen yapıları ve bunların birleşiminden oluşan taşınmazları, tahsis tarihinden itibaren on yıl süreyle taksim ve satış yoluyla bölünmekten korumaktadır. Bu düzenleme kapsamındaki taşınmazlarda anılan on yıllık süre içinde şüyuun giderilmesi talebinde bulunulamaz.

Aynı kanun bazı işlemler için bu kısıtlamadan muafiyet tanımaktadır. Ölüm, emeklilik, görev nakli ve konut kredisi veren kuruluşların ipotekli alacaklarından kaynaklanan satış ve işlemler, haciz yasağı saklı kalmak kaydıyla bu takyitlere tabi değildir. Borçlanma bedellerinin tamamının yirmi yıllık süre içinde ödenmesi hâlinde takyitlerin tamamının kalkacağı da aynı maddenin üçüncü fıkrasında hükme bağlanmıştır; bu durumda ise kanunun 33. maddesindeki muafiyetler uygulanmaz.

3083 Sayılı Tarım Reformu Kanunu Kapsamındaki Araziler

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu'nun 13. maddesi, uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmî Gazete'de yayımından kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanmasına kadar gerçek kişiler ve özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliğinin devir ve temlik edilemeyeceğini, bu arazilerin ipotek edilemeyeceğini ve satış vaadine konu olamayacağını düzenlemektedir. Bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Öte yandan aynı madde, söz konusu süre içinde bu arazilerin Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebileceğini de açıkça hükme bağlamaktadır.

Toplulaştırma çalışmalarının kısıtlama süresi içinde sonuçlandırılamaması hâlinde süre, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü'nün teklifi ve ilgili bakanlığın onayıyla en fazla beş yıl daha uzatılabilir. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılamaz; bu ikinci kısıtlamada da süre beş yılı aşamaz. Miras yoluyla intikaller ise bu hükmün kapsamı dışında bırakılmıştır.

Madde metninde sayılan işlemler devir, temlik, ipotek ve satış vaadinden ibarettir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E. 2023/5639, K. 2024/38 sayılı kararında, 3083 sayılı Kanun'un 13. maddesi kapsamındaki uygulama alanlarında kalan ve işlemleri henüz tamamlanamayan arazilerin miras yoluyla intikali ile ortaklığının satış suretiyle giderilmesine ilişkin herhangi bir yasaklama bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu sonuç, söz konusu kararın bozma gerekçesine ve bozmaya uyularak onanan hükme dayanmaktadır.

Davanın Tarafları Bakımından Usul Koşulu

Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmazlarda paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan, iki taraflı ve tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesine geçilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy