Gayrimenkul Hukuku

Tapu Müdürlüğünde Düzenlenen İpotek Sözleşmesi

by Avukat Erdal Ersoy
Tapu Müdürlüğünde Düzenlenen İpotek Sözleşmesi

Tapu müdürlüğünde ipotek kurulması talebinde bulunulduğunda, mülkiyetin gayri ayni hakların tesisine ilişkin işlemler 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 f. 1 uyarınca tapu sicil müdürü veya görevlendirilen tapu sicil görevlileri tarafından resmi senet tanzim edilerek yürütülür. Düzenleme sırasında taşınmaz sicilinde mülkiyet dışında mevcut bulunan diğer ayni haklar ve takyidatlar resmi senedin ilgili sütununda belirtilir. Hazırlanan akdin okunup tarafların iradelerine uygun olduğunun tespit edilmesinin ardından resmi senet; taraflar, işlemi hazırlayan tapu görevlileri ve tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur tarafından imzalanıp tasdik edilir. Ayrıca resmi senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları kaydedilir. Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esasların yönetmelikle belirleneceği kanunda düzenlenmiştir.

2644 sayılı TAPU KANUNU m. 26Kaynağı aç
Madde 26 – (Değişik: 6/1/1954 – 6217/1 md.)[3] Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur. (Ek hüküm: 2/4/1998 – 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.(Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri  ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. (Ek : 26/4/1984 – 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. (Ek: 12/3/1985 – 3163/1 md.; Mülga son fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) (Ek fıkra:4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur.

Resmi Senedin Düzenlenmesinde Özel Usuller ve İstisnalar

Tapu işlemlerinde tarafların kimlik tespitinde tereddüde düşülmesi halinde ilgililerden tanık getirmesi talep edilebilir; mevzuatın tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı diğer hallere ilişkin kurallar saklıdır. Tarafların talep etmesi durumunda tapu görevlileri resmi senedi tanzim etmek üzere ilgililerin ikametgâhına gidebilir. Memurun ikametgâha gittiği esnada taşınmaza yönelik tebliğ edilecek haciz veya tahdit kararları, resmi senedi tanzim etmekle görevli olan memura tebliğ olunur.

İpotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesi kuralının kanuni istisnaları bulunmaktadır. Bankalar, kredi kuruluşları, kamu kurum ve kuruluşları ile esnaf veya tarım kredi kooperatiflerince kullandırılan borç ve kredilere teminat oluşturan taşınmaz rehinleri, tarafların talep etmesi halinde akdedilen kredi yahut borç sözleşmesine dayanılarak tapu müdürlüklerinde tescil edilir. Aynı doğrultuda 6361 sayılı Kanun kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından sağlanan finansman teminatı taşınmaz ipotekleri de ilgililerin istemi üzerine imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu kütüğüne tescil olunabilir.

İpoteğin Kapsamı ve Eklentilerin Durumu

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 862/1 hükmüne göre taşınmaz rehni, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Kanunun 686. maddesi uyarınca bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi kararlaştırılmadıkça o şeyin eklentisini de kapsar. Asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre işletilmesi, korunması ya da yarar sağlaması amacıyla asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir yolla asıl şeye bağlı kılınan taşınırlar eklenti niteliğindedir. Eklentinin asıl şeyden geçici olarak ayrılması bu hukuki niteliği ortadan kaldırmaz.

4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 686Kaynağı aç
Madde 686- Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez. 2. Eklenti sayılmayanlar
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 862Kaynağı aç
Madde 862- Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır. II. Kira bedelleri

İpotek kurulurken makine veya otel döşeme eşyası gibi unsurların açıkça eklenti olarak gösterilmesi ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa kaydedilmesi mümkündür. Kütüğün beyanlar sütununa yazılan bu unsurlar, kanuna göre eklenti niteliğinde olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Bununla birlikte üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki mevcut hakları saklı tutulur.

İpotekli Taşınmazın Devrinde Borcun Akıbeti

İpotekle güvence altına alınmış bir taşınmazın devri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 888/1 gereğince aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve teminatta bir değişiklik oluşturmaz. Buna karşılık taşınmazı devralan yeni malik borcu üstlendiği takdirde, alacaklı kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, önceki borçlu borcundan kurtulur.

4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 888Kaynağı aç
Madde 888- İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. 2. Taşınmazın bölünmesi
Banka kredileri için kurulan ipoteklerde tapuda resmi senet zorunlu mudur?

Banka ve kredi kuruluşları tarafından kullandırılan kredilere karşılık gösterilen teminatlarda tarafların talep etmesi halinde resmi senet yerine imzalanmış kredi veya borç sözleşmesine dayanılarak tapuda tescil yapılabilir.

Hangi eşyalar tapu kütüğüne yazılarak ipotek kapsamına alınabilir?

Rehnin kuruluşu esnasında makine veya otel döşeme eşyası gibi eklentiler açıkça gösterilip tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılabilir ve aksine bir durum ispat edilene kadar eklenti sayılır.

İpotekli taşınmaz satıldığında önceki borçlu borçtan ne zaman kurtulur?

Yeni malik borcu üzerine aldığında, alacaklı önceki borçluya başvurma hakkını bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse önceki borçlu borcundan kurtulur.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu