2644 Sayılı Tapu Kanununda Tescil ve Edinim

2644 sayılı Tapu Kanunu 26 Aralık 1934 tarihinde kabul edilmiştir. Kanun; taşınmazın adına tescil edileceği temsilcileri, deniz ve akarsu kenarındaki doldurmayı, resmi senet ve şerhi, sınır ile yüzölçümü düzeltmesini ve yabancıların edinim sınırlarını düzenler.

Tescilde yetkili temsilci ve belge

Taşınmazın tescilinde yetki, malın kime ait olduğuna göre değişir. Devlet malında bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru, hususi idare malında vali, vakıf malında evkaf müdürü veya memuru, belediye malında belediye reisi ve köy malında muhtar yetkilidir. Özel kanunla kurulmuş diğer tüzel kişilere ait taşınmazlarda yetki, kanuni temsilcilerine aittir; bu temsilcilerin yetkisinin kullanılışını gösteren kanun hükümleri saklıdır.

Tüzel kişilerin tapu işlemlerinde, merkez veya şubelerinin bulunduğu yerin en büyük mülki amirinden belge alınması zorunludur. Belge, nizamnameye göre taşınmaz tasarrufuna izinli olunduğunu ve işlemi yapacak temsilcinin yetkisini göstermelidir. Ticaret şirketleri aynı belgeyi ticaret sicil memurundan alır.

Varlığı Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış yabancılara ait dinî, ilmî ve hayrî müesseselerin ferman veya Hükümet kararına dayanarak sahiplendikleri taşınmazlar, müessesenin tüzel kişiliği adına tescil edilebilir. Tescil, belgelerin sınırları dışına çıkılmaması ve Hükümet izninin alınması şartlarına bağlıdır.

Madenlerin tesciline ilişkin işlemlerde, özel kanun ve nizamlarına göre verilecek belgelerin İktisat Vekaletince tasdik edilmiş olması şarttır.

Denizden doldurulan yerler

Denizden doldurulmak istenen yer için en büyük mal memurundan izin gerekir. Belediye sınırı içinde belediyenin, limanı ilgilendiriyorsa liman dairesinin veya deniz ticareti idaresinin ve müstahkem mevki bulunan yerlerde kumandanlığın muvafakati alındıktan sonra izin üç yıl süreyle verilir. Belediye sınırı dışında ise ilgisine göre vilayet veya kaza idare heyetinin muvafakati alınır.

İzinle doldurulan yer, izin veren dairelerden alınacak belgeler üzerine değer bedeli aranmaksızın dolduran adına tapu siciline kaydedilir. Üç yıl içinde makbul bir özür olmaksızın işi bitirmeyenlerin bu yerlerden eli çektirilir.

İzinsiz doldurulmuş yer, ilgili daire ve heyetler sakınca görmezse tescil edilebilir. Bu halde doldurulmuş durumdaki değer bedelinin onda biri alınır ve yer dolduran adına tescil edilir.

Deniz kıyısında birikinti veya gelgit sonucu dolmuş yerin satışında, 8. maddede yazılı ilgili daireler sakınca bildirmediğinde, malikin kendi taşınmazına bitişik olan kısmı tebliğden itibaren iki yıl içinde takdir edilecek değer bedeliyle alma hakkı vardır. Bu yeri satın alanların, yeri korumak için rıhtım inşa etme hakkı olur.

Sahipli bir taşınmazın önü veya bitişiği doldurulmak istendiğinde sahibinden başkasına izin verilemez. Malik tarafından izinsiz doldurulan böyle bir yerde sakınca bildirilmezse, doldurulmuş haldeki kıymetin onda biri alınarak yer, dolduranın veya onun yerine geçenin adına asıl mülkle birleştirilerek tescil olunur.

Devlet, vilayet, belediye veya köy meclisince sıhhî, içtimaî ya da iktisadî sebeplerle yapılacak doldurmada taşınmaz sahiplerine doldurmaya yetecek süre verilerek teklif yapılır. Bu süre içinde doldurmazlarsa bu hakları kalmaz. Sürenin uzunluğu sayı olarak belirlenmemiştir.

Malikin doldurmak istediği ön veya bitişik yerde doldurma tamamlanmadan asıl taşınmaz başkasının mülkiyetine geçer veya ayni bir hakla sınırlanırsa, aksi kararlaştırılmadıkça işlem, işin şartları saklı kalmak üzere doldurulan yere de sirayet eder.

Devlet, vilayet veya belediyelerin liman, dalgakıran ve inşaat işleriyle temizleme ve taramadan oluşan arazi, özel kanunlardaki hükümlere bağlıdır.

Göl, nehir ve bataklık

8, 9, 10, 11 ve 12. madde hükümleri bataklık olmayan göl ve nehir kenarlarında da uygulanır. Nehirde ayrıca, asıl yatağın ve suların akıntısının bozulmadığına, alt taraflara ve başkalarına zarar verilmeyeceğine ilişkin teknik rapor aranır.

Başlı başına kullanılabilen sahipsiz deniz, göl veya nehir artığı, sahipli taşınmazın önünde veya bitişiğinde bulunursa o taşınmazın sahibine değer bedeliyle satın alması teklif edilir. Bir yıl içinde talep etmezse yer başkalarına satılır. Başlı başına kullanılamayan yerler ise takdir edilecek değer bedeliyle bitişikteki taşınmaz maliklerine temlik edilir ve malikler borçlandırılır.

Göl veya nehrin istila ettiği ya da tahrip ettiği yerlerin sahiplerine, karşı tarafta bu nedenle oluşmuş arazi varsa karşılığı parasız verilebilir. Bu imkân, Medeni Kanunun 636 ve 637. maddeleri hükmünün yerinde durması kaydıyla düzenlenmiştir.

Sahipli arazide oluşan bataklığın sağlık nedeniyle kurutulması zorunluluğu ortaya çıkınca Devlet veya vilayet, sahiplerine uygun bir süre verir. Sahipler bu sürede kurutmazsa bataklığı Devlet veya vilayet kurutur. Masrafa katılanların arazisi kendilerine verilir. Masrafa katılmayanların arazisi kurutanın mülkü olur; bu durumda bataklık halindeki gerçek karşılık olarak ödenecek bedel 6830 sayılı İstimlak Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

Orman, yol ve mezarlık

Özel kanunların izin verdikleri hariç, Devlete, belediyelere ve köylere ait orman, koru ve baltalıklardan tarla açılamaz ve özel bina yapılamaz. Kişilere ait ormanlarda da ait olduğu vekaletten izin alınmadıkça tarla açılamaz.

Değer bedelleri eşit taksitlerle beş yıl içinde vergiyle birlikte Tahsili Emval Kanununa göre tahsil edilir. İki yıla ait taksit ödenince taşınmaz sahip adına tescil edilir; kalan taksitler için o taşınmaz ipotekli olur.

Köy ve belediye sınırları içindeki kapanmış yollar ile yol fazlaları köy veya belediye adına kaydedilir. Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğünün kullanımındaki kadastral yollar ise Hazine adına kaydedilir.

İlmühaber gereken işlemde belediye veya ihtiyar meclisi tasdikten kaçınırsa gerekçesini şerhle açıklamak zorundadır. Bunu yapamazsa hakkında kanuni kovuşturma yapılır. Tapu komisyonu gerekçeyi kanuna aykırı bulursa tapu idaresi işlemi yapar. Aksi kararda, 1515 sayılı Kanunun kapsamı dışındaki hallerde ilgili mahkemeye gönderilir. İlgililerin kaza tapu komisyonu kararına karşı vilayet tapu komisyonuna itiraz hakkı vardır.

Köylerde bulunan terk edilmiş ve kimsesiz mezarlıklar ile vakfa ait umumi mezarlıklar, köyün tüzel kişiliği adına tescil olunur.

Resmi senet, şerh ve ipotek

Mülkiyetin ve mülkiyet dışındaki ayni hakların devrine ilişkin resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerince düzenlenir. Aynı düzen, paydaşlar veya bitişik taşınmaz sahipleri arasında, mevcut ya da inşa edilecek binanın belirli katından, dairesinden veya bağımsız kullanılabilen bölümünden yararlanmak amacıyla Medeni Kanunun 753. maddesine göre kurulacak irtifakı ve bunun vaadini de kapsar. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa resmi görevliler iradeleri ayrı ayrı alarak sözleşmeyi tamamlayabilir.

Resmi senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da yazılır. Senet, taraflar ve hazırlayan görevlilerce imzalanır; tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.

Belirtilen irtifak hakkı tesisi vaatleri tapu siciline resen şerh verilir ve bu şerh sonraki malikleri de bağlar. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı kurulup tapuya tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü ya da görevlisince resen terkin olunur. Noterlik Kanununun 44. maddesinin (B) bendi uyarınca düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ise taraflardan biri isterse sicile şerh edilir.

Kamu kurumları ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar ile esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ve tarım kredi kooperatifleri, borç veya kredi karşılığı gösterilen taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasını isteyebilir. Taraflar ister ve kredi ya da borç sözleşmesini imzalamış olursa bu ipotek tapu müdürlüğünde tescil edilir. 6361 sayılı Kanun kapsamındaki tasarruf finansman şirketlerinde de müşteriye sağlanan finansmanın teminatı olan ipotek, istem üzerine imzalanmış sözleşmeye dayanılarak aynı biçimde tescil olunur.

Akit ve tescile ilişkin tapu işleri idari emirlerle durdurulamaz.

Sınır, yüzölçümü ve bedelli işlem

Plan ve resmi ölçüye dayanmayan taşınmazlarda eskiden beri bilinen ve belirli olan sınıra itibar edilir. Borçlar Kanununun 215. maddesi hükmü yerinde durur.

Yüzölçümü sicilde yazılı miktardan fazla çıkarsa sicil, fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan doğmadığına ve sınırın değişmediğine mahkemece karar verilmesi halinde karara göre düzeltilir. Mahkeme taşınmaz başında inceleme yapar, bitişik malikleri dinler ve karara harita eklenir.

Planı veya resmi haritası bulunan taşınmazların kazara ya da rızaen parçalara ayrılmasında harita yapılması zorunludur. Belediye sınırları dışındaki taşınmazların kazai şekilde ayrılmasında harita yaptırmak ise hâkimin takdirine bağlıdır.

Bedelli akitlerde ve bir akdin yapılmasının diğerinin yapılmış olmasına bağlı olduğu hallerde ilgililer, tapu sicil muhafızını veya memurunu yediemin yapabilir. Para hak sahiplerine ancak akitler tamamlanınca verilir. Akitler tamamlanmazsa memur, parayı kimden aldıysa ilgililer dağılmadan huzurlarında derhal geri verir ve ilgili işlemleri bozar.

Yabancı gerçek kişiler ve yabancı şirketler

Kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Kişi başına ülke genelindeki miktarın iki katına kadar artırılması konusunda metinde hem Cumhurbaşkanına hem Bakanlar Kuruluna yetki tanınmıştır. Bu iki yetki makamı arasındaki ilişki metinde çözülmediğinden bunlardan biri diğerinin yerine kesin yetkili diye belirlenemez.

Ülke menfaatinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkede kendi kanununa göre kurulmuş ticaret şirketlerinin taşınmaz ile sınırlı ayni hak edinmesini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar yönünden belirleyebilir. Aynı yetki, edinimi sınırlamayı, kısmen ya da tamamen durdurmayı veya yasaklamayı da kapsar.

Yabancı ülkede kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakkı ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde edinebilir. Bunlar dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak kurulamaz. Bu ticaret şirketleri ile yabancı gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde 35. maddedeki sınırlamalar uygulanmaz.

Yapısız taşınmaz satın alan yabancı gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir ve süresi içinde gerçekleşip gerçekleşmediği Bakanlıkça takip edilir.

35. maddeye aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde Bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresi içinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar tasfiyeye tabidir. Birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilenler de bu kapsamdadır. Maliye Bakanlığınca verilen ve bir yılı geçmeyen süre içinde malik tasfiye etmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28. maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere, yabancı gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli ya da daha fazla hissesine sahip olduğu veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayıp görevden alabildiği Türkiye’de kurulu şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir. Birinci fıkradaki şirketin başka bir Türk şirketine doğrudan veya dolaylı ortaklığında nihai yabancı ortaklık oranı yüzde elliyi bulursa aynı esaslar uygulanır. Yerli sermayeli taşınmaz maliki şirkette yabancı hissesinin bu orana ulaşması veya mevcut yabancı sermayeli şirkette devir sonucu bu oranın oluşması halinde de aynı esaslar geçerlidir.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile aynı Kanunun 28. maddesi çerçevesindeki bölgelerde taşınmaz edinimi, Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlığın iznine bağlıdır. Özel güvenlik bölgelerindeki edinim taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Değerlendirmede ülke güvenliğine uygunluk esastır.

Yukarıdaki fıkraların kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlere uygulanan hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir.

Taşınmaz rehni, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla mülkiyet, şirket birleşmesi ve bölünmesinden doğan nakil ile organize sanayi, endüstri, teknoloji geliştirme ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimlerde 36. madde hükümleri uygulanmaz. Belirli sürede elden çıkarma zorunluluğu devam eden bankaların, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi sayılan işlemler veya alacak tahsili amacıyla edindikleri taşınmazlar da bu uygulamanın dışındadır.

36. madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir. Maddeye aykırı edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilen süre içinde malikçe tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

36. maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurumların görüşü alındıktan sonra Ekonomi Bakanlığınca çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.

Miras, sorumluluk ve kayıt düzeltme

Yabancı gerçek kişilerin intikal işlemleri, Türk mahkemesinden verilen veraset senedine dayanır. Kendi yetkili makamından verilen veraset senedinin kullanılması ise, Türk kanunlarının veraset usulüne uygun olduğunun Türk mahkemesince tasdik edilmesine bağlıdır.

Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali gerçekleşmezse tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesine göre kayıtları elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek günceller.

Tapu ve kadastro işlemleriyle ilgili olarak Devletin kusursuz sorumluluğu nedeniyle yapılan ödemeden doğan rücu istemi, ödeme tarihinden itibaren iki yıl ve her halde zarara yol açan işlemin gerçekleştirildiği tarihten itibaren on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Hatalı hisse için ilgililere tebligat yapılır. Tebliğden itibaren otuz gün içinde muvafakat verilirse düzeltme yapılır. Bu sürede muvafakat verilmezse tapu müdürlüğü hatalı kaydı resen düzeltir ve ilgiliye, tebliğden itibaren altmış gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ihtar edilir. Düzeltme kesinleşene kadar beyanlar hanesindeki belirtme korunur.

Sık sorulan sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy