Arsa Payı Düzeltim Davası Şartları ve Yargılama Usulü

20. Hukuk Dairesi         2018/3823 E.  ,  2018/6482 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki arsa payının düzeltilmesi davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairenin 08/05/2018 gün ve 2017/4276 E- – 2018/3616 K. sayılı kararıyla onanmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili; … mahallesi, … caddesi mevkiinde bulunan 8 pafta 232 ada 114 parsel sayılı ana gayrimenkul üzerinde bulunan anayapının kat maliklerinin pay ve paydaşlarının tapuda yanlış gösterildiğini, 25 malik var iken tapu kaydında 26 malik göründüğünü, arsa pay oranlarının düzeltilmesinin gerektiğini beyanla arsa üzerindeki 52 paydaş ve 2 pay oranlarının 50 payda ve 2 pay olarak tesciline karar verilmesini istemiş, mahkemece 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre arsa paylarının düzeltilmesi davasını kat maliki veya kat irtifakı sahibi açabileceğinden apartman yöneticisinin böyle bir dava açma hakkı olmadığından davanın sıfat yokluğundan reddine karar verilmiş, hükmün temyizi üzerine Dairece onanmasına karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır” hükmü düzenlenmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile tapu kayıtlarının incelenmesinden davacı yöneticinin, anataşınmazda 6 nolu bağımsız bölümün tam maliki olduğu gibi diğer bir kısım bağımsız bölümlerin ise hissedarı olduğu anlaşıldığına göre, açıklanan yasal düzenleme gereği mahkemece tarafların tüm delilleri toplanarak, bilirkişi incelemesi yaptırılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının bağımsız bölüm maliki olduğu dikkate alınmaksızın aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının kararın düzeltilmesi isteminin kabulü ile Dairenin 08/05/2018 gün ve 2017/4276 E.- 2018/3616 K. sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, harcın istek halinde iadesine 16/10/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

20. Hukuk Dairesi         2017/876 E.  ,  2017/3125 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki arsa payı düzeltilmesi davasının yapılan yargılaması sonunda kurulan 17/11/2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalılar … ve arkadaşları vekili Av. … tarafından istenilmekle, tayin olunan 11/04/2017 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davalılar … ve arkadaşları vekili Av. … ile karşı taraftan davacılar … ve arkadaşları vekili Av. … geldiler, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davaya konu ve kat mülkiyetine tabi anataşınmazda arsa paylarının hatalı olarak tespit edildiğini ileri sürerek yeniden düzenlenmesini istemiş; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda; kat mülkiyetli anataşınmaz üzerinde bulunun iki bloktan 9 bağımsız bölümlü A Blokun (… Apt.) 13/01/1969 tarihinde yapıldığı, A Blok maliklerinin bağımsız bölümlerini müteahhitlerden satın alırken anataşınmazın bir kısmında hakları olmadığına, arsa paylarının bu bölümü kapsamadığına ve müteahhitlerce bu bölümde serbestçe tasarruf edilebileceğine dair muvafaktaname verildiği, aynı zamanda A Blokta 2 bağımsız bölüm maliki olan müteahhitler tarafından bu muvafakatnameye ve mahkeme kararına dayanarak, anataşınmazın sözü edilen kısmına, 20 yıl sonra 13/06/1989 tarihinde imar mevzuatındaki değişiklikten faydalanılarak 16 bağımsız bölümden oluşan B Blokun (… Apt.) yapıldığı anlaşılmıştır. Bu sırada A Blok malikleri ve müteahhitlerce 01/03/1991 tarih 15594 sayılı noter belgesiyle, müteahhitlerin arsa payları hariç, diğer paylarda bir değişiklik yapmayan arsa payı sözleşmesi ile arsa payları yeniden düzenlenmiş olup; B Bloktaki 16 bağımsız bölüme verilecek arsa payları, müteahhitlerin A Bloktaki 2 adet bağımsız bölümün arsa payları 16/82 şer pay azaltılarak toplamda 32 payın yeni bağımsız bölümlere 2 şer hisse olarak dağıtılmasıyla oluşturulmuştur. Buna göre davacıların imar kanunundaki değişiklikten yararlanarak arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacakları, aksine; A Blok (… Apt.) maliklerinin bağımsız bölümlerini alırken arsa paylarının korunacağına yönelik iyiniyetlerinin korunması gerektiği ve davalıların bağımsız bölümlerini alırken arsa paylarını bildiklerinin kabulü gerekeceği, ayrıca; kat irtifakının 1991 yılında kurulduğu tarihten bu yana geçen süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itiraz da ileri sürülmediği düşünüldüğünde; arsa payının düzeltilmesi davasının reddi yerine, yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 1.480 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalılardan … ve ark. verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 11/04/2017 günü oy birliği ile karar verildi.

20. Hukuk Dairesi         2016/11562 E.  ,  2017/72 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davada … Sulh Hukuk ve … 1. Asliye Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, kat mülkiyeti kurulu taşınmazın arsa pay oranlarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. … Sulh Hukuk Mahkemesi, dava konusu taşınmazın 17 Ağustos 1999 depreminde yıkıldığı, bu durumda taşınmazın artık arsa niteliğinde olduğu, buna göre projede gösterildiği şekilde arsa payı oranlarının tespitinin mümkün olmadığı, sonuç olarak davanın arsa payları düzeltim davası olduğu, miktara göre bu davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğigerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur. … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi ise dava konusu uyuşmazlığın 634 sayılı KMK kapsamında tartışılıp değerlendirilmesi gerektiğinden, bu görevin de Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğu gerekçesi ile görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur. 634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde "Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması" hükmüne, 16. maddesinde "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar." hükmüne yer verilmiş, diğer yandan aynı Kanunun Ek 1. maddesi ile de "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir." düzenlemesine yer verilmiştir. Somut olayda davacı vekili 1999 yılında meydana gelen deprem sonucu yıkılan, müvekkilinda kat maliki olduğu taşınmazın bulunduğu binanın arsa paylarının gerçeği yansıtmadığını, arsa paylarının yanlış olarak hesaplanarak tapuya tescil edildiğini ileri sürerek tapuda kayıtlı taşınmazın arsa pay oranlarının düzeltilmesini talep etmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dava konusu yerde kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden bahsedilemeyeceğine göre uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesini uygulamak mümkün değildir. Çünkü ortada değerleri belirlenecek bağımsız bölümler bulunmamaktadır. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin davalar anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu durumda; dava, değere ilişkin malvarlığı davası olarak 6100 sayılı HMK'nın yürürlük tarihinden önce 05/07/2001 tarihinde açılmış olduğuna göre, davanın açıldığı 2001 yılında sulh hukuk mahkemelerinin dava değeri olarak görev sınırı 1.560.000.-TL'dir. Buna göre, uyuşmazlığın Asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nın 21 ve 22. maddeleri gereğince … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 16/01/2017 gününde oy birliğiyle karar verildi.