Riskli Yapı Tespiti ve Başvuru Usulü
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı tespiti süreci, taşınmazdaki maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin diğer maliklerin onayını aramaksızın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara başvurmasıyla başlatılabilir. Sürecin tek bir malik tarafından başlatılması mümkün olmakla birlikte, hazırlanan tespit raporunun ardından diğer maliklerin itiraz ve dava açma hakları saklı tutulur.
Bir yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespitine konu edilebilmesi ve kanunun tanıdığı haklardan yararlanılabilmesi için yapının ruhsatlı olması zorunlu değildir. Bununla birlikte sağlanan kanuni hak ve mali yardımlardan faydalanabilmek adına taşınmazın yıktırılmadan önce 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmiş bulunması gerekir.
Tespit Kararına İtiraz ve İdari Süreç
Riskli yapı tespit raporuna karşı başvuru yollarında 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca bildirimin postaya veriliş tarihi değil, muhatabına tebellüğ edildiği tarih esas alınır. Malik veya kanuni temsilcisi tarafından tüm tebligatların tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe dilekçe sunularak tespite itiraz edilebilir. Tapu kaydında intikali henüz tamamlanmamış ve MERNİS kayıtlarına göre vefat ettiği belirlenen malikler bakımından ise tespit edilen mirasçılara tebligat çıkarılması ve bu mirasçılara itiraz hakkı tanınması zorunludur.
Riskli yapı tespiti işlemine veya idarece alınan yıkım kararına karşı idari yargıda dava açılmış olması, idarece yürütülen tahliye ve yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. İdari işlemlerin durması, ancak mahkemece yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmesi halinde mümkündür.
Kira Yardımı ve Hak Sahipliği Koşulları
6306 sayılı Kanun kapsamında yapı malikleri ikamet şartı aranmaksızın, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ise yapıda ikamet etmek şartıyla hak sahibi kabul edilir. Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça aylık kira yardımı yapılabilir; riskli alan dışındaki riskli yapılarda bu yardım süresi 18 aydır.
Kira yardımından yararlanmak isteyenlerin riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren 1 yıl içinde taşınmazın bulunduğu ildeki müdürlüğe, İstanbul sınırları içinde ise ilgili ilçe belediye başkanlığına başvuruda bulunması gerekir.
Maliklerin kira yardımından faydalanabilmesinde ikamet şartı aranmaz ve aynı türden olmak üzere en fazla bir bağımsız bölüm için ödeme yapılır. Buna karşılık aynı malike ait farklı türdeki bir konut ve bir işyeri için yapılan başvurular ayrı ayrı değerlendirilebilir. Ayrıca kentsel dönüşüm finansal destekleri kapsamında faiz desteğinden yararlananlar kira yardımından, kira yardımından faydalananlar ise faiz desteğinden birlikte yararlanamaz.
Karara Katılmayan Paydaşların Durumu ve İhtiyati Tedbir
Kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca arsa payı değeri üzerinden açık artırma usulüyle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır. Bu satış işlemlerinin neticelenmesiyle birlikte yeni yapım sürecine ilişkin uygulama aşamasına geçilir.
Dönüşüm sürecinde yüklenicinin taşınmazları üçüncü kişilere devretme tehlikesi, usulsüz tapu devirleri, sözleşme şartlarına aykırı tasarruflar veya inşaatın yarım kalması riski doğduğunda, hak kaybını önlemek amacıyla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri kapsamında mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilebilir.
Kentsel dönüşüm sürecini tek bir malik tek başına başlatabilir mi?
Evet, taşınmazdaki maliklerden biri veya kanuni temsilcisi diğer paydaşların onayını aramaksızın lisanslı kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti sürecini başlatabilir.
Ruhsatsız binalar için kentsel dönüşüm haklarından yararlanılabilir mi?
Evet, risk tespiti yapılması ve kanuni haklardan yararlanılması için binanın ruhsatlı olması zorunlu değildir; ancak tespit işleminin bina yıktırılmadan önce tamamlanması gerekir.
Riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi ne kadardır?
Tebligat Kanunu gereğince tebellüğ tarihi esas alınmak suretiyle, tüm tebligatların tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe itiraz dilekçesi verilmelidir.
Kira yardımı alan malik faiz desteğinden faydalanabilir mi?
Hayır, kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlananlar ise kira yardımından aynı anda yararlanamaz.
Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımından faydalanabilir mi?
Evet, malikler için ikamet şartı aranmazken; kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri yapıda ikamet etmeleri şartıyla hak sahibi sayılarak kentsel dönüşümde kira yardımı kapsamına dahil edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy