İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı büyük bir taşınmazın, imar planına uygun haritaya göre daha küçük parsellere bölünmesi ve her parselin tapu kütüğünde ayrı ve bağımsız taşınmaz olarak tescil edilmesidir. Bölünmeyle oluşan her yeni ve daha küçük taşınmaz bir parsel sayılır ve tapuda ayrı tescil edilir. Belediye ve mücavir alan içinde tevhit veya ifraz resen ya da başvuru üzerine yapılır; 3194 sayılı Kanun ve yönetmeliğe uygunluk belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanır.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 16Kaynağı aç
Amaç, araziyi farklı kullanımlara ayrılabilecek birden çok parçaya bölerek taşınmazdan daha iyi yararlanmak ve onun değerini yükseltmektir. Parsel, imar düzeni bakımından belirli ölçüler gözetilerek sınırları çizilmiş arazi parçalarından her biridir.
İfraz ve tevhit
Tevhit, birden çok küçük taşınmazın tek parselde birleştirilmesidir ve ifrazın tersi yönde işler. İfraz ile tevhit, İmar Kanunu'nda birlikte düzenlenmiştir.
Plan, cephe ve parsel büyüklüğü
Parselasyon planının tescil edildiği yerde yapılacak ifraz veya tevhit, imar planına ve imar mevzuatına uygun olmalıdır. Planda parsel cepheleri tayin edilmemişse ifrazın asgari cephe genişliği ile büyüklüğü, yönetmelikteki esaslara göre tespit edilir. İmar planının dışında kalan alanda, yönetmeliklerde tayin edilecek miktardan küçük ifraza izin verilmez.
Uygulama imar planı hüküm koymamışsa, yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz. Sayının kendisi bu maddede değil, yönetmelikte belirlenen ölçüde aranır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi, ayırmayı yeniden imar planına uygun ada veya parsel oluşturmaya bağlamıştır.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 18Kaynağı aç
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarındaki şartlar bazı alanlarda aranmaz. Bunlar arasında, 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu'nda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisindeki kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki yerler vardır. Parselasyon planının tatbik edilemediği meskûn alanlar, koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar ve büyük kısmı uygulama imar planına uygun oluşmuş imar adalarının kalan kısımları da aynı kapsamdadır. Ayrıklık, sayılan yerler ile anılan iki fıkradaki şartlar bakımındandır.
Muvafakatsiz düzenleme ve ortaklığın giderilmesi
Belediye, imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin ya da diğer hak sahiplerinin muvafakatini aramadan birleştirebilir. Birleşme; bu yerlerin birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle yapılabilir. Aynı yetki, yerlerin yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayrılmasını, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre hak sahiplerine dağıtılmasını ve resen tescil ettirilmesini de kapsar.
Bu yerler belediye ve mücavir alan dışında ise birleştirme, ayırma, dağıtım ve resen tescil yetkilerini valilik kullanır. Valilik yetkisi, 18 inci maddede belediyeye tanınan bu işlemlere gönderme yapar.
Tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla yapılan şüyuun izalesi ve arazi taksimi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16 ncı maddesindeki hükümlere bağlıdır. Mahkeme kararı bu hükümde şüyuun izalesi ve arazi taksimine özgüdür. Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan taşınmazların sahipleri, ilgili idarenin tebliğinden itibaren altı ay içinde anlaşamaz veya şüyuun izalesi için mahkemeye başvurmazsa, ilgili idare hissedarmış gibi bu davayı açabilir. Altı aylık süre, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan taşınmazların sahipleri içindir.
Onay mercii ve tescil süreleri
Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya başvuru üzerine tevhit edilmesi ya da ifraz edilmesi, bu taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı kurulması ve kurulan hakların terkini, 3194 sayılı Kanun ile yönetmelik hükümlerine uygunluk açısından belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Onay, başvurunun belediyeye veya valiliğe intikalinden itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlanır. Tescil veya terkin, on beş gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
İfrazın yapılamayacağı yerler
Parselasyon planı bulunan yerde daha sonra plan değişikliği veya revizyon yapılırsa, bu planların umumi hizmet alanına denk düşen taşınmazlarında ve imar istikameti önünde kalan donatı alanlarında, alan kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz.
23722 sayılı PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ m. 7Kaynağı aç
Bir imar adasında ifraz ve tevhit, ada bazında etüt yapılmadan gerçekleştirilemez. Etüt, mevzuata uygun mevcut binaları dikkate alır ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumunu çizer. Ada içindeki parsel dağılımının yapı estetiğini ve sokak siluetini bozmayacağı ortaya konulmalıdır.
Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde malikler, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde kendi aralarında anlaşamazsa idare resen tevhit ve ifraz yapmaya yetkilidir. Bu bir yetkidir; her olayda resen işlem yapılacağı anlamına gelmez.
İmar planı nedeniyle mahreç aldığı yolu kapanan, imar adasının ortasında kalan ve yola cephesi bulunmayan parsel ifraz edilemez. İmar planıyla kapanan yolda kalıp yola cephesi olmayan parsele, imar yolundan cephe sağlayacak düzenleme yapılmadan kapanan yol ifraz ve tevhide konu edilemez; ayrı parsel olarak da değerlendirilemez.
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi veya jeolojik mahzuru olan ya da benzer tehlike yüzünden imar planına veya ilgili idarece hazırlanmış yahut onaylanmış rapora göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez. Bu yerlerde arazi takviyesine yönelik tesisler dışında yapı yapılamaz.
Kısmi ifraz ve aranmayan şartlar
Aynı fıkradaki yasak her parçayı kapatmaz. Yalnız bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parselin yapılaşmaya uygun kısmı ifraz edilebilir. Fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alanda kalan parselin yasağa tabi olmayan kısmı da ifraz edilebilir. İmar planında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanın yasağa tabi olmayan kısmı, Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak ifraz edilebilir. Görüş şartı, tarım yapılacak alana ilişkin bente aittir.
Kademe hattı belirlenen yerde imar planında aksi bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Bu imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri yine de kademe hattı dikkate alınarak sonuçlandırılır.
Kamu ve hizmet tesisleri için gereken kamulaştırma yüzünden, bu tesisler için lüzumlu parçalara ayırmayı sağlayan ifrazlar Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir. Maliklerin talebi üzerine bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve sınırları düzeltmek için yapılan ifraz ve tevhitte parsel sayısı değişmiyorsa Yönetmelikteki asgari ifraz şartları aranmaz.
Tevhit sınırı, kademe ve ortak otopark
Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller, farklı yollardan cephe alan ara parseller ve imar planında ifraz hattıyla ayrılan parseller tevhit edilemez. Yasak birleştirmeye ilişkindir; aynı parsellerin ifraz edilip edilemeyeceğini ayrıca düzenlemez.
Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parseller tevhit edilirse, uygulama imar planında birleşme sonrası parselin taban alanı ve katlar alanı, birleşme öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ile katlar alanları toplamını geçemez. Planda ölçüsü belirlenmiş blok nizamındaki parsellerin tevhidinde, önceki parsellerin blok ölçüsüyle belirlenmiş inşaat alanı haklarının toplamı da aşılamaz.
Uygulama imar planının farklı kat adedi veya yükseklik verdiği parseller tevhit edilirse verilen yükseklik değerleri aşılamaz ve parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır. Aynı yoldan cephe alan, aralarında 3,50 metre veya daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri tevhit edildiğinde bitişme sınırında Yönetmeliğe göre kademe yapılması zorunludur. Kat adedi ve bina yüksekliği her kademenin kendi içinde değerlendirilir. 3,50 metre ibaresi, 1 Mart 2019 tarihli ve 30701 sayılı Resmî Gazete değişikliğiyle hükümde yer alır.
Ortak otopark, aynı veya farklı yapı nizamındaki parsellerin bahçelerinde ve ancak şu kayıtlarla yapılabilir. İlgili parsel maliklerinin muvafakati alınır; her parsel sınırı korunur ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanır. Parseller tevhit edilmez, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaz. Vaziyet planını idare onaylar ve tapunun beyanlar hanesine şerh konulur. Ortak otopark açık yapılabilir. Kapalı ortak otopark ise tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla yapılabilir.
Tarım arazisinde ifraz sınırı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8 inci maddesi tarım arazilerini, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre Bakanlıkça niteliği belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırır. Bakanlık, koruma, geliştirme ve kullanıma ilişkin başka sınıflandırmalar da yapabilir. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünü Bakanlık, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özelliklerini gözeterek belirler. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır. Sınıflandırma hükmü 31 Ocak 2007 tarihli ve 5578 sayılı Kanun'un 2 nci maddesiyle, asgari büyüklük hükmü 30 Nisan 2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesiyle değişiktir.
5403 sayılı TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU m. 8Kaynağı aç
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir. Sayılar her yörenin uygulanan kesin büyüklüğü değil, Bakanlığın belirleyebileceği büyüklüğün altına inemeyeceği sınırdır. Bu fıkra 30 Nisan 2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesiyle değişiktir.
Tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Satışa ilişkin ayrıklık, pay ve paydaş adedinin artırılması yönündendir; büyüklük altındaki ifraz yasağını ortadan kaldırmaz.
Tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda veya çay, fındık ve zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle asgari büyüklükten daha küçük parsel oluşması gerekliyse Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parsel oluşturulabilir. Hüküm bunu zorunlu kılmaz; sayılan bitkiler örnektir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri kapsamında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz. Bu cümle 19 Nisan 2018 tarihli ve 7139 sayılı Kanun'un 40 ıncı maddesiyle eklenmiştir ve yalnız bu zorunlu ifrazlara ilişkindir.
Düzenleme ortaklık payı
Belediye veya valilik, düzenlemeye tabi arazi ve arsaların dağıtımı sırasında yüzölçümünden düzenleme ortaklık payı düşebilir. Karşılığı, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetleri için gereken umumi hizmet alanları ile düzenlemeden doğan değer artışıdır. Pay, düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez. Bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Her türlü imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden ilave kesinti yapılabilir. Bunun için uygulama sonucunda oluşan değer önceki değerden az olmamalı ve daha önceki terk veya kesintiler dikkate alınmalıdır. İlave kesinti, ilk uygulamadaki oranı yüzde kırk beşe kadar tamamlamak üzere yapılabilir. Bir defadan fazla alınmama esası ile ilave kesinti, 4 Temmuz 2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun'un 9 uncu maddesiyle değişen fıkrada yer alır.
2981 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesi kapsamındaki uygulamalarda, umumi hizmet alanları için yapılan terk ve kesinti parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payından az ise aradaki fark kadar kesinti yapılabilir. Kesinti, önceki oranı plandaki ortaklık payı oranına tamamlar. Tamamlayıcı niteliktedir ve mükerrer uygulama sayılmaz. Toplam kesinti oranı her hâlde yüzde kırk beşi geçemez. Bu fıkra 18 Temmuz 2021 tarihli ve 7333 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesiyle eklenmiştir.
Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerde ayrıca bir tamamlama vardır. İmar planındaki umumi hizmet alanına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınır. Hüküm, 4 Temmuz 2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun'un 9 uncu maddesiyle eklenen fıkradır.
Parselasyon, dağıtım ve hisselendirme
İmar planı kesinleştikten sonra parselasyon planını beş yıl içinde yapıp onaylamak, belediye veya valilik için esas olandır. Parselasyon planı yapılmadığı için doğacak kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler ya da valilikler sorumludur. Düzenlemenin sonunda taşınmaz malikine düşen parsel önce, düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden verilir; bu mümkün olmazsa en yakın eşdeğer alan kullanılır. Düzenleme alanındaki imar adalarında asgari parsel büyüklüğü sağlanmak şartıyla, hisseli arsa ve araziler paydaşların muvafakati bulunursa ya da fiilî kullanıma göre müstakil hâle getirilebilir. Bu imkân her hisseli taşınmaz için zorunlu değildir. Sözü edilen hükümler, 4 Temmuz 2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun'un 9 uncu maddesiyle eklenen fıkralardadır.
Yasak, imar planı olmayan yerlerde ve yapılaşma amacıyla, arsa ile parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planlarını ve satış vaadi sözleşmelerini kapsar. Miras yoluyla intikal, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ile depolama amacıyla yapılan hisselendirme ve cebri icra yoluyla satış bu yasağın dışındadır. Metinde ayrıca, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması da ayrık tutulmuştur. Bu iki ibare arasında virgül yoktur; ayrı istisna sayılıp sayılmadıkları bu lafızla kesinleştirilmez.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesinin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir. Bu fıkra 4 Temmuz 2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun'un 9 uncu maddesiyle eklenmiştir.
Sık sorulan sorular
İfraz ne demektir?
İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı taşınmazın imar planına uygun haritaya göre daha küçük parsellere bölünüp her parselin tapuda ayrı ve bağımsız taşınmaz olarak tescil edilmesidir.
Tevhit ifrazdan nasıl farklıdır?
Tevhit, birden çok küçük taşınmazın birleştirilmesidir ve ifrazın tersi yönde uygulanır. İki işlem İmar Kanunu'nda birlikte düzenlenir.
İfraz yalnız malikin başvurusuyla mı yapılır?
Hayır. Belediye ve mücavir alan içinde ifraz resen veya başvuru üzerine yapılabilir. İmar hududu içinde belediye, 18 inci maddedeki düzenlemede maliklerin muvafakatini aramadan birleştirme, imar planına uygun ayırma, dağıtım ve resen tescil yetkisini kullanabilir.
Mahkeme kararı ifrazın yerine geçer mi?
Mahkeme kararı, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16 ncı maddesinde şüyuun izalesi ve arazi taksimi bakımından düzenlenir; bu işlemler maddenin onay hükümlerine tabidir.
İfraz onayı ve tapu tescili hangi sürede biter?
Onay, başvurunun belediyeye veya valiliğe intikalinden itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlanır ve tescil veya terkin on beş gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi işlemi bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Yola cephesi olmayan parsel ifraz edilir mi?
İmar planıyla mahreç aldığı yolu kapanan, imar adası ortasında kalan ve yola cephesi bulunmayan parsel ifraz edilemez. İmar yoluna cephe verecek arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yol da ifraz veya tevhide konu edilemez ve ayrı parsel sayılamaz.
Afet alanındaki taşınmaz ifraz edilebilir mi?
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanları ile yapı yapılması yasaklanan benzer tehlikeli alanlar ifraz edilemez. Yasağın yalnız bir kısmını kapsadığı parselde yapılaşmaya uygun kısım ifraz edilebilir. Ağaçlandırılacak alanın yasağa tabi olmayan kısmı da ifraz edilebilir. Özel mülkiyette tarım yapılacak alanın yasağa tabi olmayan kısmı ise Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşüyle ifraz edilebilir.
Tarım arazisi belirlenen büyüklüğün altında bölünebilir mi?
Hayır. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Daha küçük parsel, tarım dışı kullanım izni verilen veya çay, fındık ve zeytin gibi özel bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi bunu gerektiriyorsa ve Bakanlık uygun görüyorsa oluşturulabilir. Yatırım programındaki kamu yatırımı projelerinde yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz.
Asgari tarımsal büyüklük en az ne kadar belirlenebilir?
Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımında 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bu sayılar her yörenin uygulanan büyüklüğü değil, Bakanlığın altına inemeyeceği sınırdır; Bakanlık bunları artırabilir.
Düzenleme ortaklık payı yüzde kaçını geçemez?
Düzenleme ortaklık payı düşülebilir; ancak düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez. İlave kesinti ve 2981 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesi kapsamındaki tamamlayıcı kesinti de toplamda bu oranı aşamaz.
Parselasyon planı olmadan yapılan ifrazdan pay alınır mı?
Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, umumi hizmet alanına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların oranı, yeni plandaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar pay alınır.
İmar planı olmayan yerde özel parselasyon yapılır mı?
İmar planı olmayan yerlerde, maddede ayrık tutulan hâller dışında, yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Plan ölçü vermezse küçük parsel oluşturulur mu?
Uygulama imar planında hüküm yoksa yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüğünün altında parsel oluşturulamaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy