Tapu Siciline Hakim Olan Temel İlkeler ve Hukuki Kapsamı

Taşınmaz hukuku düzeninde ayni hakların açıklığı ve güvenliği, tapu sicilinin işleyişini belirleyen kurallar bütünüyle sağlanır. Tapu siciline hâkim olan temel ilkeler; aynilik, tescil, nedensellik, istek, açıklık, güven ve devletin sorumluluğu ilkelerinden meydana gelir. Bu kurallar, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinin belirlenmesinde ve sicil işlemlerinin hukuki geçerlilik kazanmasında temel çerçeveyi oluşturur.

Aynilik İlkesi ve Kütük Sayfalarının Ayrılması

Türk Medenî Kanunu m. 1000 gereğince tapu kütüğünde her bir taşınmaz adına müstakil bir sayfa tahsis edilir ve sayfa numaralandırması birbirini takip eder. Aynilik ilkesi gereğince kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için de müstakil sayfa açılması kuralı uygulanır. İlgili kütük sayfasındaki özel sütunlar; mülkiyet hakkı, taşınmaz aleyhine yahut lehine tesis edilen irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin haklarının kaydı amacıyla kullanılır.

Eklentiler malikin isteği üzerine kütüğün beyanlar sütununa kaydedilir ve bu kayıt kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızası olmaksızın silinemez. Aynı malike ait olan birden çok taşınmaz, sınırları birbirine bitişik olmasa dahi malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir. Bu ortak sayfaya yapılan rehin tescilleri o sayfada kayıtlı bütün taşınmazları bağlar; bu taşınmazlardan bir kısmı malikin istemiyle veya mahkeme kararıyla sayfadan çıkarılsa bile çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş haklar saklı kalır. Bir taşınmazın bölünmesi veya birden çok taşınmazın birleştirilmesi durumunda uyulacak usul ise Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.

Aynilik ilkesi tapu kütüğünün tutulduğu alanlarda uygulama alanı bulur. Kadastrosu yapılmamış yerlerde tapu kütüğü yerine zabıt defteri ve kat mülkiyeti zabıt defteri tutulduğu için bu bölgelerde aynilik ilkesi söz konusu olmaz.

Tescil İlkesi ve Tescilsiz Mülkiyet Kazanımları

Türk Medenî Kanunu m. 705/1 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille gerçekleşir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakların doğumu, devri, içeriğinin değiştirilmesi ve terkin edilmesi; Türk Medenî Kanunu m. 705/1, 997/1, 1021 ve 1022/1 hükümleri uyarınca tapu siciline yapılacak tescille geçerlilik kazanır.

Tescil kuralının kanuni istisnaları Türk Medenî Kanunu m. 705/2 hükmünde düzenlenmiştir. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu durumlarda malikin devir ve rehin gibi tasarruf işlemlerini yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Nedensellik İlkesi ve Yolsuz Tescil

Tapu sicilinde tescilin hukuki sonuç doğurabilmesi geçerli bir hukuki sebebin bulunmasına bağlıdır. Türk Medenî Kanunu m. 1015, 1024 ve 1025 hükümleri uyarınca sebebe bağlılık şartı aranır. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil şekli bir varlık gösterse de yolsuzdur. Sebebe bağlılıktan yoksun bir yolsuz tescil söz konusu olduğunda, ayni hakkı zedelenen ve zarar gören ilgili kimse tapu iptali davası açabilir.

İstek İlkesi ve İlgililik Şartı

Türk Medenî Kanunu m. 1013 uyarınca kütüğe yapılacak tescil, tasarrufa konu taşınmazın maliki tarafından verilecek yazılı beyan esasına dayanır. Kural olarak hak sahibi gerçek veya tüzel kişinin resmi başvurusu bulunmadıkça sicil kayıtları üzerinde işlem yapılamaz. Tapu idaresinde taleple yürütülecek bu tür işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için istemde bulunan kişinin ilgili taşınmazla hukuki bağının ve ilgisinin bulunması şarttır.

Hak sahibinin beyanına dayalı tescil kuralına Türk Medenî Kanunu m. 1013 çerçevesinde açık istisnalar getirilmiştir. Taşınmazı edinen kişinin bir kanun hükmüne, kesinleşen mahkeme kararına ya da buna eşdeğer bir resmî belgeye dayanması durumunda malikin yazılı tescil istemi aranmaz. Aynı şekilde ayni hakkı tescilden önce kazanmış bulunan kimse, gerekli dayanak belgeleri ibraz ederek tescil isteminde bulunabilir.

Tapu müdürlüğünde talebe bağlı değişiklik işlemlerinin kabul edilebilmesi için talepte bulunanın taşınmazın ilgilisi olması şarttır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2010/4 sayılı Genelgesi uyarınca malik, malikin yetkili kıldığı vekil, mirasçı veya sözleşme sunan kamu kurum ve kuruluşları bu kapsamdaki ilgili kişiler arasında yer alır.

Tapu Sicilinin Açıklığı ve İnceleme Usulü

Türk Medenî Kanunu m. 1020 doğrultusunda tapu kayıtlarının aleniyeti esastır. Taşınmazla olan meşru ilgisini inandırıcı biçimde ortaya koyan her kişi, kütük sayfasını ve dayanak belgeleri görevli memur eşliğinde inceleme ya da bunların suretlerini talep etme hakkına sahiptir. Aleniyet ilkesinin doğal sonucu olarak hiç kimsenin sicildeki kayıttan habersiz olduğunu ileri sürmesine izin verilmez ve bu karine kesin kabul edilir. Söz konusu aleniyet kuralı; tapu ve kat mülkiyeti kütükleri, yevmiye defteri, resmî belgeler ve plandan oluşan asli sicil unsurları nezdinde geçerlilik taşır.

Kamu görevi yürüten avukatların sicil incelemeleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2001/11 sayılı Genelgesi ile düzenlenmiştir. Avukatlar, vekâletname ibraz etmeden yazılı talepte bulunmak koşuluyla memur huzurunda tapu sicilini inceleyebilir. Ancak avukatların tapu sicilinden resmi belge örneği istemeleri halinde vekâletname ibraz etmeleri zorunludur.

Tapu Kütüğüne Güven İlkesi ve Sınırları

Türk Medenî Kanunu m. 1023 uyarınca kütükte yer alan tescil kaydına güvenerek iyi niyetle mülkiyet ya da sınırlı bir ayni hak edinen üçüncü kişilerin iktisabı kanunen himaye edilir. Türk Medenî Kanunu m. 3 hükmü gereğince, kanunun iyiniyete sonuç bağladığı ilişkilerde iyi niyetin varlığı asıl sayılsa da somut olayın şartlarına göre kendisinden beklenen makul özeni göstermeyenler bu korumadan faydalanamaz. Dolayısıyla sicilde görünen malikin gerçek hak sahibi olmadığını bilmeyen ve olağan dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilemeyecek konumda olan üçüncü şahısların hak kazanımları geçerli kalır.

Güven ilkesi yalnızca özel mülkiyete konu taşınmazlar için geçerlidir. Orman ve mera gibi kamu nitelikli taşınmazların ediniminde sicile güven ilkesi uygulanmaz ve bu taşınmazlarda iyiniyet korunmaz. Güven ilkesi tapu kütüğü ve plan için geçerli olup yardımcı siciller bakımından bu ilkeden yararlanılamaz. Taşınmazın kütük sayfasında yer alsa bile konumu, niteliği, kültür tarzı, değeri ve imar durumuna ilişkin fiilî ve maddi kayıtlarda güven ilkesi işletilmez. Aynı şekilde tapu kütüğünün beyanlar sütununda yer alan kayıtlara güven ilkesi uygulanmaz; beyanlar sütunundaki bir kaydın doğruluğuna dayanılarak iyiniyetle ayni hak kazanılamaz.

Tasarrufta bulunan kimsenin hukuki fiil ehliyeti ve temsil yetkisi gibi şahsi nitelikleri ile sahte vekâletnameye dayalı işlemler Türk Medenî Kanunu m. 1023 hükmündeki tapu kütüğüne güven ilkesinin koruması dışındadır.

Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu

Türk Medenî Kanunu m. 1007 çerçevesinde, sicil kayıtlarının tutulması ve idaresi sebebiyle meydana gelen her türlü zararın tazmininden Devlet doğrudan sorumludur. Meydana gelen zararda kusuru tespit edilen kamu personeline karşı Devletin rücu hakkı saklıdır. Bu sorumluluktan kaynaklanan tazminat davalarının, ilgili tapu sicilinin bulunduğu yerdeki yetkili mahkemede açılması gerekir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy