Tapuda Tescil İşleminin Temel Koşulları
Taşınmaz mülkiyetinin ve diğer ayni hakların tapu kütüğüne tescili kanunda öngörülen kurucu unsurların varlığına bağlıdır. Tapuda tescil işleminin gerçekleştirilebilmesi için ilgili kişinin yazılı istemi, geçerli bir hukuki nedenin varlığı ve tasarruf yetkisinin usulünce belgelenmesi şarttır. Türk Medeni Kanunu m. 1013/1 gereğince tescil, kural olarak taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Malik tarafından özel yetki verilmiş bir temsilci de tescil isteminde bulunabilir.
Türk Medeni Kanunu m. 1015 uyarınca tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunan tarafın tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemesine bağlıdır. İstemde bulunan kimse, sicilde hak sahibi görünen kişi veya onun temsilcisi olduğunu ispatlayarak tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukuki sebebin belgelenmesi ise işlemin geçerliliği için kanunun aradığı şekil kurallarına uyulduğunun ispatıyla gerçekleşir.
Mülkiyet Türlerine Göre Tescil İstemi ve Tasarruf Sınırları
Tapu Sicili Tüzüğü m. 17 çerçevesinde, kanuni istisnalar dışında tapu sicilinde hak sahibi görünen kişiler istemde bulunabilir. Mülkiyeti veya hakkı tescilden önce kazanmış olan kimseler de gerekli belgeleri ibraz ederek tescil isteme yetkisine sahiptir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş de tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna yönelik şerh verilmesini isteyebilir.
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından tescil talebinde bulunabilir. Buna karşılık Türk Medeni Kanunu m. 692 gereğince taşınmazın tahsis amacının değiştirilmesi, olağan yararlanma ve koruma sınırlarını aşan yapı faaliyetleri ile taşınmazın bütününe yönelik tasarruflar, paydaşlarca oybirliğiyle aksine karar alınmadıkça tüm paydaşların onayını gerektirir. Ayrıca paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü tesis edilmişse paydaşlar taşınmazın tamamını benzer nitelikteki haklarla sınırlandıramazlar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 692Kaynağı aç
Elbirliği mülkiyetinde ortakların hak ve yükümlülükleri topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleriyle belirlenir. Türk Medeni Kanunu m. 702 uyarınca, aksine bir düzenleme bulunmadıkça yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri ve mülkiyet devri gibi tescil istemlerini birlikte yapmaları zorunludur. Sözleşmeden doğan elbirliği mülkiyeti sürdüğü müddetçe paylaşma istenemez ve münferit bir pay üzerinde tasarruf gerçekleştirilemez. Mülkiyetin Türk Medeni Kanunu m. 705/2 uyarınca tescilden önce kazanıldığı hallerde ise tescil istemi, tapuda malik görünen kişi yerine Türk Medeni Kanunu m. 716/2 uyarınca ayni hakkı iktisap eden kişi tarafından yapılır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 702Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 705Kaynağı aç
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 716Kaynağı aç
Tescil Başvurusunun Usulü ve İstemden Dönme
Tapu Sicili Tüzüğü m. 16 hükmü uyarınca, kanunlarda veya tüzükte belirlenen istisnalar haricinde yazılı istem olmadan tapu sicili üzerinde herhangi bir işlem yapılamaz. Tescil istemi bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz. Müdürlüklere yapılacak her türlü tapu işlemi için başvuru istem belgesi düzenlenir. Ayrıca haciz dahil olmak üzere tapu sicilinde yürütülecek her türlü kayıt sorgulaması isteminde ilgilinin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasının veya taşınmazın ada ve parsel numarasının belirtilmesi zorunludur; bu bilgiler sunulmadığında istem reddedilir.
Tapu sicil müdürlüğüne yazılı olarak iletilen tescil isteminden belirli aşamalara kadar geri dönülmesi mümkündür. Tescil talebi, akitsiz işlemlerde yevmiye defterine kaydedilinceye kadar geri alınabilir. Akitli işlemlerde ise taraflar arasındaki resmi senet düzenleninceye kadar istemden dönülebilir.
Hukuki Sebebin Geçerliliği, Yolsuz Tescil ve Geçici Tescil Şerhi
Tescil işleminin geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur. Hukuki sebebin bulunmaması veya geçersiz olması durumunda Türk Medeni Kanunu m. 1024 kapsamında yolsuz tescil gündeme gelir. Geçerli bir hukuki neden olmaksızın yapılan yolsuz tescil kurucu unsuru sakatlar; ayni hakkı zedelenen ilgili, Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca tapu kaydının düzeltilmesi ve terkin davası açabilir.
Türk Medeni Kanunu m. 1016 f. 1 uyarınca tescil isteminde tasarruf yetkisine ve hukuki sebebe ilişkin belgelerin tamam olmaması halinde istem reddedilir. Bununla birlikte kanunun 1016/2 maddesi uyarınca, hukuki sebebe ilişkin belgelerin tamam olmasına karşılık yalnızca tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken durumlarda malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1016Kaynağı aç
Kütüğe Tescil Usulü, Müşterek Kütük ve Tescil Kontrolü
İstem yevmiye defterine kaydedildikten sonra Tapu Sicili Tüzüğü m. 27 gereğince aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir. Kütük tescili siyah veya mavi mürekkepli kalem kullanılarak kitap harfleriyle okunaklı biçimde yazılır; kütük üzerinde kazıntı, silinti ve çıkıntı yapılamaz. Tüzüğün 28. maddesi uyarınca mülkiyet tescilinde devredenin adı, soyadı, baba adı ile edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve yine kırmızı kalemle tarih ve yevmiye numarası yazılır. Malik sütununun ilk beş satırına yeni malikin kimlik ve edinme bilgileri işlenir. Paylı mülkiyette pay miktarı kesirli olarak gösterilirken, elbirliği mülkiyetinde malik adları paranteze alınarak elbirliğini doğuran neden belirtilir.
Tapu Sicili Tüzüğü m. 28/6 uyarınca aynı malike ait birden çok taşınmaz, birbirine bitişik olmasa dahi malikin istemi üzerine TAKBİS ortamında müşterek tapu kütüğüne kaydedilebilir ve sayfa numaralarıyla bağlantı sağlanır. Bu kayıt gerçekleştirildikten sonra müşterek tapu kütüğüne alınan taşınmazların asıl kütük sayfaları üzerinde işlem yürütülemez.
Tapu Sicili Tüzüğü m. 36 doğrultusunda tescil kontrolü, müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi tarafından yerine getirilir. Tek personel bulunan müdürlükler hariç olmak üzere tescili gerçekleştiren memur ile kontrol görevlisi aynı kişi olamaz. Yapılan kontrolde eksiklik veya yanlışlık tespit edilmezse kontrol görevlisi istem belgesinin ilgili sütununa tescil kontrolünün yapıldığını yazarak adını, soyadını ve imzasını ekler.
Tescil İsteminin Reddi ve İtiraz Yolları
Tescil isteminde bulunan kişi tasarruf yetkisini ve tescile dayanak hukuki sebebin geçerliliğini ispatlayamazsa, Türk Medeni Kanunu m. 1016 f. 1 ve Tapu Sicili Tüzüğü m. 23 uyarınca istem tapu sicil müdürlüğünce reddedilir ve bu ret kararı yevmiye defterine kaydedilir. Ret kararı gerekçesiyle birlikte ilgiliye elden veya Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ olunur.
Tapu Sicili Tüzüğü m. 23 gereğince ret kararına karşı idari itiraz yolları öngörülmüştür. Kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde müdürlüğün bağlı olduğu üst birime itiraz edilebilir. Üst birimin ret kararına karşı da tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itirazda bulunulabilir. Genel Müdürlüğün itirazı reddetmesi halinde ilgililer idari yargıda iptal davası açabilirler.
Tapuda tescil istemi hangi aşamaya kadar geri alınabilir?
Tescil istemi, akitsiz işlemlerde yevmiye defterine kaydedilinceye kadar; resmi senet düzenlenen akitli işlemlerde ise resmi senet düzenleninceye kadar geri alınabilir.
Tasarruf yetkisi belgesi eksik olduğunda geçici tescil şerhi verilebilir mi?
Hukuki sebebe ilişkin belgeler tam olmasına rağmen tasarruf yetkisi belgesinin tamamlanması gereken hallerde, taşınmaz malikinin rızası veya hâkim kararı ile geçici tescil şerhi verilmesi mümkündür.
Tapu müdürlüğünün ret kararına karşı hangi sürelerde başvuru yapılmalıdır?
Ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde bağlı üst birime, bu birimin ret kararına karşı yine 30 gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir; Genel Müdürlük kararına karşı ise idari yargıda iptal davası açılabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy