4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705/1 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu kütüğüne tescille gerçekleşir. Taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının varlığı tescil işleminin gerçekleştirilmesine bağlanmıştır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 705Kaynağı aç
Tescilden Önce Mülkiyetin Kazanılması ve Tasarruf Sınırı
Türk Medeni Kanunu m. 705/2 düzenlemesine göre kamulaştırma, mahkeme kararı, miras, cebrî icra, işgal ve kanunda sayılan diğer durumlarda taşınmaz mülkiyeti tescil aranmaksızın kazanılır. Bununla birlikte, bu yollarla hak sahibi olan malikin taşınmaz üzerinde tasarruf işlemlerine girişebilmesi, mülkiyetin öncelikle tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı tutulmuştur.
Miras yoluyla intikal işlemlerinde mirasçıların noterden veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alması gerekir. Alınan mirasçılık belgesiyle Tapu Müdürlüğüne müracaat edilerek vefat eden kimse adına olan kayıt silinip mirasçılar adına yeni tescil oluşturulur.
Taşınmaz Mülkiyetinin Devrinde Sözleşme Şekli
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, Türk Medeni Kanunu m. 706 gereğince resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Buna karşılık ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmeleri kendilerine özgü kanuni şekillere tabidir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 706Kaynağı aç
Noter huzurunda düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taşınmazın mülkiyetini doğrudan devretmez. Bu sözleşmeler ilgilisine yalnızca ileride tapuda tescili isteme hakkı tanır.
Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması
Türk Medeni Kanunu m. 712 uyarınca, tapuda malik sıfatıyla kaydı bulunan fakat bu kaydı geçerli bir hukuki nedene dayanmayan kimse, taşınmazdaki zilyetliğini iyiniyetli şekilde, davasız ve aralıksız biçimde on yıl sürdürdüğü takdirde, bu yolla iktisap ettiği mülkiyet hakkına karşı itiraz ileri sürülemez.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 712Kaynağı aç
Olağanüstü Zamanaşımı Şartları ve Kapsamı
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetlik sürdüren kişi, Türk Medeni Kanunu m. 713/1 uyarınca taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini talep edebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 713Kaynağı aç
Aynı zilyetlik ve süre şartları dahilinde, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmesinin üzerinden yirmi yıl geçmiş bulunan kişi adına kayıtlı taşınmazlarda da tescil istenebilir. Bu durumda zilyet, Türk Medeni Kanunu m. 713/2 gereğince taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının tescilini talep edebilir; bu talep taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tesciline karar verilmesi biçiminde ileri sürülebilir.
Olağanüstü Zamanaşımı Tescil Davasında Usul Kuralları
Olağanüstü zamanaşımı uyarınca açılacak tescil davasında husumet Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve tapu kaydında malik görünen birisi bulunuyorsa onun mirasçılarına yöneltilir. Yargılama konusu, mahkeme tarafından bir gazete ile bir internet haber sitesinde ve taşınmaz mahallinde elverişli vasıtalar ve aralıklarla asgari üç defa ilan edilir.
Mahkemece yapılan son ilandan başlayarak üç ay içinde kanundaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden çıkmazsa veya ileri sürülen itiraz yerinde bulunmaz ve davacının iddiası ispatlanırsa hâkim tescil kararı verir. Bu halde mülkiyet, Türk Medeni Kanunu m. 713/1'de öngörülen kanuni koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır.
Tescil davasında davalı konumundakiler ile itiraz edenler aynı yargılamada taşınmazın kendi adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler. Hüküm kurulurken tescili talep edilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü kararda gösterilir ve uzmanlar tarafından hazırlanan teknik bilgileri içeren kroki karara eklenir. Olağanüstü zamanaşımıyla tescile ilişkin bu hükümlerde özel kanun hükümleri saklı tutulmuştur.
Miras kalan taşınmazın mülkiyeti tescilsiz kazanılabilir mi?
Miras kalan taşınmazın mülkiyeti tescilden önce kazanılır; fakat mirasçıların taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi için sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınan mirasçılık belgesiyle tapuda intikal işlemini tamamlaması gerekir.
Noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti devreder mi?
Satış vaadi sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini doğrudan devretmez; hak sahibine sadece ileride tescil talep etme yetkisi verir.
Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davasında itiraz süresi ne kadardır?
İtiraz süresi, mahkemenin gazete, internet haber sitesi ve mahallinde uygun araç ve aralıklarla en az üç kez yaptığı son ilandan başlayarak üç aydır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy