Tapu devri gerçekleşmeden konut satın alma amacıyla ödeme yapıldığında, ödenen bedelin iadesi işlemin hukuki niteliğine ve somut duruma göre talep edilebilir. Mülkiyet devri sağlamayan geçersiz adi yazılı sözleşmelerde sebepsiz zenginleşme kuralları, tüketici işlemi niteliğindeki ön ödemeli konut satışlarında ise kanunda öngörülen cayma ve sözleşmeden dönme hakları ödenen tutarların geri alınmasına imkân tanır.
Taşınmaz Satışında Resmî Şekil Şartı ve Adi Yazılı Sözleşmelerin Durumu
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Resmî şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı sözleşmeler mülkiyetin devri bakımından hukuki geçerlilik taşımaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 706Kaynağı aç
Noter huzurunda düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenebilir ve bu şerh aynı taşınmazın başkasına satılmasını önleyici bir işlev sunar. Adi yazılı sözleşmelerde ise bu nitelikte bir güvence yer almadığından, taşınmazın birden fazla kişiye taahhüt edilmesi riski söz konusu olabilir.
Geçersiz Sözleşmelerde Bedelin İadesi ve Sebepsiz Zenginleşme
Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşme şekil şartına aykırılık sebebiyle geçersiz olsa dahi, alıcı tarafından ödenen tutarlar karşılıksız kalmaz. Borçlar Kanunu'nun sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca satıcı, haklı bir sebep olmaksızın elinde tuttuğu bu bedeli iade etmekle yükümlüdür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 82. maddesine göre sebepsiz zenginleşmeden doğan geri isteme hakkı, hak sahibinin bu hakkı öğrendiği tarihten itibaren iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Sebepsiz zenginleşme karşı tarafın bir alacak hakkı kazanması suretiyle meydana gelmişse, istem hakkı zamanaşımına uğramış bulunsa bile borçlu her zaman borcunu ifadan kaçınabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 82Kaynağı aç
Ön Ödemeli Konut Satışında Tüketicinin Cayma Hakkı
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 43. maddesi uyarınca tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir. Cayma bildirisinin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etme yükü ise satıcıya aittir.
6502 sayılı TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN m. 43Kaynağı aç
Ön ödemeli konutun kısmen veya tamamen bağlı krediyle finanse edilmesi durumunda, bağlı kredi sözleşmesi cayma süresinin bitimiyle birlikte sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere yürürlüğe girer. Bu on dört günlük süre içinde konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ya da benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edilemez.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini satıcıya iade etmekle yükümlüdür.
Teslim Süresi ve Sözleşmeden Dönme Koşulları
6502 sayılı Kanun'un 44. maddesi gereğince, ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen sürede teslimi zorunludur ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren her hâlükârda kırk sekiz ayı aşamaz. Kat irtifakının tapu siciline tüketici adına tesciliyle beraber konutun zilyetliğinin fiilen devredilmesi hâli de devir ve teslim sayılır.
6502 sayılı TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN m. 44Kaynağı aç
Kanunun 45. maddesi uyarınca tüketici, ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönebilir. Haklı bir gerekçe olmaksızın dönülmesi durumunda satıcı; sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için bedelin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için yüzde sekizine kadar tazminat kesintisi talep edebilir.
6502 sayılı TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN m. 45Kaynağı aç
6502 sayılı Kanun'un 45. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse, sözleşmeden dönen tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde de tüketiciden herhangi bir bedel istenemez.
Sözleşmeden dönüldüğünde tüketiciye geri verilmesi gereken tutar ile tüketiciyi borçlandıran tüm evrak, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı andan itibaren en geç yüz seksen gün içinde iade edilir. Satıcının bu belgeleri ve parayı teslim etmesini takip eden on gün içinde tüketici edinimlerini geri verir.
Alacağın Tahsili İçin İcra ve Dava Yolları
Ödenen bedelin tahsili amacıyla icra dairesi aracılığıyla satıcıya ödeme emri gönderilebilir. Satıcı yasal süresi olan yedi gün içinde borca itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir; süresinde itiraz edilmesi hâlinde ise takip durur ve uyuşmazlığın mahkemeye taşınması gerekir.
Tüketici mahkemesinde açılacak alacak veya sözleşmenin feshine ilişkin davalarda, yargılama öncesinde arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması zorunlu bir dava şartıdır.
Satıcı firmanın iflasına karar verilmesi durumunda tahsilat süreci İflas Dairesi nezdinde devam eder. Tapusu devredilmeyen konut için yapılmış ödemelere ait banka dekontları ve sözleşme belgeleriyle birlikte, genellikle ilan tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içinde iflas masasına alacak kaydı yaptırılmalıdır.
Hileli Durumlar ve Dolandırıcılık Suçu
Fiilen hiç var olmayan bir taşınmazın satılması, sahte tapu kayıt ve evraklarının kullanılması ya da aldatma kastıyla kurgulanan hileli eylemlerin bulunması hâlinde uyuşmazlık ceza hukukunun alanına girer. Türk Ceza Kanunu kapsamında nitelikli dolandırıcılık suçunun unsurları oluştuğunda, alacak takibine paralel olarak cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunularak ceza soruşturması yürütülebilir.
Sık Sorulan Sorular
Adi yazılı sözleşmeyle yapılan ödemeler geri istenebilir mi?
Evet. Resmî şekil şartına uyulmadığı için mülkiyet devri bakımından geçersiz sayılan sözleşmelerde ödenen paralar, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri talep edilebilir.
Ön ödemeli konutta cayma süresi ne kadardır?
6502 sayılı Kanun uyarınca tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkını kullanabilir.
Sözleşmeden dönüldüğünde ödemeler ne kadar sürede iade edilir?
Ön ödemeli konut satışında sözleşmeden dönüldüğünde satıcı, iade etmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borçlandıran belgeleri dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri vermekle yükümlüdür.
Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse sözleşmeden dönen tüketiciden kesinti yapabilir mi?
Hayır. 6502 sayılı Kanun m. 45/2 uyarınca, satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde sözleşmeden dönen tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.
Sebepsiz zenginleşmede zamanaşımı süresi ne kadardır?
Borçlar Kanunu'na göre talep hakkı, geri isteme hakkının öğrenildiği andan itibaren iki yıl ve zenginleşmenin gerçekleşmesinden itibaren her hâlde on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
Müteahhidin iflas etmesi durumunda ne yapılmalıdır?
Müteahhidin iflası hâlinde konut için ödenen bedeller, ödeme belgeleriyle birlikte genellikle ilan tarihinden itibaren bir ay içinde İflas Dairesi bünyesindeki iflas masasına alacak olarak kaydedilmelidir.
Tüketici mahkemesine başvurmadan önce arabuluculuk şart mıdır?
Evet. Tüketici mahkemesinde alacak veya sözleşmenin feshine ilişkin dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunlu bir dava şartıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy