Tapu Hukukunun Kapsamı ve Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
Tapu hukuku, taşınmazların mülkiyetini, devrini ve bunlar üzerindeki ayni hakları düzenleyen hukuk dalıdır. Taşınmazın kime ait olduğunu gösteren tapu senedi, hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla devlet tarafından resmi olarak tescil ve kayıt altına alınır. Türkiye sınırları içerisindeki tapu ve sicil işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur. Aynı Kanun'un 998. maddesi gereğince tapu siciline taşınmaz olarak arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler kaydedilir. Arazinin ve kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin tapu siciline kaydı özel kanun hükümlerine tâbidir. Bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesinde ise süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir; bu hakların kaydedilmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 704Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 998Kaynağı aç
Taşınmaz mülkiyetinin getirdiği hak ve yükümlülükler komşuluk ilişkilerini de kapsar. Türk Medeni Kanunu'nun 753. maddesi gereğince, bir kimsenin kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı ya da mevcut bir tehlikeyi başkasının taşınmazına müdahale ederek önleyebileceği durumlarda, önlenecek zarar veya tehlike taşınmaza verilecek zarardan açıkça büyükse malik bu müdahaleye katlanmak zorundadır. Ancak bu zorunluluk hali kapsamında taşınmazına müdahale edilen malik, uğradığı zararın telafisi için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli talep etme hakkına sahiptir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 753Kaynağı aç
Taşınmaz Devri ve Resmi Senet Düzenleme Usulü
Taşınmaz mülkiyetinin nakli ve devri, tarafların tapu devir sözleşmesini imzalaması ve tapu sicil müdürlüğündeki işlemlerin tamamlanmasıyla gerçekleşir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, mülkiyete, mülkiyet dışındaki ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında muayyen bir bölümden munhasıran istifadeyi temin gayesiyle irtifak hakkı tesisine veya vaadine ilişkin resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 26Kaynağı aç
Taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında yer almaları halinde, taraf iradeleri yetkili resmi görevlilerce ayrı ayrı alınarak devir sözleşmesi ikmal edilebilir. Tanzim edilen resmi senet üzerine ilgililerin kimlik bilgileri ile vergi kimlik numaraları yazılır. Senet, taraflar ile işlemi hazırlayan görevlilerce imzalandıktan sonra müdür veya yetkili memurca onaylanır; tarafların kimliğinde tereddüde düşülmesi halinde ilgililerden tanık getirmeleri istenebilir.
Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi
Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi uyarınca noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin istemesi halinde taşınmaz siciline şerh verilebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi gereğince, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse söz konusu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin edilir.
Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi
2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
2644 sayılı TAPU KANUNU m. 35Kaynağı aç
Ülke menfaatlerinin zorunlu kıldığı hallerde Cumhurbaşkanı, yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim yetkilerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar kriterlerine göre tayin edebilir; bu edinimleri sınırlandırabilir, geçici ya da sürekli olarak durdurabilir veya tamamen yasaklayabilir. Öte yandan ulusal güvenlik bakımından stratejik veya hassas kabul edilen alanlarda mülk edinimi kısıtlamalara tabi tutulmakta olup belirli bölgelerdeki edinimlerde mülkün güvenliğe engel oluşturmadığının tespiti amacıyla askeri makamların onayı aranabilmektedir.
Yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri Türkiye'de yalnızca özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; bu ticaret şirketleri haricindeki yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi veya lehlerine sınırlı ayni hak kurulması hukuken mümkün değildir. Buna karşılık, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile bu yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesis edilmesinde maddedeki miktar ve izin sınırlamaları uygulanmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazlarda geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi tayin edilerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu Kanunu'nun 35. maddesi hükümlerine aykırı edinilen, amacına aykırı kullanıldığı saptanan, yasal süresi içinde projeleri sunulmayan veya gerçekleştirilmeyen ya da kanuni sınırlamalar dışında miras yoluyla iktisap edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediğinde idarece tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Taşınmaz Uyuşmazlıkları ve Kamulaştırma Prosedürü
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda görev ve yargı yolu uyuşmazlığın hukuki mahiyetine göre tayin edilir. Bir taşınmazın haksız işgali halinde taşınmazın gerçek maliki tarafından haksız zilyetlere karşı istihkak davası açılabilir. Taşınmazın mülkiyetine veya ayni hak iddialarına dayanan tapu iptali ve tescil davaları ile istihkak davaları genel kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde karara bağlanır.
Kamulaştırma sürecinde idari işlem ile bedel ve tescil uyuşmazlıkları farklı yargı kollarına tabidir. Taşınmaz maliki, kendisine yapılan tebligattan veya tebligat yerine geçen gazete ilanından itibaren otuz gün içinde idarenin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir; idari yargıda açılan davalar öncelikle incelenir. Buna karşılık, kamulaştırmada satın alma usulünün işletilememesi durumunda bedelin tespiti ve tescil adli yargının görev alanına girer. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.
2942 sayılı KAMULAŞTIRMA KANUNU m. 10Kaynağı aç
2942 sayılı KAMULAŞTIRMA KANUNU m. 14Kaynağı aç
Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin saptanamadığı hallerde ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair belgenin sunulması üzerine taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir. Mahkemenin verdiği tescil hükmü kesin olup tarafların istinaf veya temyiz hakları münhasıran bedele ilişkindir. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olursa aradaki fark ilgilisinden geri talep edilir; ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliğ tarihi arasındaki süre için faiz alınmaz.
Kamulaştırılan taşınmazın tahsis edildiği kamu hizmeti dolayısıyla tapu kütüğüne tescili gerekmeyen bir kamu malı niteliğine dönüşmesi halinde, talep üzerine mahkemece tapu kaydının terkinine karar verilir. Kamulaştırma sonucu gerçekleştirilen tescil ve terkin işlemlerinde maliklerin söz konusu taşınmazdan doğan vergi ilişkisi aranmaz; tapu dairesi işlem sonucunu ilgili vergi dairesine bildirir.
Farklı şehirlerde veya yurt dışında bulunan taraflar tapu devrini nasıl gerçekleştirir?
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26/2 uyarınca taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı temsilciliklerinde bulunuyorsa, yetkili resmi görevlilerce iradeleri ayrı ayrı alınarak devir sözleşmesi tamamlanabilir.
Tapu kütüğüne şerh edilen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi ne zaman terkin edilir?
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse söz konusu şerh tapu görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz ediniminde uygulanan yasal yüzölçümü sınırları nelerdir?
Yabancı gerçek kişiler özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onuna ve ülke genelinde kişi başına azami otuz hektara kadar taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir.
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasında verilen tescil hükmüne karşı kanun yoluna gidilebilir mi?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10/8 uyarınca mahkemenin verdiği tescil hükmü kesin olup bu kısma karşı üst mahkemeye başvurulamaz; tarafların istinaf ve temyiz hakkı yalnızca tespit edilen kamulaştırma bedeline ilişkindir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy