4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi taşınmaz mülkiyetinin konusunu üç gruba ayırır: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 704Kaynağı aç
Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi, taşınmaz mülkiyetini yalnızca araziye bağlamaz. Tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya yazılmış bağımsız ve sürekli haklar da bu mülkiyetin konusuna girer. Üçüncü grup, kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Maddenin sayımı, hakkın veya bölümün taşınmaz mülkiyeti içinde ele alınmasını ilgili kütük kaydına bağlar.
İyiniyetin genel ölçüsü
Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi, kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı hâllerde iyiniyetin varlığını esas alır. Aynı madde, durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını da düzenler. Bu iki ölçü birlikte uygulanır; madde, gayrimenkule özgü ek bir şart sıralamaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 3Kaynağı aç
Taşınmaz devrinde görülen yollar
Taşınmaz devri için anılan yollar tapuda satış, satış vaadi sözleşmesi, miras, hükmen tescil ve cebri icradır. Bu sayım, her yolun aynı şartlara tabi olduğunu göstermez. Her yol, kendisine ait koşullar ayrıca belirlenerek değerlendirilir.
Tapuda satıştan önce tapu kaydına bakılır. Satışı yapan kişinin gerçek malik olması veya gerçek malikin verdiği vekâletle satışa yetkili bulunması gerekir. Sahte belgelerle yapılan işlem, mağduriyet sebebi olarak ayrıca belirtilir. Vekâletin hangi biçimde düzenleneceği bu açıklamanın kapsamında değildir.
Noterliklerde alım satım
28 Haziran 2022’de Resmî Gazete’de yayımlanan torba kanunla Noterlik Kanunu’na eklenen hüküm üzerine, 1 Ocak 2023’teki yürürlükten sonra taşınmaz alım satımının tapu müdürlükleri yanında noterliklerde de yapılabileceği belirtilir.
Aynı açıklamaya göre noterler daha önce yalnız taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilirdi. Anılan hükmün 1 Ocak 2023’te yürürlüğe girmesiyle yetkileri genişlemiştir. Uygulamada genellikle kat mülkiyetine geçmiş meskenlerin devredildiği de söylenir. Bu gözlem, bütün taşınmaz türleri için genel bir yetki sınırı oluşturmaz.
Tapuda gösterilen bedel
Tarafların sözleşmede gerçek değeri yazdıkları bedeli, tapudaki satışta rayiç bedel üzerinden göstermeleri mümkün görülmektedir. Dava açılırsa, aksi ispat edilmediği sürece rayiç bedelin geçerli kabul edildiği ifade edilir. Buradaki sonuç, aksi ispat imkânını kapatan kesin bir kural olarak değil, ispat ölçüsü olarak anlatılır.
Tapu iptali, tescil ve süre
Tapu kaydının haklı sebep olmaksızın değiştirilmesi, silinmesi veya taşınmaz üzerinde haksız tescil yapılması sicili gerçeğe aykırı duruma getirebilir. Bu durumda tapu iptali davası açılır.
Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkemeler asliye hukuk mahkemeleri olarak gösterilir. Bu ifade, görevli mahkeme ile yetkili mahkemeyi ayrı kavramlar hâlinde ayırmaz.
Mülkiyet hakkına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarının kural olarak zamanaşımına tabi olmadığı belirtilir. Aynı anlatım, bu kuralın çeşitli istisnaları bulunduğunu da kabul eder. İstisnaların süreleri sayılmaz; sebep belirlendikten sonra hem hak düşürücü süre hem zamanaşımı ayrıca değerlendirilir.
Tapu sicilinde kaydı bulunmayan, maliki sicilden anlaşılamayan veya maliki yirmi yıl önce ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş taşınmazda zilyet, mülkiyetin kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir.
Ortaklığın giderilmesi
Ortaklar paylaşım üzerinde anlaşamazsa her biri mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme malı paylaştırabilir. Paylaştırma mümkün değilse satıştan elde edilen değer paylaştırılır.
El atmanın önlenmesi ve kamulaştırmasız el atma
El atmanın önlenmesi, müdahalenin meni davası adıyla da anılır. Dava, mülkiyet ve intifa gibi ayni hakların zarar verici fiillere karşı korunması amacıyla açılır.
Kamulaştırmasız el atma davasında görev, el atmanın türüne göre ayrılır. Hukuki el atmada idare mahkemesi, fiili el atmada asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
Kira sözleşmesi ve özel hükümlerin kapsamı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kira sözleşmesini iki karşılıklı borç üzerine kurar. Kiraya veren, şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakır. Kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 299Kaynağı aç
Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler, bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya için de geçerlidir. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esasla yaparsa yapsın, bütün kira sözleşmelerine de aynı hükümler uygulanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 339Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesindeki istisna, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasıdır. Bu kiralarda konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanmaz. Altı aydan uzun süre ve geçici kullanıma özgülenmemiş taşınmaz, istisna cümlesinde ayrıca dışarıda bırakılmaz.
Kiracının tahliyesinde belirtilen sebepler
Kiracı tahliyesi için sayılan sebepler temerrüt, bir kira döneminde iki ihtar, tahliye taahhüdü, edinme ve ihtiyaç, esaslı aykırılık, on yıllık uzama süresinin sonu ile esaslı tadilat veya yıkımdır. Temerrütte otuz gün verilmesine rağmen ödeme yapılmaması aranır. İki ihtardan sonra kira ödense bile tahliye mümkün görülebilir. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün alınırsa geçersiz sayılır. Her sebebin bütün koşulları bu sayımda ayrıca verilmiş değildir.
Bir yıllık kira sözleşmesinde, kiracılık ilişkisinin başlangıcından on iki yıl sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeden tahliye davası yoluyla kiracının konuttan çıkarılabileceği belirtilir. İhtar şartı da aranır.
Kamulaştırmanın konusu ve bedelin ödenmesi
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmazın tamamının ya da bir kısmının bedeli ödenerek devletçe alınmasıdır. Başta irtifak hakkı olmak üzere çeşitli hakların tesis edilmesi de bu tanıma girer.
Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir. Taksit, ancak bu yönde bir düzenleme varsa mümkündür. Taksit süresi beş yılı aşamaz. Taksitlendirmede kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Hangi hâllerde taksit düzenlemesi bulunduğu ayrıca sayılmaz.
Kamulaştırmanın kamu yararına uygunluğu kararı yalnız kanunda işaret edilen kurumlarca verilebilir. Başka bir kurum veya idare bu kararı veremez. Bu davalarda temel mevzuat 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur. Yetkili kurumların listesi ayrıca sıralanmaz.
Bedel tespiti davası ve bilirkişi incelemesi
İdare ile kamulaştırılacak mülkiyetin sahibi anlaşamazsa idare, asliye hukuk mahkemesi aracılığıyla kamulaştırma bedelinin tespiti davası açar.
2942 sayılı Kanunun 11. maddesine göre, 15. madde uyarınca oluşturulan bilirkişi kurulu taşınmazın veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyetiyle gider. Hazır bulunan ilgililer dinlenir. Değerlemede cins ve nevi, yüzölçümü, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ile her unsurun ayrı değeri, varsa vergi beyanı ve kamulaştırma tarihindeki resmi kıymet takdirleri esas alınır.
2942 sayılı KAMULAŞTIRMA KANUNU m. 11Kaynağı aç
Arazide, taşınmazın veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır. Arsada, kamulaştırılma gününden önceki ve özel amacı bulunmayan emsal satışlara göre satış değeri esas alınır. Yapıda resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı dikkate alınır.
11. maddenin (ı) bendi, her ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri de kapsar. Bentte, Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156, K.:2019/22 sayılı kararıyla iptal edilmiş ibareler bulunduğu kayıtlıdır.
Bilirkişiler bütün unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtir ve ilgililerin beyanını dikkate alır. Taşınmazın değeri, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayanılarak tespit edilir.
Bedel belirlenirken, kamulaştırmaya yol açan imar veya hizmet teşebbüsünün doğuracağı değer artışları hesaba katılmaz. Taşınmazın ileride düşünülen kullanım biçiminden sağlanacak kâr da değerlemeye dâhil edilmez.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulduğunda, işlem nedeniyle taşınmazda veya kaynakta oluşacak kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle gösterilir. Kamulaştırma bedeli, bu kıymet düşüklüğüdür.
Riskli yapı ve afet riski mevzuatının yürürlüğü
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16 Mayıs 2012’de kabul edilmiş, 30 Mayıs 2012’de Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Riskli yapı, riskli alanın içinde veya dışında bulunabilir. Tanım, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıyı ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı kapsar. Tespit, bilimsel ve teknik veriye dayandırılır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi yükleniciye arsa payı devreder; yüklenici de bağımsız bölüm inşa etmeyi üstlenir. Sözleşme noter huzurunda ve resmi şekle uygun düzenlenmezse geçersizdir. Düzenleme noter tarafından yapılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Başka bir görev kuralı veya istisna bu anlatımda yer almaz.
Geçit, oturma ve üst hakkı
Zorunlu geçit hakkı, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malikin, yola çıkabilmek üzere komşusundan isteyebileceği bir irtifak hakkıdır.
Oturma hakkı, sükna hakkı adıyla da anılır. Oturmaya elverişli bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır.
Üst hakkı, inşaat hakkı olarak da adlandırılır. Başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma yetkisi veren bir irtifaktır. Kuruluş ve süre koşulları bu tanımda ayrıca düzenlenmez.
Sık sorulan sorular
Taşınmaz mülkiyeti hangi malları kapsar?
Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesine göre araziyi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakları ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri kapsar.
İyiniyet iddiası her durumda kabul edilir mi?
Hayır. İyiniyete sonuç bağlanan hâllerde iyiniyet esas olsa da, durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Tapuda satış yapacak kişide hangi sıfat aranır?
Satışı yapan kişinin gerçek malik olması veya gerçek malikin vekâletiyle satışa yetkili olması gerekir. İşlemden önce tapu kaydına bakılır.
Noterde taşınmaz alım satımı hangi tarihten sonra anılır?
28 Haziran 2022’de yayımlanan torba kanun hükmünün 1 Ocak 2023’te yürürlüğe girmesinden sonra, alım satımın tapu müdürlükleri dışında noterliklerde de yapılabileceği belirtilir.
Tapu iptali ve tescil davası zamanaşımına tabi midir?
Mülkiyet hakkına ilişkin bu davalar kural olarak zamanaşımına tabi değildir. İstisnalar bulunduğundan, sebep belirlendikten sonra hak düşürücü süre ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilir.
Kısa süreli geçici kiralama özel kira hükümlerine girer mi?
Hayır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazın altı ay veya daha kısa süreli kiralanmasında konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanmaz.
Kamulaştırma bedeli her zaman peşin mi ödenir?
Kural peşin ödemedir. Taksit ancak buna ilişkin düzenleme varsa mümkündür; süre beş yılı aşamaz ve kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Kamulaştırma bedeline gelecekteki kâr eklenir mi?
Eklenmez. Kamulaştırmaya yol açan imar ve hizmet teşebbüsünün yaratacağı değer artışları ile ileride düşünülen kullanımdan doğacak kâr dikkate alınmaz.
İrtifak kamulaştırmasında bedel nedir?
Bu işlem nedeniyle taşınmazda veya kaynakta oluşacak kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir ve gerekçeleriyle belirtilir.
Notersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. Noter huzurunda resmi şekle uygun düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy