Yapı Kayıt Belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'na Geçici 16. madde ile eklenen düzenleme uyarınca, 31 Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlayan resmi bir belgedir. Afet risklerine hazırlık kapsamında yapı stokunu kayıt altına almak ve imar barışı çerçevesinde uyuşmazlıkları çözmek amacıyla ihdas edilen bu belge, imara aykırı yapıları bütünüyle hukuka uygun hale getirmez. Belge, idarenin fiilen var olan yapıları belirli şartlar altında geçici olarak hukuki bir statüye kavuşturmasını ve yaptırım uygulamaktan geçici olarak vazgeçmesini ifade eden özel bir idari işlem niteliğindedir.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. Geçici Madde 16Kaynağı aç
Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Sınırları
Yapı Kayıt Belgesi, yapının bütününe yönelik kalıcı bir yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi niteliği taşımayıp esas olarak yapının mevcut kullanım amacına yönelik sonuç doğurur. Kanun uyarınca belgenin geçerliliği, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar devam eder. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Belge, başvuru sahibinin sisteme girdiği beyanlara dayanılarak düzenlendiğinden, kanunen geçici mahiyette bulunması ve aykırılık halinde geri alınabilmesi nedenleriyle idare hukuku anlamında kazanılmış hak doğurmaz; şarta bağlı ve geri alınabilir bir idari durum teşkil eder.
Yıkım Kararları, Para Cezaları ve Altyapı Abonelikleri
3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi gereğince Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılar hakkında anılan kanun uyarınca daha önce tesis edilmiş yıkım kararları ile tahsil edilememiş idari para cezaları iptal edilir. Bununla birlikte uygulamada yıkım ve para cezası kararlarının sicilden kaldırılması için belgenin ilgili belediye veya il özel idaresine sunulması ve encümen kararı gibi idari işlemlerin tamamlanması gerekebilmektedir.
Belge düzenlenen yapılara ilgilisinin talep etmesi halinde ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilir. Ancak söz konusu altyapı aboneliklerinin tesis edilmiş olması, yapının imar mevzuatına bütünüyle uygun hale geldiği anlamını taşımaz.
Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi mümkündür. Ancak işyeri açılması sürecinde belediyelerin ve ilgili idarelerin aradığı teknik, sağlık, yangın ve kullanım şartları gibi özel mevzuat koşullarının ayrıca sağlanması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kurulması ve Güçlendirme Şartları
Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda; Yapı Kayıt Belgesi bulunması, maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu kapsamda 3194 sayılı Kanun'un Geçici 16. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca ilgili bedelin iki katı ödenir. Kat mülkiyetine bu şekilde geçilmiş olması, yapı hakkında 6306 sayılı Kanun'un ek 1. maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
3194 sayılı Kanun'un Geçici 21. maddesi uyarınca, Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılarda ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre karar alınarak güçlendirme yapılabilir. Bu yapılarda güçlendirme izni, kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şart ve kısıtlamalara tabi olmaksızın hazırlanan güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresince verilir. Güçlendirme iş ve işlemleri 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında denetime tabidir. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar hakkında bu güçlendirme hükümleri uygulanmaz. Tek başına Yapı Kayıt Belgesi güçlendirme izni yerine geçmediğinden, projeye dayanılarak yetkili idareden izin alınması zorunludur.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. Geçici Madde 21Kaynağı aç
Güçlendirilecek yapının üzerinde bulunduğu taşınmaz belediyeye veya Hazineye ait ise taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Yapının üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması halinde ise güçlendirme işlemi için taşınmazına tecavüz edilen hak sahiplerinin muvafakati şarttır.
Mülkiyet Hakkı, Komşuluk Hukuku ve Kapsam Dışı Alanlar
Yapı Kayıt Belgesi tapu yerine geçmez; üzerinde bulunduğu taşınmazda ayni hak kazandırmaz, mülkiyet hakkı tesis etmez ve tapu sicilinde doğrudan mülkiyet hakkı doğuran bir işlem teşkil etmez. Belge yapının depreme dayanıklı olduğu anlamına gelmez; yapının depreme dayanıklılığına ilişkin sorumluluk yapı malikine aittir.
Yapı Kayıt Belgesi, komşu taşınmaz maliklerinin haklarını ortadan kaldırmaz ve yapının büyütülmesine veya yeniden yapılmasına dayanak oluşturmaz. Komşuluk hukukundan doğan el atmanın önlenmesi, yapının yıkımı veya tazminat davaları karşısında Yapı Kayıt Belgesi koruma sağlamaz. Benzer şekilde ana taşınmazın ortak alanlarına yapılan proje dışı eklentiler için belge alınmış olması diğer kat maliklerinin haklarını ortadan kaldırmaz; kat malikleri veya site yönetimi ortak alana el atmanın önlenmesi, eski hale getirme veya belgenin iptali istemiyle dava açabilir.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir ve Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapılarda ise bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmaz belediyesince rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar Geçici 16. madde hükümlerinden yararlanamaz. Ayrıca Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul tarihi yarımada ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı sınırları içindeki alanlar düzenlemenin kapsamı dışındadır.
Başvuru Usulü, Gerçeğe Aykırı Beyan ve Belgenin İptali
Yapı Kayıt Belgesi müracaatı yapı maliki, paydaş maliklerin tamamı veya bir kısmı ya da yetkilendirilmiş vekiller tarafından e-Devlet kapısı üzerinden veya yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara yapılmıştır. Başvuruda yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı, grubu ve diğer teknik bilgileri başvuru sahibinin beyanına göre sisteme kaydedilir. Birden fazla maliki bulunan taşınmazlarda diğer maliklerin bilgisi dışında yapılan tek taraflı başvurular özel hukuk uyuşmazlıklarına zemin hazırlayabilir.
İlk yasal takvimde başvuruların 31 Ekim 2018 tarihine kadar yapılması ve kayıt bedelinin 31 Aralık 2018 tarihine kadar ödenmesi esası getirilmiş, kanun metninde bu sürelerin bir yıla kadar uzatılabileceği hükme bağlanmıştır. Uygulamada başvurular belirli bir dönem için kabul edilmiş olup güncel olarak yeni başvuru alınmamaktadır; ancak idarenin denetim yetkisi ve belgenin hukuki sonuçları devam etmektedir.
Başvuruda yanlış beyan verilmesi sonucu eksik bedel tahakkuk etmesi halinde aradaki farkın tahsili yoluna gidilir. Bu farkın ödenmemesi durumunda Yapı Kayıt Belgesi iptal edilebilir ve yatırılan kayıt bedeli iade edilmeyebilir. Başvuru beyanının gerçeğe aykırı olduğunun tespiti halinde belgenin iptali gündeme gelebileceği gibi resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan nedeniyle cezai sorumluluk da doğabilir. Belgenin iptal edilmesi ve yapının imara aykırılığının devam etmesi halinde yıkım ve idari para cezası süreçleri yeniden başlatılabilir.
31 Aralık 2017 tarihinden sonra inşa edilen yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alındığının tespit edilmesi halinde düzenlenen belge iptal edilebilir. İptal sonrasında yapı halen imar mevzuatına aykırıysa idare tarafından idari yaptırımlar uygulanabileceği gibi şartların oluşması halinde imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında ceza soruşturması gündeme gelebilir.
Yapı Kayıt Belgesi tapu yerine geçer mi?
Yapı Kayıt Belgesi tapu yerine geçmez; taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı tesis etmez ve ayni hak doğurmaz.
Yapı Kayıt Belgesi olan bir binada güçlendirme yapılabilir mi?
İlave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre karar alınarak ve güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresinden güçlendirme izni alınarak güçlendirme yapılabilir.
31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapılan binalar bu belgeden yararlanabilir mi?
Yararlanamaz; bu tarihten sonra inşa edilen binalar için alınan belgeler tespit halinde iptal edilebilir ve iptal sonrası imara aykırılığın sürmesi halinde şartlar oluştuğunda imar kirliliğine neden olma suçundan ceza soruşturması açılabilir.
Yapı Kayıt Belgesi yıkım ve para cezalarını kendiliğinden kaldırır mı?
Belgenin düzenlenmesiyle 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir; ancak bu işlemlerin kayıtlardan düşülmesi için belediye veya il özel idaresi nezdinde gerekli idari işlemlerin yapılması gerekebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy