Taşınmaz ipoteğinde kuruluş, derece ve terkin

Taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Kural olarak rehin, miktarı Türk parasıyla gösterilen belirli bir alacak için kurulur. Alacağın miktarı belirli değilse taraflar, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak üst sınırı belirtir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden de taşınmaz rehni kurulabilir.

Hangi alacak ipotekle güvence altına alınabilir

Hâlen mevcut bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir. Henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak da ipotek konusu olabilir. İpoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde rehin

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Bir pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemez. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir.

Aile konutunda sınırlama, şerh ve kira bildirimi

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmaksızın kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu müdürlüğünden bu konutla ilgili gerekli şerhin tapu kütüğüne verilmesini isteyebilir.

Aile konutu eşlerden birinin kira sözleşmesiyle sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana bildirim yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bildirimde bulunan eş, diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu sonuç, konutun kira yoluyla sağlanmış olmasına ve taraf olmayan eşin kiralayana bildirim yapmasına bağlıdır.

Tescil, zamanaşımı ve rehin derecesi

Rehin tapu kütüğüne tescil edildikten sonra alacak için zamanaşımı işlemez. Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş rehin haklarından birinin terkin edilmesi, sonraki sıradaki rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkının yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir; bu imkân, sonraki alacaklının boşalan dereceye kendiliğinden geçmesi anlamına gelmez.

Sonraki sıradaki rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı tanıyan sözleşmelerin geçerliliği, bunların resmî şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu sözleşmelerin aynî etki doğurması ise tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Geçerlilik şartı ile aynî etki şartı ayrı bağlanmıştır.

Yabancı para rehninde derece ve karşılık

Kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden kurduğu taşınmaz rehninde her derecenin miktarı, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.

Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derece boşalırsa, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceğini Cumhurbaşkanı belirler.

İpotekli taşınmazın devri

Aksi kararlaştırılmadıkça ipotekli taşınmazın devri, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklenirse ve alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse önceki borçlu borcundan kurtulur. Bu sonuç, yeni malikin borcu yüklenmesine ve bir yıllık yazılı bildirim şartının gerçekleşmemesine bağlıdır.

Alacağın sona ermesi ve terkin

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkin ettirilmesini isteyebilir. İpotek süreli kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 150/c maddesinde belirtilen şerh konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Paraya çevirme takibinde emir, itiraz ve sicil şerhi

İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını içerdiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa borçluya bir icra emri gönderir. Taşınmaz üçüncü kişi tarafından rehnedilmişse veya mülkiyeti üçüncü kişiye geçmişse icra emri ayrıca bu kişilere de gönderilir. Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi; süre içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar getirilmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.

Borçlu veya üçüncü kişi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması hâlinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesi hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine bildirmek zorundadır. Tapu memuru, bu durumu taşınmazın siciline şerh verir. Şerh tarihinden sonra taşınmazı iktisap eden kişilere icra veya ödeme emri tebliğ edilmez.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy