İmar Planı Değişirse Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ne Olur?

15. Hukuk Dairesi         2020/1298 E.  ,  2021/58 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalılar vekillerince temyiz edilmiştir. Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu kat maliklerinin davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan. … ile hazırlayacağı proje ve belirleyeceği müteahhit firma için bedelsiz danışmanlık hizmeti alındığını, diğer davalı … Otomotiv Oto Yedek Parça Kiralama … Turizm Tarım Tic. İth. İhr. İnş. Ltd. Şti. ile de … 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalanmadan önce kat yerleşim şeması için yapılan kura çekimine göre müvekkilinin yeni binada 6. kata oturma hakkı kazandığını, ancak bir kısım diğer kat maliklerinin 5.ve 6. katta hak talep etmeleri üzerine işin çıkmaza girdiğini bunun üzerine, davalılar adına yetkili kişilerce müvekkiline 2 kat aşağıya inmesi karşılığında 50.000,00 TL teklif edildiğini, müvekkilince teklifin kabul edildiğini ancak … 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde imza altına alınan sözleşme gününden beri müvekkiline 50.000,00 TL'nin ödenmediğini belirterek, kat değiştirme bedeli 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan. … vekili, müvekkili ile davalı arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığını, husumet itirazları bulunduğunu ileri sürerek, diğer davalı … Oto. Oto Yedek Parça Kiralama… Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. vekili ise müvekkili şirket ile davacı ve diğer kat malikleri arasında … 8. Noterliği'nin 21.07.2014 tarih ve 11660 yevmiye sayılı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini ve müvekkili şirket tarafından sözleşme şartlarına uygun olarak inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, müvekkili şirketin davacının dilekçesinde iddia etmiş olduğu taahhütten hiçbir şekilde bilgisinin bulunmadığını, davacının iddiasını yazılı delille kanıtlaması gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir. Mahkemece, bir kat malikinin, kentsel dönüşüm neticesi yeniden yapılacak binada hiçbir bedel talep etmeksizin sözleşmenin kurulabilmesi amacı ile bir alt kata geçmesinin hayatın akışına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne ve 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Davacı ile davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan. işletmesi sahibi …arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığı gibi, bu davanın tarafları arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kefil, garanti ya da başkasının fiilini üstlenme taahhüdüde yer almadığından bu davalı hakkındaki davanın taraf sıfatı (pasif husumet) yokluğundan reddi gerekmektedir. Davacı yüklenici … Oto. Oto Yedek Parça Kiralama… Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. ile ilgili olarak da; davacının da taraf olduğu bu davalı ile … 8. Noterliği'nde imzalanan 21.07.2014 gün ve ve 11660 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı arsa (kat maliki) sahibine ayrıca 50.000,00 TL nakit bedel ödeneceğine dair bir hüküm yer almaktadır. Bir kısım tanıklar davacı lehine bu şekilde beyanda bulunmuş iseler de, arsa payı karşılığ inşaat yapım sözleşmesinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup, BK 13. maddesi hükmü gereğince de kanunda yazılı şekile uyularak yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı şekile uyularak yapılmasının zorunlu olduğu, davacının iddia ettiği kendisine 50.000,00 TL ilave bedel ödeneceğine dair düzenleme ve değişikliğin, yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ilave ve değişikliklerden olduğundan, resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almayan bu taahhüdün yapıldığının adi yazılı belge ve tanık beyanıyla kanıtlanması mümkün değildir. O halde mahkemece davalı … … Gayrımenkul Yatırım ve Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı … hakkındaki davanın taraf sıfatı yokluğundan, yüklenici şirket hakkındaki davanın ise esastan reddine karar verilmesi gerekirken yasal bir dayanak ve gerekçe gösterilmeksizin yanlış bir değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı … Oto. Oto Yedek Parça Kiralama… Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti.'ye, 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı … … Gayrimenkul …. ve Kentsel Dön. Dan.'ye iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 18.01.2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. 2. İşgal

15. Hukuk Dairesi         2020/1011 E.  ,  2021/1513 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ: … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı taşınmazlara yönelik satış yetkisi verilmesine dayalı alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı reddine yönelik verilen hüküm asıl ve birleşen davalarda davalı … birleşen 20104/334 sayılı davada davacılar … ve … vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacı-birleşen davalarda davacı-davalı … vekili Avukat … ile asıl davada davalı birleşen davalarda davacı …, … vekili Avukat …'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Asıl davada davacı vekili, davacı yüklenici ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında 17.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 17.01.2012 tarihli tadil sözleşmesinin imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olmasına rağmen davalının satış yetkisi vermesi gereken bağımsız bölümler için bu yetkiyi vermekten kaçındığını ileri sürerek, 8427 ada, 25 parselde kayıtlı 16, 26, 32, 43 ve 62 no'lu bağımsız bölümler için satış yetkisi verilmesini talep etmiş, birleşen 2017/53 Esas sayılı davasında ise, geç verilen satış yetkisi nedeniyle uğranılan kira kaybının tazminini istemiştir.Asıl ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davalarda davalı vekili, davaya konu taşınmaz tapularının eksik ve ayıplı şekilde imal edilen davalıya ait 60 no.lu bağımsız bölüm nedeniyle uğranılan zararın teminatı olarak elde tutulduğunu savunarak, asıl ve birleşen 2/17/53 Esas sayılı davaların reddini istemiş, birleşen 2014/334 Esas sayılı davasında ise, sözleşme gereği davacı arsa sahiplerine düşen 60 no'lu dükkan vasıflı taşınmazda mevcut eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğranılan zararın tazminini talep ve dava etmiştir.İlk derece mahkemesince, asıl davanın feragat nedeniyle reddine, birleşen davalar bakımından ise, edimini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmiş olan yüklenicinin kira kaybı talebinde haklı olduğu ve arsa sahiplerine düşen 60 no'lu bağımsız bölüm alanının 148,50 m2 olarak kararlaştırıldığı, krokiye 170 m2 yazılmasının açık maddi hataya dayalı olduğu, krokide yer almayan giriş, hol ve asansöre ait alanların oranlama yoluyla düşülmesi sonucu elde edilecek alanının 130,47 m2 olmasına rağmen mevcut durumunun 146,16 m2 tespit edildiği gerekçesiyle, birleşen 2017/53 Esas sayılı davanın kabulüne, birleşen 2014/334 Esas sayılı davanın ise reddine karar verilmiş, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekilinin istinaf başvurusu, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı belirtilerek, esastan reddedilmiştir.Kararı, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden: Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan 17.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde, alınacak imar durumu doğrultusunda meydana gelecek artış ya da azalmanın müteahhit ve arsa sahiplerine sözleşmede anlaşılan sayısal oranda yansıtılacağının belirlendiği buna göre; davacı arsa sahiplerine düşen 60 no’lu bağımsız bölümde eksik ifanın bulunmadığı anlaşıldığından, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden: Birleşen dava, davacı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira kaybı talebine ilişkindir. Yüklenici, arsa sahibi arsayı teslim ettikten sonra üzerine binayı inşa eden ve binaya zilyet olan kişidir. Bağımsız bölümlerin kullanılması ve kiraya verilmesi, tapunun yükleniciye verilmesiyle doğrudan ilgili olan bir husus değildir. TBK hükümleri uyarınca, zilyet dahi bir taşınmazı kiraya verebilir. Kural olarak taşınmaza arsa sahibince müdahale edildiği, yüklenicinin bu taşınmazı kullanmasına fiilen engel olunduğu iddia ve ispat olunmadığı takdirde, yüklenici ecrimisil talebinde bulunamaz. Somut olayda, davacı yüklenici tarafından böyle bir iddia öne sürülmemiştir. Bu nedenlerle ilk derece mahkemesince kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yönünde kurulan hükme karşı yapılan istinaf başvurusunun bölge adliye mahkemesince esastan reddi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.SONUÇ:Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin 27.12.2019 tarih ve 2019/2833 Esas, 2019/2785 Karar sayılı kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının davalı … yararına BOZULMASINA, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, fazla yatırılan harcın istek halinde 2014/334 E. sayılı davada davacıya iadesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 3.050,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan alınarak, karşılıklı birbirlerine verilmesine, 08.04.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

23. Hukuk Dairesi         2016/5642 E.  ,  2018/3227 K. "İçtihat Metni" ….. Taraflar arasındaki asıl davada sözleşmenin iptali, birleşen davada ifaya izin davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı-birleeşn davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. – K A R A R – Asıl davada davacı vekili, davacı ile davalı yüklenici arasında 10.12.2004 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, aradan iki yıl geçmesine rağmen davalının inşaata başlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshini ve taşınmaz üzerine konulan sözleşmeyle ilgili şerhin fekkini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı vekili, davacının arsayı müvekkiline sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim etmeyerek öncelikle kendi edimini yerine getirmediğini, ayrıca arsaya ilişkin imar planının mahkeme kararı ile yürütmesinin durdurulması sebebiyle, imar durumunu geç aldıklarını, bu esnada davacının haksız olarak verdiği vekaletten azletmesi üzerine inşaata başlayamadıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davacı vekili, davalı arsa sahibinin haksız olarak, sözleşmenin tatbiki için verdiği vekaletten müvekkilini azlettiğini ve sözleşmede kararlaştırıldığı halde taşınmazın 10/100 hissesini müvekkiline devretmediğini ileri sürerek, sözleşmenin ifası için kamu kurum ve kuruluşlarında her türlü iş ve işlemlerin yapılabilmesi yönünde müvekkiline yetki verilmesini, taşınmazın 10/100 hissesinin tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, asıl davanın, davacı arsa sahibinin dava konusu taşınmaz üzerindeki baz istasyonunu kaldırtarak sözleşme kapsamında taşınmazı yükleniciye teslim etmediği, diğer taraftan İdare Mahkemesi'nin yürütmeyi durdurma kararı sebebiyle davalı yüklenicinin projeye onay alamadığı, yüklenicinin iradesi dışında işin sürüncemede kalmasından dolayı davacının vekâletten azlettiği, buna göre davanın sübut bulmadığı gerekçesiyle esastan ; birleşen davanın ise, HMK'nın 114/2. maddesi gereğince yatırılması gereken gider avansının verilen ara karar sonrasında yatırılmadığı gerekçesiyle, usulden reddine dair verilen kararın taraf vekillerince temyizi üzerine, Dairemizin 18.09.2013 tarih ve 2013/3145 E., 5496 K. sayılı ilamıyla, asıl dava yönünden temyiz isteminin reddine, birleşen dava yönünden ise, davanın açılmamış sayılması kararının yerinde olmaması nedeniyle esas hakkında karar verilmesi için hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Uyma kararı verilen mahkemece, iddia, savunma ve benimsen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; asıl davanın yerinde …/… S.2 olmadığı; birleşen davanın ise, yüklenicinin ifa yönünden hukuki imkansızlığın sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olup, sözleşmenin yapılmasına engel teşkil etmediği, ancak İdare Mahkemesi kararının kesinleşmemiş olması nedeni ile hukuki imkansızlığın geçici ya da sürekli olup olmadığının tespitinin mümkün bulunmadığı, davanın açıldığı tarih ve halen inşaatın yapılması yönünden hukuki imkansızlık devam ettiğinden, birleşen dosyada davacı taleplerinin kabulü halinde imkansızlığın niteliğine göre ileride dürüstlük kuralına uygun bir biçimde yeni uyuşmazlıkların doğmasına da neden olabileceği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Kararı, birleşen davada davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl davada davalı-birleeşn davada davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür. II. Kısmi ifa imkânsızlığı

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır. F. Takas I. Koşulları 1. Genel olarak

Hukuk Genel Kurulu         2022/111 E.  ,  2022/1714 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “sözleşmenin feshi, şerhin terkini” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacıların vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacıların vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde, direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davacı … ve … vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ve davalı arsa sahiplerinin, diğer davalı yüklenici … Proje İnşaat ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. ile noterde 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, sözleşme uyarınca yüklenici şirketin en kısa sürede arsanın imar durumunu alarak proje etütlerini, avan proje ve tatbikat projelerini arsa sahiplerinin de yazılı görüşünü alarak hazırlaması ve inşaat ruhsatını alması, ruhsat alındıktan sonra da en geç otuz ay içinde inşaatı fiilen bitirmesi gerektiğini, bu kapsamda davalının resmî işlemleri yapıp inşaata hemen başlaması için arsa sahiplerinin davalı şirketin ortağı … …’ü sözleşmenin imzalandığı 05.09.2005 tarihinde vekil tayin ettiklerini, ancak yüklenicinin hemen işe başlaması gerekirken, ilki on dört ay sonra 2006 yılında, ikincisi 2007 yılında olmak üzere iki defa İstanbul Büyükşehir Belediyesine imar planı tadilatı teklifi yaptığını, her iki plan tadilatı teklifinin de 3194 sayılı İmar Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu ve İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bulunması nedeniyle reddedildiğini, yüklenici şirketin daha işin başında arsanın imar durumunu alma aşamasında kendisinden beklenen özeni göstermediğini, sözleşme tarihinden itibaren yedi yıl geçtiği hâlde davalının hiçbir sonuç alıcı girişimde bulunmadığını ve inşaata başlamadığını, davalının kusurundan kaynaklanan nedenlerle bugüne kadar inşaat ruhsatının alınamadığını, müvekkillerinin son kez 06.07.2012 tarihli ihtarname ile davalı şirkete kırk beş günlük süre verdiklerini, davalının sözleşmenin geçerlilik kazanması ve imar durumunun alınabilmesi konusunda öne sürdüğü koşulların dayanaksız ve gerçek dışı olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dava sonucunda verilecek kararın fesih davasına muvafakat vermeyen diğer arsa sahiplerinin haklarını da aynı kapsamda etkileyecek şekilde 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, konusuz kaldığından dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan kat karşılığı inşaat … şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin feshi talebine ilişkin bu davanın bütün arsa malikleri tarafından ikame edilmediğini, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahipleri …, … (…), … ve …’ın davalı olarak gösterildiğini ve davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshine yönelik talepleri bulunmadığını, işin esası incelenmeden önce diğer arsa maliklerinin muvafakatleri sorgulanarak Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 692. maddesine aykırı şekilde tüm arsa sahiplerinin ortak rızası ile açılmayan fesih davasının aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, sözleşmenin imzalandığı 05.09.2005 tarihinde dava konusu parselin de içinde bulunduğu bu alanda imar problemlerinin yaşandığını, dava dilekçesindeki iddiaların aksine sözleşmenin imzalandığı tarihten davacıların ihtarname gönderdiği 06.07.2012 tarihine kadar müvekkili şirketin yedi yıl boyunca imar revizyonu konusunu takip ederek emek ve para harcadığını, müvekkilinin ilki 08.11.2006 tarihinde, ikincisi de 13.11.2007 tarihinde olmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediyesine 1/5000 ölçekli imar plan değişikliği ile ilgili başvuru yaptığını, yapılan başvuruların talepler bölge planlarında değerlendirileceğinden bölge planlarının tamamlanmasına kadar … bırakılarak geri çevrildiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihteki imar durumu nedeniyle dava konusu parselin inşaata elverişli olmadığını, mevcut imar planı çerçevesinde sözleşmeye konu maksimum inşaatın yapılamayacağının davacılar tarafından da bilindiğini, davacıların arsanın mevcut durumunun inşaata elverişli olmadığını bilerek salt plan tadilatı teklifi amacıyla müvekkili şirketin yetkilisi …’a vekâletname verdiklerini, müvekkiline gönderilen 06.07.2012 ihtarname tarihine kadar davacıların inşaatın başlamamasına ve/veya bu hususun müvekkili şirketten kaynaklandığına yönelik hiçbir ihtar ya da talepleri olmadığını, bölgenin imar durumunu bilinçli bir şekilde yedi yıl bekleyen ve bu konuda müvekkiline vekâletname veren davacıların yedi yılın sonunda daha elverişli hâle gelen imar durumu sebebiyle artan yapı alanlarını görerek sözleşmenin feshini talep etmelerinin dürüstlük ve iyi niyet kuralına aykırı olduğunu belirterek davanın usulden, aksi hâlde esastan reddini savunmuştur. 6. Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin açılan davaya ve sözleşmenin feshi talebine muvafakat etmediklerini, arsa sahibi müvekkillerinin rızası olmadan Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 692. maddesine aykırı şekilde açılan fesih davasının husumet nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiğini, dava konusu parselin sözleşmenin imzalandığı tarihte tarafların ortak beklentilerini karşılamaması ve bölgedeki imar planlama çalışmalarının devam etmesi nedeniyle davalı yüklenici şirketin sözleşmeden itibaren ilgili bölgedeki belediye planlama çalışmalarını yakından takip ettiğini ve plan tadiliyle ilgili iki ayrı başvuruda bulunduğunu, yüklenicinin bu süreçte imar yapılanmasının son durumu ile yürüttüğü çalışmalar ve yaptığı başvurular konusunda müvekkillerini ve davacı arsa sahiplerini bilgilendirdiğini, davalı yüklenicinin imar planı tadilatını takip etmesi ve bu konuda başvurularda bulunması nedeniyle gecikmeden dolayı herhangi bir kusurunun olmadığını, müvekkillerinin iradesinin sözleşmenin feshi değil, aksine yeni imar planları kesinleştiğinde sözleşmedeki sürelere riayet edilerek inşaatların yüklenici tarafından tamamlanıp kendilerine teslim edilmesi olduğunu belirterek davanın usulden, olmadığı takdirde esastan reddini savunmuş; davalı arsa sahibi … 14.10.2014 tarihli, davalı … 15.10.2014 tarihli, davalı … (…) ise 16.10.2014 tarihli beyan dilekçelerinde; davacıların haklı olduğunu ve davayı kabul ettiklerini belirtmişlerdir. İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı: 7. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.11.2016 tarihli ve 2012/348 E., 2016/351 K. sayılı kararı ile; davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinden aldığı iş takip vekâletnamesi ile başlangıçta uygulanması elverişli olmayan imar durumunu düzeltmek için çaba sarf ettiği, geçici hukukî imkânsızlıkta davalı firmanın etkisinin ve kusurunun bulunmadığı, imar durumunun alınabilmesi için geçen sürenin bölgesel nitelikli imar çalışması yapılmasından kaynaklandığı, haklı nedenle fesih şartlarının gerçekleşmediği, davacıların uzun bir süre ihtarname göndermemesinin sözleşmenin çekilmez hâle gelmediği hususunda haklı bir … uyandırdığı, davacının imar durumunda değişiklik meydana geldikten sonra sözleşmeyi feshetmek istemesinin hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin Kararı: 8. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacıların vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. 9. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli ve 2017/609 E., 2018/179 K. sayılı kararı ile; her ne kadar davacılar tarafından davalı yüklenicinin işe başlamakta geciktiği, sözleşmeden on dört ay sonra imar değişikliği teklifinde bulunduğu, dava tarihine kadar yedi yıl geçmesine rağmen imar durumu ve yapı ruhsatı alınarak inşaata başlanamadığı, yüklenicinin basiretsiz tacir gibi davranarak iki kez üst üste reddedilen imar değişikliği teklifleri sunduğu, sözleşmenin davacılar için çekilmez hâle geldiği ve haklı fesih şartlarının oluştuğu ileri sürülmüş ise de; bir kısım davalıların dahi önce imar uygulamasının beklendiğini, yüklenicinin kendilerini bilgilendirdiğini, sözleşmenin feshini istemeyip ifayı beklediklerini belirttikleri, yargılamanın devamı sırasında da davanın kabulü yönünde beyanda bulundukları, ayrıca davacılar ve davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin düzenlendiği 05.09.2005 tarihinden e-postaların gönderildiği 30.10.2010 tarihine kadar davalı yüklenici şirkete herhangi bir ihtarname ve yazı göndermeyip sessiz kalmak suretiyle yüklenicinin çalışmalarının sonucunu bekledikleri, arsa sahiplerinin sözleşmenin imzalanmasından sonra imar değişikliği teklifinin yapılması için 24.07.2006 tarihli vekâletnameyle … ve … …’a yetki verdikleri, 30.10.2010 tarihi ve sonrasında gönderilen e- posta iletilerinden tarafların bir süredir 2009 yılında oluşan imar durumu üzerine toplantılar düzenleyerek oluşan uyuşmazlığın yeni duruma göre çözüm yöntemleri üzerine görüştükleri, anılan e-postalardan davacıların yeni imar durumunda ortaya çıkan iyileştirme üzerine %70 ve %30 olan paylaşımın … olmadığına ilişkin beyanlarda bulunarak yeni paylaşım yapılması veya sözleşmenin feshedilmesi hususunda teklif sundukları, arsa sahiplerinin gönderdiği e-postalara davalı şirket tarafından cevap verilmediği, buna rağmen davacıların bekleyerek en son 06.07.2012 tarihinde gönderdikleri ihtarnamede aradan yedi yıl geçmesine rağmen sözleşmeyle ilgili yapılması gereken işlerin yapılmadığını, artık ifanın beklenemeyeceğini ileri sürerek inşaat ruhsatı alınması için yükleniciye kırk beş gün süre verdikleri, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini bildirdikleri; yüklenici şirketin ise 26.07.2012 tarihli cevap ihtarında bu aşamada feshin kabul edilemeyeceğini, imar durumundan kaynaklanan problemlerin ortadan kalkması hâlinde üstlenilen yükümlülüklerin yerine getirileceğini belirterek feshe karşı çıktığı, tüm bu süreç içerisinde belediyece yapılan imar çalışmalarının devam ettiği ve en son 1/1000 ölçekli imar planının 04.09.2013 tarihinde kesinleştiği, netice itibariyle sözleşme konusu tarla vasfındaki taşınmazın arsa niteliği kazandığı, davalı yüklenici tarafından yapılan girişimlerden imar uygulaması değişikliği konusunda herhangi bir sonuç alınamadığı, davacıların ise bu durumu bildikleri hâlde süreç içerisinde yükleniciye karşı hiçbir itirazda bulunmaksızın davalı şirket ile görüşmeler yaptıkları ve bir kısmı sonuçlanan imar çalışmalarını bekledikleri, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması konusunda yükleniciye tekliflerde bulundukları, yüklenicinin cevap vermemiş olmasına rağmen beklemeye devam ederek sözleşmenin sürdürülmesi yönünde iradelerini ortaya koydukları, dolayısıyla tarafların belediyece yapılan imar planı çalışmalarının tamamlanması konusunda iradelerinin birleştiği, ifadaki gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanmadığı, dava tarihi itibariyle sözleşmenin feshine yönelik şartların oluşmadığı, ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu, karar başlığında dava sırasında vefat eden davalı …’un mirasçısı …’un gösterilmemiş olmasının ve kararda yasa yolu ile süresinin belirtilmemesinin doğru olmadığı, ancak taraflarca süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulduğundan ve davalı …’un ismi karar başlığına eklendiğinden bu eksikliğin sonuca etkili olmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının HMK’nın 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı: 10. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacıların vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 11. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 17.04.2019 tarihli ve 2018/2530 E., 2019/1841 K. sayılı kararı ile; “…Taraf ehliyeti davada taraf olma yeteneğidir. Medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir. Taraf ehliyeti gerçek kişilerde çocuğun sağ olarak doğduğu andan başlayıp yaşadığı sürece devam eder ve ölümle sona erer. Tüzel kişilerin taraf ehliyeti de özel ve kamu tüzel kişilikleri yönünden kanunla belirlenir. TMK'nın 28. ve HMK'nın 50. maddeleri gereğince dava açıldıktan sonra tarafı olan gerçek kişilerden birisinin ölmesi halinde ölen kişinin taraf ehliyeti sonra erer. Davaya ölen tarafa veya vekiline karşı devam edilemez. Veraset ilamı temin edilip, tesbit edilecek tüm mirasçıların davaya dahil ettirilip, taraf teşkili tamamlandıktan sonra yargılamanın sürdürülmesi gerekir. Bu husus dava şartı olup görevi gereği mahkemeler ve temyiz halinde Yargıtay tarafından da kendiliğinden gözetilir. Dosya kapsamına alınan nüfus kaydına göre davalılardan …'un dava devam ederken 22.07.2014 tarihinde öldüğü, veraset ilamı sunulmadığı gibi mirasçılarının davaya katılmadığı da anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece yargılama devam ederken öldüğü anlaşılan …'un tüm mirasçılarını gösterir veraset ilamı ibraz ettirilip, davacılara süre verilerek mirasçılarının tamamı davaya katılarak ve bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası incelenerek, varsa noksan deliller toplanıp tarafların bilirkişi raporlarına itirazları değerlendirilip, gerekirse ve varsa çelişikliği gidermek için yeniden rapor alınıp HMK'nın 293. maddesine uygun olarak taraflarca alınıp sunulan uzman görüşleri de tartışılarak ve dava tarihine kadar tahammül ve makul bekleme süresinin geçip geçmediği de tartışılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, davanın devamı sırasında ölen davalı …'un mirasçıları davaya katılmadan yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olamamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı: 12. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli ve 2019/188 E., 2019/394 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda, bozma kararında gösterilen eksiklikler giderildikten sonra önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı: 13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahiplerinin vekilleri ile davalı arsa sahipleri … (…), … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 14. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 23.09.2020 tarihli ve 2020/1203 E., 2020/2536 K. sayılı kararı ile; “…Dosya kapsamına göre taraflar arasında 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bu sözleşmede II/2.3 maddesinde sözleşmenin amacının sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almak olduğu, II/4. maddesinde, arsa sahiplerinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 10 gün içinde arsayı yükleniciye teslim edeceği, inşaatın fiilen bitirilmesi ve yapı kullanım izninin alınmasının ise arsanın yükleniciye tesliminden itibaren en geç 30 ay içerisinde tamamlanacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Yine dosya kapsamına göre arsa sahiplerince davalı tarafa ilçe belediyelerine her türlü plan tadilatı teklifi verme ve benzeri hususlarda 24.07.2006 tarihli vekaletnamenin verildiği, Davalı yüklenicinin 08.11.2006 tarihli İmar Planı Tadilat Teklifi müracaatı üzerine alınan İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.03.2007 tarihli kararında; teklifin yeşil alan donatısını azaltıcı ve nüfus yoğunluğunu artırıcı olduğundan, teklifin Boğaziçi İmar Kanunu'nun 5. maddesine aykırı olduğu belirtilerek plan değişikliği teklifinin uygun görülmediğine karar verildiği, daha sonra yüklenicinin 13.11.2007 tarihli İmar Planı Tadilat Teklifi müracaatı üzerine İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 17.12.2009 tarihli ve 2586 sayılı kararı ile teklifte meri planda konut alanında yaklaşık 1.873,5 m2 olan inşaat alanının 7.418,4 m2'ye yükseltilerek yeşil alanın yaklaşık 15.145,9 m2'den 6.092,9 m2'ye düşürüldüğü, yapı ve nüfus yoğunluğunun artırıldığı, yeşil alan donatısının azaltılmakta olduğu, İstanbul İmar Yönetmeliği'ne aykırılık bulunduğu, yine 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. Maddesinde tanımlanan plan hiyerarşisine uyulmadığı ve teklifin devam eden bölge planı çalışmaları kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kabul edilmediği görülmektedir. Arsa sahiplerinin vekili tarafından yükleniciye gönderilen 30.10.2010 tarihli e-posta da yüklenici şirket sorumluluğunda olan plan tadilatının gerçekleştirilmediği, amacın hasıl olmadığı, ayrıca 2005 yılı mart ayında ihale edilen İstanbul 1/25.000'lik … imar planı etüdlerinin yapımına başlandığı konusunda arsa sahiplerinin bilgilendirilmediği, yeni imar durumuna göre projelendirilecek her bağımsız binada sözleşmede kararlaştırılan ünitelerin yapılması mimari açıdan mümkün olmayıp, yüklenici açısından edimin yerine getirilmesinde imkânsızlık niteliği bulunduğu belirtilmiş, "sözleşmenin değişen şartlara göre yeniden uyarlanması" yoluna gidilerek, mevcut sözleşmedeki eksiklikler de tamamlanarak ileride en küçük bir ihtilâfa mahal vermeyecek ideal şekil ve özde yapılacak yeni bir sözleşmenin müzakerelerinin vakit geçirilmeden başlatılması ve sonuçlandırılması ya da tarafların karşılıklı anlaşarak mevcut sözleşmeyi fesih yoluna gitmeleri gerektiği belirtilmiştir. Bu e-postadan sonra aynı içerikte 04.11.2010 ve 07.11.2010 tarihli e-postaların gönderildiği, arsa arsa sahiplerinin 06.07.2012 tarihli ihtarnamesinde sözleşme nedeniyle yapılması gereken işlerin yapılmadığından sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği, yüklenici tarafından gönderilen 26.07.2012 tarihli cevabi ihtarda belediye imar çalışmalarının henüz sonuçlanmadığının bildirildiği anlaşılmaktadır. Davalı yüklenici şirket işinin ehli olup, basiretli bir tacir gibi hareket etmek zorundadır. Sözleşmede amacın, sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almak olduğu belirlenmiş olup, sözleşmeden sonra davalı yüklenici şirket imar plan tadilatı için dava dışı idareye başvurmuş olmasına rağmen dava, hatta mahkemenin karar tarihine kadar imar plan değişikliği talebinin sonuçlanmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Yüklenicinin mevcut imar durumuna göre yapı ruhsatı alarak inşaat başlamasına engel bulunmamaktadır. İmar plan değişikliğinin sonuçlandırılmaması da tarafların iradesi dışında idari makamlardan kaynaklanmış olmakla arsa sahipleri ve yüklenici kusursuz olmakla birlikte sözleşmenin imzalandığı 05.08.2005 tarihinden 04.10.2012 tarihine kadar yedi yıldan fazla bir süre geçmiş olduğundan makul bekleme süresi geçmesine rağmen imar plan değişikliğinin sonuçlandırılıp inşaata başlanamaması sebebiyle arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme (fesih) haklarını kullanmalarında hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır (Yargıtay 15. H.D. 22.12.1994 gün 1994/3737 Esas 1994/7824 Karar sayılı ilamı, 16.03.2006 gün 2005/292 Esas 2006/1517 Karar sayılı ilamı bu ilamda üç yıla yakın sürenin makul bekleme süresini aştığı kabul edilmiştir. Yargıtay 15. H.D. 23.10.2019 gün 2019/385 Esas 2019/4100 Karar sayılı ilamı, bu ilamda da sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen iki yıl üç aylık sürenin makul bekleme süresini aştığı kabul edilmiştir.). Bu durumda mahkemece imar plan değişikliğinin tamamlanmamasında arsa sahipleri ve yüklenici kusursuz olmakla birlikte, sözleşme tarihinden dava tarihine kadar arsa sahiplerinin tahammül edebilecekleri makul bekleme süresi çoktan geçmiş olmasına rağmen, imar plan değişiklikleri sonuçlandırılıp yapı ruhsatı alınarak inşaata başlanamaması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 15. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.03.2021 tarihli ve 2020/340 E., 2021/80 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 16. Direnme kararı süresi içinde davacıların vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 17. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, inşaatın yapımını üstlenen davalı yüklenici şirketin basiretli tacir gibi hareket edip etmediği ve mevcut imar durumuna göre yapı ruhsatını alarak inşaata başlamasının mümkün olup olmadığı; sözleşmenin düzenlendiği 05.09.2005 tarihinden davanın açıldığı 04.10.2012 tarihine kadar geçen yedi yıllık sürenin davacı arsa sahipleri açısından makul bekleme ve tahammül süresini aşıp aşmadığı; imar plan değişikliğinin sonuçlandırılıp inşaata başlanamaması nedeniyle davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini talep etmelerinin hukuka uygun olup olmadığı; arsa sahiplerinin ihtarname göndermeden beklemesinin davalı yüklenici şirkette sözleşmenin çekilmez hâle gelmediği konusunda … oluşturup oluşturmadığı; davacı arsa sahiplerinin imar durumunda değişiklik meydana geldikten sonra sözleşmenin feshine yönelik talepte bulunmalarının hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğurup doğurmayacağı noktalarında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 18. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavram ve yasal düzenlemelerin açıklanmasında yarar bulunmaktadır. 19. Hukukî işlemden … borç ilişkilerinin başlıca kaynağı sözleşmedir. Doktrin ve uygulamada “akit”, “mukavele” veya “bağıt” şeklinde ifade edilen sözleşme; hukukî bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşması ile oluşmaktadır. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. 20. Kural olarak taraflar özgür iradeleri ile oluşturup, içeriğini serbestçe belirledikleri sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmeden … yükümlülüklerini kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorundadırlar. Bu kurala “Ahde vefa (söze bağlılık)” ilkesi denilmektedir. Latince “pacta sunt servanda” olarak ifade edilen ahde vefa ilkesi, insanların verdikleri sözleri tutması gerektiğini dile getiren ahlâkî bir prensiptir. Herkes sözleşme ile verdiği sözde durmalıdır ve sözleşme yapıldıktan, bir takım haklar ve yükümlülükler doğduktan sonra, tarafların özel durum ve ilişkilerinde ortaya çıkan değişikliklere bakılmamalıdır ve bu değişiklikler sözleşme ile verilen sözü etkilememelidir. Yani taraflar değişikliklere karşın, kendileri için zor da olsa verdikleri sözü yerine getirmelidirler (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 26-27). Aynı zamanda dürüstlük kuralının da bir görünümü olan “ahde vefa (anda bağlılık)” ilkesi gereğince kişilerin serbest iradeleriyle sözleşme ile verdikleri sözleri ve karşılıklı taahhütlerin, bu kişiler arasında bağlayıcı olduğu kuşkusuzdur (Hukuk Genel Kurulunun 07.06.2022 tarihli ve 2021/(23)6-901 E., 2022/837 K. sayılı kararı). 21. Bilindiği üzere borç doğuran sözleşmelerden birisi de … sözleşmesidir. … sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olup, “…” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsuru bulunmaktadır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yaparak ve zamanında tamamlayarak iş sahibine teslim etmekle; iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemekle yükümlüdür. 22. Türk Hukuk Lûgatında da “… sözleşmesi” kısaca “Yüklenicinin bir … meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 353). 23. Öte yandan mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (6762 sayılı TTK) “Tacir olmanın hükümleri” başlıklı 20/2. maddesinde; “Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi lazımdır” denilmiş; aynı düzenlemeye 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (6102 sayılı TTK) 18/2. maddesinde de yer verilmiştir. Bu hüküm tacire belli durumlarda daha önce taahhüt etmemiş olduğu bazı edimler yüklenmesi veya tacirin daha geniş bir sorumluluk altına sokulması şeklinde, “külfet” niteliği taşımaktadır. Basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte olup, tacirin aynı ticaret alanında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni gösterme yükümlülüğüdür. Tacirin özellikle ticarî işletmesiyle ilgili sözleşmeleri yaparken ve bu sözleşmelerden … borçlarını yerine getirirken basiretli bir iş adamı gibi davranması, üstleneceği yükümlülüklerin kapsam ve sonuçlarını tartarak işlem yapması zorunludur. 24. Somut olayda sözleşmenin düzenlendiği 05.09.2005 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) “Müteahhidin borçları” başlıklı 356. maddesi ile bu maddenin 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) karşılığı olan 471. maddesinde düzenlenen hüküm uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. 25. Yüklenicinin özen borcundan … sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi gereğince yüklenici, basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi davranıp, … sözleşmesi ilişkisine girerek bir işi üstlenirken ekonomik gücünü, ekipmanını ve uzmanlığını en iyi biçimde değerlendirip, yeterli görmemesi durumunda o işi üstlenmekten kaçınmak zorundadır. Aksi hâlde, bunun sonuçlarına katlanır ve meydana gelen zarardan sorumlu tutulur. 26. Özen borcu ile birbirine sıkı sıkıya bağlı olan sadakat borcu ise, yüklenicinin iş sahibinin yararına olacak şeyleri yapması ve zararına olacak şeyleri de yapmaktan kaçınması olarak ifade edilir. Yüklenicinin sadakat borcunun gereği olarak mülga BK’nın 357/3. maddesinde (TBK m. 472) genel ihbar yükümlülüğü düzenlenmiştir. Aynı zamanda sadakat borcunun da bir sonucu olan özen borcu, yüklenicinin diğer tüm yan borçlarını da kapsayan daha geniş bir borçtur. … sözleşmesinin yapıldığı anda başlayan özen borcu, işin eksiksiz ve ayıpsız tamamlanmasına kadar devam eder. Hatta, tamamlanan eserin iş sahibine teslim edilene kadar korunması yükümlülüğü de aslında bir özen borcudur. Eserin iş sahibine tesliminden sonra özen borcu, mülga BK'nın 360. maddesince (TBK’nın 475. maddesi) “ayıba karşı tekeffül” şeklinde sonuç sorumluluğuna dönüşmektedir. 27. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 27.09.2022 tarihli ve 2019/(15)6-573 E., 2022/1168 K.; 15.04.2021 tarihli ve 2017/15-259 E., 2021/486 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir. 28. Bu aşamada … sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesine,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine” değinmekte fayda vardır. 29. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve … sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 30. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. 31. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak … sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur. 32. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. Mülga BK’nın 213. maddesinde de (TBK m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir. 33. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. İstisnaî olarak edimler karşılıklı biçimde tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmiş ise veya arsa payının yükleniciye devredilmesi hâlinde şekil eksikliği ileri sürülemeyecektir. 34. Aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 E., 2022/1050 K.; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 E., 2021/831 K.; 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 E., 2021/441 K. sayılı kararlarında da yer verilmiştir. 35. Türk Hukuk Lûgatında da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile … sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669). 36. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir. 37. Tüm bu maddi ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; öncelikle resmî geçerlilik şekline uygun olarak noterde re’sen düzenlenen ve “ahde vefa ilkesi” uyarınca tüm hükümleri taraflar için bağlayıcı ve geçerli olan 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konu ile ilgili maddelerinin irdelenmesi şarttır. 38. Sözleşmenin “Tarafların Karşılıklı Hak ve Yükümlülükleri” başlıklı 1.2. maddesinde, davalı yüklenici şirketin imar durumunu alıp projesini onaylatarak inşaat ruhsatını alacağı; “2-Kat Karşılığı İnşaat Yapımı” başlığı altında yer alan 2.1. maddesinde ise, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik kazanmasından sonra, yüklenici tarafından arsaların imar durumlarının alınarak, avan projeleri ve mimari projelerinin hazırlanacağı, inşaat izinleri alınarak onaylanan avan ve mimari proje gereğince imar planı doğrultusunda konut inşaatı yapılacağı, yapılacak bağımsız bölümler ile her türlü kullanım alanlarının %30’unun arsa sahiplerine, %70’inin ise yükleniciye ait olacak şekilde pay edileceği; devamında düzenlenen 2.3. maddenin son cümlesinde de, “…Tarafların işbu sözleşme ile amaçladıkları ortak amaç, sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almaktır” şeklinde tarafların ortak amacının sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkânını almak olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 4. maddesinde inşaata başlama ve inşaat süresi düzenlenmiş, arsa sahiplerinin, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren on gün içinde arsayı yükleniciye teslim edeceğine, inşaatın fiilen bitirilmesi ve yapı kullanım izninin (iskânın) alınmasının da arsanın yükleniciye tesliminden itibaren en geç otuz ay içerisinde tamamlanacağına yer verilmiştir. 39. Dosya kapsamında taraflar arasında sözleşmenin düzenlenmesinin hemen akabinde aynı gün 05.09.2005 tarihinde arsa sahipleri tarafından davalı yüklenici şirket yetkilisi … …’e sözleşme konusu parsel üzerinde imar planı değişikliklerinin yapılması, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesis ve tescil edilmesi, cins tashihinin yaptırılması v.s. gibi inşaatın yapımına ilişkin gerekli tüm işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla vekâletname verildiği; … …’ün de arsa sahipleri vekili olarak 24.07.2006 tarihinde davalı yüklenici şirket yetkililerine tüm resmî kurumlara ve ilçe belediyelerine her türlü plan tadilatı teklifi verilmesi için yetki verdiği görülmektedir. 40. Somut olayda davalı yüklenici şirket ilk kez sözleşmenin düzenlenmesinden yaklaşık on dört ay sonra 08.11.2006 tarihinde dava dışı belediyeye imar planı tadilatı teklifinde bulunmuş, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.03.2007 tarihli ve 747 nolu kararı ile, yeşil alan donatısını azaltıcı ve nüfus yoğunluğunu artırıcı olduğu gibi 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu’nun 5. maddesine de aykırı olduğu gerekçesiyle yüklenicinin 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifinin uygun görülmediğine karar verilmiş; daha sonra davalı yüklenici şirketin ikinci kez 13.11.2007 tarihinde yaptığı imar planı tadilatı teklifi de İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.12.2009 tarihli ve 2586 nolu kararı ile, plan bütünlüğünü bozucu, 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu’nun 1. ve 5. maddeleri ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımlanan plan hiyerarşisine aykırı, yeşil alan donatısını azaltıcı, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelikte olduğu gerekçesiyle kabul edilmemiş, teklifin devam eden bölge plan çalışmaları kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine karar verilmiştir. 41. Anılan bu süreçte dosyada bulunan tüm delil ve belgelerden davalı yüklenici şirketin 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi (6102 sayılı TTK m. 18/2) gereğince basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi davranıp mevcut imar durumuna göre yapı ruhsatını alarak inşaata başlamadığı, imar planı tadilatına yönelik 08.11.2006 tarihinden önce herhangi bir teklifte bulunmadığı, sözleşme ilişkisinde mülga BK’nın 356. maddesine (TBK m. 471) göre kendisine yüklenen özen borcunun gereği olarak mülga BK’nın 357/3. maddesi (TBK m. 472) uyarınca genel ihbar yükümlülüğü kapsamında sunduğu imar plan değişikliği tekliflerinin belediye tarafından iki kez üst üste reddedildiği konusunda arsa sahiplerini bilgilendirerek onlara gerekli uyarıları yapmadığı anlaşılmaktadır. 42. Dosyaya yansıyan belgelere göre taraflar arasındaki ilk yazışma arsa sahiplerinden … ve … vekili … tarafından davalı yüklenici şirkete gönderilen 30.10.2010 tarihli e-mail olup; bu e-mailde, yüklenici şirketin sorumluluğunda olan plan tadilatını gerçekleştiremediği, 2005 yılı Mart ayında ihale edilen İstanbul İli, 1/25.000’lik … imar planı etütlerinin yapımına başlandığı konusunda arsa sahiplerinin bilgilendirilmediği, yeni imar durumuna göre projelendirilecek her bağımsız binada sözleşmede kararlaştırılan ünitelerin yapılmasının mimari açıdan mümkün olmadığı ve yüklenici açısından edimin yerine getirilmesinde imkânsızlık niteliği bulunduğu belirtilerek sözleşmenin değişen şartlara göre yeniden uyarlanması ya da tarafların karşılıklı anlaşarak mevcut sözleşmeyi feshetmeleri talep edilmiştir. Bu e-postadan sonra yine arsa sahiplerinden … ve … vekili … tarafından yüklenici şirkete gönderilen 04.11.2010 tarihli ve 07.11.2010 tarihli e-postalarda daha önce gönderilen 30.10.2010 tarihli e-maile cevap verilmediği belirtilerek aynı talepler tekrarlanmıştır. Devamında davacı arsa sahiplerinin vekilleri, davalı arsa sahiplerine de bilgi verilmesi kaydıyla yüklenici şirkete 06.07.2012 tarihinde ihtarname göndererek sözleşme uyarınca proje etütlerinin, avan proje ve tatbikat projelerinin hazırlanması ve inşaat ruhsatının alınması için son kez kırk beş gün süre verdiklerini belirterek verilen bu süre sonunda edimlerin ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceklerini bildirmişlerdir. Bu ihtarnameye davalı yüklenici şirket vekili tarafından 26.07.2012 tarihinde verilen cevap ihtarında ise, belediye imar çalışmalarının henüz sonuçlanmadığı, mevcut durumda fiili imkânsızlık bulunduğu ve ihtarnamede verilen kırk beş günlük sürede inşaat ruhsatının alınamayacağı bildirilmiştir. 43. Yukarıda anlatılan kronolojik sıralamadan da anlaşılacağı üzere; dava tarihine kadar imar plan tadilatı değişikliği sonuçlanmamış, işinin ehli olup, basiretli tacir gibi hareket ederek sözleşme tarihinde arsa üzerinde bulunması muhtemel, fiili ve hukukî engelleri bilmek zorunda olan yüklenici şirket tarafından inşaat ruhsatı hâlen alınmamış ve hiçbir şekilde inşaata başlanmamış, mülga BK’nın 356. maddesindeki (TBK m. 471) düzenlemeye aykırı olarak yüklenici üzerine düşen özen borcunun gereğini yerine getirmemiştir. 44. Her ne kadar imar plan değişikliği tarafların iradesi dışında idari makamlardan kaynaklanan nedenlerle sonuçlandırılamamış ve bu durumdan dolayı arsa sahipleri ile yüklenici şirkete herhangi bir kusur yüklenemeyecek ise de, Yargıtay’ın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre, sözleşmenin düzenlendiği 05.09.2005 tarihinden davanın açıldığı 04.10.2012 tarihine kadar geçen yedi yıllık süre arsa sahipleri açısından tahammül edebilecekleri makul bekleme süresini aşmış olup, bu süreden sonra arsa sahiplerinden sözleşme ile bağlı kalmaları beklenemeyecektir. 45. Eldeki davada; geçici de olsa imkânsızlığın kalkmasına kadar arsa sahipleri bakımından makul bekleme süresi geçtiği gibi taraflar arasındaki … ilişkisinin de zedelendiği gözetildiğinde, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini talep etmeleri hukuka uygun olup, haklı nedenle fesih (sözleşmeden dönme) şartları gerçekleştiğinden, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesine dair koşulların gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi yerinde ve isabetli değildir. 46. Diğer yandan davalı arsa sahibi … 22.07.2014 tarihinde vefat ettiği hâlde, mahkemece direnmeye ilişkin gerekçeli karar başlığında hem vefat eden …’un hem de mirasçısı …’un davalı olarak gösterilmesi hatalı ise de; bu husus mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde olup, esasa etkili olmadığından ayrıca bozma nedeni yapılmamıştır. 47. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki belge ve delillere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır. 48. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ : Açıklanan nedenlerle; Davacıların vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.12.2022 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2023/2767 E.  ,  2024/535 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, bir kısım davalılar vekilince duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacılardan… vd. vekili Avukat …, davalılardan … vd. vekili Avukat …, davalılardan … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. vd. vekili Avukat …’in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ve davalı arsa sahiplerinin, diğer davalı yüklenici … Proje İnşaat ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. ile 05.09.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, sözleşme uyarınca yüklenici şirketin en kısa sürede arsanın imar durumunu alarak proje etütlerini, avan proje ve tatbikat projelerini arsa sahiplerinin de yazılı görüşünü alarak hazırlaması ve inşaat ruhsatını alması, ruhsat alındıktan sonra da en geç otuz ay içinde inşaatı fiilen bitirmesi gerektiğini, bu kapsamda davalının resmî işlemleri yapıp inşaata hemen başlaması için arsa sahiplerinin davalı şirketin ortağı …’ü sözleşmenin imzalandığı 05.09.2005 tarihinde vekil tayin ettiklerini, ancak yüklenicinin hemen işe başlaması gerekirken, ilki on dört ay sonra 2006 yılında, ikincisi 2007 yılında olmak üzere iki defa … Büyükşehir Belediyesine imar planı tadilatı teklifi yaptığını, her iki plan tadilatı teklifinin de 3194 sayılı İmar Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu ve … İmar Yönetmeliğine aykırı bulunması nedeniyle reddedildiğini, yüklenici şirketin daha işin başında arsanın imar durumunu alma aşamasında kendisinden beklenen özeni göstermediğini, sözleşme tarihinden itibaren yedi yıl geçtiği hâlde davalının hiçbir sonuç alıcı girişimde bulunmadığını ve inşaata başlamadığını, davalının kusurundan kaynaklanan nedenlerle bugüne kadar inşaat ruhsatının alınamadığını, müvekkillerinin son kez 06.07.2012 tarihli ihtarname ile davalı şirkete kırk beş günlük süre verdiklerini, davalının sözleşmenin geçerlilik kazanması ve imar durumunun alınabilmesi konusunda öne sürdüğü koşulların dayanaksız ve gerçek dışı olduğunu ileri sürerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, konusuz kaldığından dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Davalı … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin feshi talebine ilişkin bu davanın bütün arsa malikleri tarafından ikame edilmediğini, sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahipleri , … (…), … ve …’ın davalı olarak gösterildiğini ve davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshine yönelik talepleri bulunmadığını, işin esası incelenmeden önce diğer arsa maliklerinin muvafakatleri sorgulanarak TMK’nın 692. maddesine aykırı şekilde tüm arsa sahiplerinin ortak rızası ile açılmayan fesih davasının aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, sözleşmenin imzalandığı 05.09.2005 tarihinde dava konusu parselin de içinde bulunduğu bu alanda imar problemlerinin yaşandığını, dava dilekçesindeki iddiaların aksine sözleşmenin imzalandığı tarihten davacıların ihtarname gönderdiği 06.07.2012 tarihine kadar müvekkili şirketin yedi yıl boyunca imar revizyonu konusunu takip ederek emek ve para harcadığını, müvekkilinin ilki 08.11.2006 tarihinde, ikincisi de 13.11.2007 tarihinde olmak üzere … Büyükşehir Belediyesine 1/5000 ölçekli imar plan değişikliği ile ilgili başvuru yaptığını, yapılan başvuruların talepler bölge planlarında değerlendirileceğinden bölge planlarının tamamlanmasına kadar atiye bırakılarak geri çevrildiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihteki imar durumu nedeniyle dava konusu parselin inşaata elverişli olmadığını, mevcut imar planı çerçevesinde sözleşmeye konu maksimum inşaatın yapılamayacağının davacılar tarafından da bilindiğini, davacıların arsanın mevcut durumunun inşaata elverişli olmadığını bilerek salt plan tadilatı teklifi amacıyla müvekkili şirketin yetkilisi … …’a vekâletname verdiklerini, müvekkiline gönderilen 06.07.2012 ihtarname tarihine kadar davacıların inşaatın başlamamasına ve/veya bu hususun müvekkili şirketten kaynaklandığına yönelik hiçbir ihtar ya da talepleri olmadığını, bölgenin imar durumunu bilinçli bir şekilde yedi yıl bekleyen ve bu konuda müvekkiline vekâletname veren davacıların yedi yılın sonunda daha elverişli hâle gelen imar durumu sebebiyle artan … alanlarını görerek sözleşmenin feshini talep etmelerinin dürüstlük ve iyi niyet kuralına aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin açılan davaya ve sözleşmenin feshi talebine muvafakat etmediklerini, arsa sahibi müvekkillerinin rızası olmadan TMK’nın 692. maddesine aykırı şekilde açılan fesih davasının husumet nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiğini, dava konusu parselin sözleşmenin imzalandığı tarihte tarafların ortak beklentilerini karşılamaması ve bölgedeki imar planlama çalışmalarının devam etmesi nedeniyle davalı yüklenici şirketin sözleşmeden itibaren ilgili bölgedeki belediye planlama çalışmalarını yakından takip ettiğini ve plan tadiliyle ilgili iki ayrı başvuruda bulunduğunu, yüklenicinin bu süreçte imar yapılanmasının son durumu ile yürüttüğü çalışmalar ve yaptığı başvurular konusunda müvekkillerini ve davacı arsa sahiplerini bilgilendirdiğini, davalı yüklenicinin imar planı tadilatını takip etmesi ve bu konuda başvurularda bulunması nedeniyle gecikmeden dolayı herhangi bir kusurunun olmadığını, müvekkillerinin iradesinin sözleşmenin feshi değil, aksine yeni imar planları kesinleştiğinde sözleşmedeki sürelere riayet edilerek inşaatların yüklenici tarafından tamamlanıp kendilerine teslim edilmesi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 24.11.2016 tarihli ve 2012/348 Esas, 2016/351 Karar sayılı kararı ile, davalı yüklenici şirketin arsa sahiplerinden aldığı … takip vekâletnamesi ile başlangıçta uygulanması elverişli olmayan imar durumunu düzeltmek için çaba sarf ettiği, geçici hukukî imkânsızlıkta davalı firmanın etkisinin ve kusurunun bulunmadığı, imar durumunun alınabilmesi için geçen sürenin bölgesel nitelikli imar çalışması yapılmasından kaynaklandığı, haklı nedenle fesih şartlarının gerçekleşmediği, davacıların uzun bir süre ihtarname göndermemesinin sözleşmenin çekilmez hâle gelmediği hususunda haklı bir … uyandırdığı, davacının imar durumunda değişiklik meydana geldikten sonra sözleşmeyi feshetmek istemesinin hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli ve 2017/609 Esas, 2018/179 Karar sayılı kararı ile, tarafların belediyece yapılan imar planı çalışmalarının tamamlanması konusunda iradelerinin birleştiği, ifadaki gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanmadığı, dava tarihi itibariyle sözleşmenin feshine yönelik şartların oluşmadığı, ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Birinci Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı … (…), … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 17.04.2019 tarihli ve 2018/2530 Esas, 2019/1841 Karar sayılı kararı ile, yargılama devam ederken öldüğü anlaşılan …'un tüm mirasçılarını gösterir veraset ilamı ibraz ettirilip, davacılara süre verilerek mirasçılarının tamamı davaya katılarak ve bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası incelenmesi gerektiği, dava tarihine kadar tahammül ve makul bekleme süresinin geçip geçmediği de tartışılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. B. Mahkemece Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemesinin 05.11.2019 tarihli ve 2019/188 Esas, 2019/394 Karar sayılı kararı ile, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda, bozma kararında gösterilen eksiklikler giderildikten sonra önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. C. İkinci Bozma Kararı 1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı arsa sahipleri … (…), … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 23.09.2020 tarihli ve 2020/1203 Esas, 2020/2536 Karar sayılı kararı ile, imar plan değişikliğinin tamamlanmamasında arsa sahipleri ve yüklenici kusursuz olmakla birlikte, sözleşme tarihinden dava tarihine kadar arsa sahiplerinin tahammül edebilecekleri makul bekleme süresi çoktan geçmiş olmasına rağmen, imar plan değişiklikleri sonuçlandırılıp … ruhsatı alınarak inşaata başlanamaması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. D. Mahkemece İkinci Bozmaya Karşı Verilen Direnme Kararı Mahkemenin 02.03.2021 tarihli ve 2020/340 E., 2021/80 K. sayılı kararı ile, önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir. E. Üçünçü Bozma Kararı 1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri ile davalı arsa sahipleri … (…), … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2022 tarihli ve 2022/6-111 Esas, 2022/1714 Karar sayılı kararıyla, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı bozulmasına karar verilmiştir. F. Mahkemece Üçüncü Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dava tarihine kadar imar plan tadilatı değişikliği sonuçlanmamış olduğu, işinin ehli olup, basiretli tacir gibi hareket ederek sözleşme tarihinde arsa üzerinde bulunması muhtemel, fiili ve hukukî engelleri bilmek zorunda olan yüklenici şirket tarafından inşaat ruhsatının hâlen alınmamış ve hiçbir şekilde inşaata başlanmamış olduğu, bu suretle mülga BK’nın 356. maddesindeki (TBK m. 471) düzenlemeye aykırı olarak yüklenici davalının üzerine düşen özen borcunun gereğini yerine getirmemiş olduğu, geçici de olsa imkânsızlığın kalkmasına kadar arsa sahipleri bakımından makul bekleme süresinin geçtiği ve taraflar arasındaki … ilişkisinin de zedelendiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen dördüncü kararına karşı süresi içinde … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve … … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalılardan … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve … … vekili temyiz dilekçesinde; davadan 5 ay önce imar planı değişikliğinin onaylandığını, makul bekleme süresinin geçtiğine yönelik değerlendirmenin hatalı olduğunu, arsa sahiplerinin sözleşme tarihinden dava tarihine kadar yaklaşık 7 sene hiçbir bir ihtar ya da uyarı tebliğ etmeksizin bekleyip 18.05.2012’de uygulama imar planı onaylandıktan yaklaşık 90 gün sonra 10.09.2012 tarihinde sözleşmeyi tek taraflı feshettiklerini, tarafların sözleşme ile hedefledikleri ortak amacın sözleşme konusu arsanın üzerinde en elverişli imar durumu ile maksimum inşaat imkanı almak olduğunun açıkça düzenlendiğini, müvekkilin de çabası ile eski durumda inşaat alanı 2.091 m2 iken yeni durumda 5.696 m2 olduğu esnada sözleşmenin feshedildiğini, bozma kararında yer verilen 30.10.2010 tarihli, 04.11.2010 tarihli ve 07.11.2010 tarihli e-maillerin arsa sahibi vekili tarafından müvekkil yükleniciye gönderildiğinin iddia edildiğini, dosyaya sunulan maillerin … tarafından gönderildiğini, …’in arsa sahibi olmadığını, kendisinin arsa sahiplerinin vekilliği sıfatının da bulunmadığını, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi icap ederken sözleşmenin feshine şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kaydı üzerine konulan kat karşılığı inşaat hakkı şerhinin terkini istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355 ve devamı maddeleri 3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalılardan … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve … … vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; Davalılardan … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve … … vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar … Proje Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti ve … …’ten tahsili ile davacılara ödenmesine Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlerden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, 06.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2024/3052 E.  ,  2025/2319 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/463 E., 2024/759 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2021/316 E., 2021/891 K. . Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ….. San. Tic. Ltd. Şti., davalılar … mirasçıları, …, …, , … vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 29.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde asıl davada davacı-birleşen davada davalı şirket vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı yüklenici vekili asıl dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ….. Noterliğince 21.03.2008 tarih ve … yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıların arsayı boş olarak teslim etmediğini ve sözleşmenin yapıldığı tarihten 25.08.2010 tarihine kadar ruhsat almadıklarını, bu konuda vekalet de vermediklerini, belediye tarafından davalıların anlaştığı yapı denetim şirketinin faaliyetinin durdurulduğunu ve inşaatın mühürlendiğini belirterek, E blok inşaat sahası içerisinde bulunan molozun temizlenerek aboneliklerinin iptal ettirilip, borcu yoktur yazısı ile arazinin davacıya her türlü ayıptan ari olarak teslimi için davalılara ihtarlı süre verilerek, bu sürede yerine getirilmediği takdirde bu konuda kendilerine yetki verilmesine, yetki verilmesi durumunda bu işlerin yapımı için masrafların karşılanması için şimdilik 5.000,00 TL'nin ödenmesine, davalıların mevcut yapı denetiminin cezası kaldırılmış olduğundan bu şirket ile yeniden anlaşılarak ruhsat başvurusunda bulunmak ve kendilerine ruhsat ve yapı denetiminin teslimi için ihtarlı süre verilerek bu sürede yerine getirilmediği taktirde, bu konuda kendilerine yetki verilmesine, davalıların kusurları ile sebep oldukları gecikmeler nedeniyle şimdilik 43 adet bağımsız bölüm için geç kalınan günler için rayiç kira bedeli üzerinden 5.000,00 TL, ticari itibar kayıpları nedeniyle şimdilik 5.000,00 TL, malzeme fiyatlarının artışı nedeniyle şimdilik 5.000,00 TL tazminatın davalılardan tahsiline, hak edilmiş olan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, 15.02.2017 tarihinde dava dilekçesini tam ıslah ederek haksız fesih nedeniyle 20.000,00 TL yapılan masraflar ve 30.000,00 TL kâr kaybı talep etmiştir. Birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; inşaatın yapı denetimini üstlenen şirketin geçici olarak faaliyet durdurma cezası aldığını, inşaatın 21.07.2011 tarihinde belediyece mühürlendiğini, Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/93 D. İş sayılı dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmasının mümkün olmadığı görüşüne yer verildiğini, inşaatta tespit tarihi itibariyle herhangi bir çalışma olmadığının da saptandığını, edimlerini yerine getirmeyen davalının haksız şekilde ….. Noterliği'nin 12.01.2012 tarih ve … yevmiye sayılı ihtarnamesini göndererek tapu talebinde bulunduğunu, cevabi ihtarname ile tapu verme koşullarının oluşmadığının karşı tarafa bildirildiğini, yanlar arasındaki sözleşme süresinin de sona ermiş olduğunu belirterek sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesini talep etmiş, 21.02.2018 tarihli dava dilekçesinin ıslahı ile de sözleşmenin geriye etkili feshi ve sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle kira kaybı ve inşaatta meydana gelen zarar nedeniyle 10.000,00 TL tazminatın tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı arsa sahipleri vekili asıl davaya karşı cevap dilekçesinde özetle; yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan sorumluluklarını yerine getirmediğini, E blokun yapılacağı yapının yüklenici tarafından yıkılması gerektiğini, E blokun en son yapılacağı hususunun yüklenicinin de kabulünde olduğunu, ruhsat alınmasındaki gecikmenin sorumluluğunun yüklenicide olduğunu, belediye tarafından inşaat mühürlendikten sonra yüklenicinin inşaata devam etmesi nedeniyle suç duyurusunda bulunduklarını belirterek davanın reddini talep etmiştir. Davalı yüklenici vekili birleşen davaya karşı cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme gereği yapı ruhsatına ilişkin olarak yükümlülüğün arsa sahiplerinde olduğu ve davacı yüklenicinin … Noterliği’nin 12.01.2012 tarih, … yevmiye nolu ihtarnamesiyle arsa sahiplerine bu konuda ihtar çektiği, davalı arsa sahiplerince … Noterliği’nin 03.02.2012 tarihli ihtarnamesiyle fesih bildiriminde bulunulduğu, buna göre de davalı arsa sahiplerinin sözleşme gereği üstlendikleri inşaat yapı ruhsatı konusunda temerrüde düştükleri ve fesihte haksız oldukları, temerrüde düştükleri tarihe kadar geçen sürenin inşaat süresine ilave edilmesi gerektiği, yine arsa sahipleri tarafından usulüne uygun yer gösterimi yapılmadığı, yüklenici tarafça inşaatın ortalama %20,97 seviyesinde tamamlandığı, fesih tarihi itibariyle sözleşme süresinin henüz dolmadığı, feshin haksız olduğu anlaşılmakla, asıl ve birleşen davalar yönünden davacı ve davalılar …, …, …, …, , … ve … yönünden tarafların karşılıklı sulh olması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, taraf iradelerinin karşılıklı fesihte uyuşması nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, asıl davadaki tazminat talebi yönünden davacı tarafça hem müspet hem menfi zararlar talep edilmiş olmakla sözleşmenin feshi nedeniyle sadece menfi zarar kapsamında olan 844.032,00 TL inşaat maliyet bedeli talep edilebileceği, bunun da ilk ıslah talebinde talep etmiş olduğu 20.000,00 TL üzerinden ve davaya devam olunan davalılar … ve Ölü … mirasçılarının payına düşen 4.444,00 TL üzerinden kabulüne, müspet zarar kapsamındaki kâr kaybı tazminatı talebinin reddine, birleşen davadaki davalıların tazminat talebi yönünden de davalı-birleşen davacılar sözleşmenin feshinde haksız olup, kira kaybı, yıkım masrafı ve kaçırılan fırsat nedeniyle tazminat talebinin de reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı yüklenici, davalı arsa sahipleri … ve … mirasçıları …, …, … ve… vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; a. Sözleşmenin feshinde arsa sahiplerinin kusurlu olduğunu, buna rağmen kâr mahrumiyeti taleplerinin reddedilmesinin doğru olmadığını, b. Davada bir kez ıslah yapıldığı, ikinci bir ıslah bulunmadığını, davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığı ve bilirkişi raporundan sonra eksik harcın tamamlanacağının bildirildiği, rapor düzenlendikten sonra eksik harç tamamlanarak talep de bulunulduğunu, mahkemenin ikinci ıslahın değerlendirilemeyeceği yönündeki tespitinin doğru olmadığını beyan etmektedir. 2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; a. Sözleşmeye göre inşaat ruhsatı alma yükümlülüğünün yüklenicide olduğunu, arsa sahiplerinin ruhsat alımına iştirakleri konusunda yapılmış ihtarın varlığı veya bundan kaçındıklarına dair bilgi ve belge bulunmadığını, vekaletname verilmesi yönünde yüklenicinin girişimi olmadığını, b. Arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan bazı arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan sulh sözleşmesinin geçersiz olduğunu, c. Tüm alacağa dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesinin doğru olmadığını, d. Bilirkişi incelemesinin yeterli olmadığını beyan etmektedir. 3. Davalılar …, …, ve … vekilleri temyiz dilekçesinde; a. Yüklenicinin vekalet talep etmediğini, mahkemenin kusurun arsa sahiplerinde bulunduğu yönündeki belirlemesinin doğru olmadığını, b. Arsa üzerindeki yapının yüklenicinin rızası ve onayı ile yıkılmadığını, c. Faiz başlangıç tarihinin yanlış olduğunu beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Asıl davada uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle imalat bedeli ve kar kaybı alacağı, birleşen davada ise aynı sözleşme uyarınca sözleşmenin geriye etkili feshi, sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle kira kaybı ve inşaatta meydana gelen zarar nedeniyle uğramış oldukları zararın tahsili istemlerine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre birleşen davada davacılar … ve ölü … mirasçıları …, …, … ve … vekillerinin tüm temyiz itirazlarının reddine, asıl davaya karşı davacı yüklenici ve davalılar … ve ölü … mirasçıları …, …, … ve … vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Taraflar arasında Antalya ili, … ilçesi, … Mah. … ada … nolu parseller için …. Noterliği’nin 21.03.2008 tarih ve … yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yapı ruhsatının yüklenici tarafından sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde alınacağı, ruhsat tarihinden itibaren de 36 ayda inşaatın teslim edileceği, buna ilave olarak 6 ay opsiyon süresi verileceği, sözleşme imzalandıktan sonra arsa sahiplerince yükleniciye vekalet verileceği düzenlenmiştir. Arsa sahiplerince 21.07.2010 tarihinde yapı denetim sözleşmesi imzalanmış, inşaata 25.08.2010 tarihinde yapı ruhsatı alınmıştır. Ancak yapı denetim firmasının 21.07.2011 tarihinde faaliyetinin durdurulması nedeniyle belediye tarafından inşaat mühürlenerek yapı tatil zaptı düzenlenmiş, arsa sahiplerine ve yükleniciye bu durum 09.09.2011 tarihinde bildirilmiştir. …. Noterliği’nin 12.01.2012 tarih ve … nolu ihtarı davacı yüklenici, E blokun yapılabilmesi için yerin teslim edilmediği, bu nedenle blokun subasman ve temelinin atılamadığı, ayrıca hiçbir tapu ferağının verilmediği, işlemlerin yapılabilmesi için sözleşme uyarınca verilmesi gereken vekaletnamenin de verilmediği belirtilerek 15 gün içinde verilmesi talep edilmiş, davalı arsa sahipleri …. Noterliği’nin 03.02.2012 tarih ve … yevmiye numaralı karşı ihtarı ile inşaatın mühürlendiğini, işlerin durmuş olduğu ve süresinde inşaatın tamamlanamayacağını, inşaat mühürlenmesine rağmen inşaata devam edildiğini, bunun suç olduğunu belirterek sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğini belirtmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu arsayı sözleşmeyi ifaya uygun şekilde teslim etme görevi arsa sahibine aittir. Somut uyuşmazlıkta, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi kurulu raporunda E blokun yapılacağı yerde iki katlı yapının olduğu belirtilmiş, davacı yüklenici ihtarında da bu nedenle E blok inşaatına başlayamadığını belirtmiştir. Böylelikle davalı arsa sahiplerinin sözleşmeye konu yeri teslimde temerrüde düştükleri anlaşılmıştır. Davalı arsa sahiplerince, 25.08.2010 tarihinde yapı denetim sözleşmesi imzalanmış ise de söz konusu firmanın faaliyetinin durdurulması nedeniyle inşaat mühürlenmiş olup, bu durum belediyece 09.09.2011 tarihinde davalı arsa sahiplerine bildirilmesine rağmen arsa sahiplerince yeni bir firma ile sözleşme imzalanmayarak temerrüde düşülmüştür. Davacı yüklenici 12.01.2012 tarihli ihtarıyla sözleşme konusu işlerin yapılabilmesi için vekalet verilmesini talep etmesine rağmen davalı arsa sahipleri söz konusu vekaleti vermedikleri gibi 03.02.2012 tarihli cevabi ihtarla sözleşmeyi feshettiklerini belirtmiştir. Davacı yüklenici asıl davasında dava dilekçesinde sözleşmenin ifası için yetki talep etmiş, 15.02.2017 tarihli dilekçesi ile davasını tam ıslah ederek sözleşmenin haksız feshi nedeniyle imalat bedeli ve kâr kaybı talep etmiştir. Mahkemece, sözleşmenin feshi nedeniyle müspet zarar kapsamında kâr kaybının talep edilemeyeceği gerekçesiyle bu talebin reddine karar verilmiş ise de; az yukarıda belirtildiği üzere sözleşmenin ifası davalı arsa sahiplerinin kusurlu davranışları nedeniyle yerine getirilemediği, sözleşmenin arsa sahibinin kusuru ile feshedilmesi durumunda kusursuz olan yüklenicinin arsa sahibinden müspet zarar kapsamında kâr kaybını talep edebileceğinin kabulü gerekir. Davacı yüklenici 15.02.2017 tarihli dilekçesi ile dava dilekçesini tam ıslah ederek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tazminat miktarının hesaplanması mümkün olmadığından HMK’nın 107. maddesi gereğince bilirkişi raporundan sonra tamamlanmak üzere 30.000,00 TL kâr mahrumiyeti ile 20.000,00 TL imalat bedeli talep etmiş, 27.06.2019 tarihli dilekçesi ile belirsiz alacak davası olarak açılan davanın sonucunda dava değerinin tespit edildiğini belirterek imalat ve yapılan masraflar toplamı olarak 844.032,00 TL ile k kâr mahrumiyeti olarak da 2.541.088,00 TL olmak üzere toplam 3.385.120,00 TL’nin tahsilini talep etmiş ve tamamlama harcı yatırmıştır. HMK’nın 107/1 maddesi uyarınca; Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir” düzenlemesi getirilmiştir. Davanın belirsiz alacak davası şeklinde açılabilmesi için, davanın açıldığı tarih itibariyle uyuşmazlığa konu alacağın miktar veya değerinin tam ve kesin olarak davacı tarafça belirlenememesi gereklidir. Belirleyememe hali, davacının gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen miktar veya değerin belirlenmesinin kendisinden gerçekten beklenilmemesi durumuna ya da objektif olarak imkânsızlığa dayanmalıdır. Davacının alacağının miktar veya değerini belirleyebilmesi için elinde bulunması gerekli bilgi ve belgelere sahip olmaması ve bu belgelere dava açma hazırlığı döneminde ulaşmasının da (gerçekten) mümkün olmaması ve dolayısıyla alacağın miktarının belirlenmesinin karşı tarafın elinde bulunan bilgi ve belgelerin sunulmasıyla mümkün hale geleceği durumlarda alacak belirsiz kabul edilmelidir. Alacağın miktarının belirlenebilmesinin hâkimin takdirine bağlı olduğu durumlarda hukuki imkânsızlık söz konusu olur. Bu durumda davacı alacaklı, hâkimin takdir yetkisini nasıl kullanacağını bilemeyeceği için davanın açıldığı tarihte alacağının miktarını belirleyebilecek durumda değildir. Somut uyuşmazlıkta, davacı yüklenici dava dilekçesini tam ıslah ederek kar mahrumiyeti olarak 30.000,00 TL talep etmiştir. Söz konusu ıslah dilekçesi ile talebini belirsiz alacak olarak nitelendirmiş, 27.06.2019 tarihli bedel artırım dilekçesi ile talebini bilirkişi raporu doğrultusunda 2.541.088,00 TL’ye çıkarmıştır. Mahkemece verilen bu ikinci dilekçe ıslah dilekçesi olarak kabul edilmiş ise de verilen ikinci dilekçenin talep edilen kar mahrumiyeti hesabı mahkemenin takdirine bağlı olarak hesaplanacağından bedel artırım dilekçesi olarak kabulü gerekmekte olup, ikinci ıslah dilekçesi olarak kabulü mümkün değildir. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında kâr kaybının TBK'nın 480. maddesinin ikinci cümlesi (BK 325) kıyasen kesinti yöntemine göre hesaplanacağı kabul edilmektedir. Buna göre hesaplamanın, dönme zamanında yapılmayan-kalan iş bedeli ya da işe hiç başlanmamışsa iş bedelinin tamamından, işin yapılmaması veya tamamlanmaması nedeniyle yüklenicinin yapmaktan kurtulduğu, işçilik, malzeme, vergi, sigorta, amortisman vs. giderleri ile kalan sürede başka bir iş yaparak kazandığı veya kazanmaktan bilerek kaçındığı yararların düşülmesi suretiyle yapılması gerekmektedir. Yargılama aşamasında alınan bilirkişi kurulu raporunda kar kaybı hesabının yerleşik içtihatlara göre yapılmadığı anlaşılmıştır. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir. Ancak yapılan masrafların karşı taraf için zaruri ve faydalı olması durumunda bedeli talep edilebilir. Somut uyuşmazlıkta, mahkemece davacı yüklenicinin yapmış olduğu imalat bedelinin hesaplanması konusunda bilirkişi kurulundan rapor alınmış, davacı yüklenici alınan rapor doğrultusunda 27.06.2019 tarihli dilekçesi ile bu talebini 844.032,00 TL’ye çıkarmıştır. Davacı yüklenici bu talebini de belirsiz alacak olduğunu iddia etmiş ise de, talep edilen imalat bedeli kendisi tarafından yapıldığından alacağının miktarı davacı yüklenici tarafından belirlenebilir olduğundan mahkemece bu talebin belirsiz alacak olarak kabul edilmeyip, 27.06.2019 tarihinde yapılan bedel artırımını ikinci ıslah olarak kabulü doğru olmuş ise de, yapılan imalatların davalı arsa sahipleri açısından faydalı ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmemesi doğru olmamıştır. O halde mahkemece yapılacak iş; bozma öncesi yargılama aşamasında alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak, davacı yüklenici tarafından yapıldığı iddia edilen masrafların sözleşme nedeniyle yapılan faydalı ve zaruri masraflar olup olmadığı, davalı arsa sahiplerinin malvarlığında artı bir değer yaratıp yaratmadığı Yargıtay denetimine elverişli şekilde tespit ettirilerek, yapılan masraflar faydalı ve zaruri değil ve davalı arsa sahiplerinin malvarlığında artı değer yaratmıyorsa davacı yüklenicinin bu talebinin reddine karar verilmesi, zaruri ve faydalı ise ve davalı arsa sahiplerinin mal varlığında artı değer yaratıyor ise yapıldıkları yıl piyasa rayicine göre (piyasa rayiçlerinin içerisinde müteahhit karı ve KDV olduğundan ayrıca eklenmeden) bedelinin tespiti, bozma öncesi bu alacak kalemi ile ilgili yapılan ıslahın dikkate alınması, ayrıca davacı yüklenici haksız fesih nedeniyle kar kaybı da talep ettiğinden kesinti yöntemine göre yüklenicinin fesih sebebiyle yapamadığı sözleşme konusu işlerin geri kalan kısmından dolayı mahrum kaldığı kâr kaybının, öncelikle yapılmayan işin sözleşmenin feshi tarihindeki bedelinin (eser tamamlanmış, borç ifa edilmiş olsaydı yüklenicinin eline geçecek bedel ile sözleşmesine göre yapılan imalât sebebiyle yükleniciye ödenen ya da ödenecek bedel farkı) tespit edilmesi, bulunacak bu bedelden yüklenicinin işi fesih sonucu tamamlayamaması nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderler (malzeme ve işçilik giderlerinden yaptığı tasarruf) ile başka bir iş yaparak kazandığı veya kazanmaktan bilerek kaçındığı yararlar, sözleşme bedelinden düşülmek suretiyle yüklenicinin olumlu zarar kapsamındaki kâr kaybının hesaplanması için ek rapor alınması, davalı arsa sahiplerinden bir kısmının yargılama aşamasında sulh oldukları anlaşıldığından sulh sözleşmesi yapan davalı arsa sahiplerinin payına düşen miktarların düşülerek geri kalan davalı arsa sahiplerine payları oranında hükmetmekten ibarettir. İzah edilen eksikliklerin giderilmesi gerekirken isabetsiz gerekçe ile karar verilmesi doğru olmamış hüküm bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesinin asıl davaya ilişkin kararının BOZULMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesinin birleşen davaya ilişkin kararının ONANMASINA, Dairemizdeki duruşmada asıl davada davacı vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılar …, …, … ve … alınarak davacıya verilmesine, Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz eden davacı ve davalılara iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.05.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle imalat bedeli ve kâr kaybı (müspet zarar) alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesini tam ıslah ederek sözleşmenin haksız feshi nedeniyle imalat bedelini ve müspet zarar kapsamındaki kâr kaybını talep ederek HMK’nın 107. maddesi uyarınca davasını belirsiz alacak davası olarak ıslah ettiğini, 30.000,00 TL kâr kaybı ile 20.000,00 TL imalat bedelinin tahsilini talep ettiğini beyan etmiştir. Mahkemece bilirkişi raporu alınmasından sonra tekrar tamamlama harcı yatırarak imalat ve yapılan masraflar toplamı olarak 844.032,00 TL ile kâr kaybı olarak da 2541.088,00 TL’nin tahsilini istemiştir. Dairemizce yerel mahkemece verilen kararın bozma gerekçesinde davacının yüklenici olduğu talep edilen imalat bedeli kendisi tarafından yapıldığından alacağın miktarı davacı yüklenici tarafından belirlenebilir olduğundan mahkemece belirsiz alacak olarak kabul edilmeyip, 27.06.2019 tarihinde yapılan bedel arttırımının ikinci ıslah olarak kabulü doğru görülmüş ve bu yöne ilişkin davacının temyiz itirazı ret edilmiştir. Sayın çoğunlukla bozma gerekçesindeki görüş farklılığımız müspet zarar kapsamındaki kâr kaybına ilişkin tazminat isteminin belirsiz alacağa konu olup olamayacağı yönündedir. Belirsiz alacak davası hukukumuza ilk kez 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ile girmiştir. Bu Kanunun 107. maddesi; " (1) Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir." hükmünü içermektedir. Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklının, hukukî ilişki ile asgarî bir miktar ya da değer belirterek alacak davası açabilmesi belirsiz alacak davası ile mümkündür. Alacaklının bu tür bir dava açması için, dava açacağı miktar ya da değeri tam ve kesin olarak belirlemesi gerçekten mümkün olmamalı ya da bu objektif olarak imkânsız olmalıdır. Açılacak davanın miktarı biliniyor yahut tespit edilebiliyorsa, böyle bir dava açılamaz. Davacı yüklenici inşaat yapımı (eser sözleşmeleri) konusunda uzman şirket tüzel kişiliğine ve tacir sıfatına sahiptir. Ticaret ünvanında da ayrıca şirketin iştigal konusu olarak da emlak işi de yer almaktadır. Türk Ticaret Kanunu’nun 16. madde hükmü uyarınca tacir sıfatına sahip olan yüklenici yine aynı yasanın 18/2 madde hükmü gereğince ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Davacı yüklenicinin yapacağı eserle ilgili sözleşmenin feshi halinde uğrayacağı kâr kaybını tam ve kesin olarak belirleyememesi iş hayatının olağan akışına uygun değildir. Kâr kaybının hesaplanması için yaptığı imalatlara, sözleşmenin feshi nedeniyle yapılmayan imalatlara ilişkin hesaplamaya konu tüm belge ve bilgiler kendisinde bulunmaktadır. Yüklenicinin kâr kaybının hesaplanması için davalının elinde olan ve kendisinde olmayan herhangi bir bilgi ve belge bulunmamaktadır. Sözleşme yapılmadan önce basiretli tacir ve konusunda uzman olan yüklenici imalat bedeli, yapacağı eser sonucu kazanacağı kâr miktarını hesaplayarak, bu konuda piyasa araştırması ve incelemesi yaparak sözleşmeyi imzalamıştır. Tüm bu açıklamalar sonucunda eser sözleşmesi niteliğinde bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kâr kaybı alacağının davacı yüklenici tarafından davanın açıldığı tarihte talep sonucunun miktarını tam ve kesin olarak belirlemesi her zaman imkan dahilinde olduğundan bu sebeple davanın belirsiz alacak olarak görülerek karar verilmesi mümkün olmayıp davanın belirsiz alacak davası olmadığı dikkate alındığında da davacı yüklenici tarafından sunulan bedel artırımına ilişkin ikinci dilekçenin de ıslah dilekçesi olarak kabul edilmesi gerekir. HMK’nın 176/2 madde hükmü uyarınca taraflar ancak bir kez ıslah yoluna başvuracaklarından bedel artırımına ilişkin ıslah niteliğindeki ikinci dilekçe dikkate alınmaksızın mahkemece davacı yüklenici lehine hükmolunacak kâr kaybına yönelik tazminat miktarının 30.000,00 TL’yi geçmemek üzere hüküm kurulması gerekir. Bu nedenle sayın çoğunluğun tüm bozma gerekçelerine katılmakla birlikte kâr kaybına ilişkin tazminat isteminin belirsiz alacak olarak kabulüne yönelik görüşüne katılamamaktayız.

6. Hukuk Dairesi         2022/4023 E.  ,  2023/626 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul – Kısmen Ret Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tespit, itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen 2020/91 Esas sayılı davaların reddine, birleşen 2022/72 Esas ve 2022/180 Esas sayılı davaların kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-birleşen davada davalı … vekilince duruşmasız, davalı-birleşen davada davacı … vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.. Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı-birleşen davalarda davalı vekili Avukat … ile asıl ve birleşen davada davalı-birleşen davalarda davacı vekili Avukat … ve Avukat … ile asıl dosya davacısı … vekili Avukat …'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA A.Asıl Dava Davacı arsa sahibi kooperatif vekili dava dilekçesinde özetle; kooperatif ile davalı arasında 31.10.2016 tarihinde Ankara 3. Noterliğinin 41206 yevmiye numarası ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı firmanın edimlerine sözleşmeyle üstlendiği tarihte başlamaması üzerine davalıya 05.07.2017 tarihinde … 18. Noterliğinden ihtarname gönderdiklerini, gönderilen ihtarnameye cevaben davalı firma tarafından müvekkile 24.07.2017 tarihli cevabi ihtarname gönderilerek, belediyenin imar planlarının mahkemece yürütmelerinin durdurulduğunun bildirildiği, öte yandan Ankara 18. İdare Mahkemesinin 2016/1279 Esas sayılı dosyası sonucuna göre; imar planının Ankara 4. İdare Mahkemesince iptal edildiğinin belirtildiği, buna göre müvekkil ile davalı arasındaki inşaat sözleşmesi yapılmadan önce, imar planlarının yürütmesinin durdurulmuş olması ve iptal edilmiş olması hususu dikkate alındığında, inşaat sözleşmesinin yapıldığı esnada, ifasının imkansız halde olduğunun ortaya çıktığı, söz konusu durumun objektif imkansızlık haline uyduğu, somut olayda davalı ile yaptıkları sözleşme tarihinin 31.10.2016 iken imar planlarının 31.12.2015 ve 30.11.2016 tarihlerinde iptal edildiğini, 1/1000'lik imar planının yürütmesinin ise 28.04.2016 tarihinde durdurulduğu, dolayısıyla sözleşme yapılmadan önce dahi ifa imkansızlığının gerçekleştiği ve başlangıçtaki objektif imkansızlık halinin mevcut olduğu belirtilerek sözleşmesinin başlangıçtaki imkansızlık hali göz önüne alınarak kesin hükümsüz olduğunu ve geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir. B.Bozmadan Sonra Birleşen Dosyalardaki Dava 1.a Birleşen 2022/72 Esas Sayılı Dava Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Ankara 3. Noterliğinin 31.10.2016 tarih ve 41206 yevmiye no.su ile akdedilen düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müvekkilinin davalı kooperatife ait toplam 23.000 m2 alanlı arsa üzerine ruhsat tarihinden itibaren 36 aylık süre içerisinde lüks nitelikte toplam 294 adet her biri net 180 m2 alanlı olarak inşa edeceğini, bağımsız bölümlerin %44,21’lik kısmının davalıya, %55,79’luk kısmının müvekkiline ait olacağını, taraflar arasında 03.11.2016 tarihinde imzalanan yer teslim tutanağı ile davalı kooperatif tarafından yer teslimi yapıldığını, müvekkilinin 30.11.2016 tarihinde davaya konu taşınmazın imar durumunu Etimesgut Belediyesinden sorduğunu, yaptığı başvuruya 02.12.2016 tarihinde belediye tarafından verilen 3586-19484 sayılı yazı ile “…ilgide kayıtlı dilekçeniz ile 49720 ada 2 sayılı parselin imar durumu ile ilgili tarafınıza bilgi verilmesi istenmektedir. 85291 no.lu parselasyon planı kapsamında bulanan imarın 49720 ada 2 sayılı parselin konut alanı olarak ayrıldığı, inşaat emsalinin E:2,50, saçak seviyesinin Yençok: serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarının bulunduğu hususları tespit edilmiş olup" şeklindeki cevap verdiğini, taraflar arasında imzalanan 18.11.2016 tarihli tutanak ile sözleşmede belirtilen teminatın müvekkili tarafından yerine getirilerek davalıya 720.000,00 TL değerinde teminat bonosu verildiğini, akdedilen sözleşme gereği arsa üzerinde inşa edilecek binalar için proje çalışmalarının başlattığını, hazırlanan tüm projeyi davalı kooperatifin bilgisine sunduğunu, daha sonra ruhsat için Etimesgut Belediyesine müracaatta bulunulduğunu, ancak imar konusundaki sıkıntı sebebiyle ruhsat alamadığını, idare mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesi nedeniyle ruhsat alınamadığının davalıya bildirildiğini, davalı kooperatif yönetim kurulu yaptığı toplantı sonucunda imar değişikliği durumunun mücbir sebepler sayıldığı, bu bakımdan yer teslim tutanağının mevzuat uyarınca Etimesgut Belediyesinin yeniden belirleyeceği plan notlarının oluşturmasına kadar geçen sürenin ilgili sözleşmeye ilave edilmesine ve bu sürenin 20.3.e maddesinde yer alan mücbir sebepler dâhilinde değerlendirilmesine dair talebin haklı bulunarak kabul edilmesine karar verildiğini, taraflarca bu durumun karşılıklı kabul edildiğini, davalı kooperatifin müvekkiline işlerin takibi konusunda vekâletname vermişse de daha sonra bu vekâletnameyi iptal ettiğini, burada imar durumunun mücbir sebep olduğunu, “objektif İmkansızlık” değil “geçici ifa imkansızlık halinin olduğunu, idare mahkemeleri tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararından sonra, belediye tarafından imar ile ilgili yeni bir çalışma yapılıp hazırlanan imar planının tekrar ilan edildiğini, yeni imar planının ilan edilmesi ile iddia edilen ifa imkansızlığının ortadan kalktığını, kötü niyetli olarak bir başka firma ile yeni bir satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğinin öğrenildiğini, davalının sözleşmeyi eylemli olarak feshettiğini, davalının kusurlu hareketi sonucunda uğrayan müvekkili zararının karşılanması gerektiğini, müvekkilinin ticari hayatını kat karşılığı inşaat yaparak devam ettirdiğini, bu iş bağlantısı sebebiyle kendisine gelen diğer teklif ve önerileri reddettiğini, bu işin davalı tarafindan kötü niyetli sonlandırmış olması sebebiyle müvekkilinin büyük bir itibar ve kâr kaybına da uğradığı, açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 100.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan avans faizleri ile birlikte davalıdan tahsili ve teminat senedinin iadesine karar verilmesinini talep etmiş. 1.b. Islah Davacı vekili ıslah dilekçesinde özetle; hesaplanan net kâr mahrumiyeti rakamı olan 14.171.815,00 TL dikkate alınarak ve yaşanan ekonomik sıkıntılar sebebiyle harcın bu rakam üzerinden yatırılması mümkün olmadığından fazlaya dair her türlü hak ve alacak hakları saklı kalmak kaydı ile 9.920.270,50 TL üzerinden davalarını ıslah ettiklerini, 9.920.270,50 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan avans faizleri ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. 2.Birleşen 2020/21 Esas Sayılı Dava Davacı arsa sahibi kooperatif vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin Ankara ili Etimesgut ilçesi, Yapracık Mah. 49720 ada 2 parsel sayılı taşınmazı üzerinde inşaat yapılması amacıyla ihale düzenlediğini, davalı şirketin teklif verdiğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı şirketin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, müvekkili kooperatife nakit, teminat mektubu ya da gayrimenkul şeklinde teminat vermediğini, davalı şirketin sözleşme, şartname ve ihtarname gereklerini yerine getirmediğini, davalı şirket tarafından ilgili belediyelerde gerekli inceleme ve araştırma yapılmamış olmasının da davalı şirketin sözleşme hükümlerine uyma düşüncesinde olmadığını ortaya koyduğunu, ayrıca davalı şirket tarafından Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/510 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin feshi gerekçesiyle tazminat davası açıldığını, dava açılmasının da taraflar arasındaki sözleşmenin bizzat davalı şirket tarafından eylemli olarak kusurlu bir biçimde feshedildiği anlamına geldiğini, sözleşmenin haksız ve eylemli bir biçimde kusurlu olarak feshedildiğinin tespiti ile davalı şirketin sözleşme hükümlerine uymamış olması nedeniyle müvekkili kooperatif yönünden sözleşmenin haklı nedenle feshine karar verilmesini talep etmiştir. 3.Birleşen 2022/180 Esas Sayılı Dava Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; davalının imzalanan sözleşmeye aykırı davranarak taraflar arasındaki sözleşmeyi haksız olarak ve eylemli bir biçimde feshetmesi sebebiyle sözleşmeden doğan kâr kaybının tanzimi için Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/510 Esas sayılı dosyasında kâr mahrumiyeti davası açıldığını ve yargılama sonunda müvekkilinin zararının 12.754.633,50 TL olarak tespit ettiğini, müvekkilinin talebi doğrultusunda 9.920.270,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verdiğini ve verilen karar üzerine bakiye bedeli için Ankara 22. İcra Müdürlüğünün 2021/12405 Esas sayılı dosyası ile takibe başlandığını, ancak karşı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu, davalı tarafın bakiye zararın tahsili için başlatılan takibe yapmış olduğu itirazın iptali ile %20 oranında icra inkar tazminatı ödenmesine hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP A.Asıl Davada Cevap Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile aralarında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlenerek yer tesliminin 03.11.2016 tarihinde gerçekleştiğini, sözleşme tarihinde müvekkil tarafından taşınmazın imar durumu Etimesgut Belediyesinden sorulmuş olup, belediye tarafından verilen 02.12.2016 tarihli cevabi yazıda, 85291 nolu parselasyon planı kapsamında bulunan imarın 49720 ada 2 sayılı parselin, konut alanı olarak ayrıldığı, inşaat emsalinin E:2,30 saçak seviyesinin Yençok: serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarının bulunduğu hususlarının tespit edildiğinin bildirildiğini, belediyenin bu cevabına göre, sözleşme tarihi itibariyle davaya konu taşınmazın imar durumunun mevcut olduğunu, davacı iddialarının doğru olmadığı, taraflar arasında imzalanan 18.11.2016 tarihli tutanak ile sözleşmedeki teminat şartının da yerine getirilerek, davacıya 720.000,00 TL değerinde teminat senedi verildiğini, işlerin takibi için müvekkile vekalet veren davacıların, daha sonra vekaletnameyi geri aldıklarını, yeniden vekaletname vermediklerini, davacıların kendi edimlerini yerine getirmediklerini, inşaat ruhsatı alınma süresinin imar değişikliği nedeniyle gecikmesinin müteahhidin kusuru olarak kabul edilemeyeceğini, sözleşmeden sonra proje çalışmalarını başlatıp hazırladıkları tüm projeyi davacının bilgisine sunarak onayı aldıklarını, daha sonra ruhsat için Etimesgut Belediyesine müracaatta bulunduklarını, ancak imar konusundaki sıkıntı sebebiyle ruhsat alamadıklarını, bu durumu davacıya bir yazı ile bildirdiklerini, imar planı ile ilgili idare mahkemesinin yürütmenin durdurulması kararı verdiğini, sözleşme gereğince mücbir sebep sayılan bu durumun gözetilerek plan notlarının belediyece oluşturulmasına kadar geçen sürenin sözleşmeye ilave edilmesine yönelik taleplerinin kooperatifçe haklı bulunarak kabul edildiği, ancak daha sonraki süreçte davacı kooperatifteki yönetim değişikliği nedeniyle yeni yönetimin sözleşmeyi bozmaya çalıştığını, müvekkilinin sözleşme yapmadan önce tapudan ve belediyeden gerekli araştırmaları yaptığını, imar ile ilgili bir kayıt ile karşılaşmadığını, sorunsuz bir yer aldığını düşünerek sözleşme yaptığını, basiretli bir tacir gibi ön araştırmasını yaptığını, imar iptali ile ilgili bilgiye ruhsat başvurusu aşamasında sahip olduğunu, ayrıca belediye tarafından yürütmenin durdurulması üzerine imar planı ile ilgili yeni bir çalışma başlatıldığını ve iptal gerekçelerinin de dikkate alınarak hazırlanan imar planının yakın zamanda ilan edileceğini, yeni imar planının ilan edilmesi ile birlikte, davacının iddia ettiği ifa imkansızlığının da ortadan kalkmış olacağını belirterek haksız davanın reddini savunmuştur. B.Birleşen 2022/72 Esas Sayılı Davada Cevap Davalı vekili cevap dilekçesinden özetle; davacının belirlenebilir nitelikte bir alacağı olduğunu iddia etmesine rağmen davayı 100.000,00 TL üzerinden açmasında hukuki yararı olmadığını, 720.000,00 TL’lik üzerinde teminat senedi olarak verildiğine dair şerh düşülmüş bono tanzim ederek verdiğini, sözleşme hükmü gereğince nakit veya kesin ve süresiz teminat mektubu olarak verilmesi gerektiğini, sözleşme hükmünü hiçe sayan davacının bu edimin yerine getirmediğinden müvekkilinden edimini yerine getirmesini bekleyemeyeceğini, davacıya karşı ödemezlik definde bulunduklarını, basiretli bir tacirin inşaat yapacağı yerin imar durumunun ne olduğunu sözleşme yapmadan önce öğrenmesi gerektiğini, sözleşme tarihinde söz konusu yerde 1/25000'lik, 1/5000’lik ve 1/1000'lik imar planlarının iptal edildiği ve o yere inşaat yapılmasının imkansız olduğunun açık seçik ortada olduğunu, imarı olmayan bir yer için akdedilen sözleşmenin sözleşme tarihinde uygulanma imkanı bulunmadığından ve edimin ifası objektif olarak imkansız olduğundan kesin hükümsüz olduğunu, sözleşme süresinin uzamasına dair yönetim kurulunun almış olduğu kararın kooperatifi bağlamayacağını, sözleşme nasıl yapılmış ise sözleşme değişikliklerinin de o şekilde yapılması gerektiğini, yeni imar durumuna göre kendisinden yazılı teklif istenmesine rağmen teklif vermeyen yüklenicinin bu şekilde itiraz etmesinin anlaşılamadığını müteahhit firmanın sermayesinin 10.000,00 TL olup daha önceden yaptığı herhangi bir iş bitirme belgesi olmadığını, ayrıca davacı şirket hisselerinin sözleşmeden sonra devredildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin kişisel nitelikleri ve özelliklerinin dikkate alınarak yapıldığını, bu bakımdan dahi sözleşmenin geçerliliğini yitirdiğini belirterek davacının sözleşme gereği yerine getirmesi gereken edimleri yerine getirmemiş olması nedeniyle talepte bulunamayacağı göz önüne alınarak, ödemezlik definde de bulunulduğunun ayrıca göz önüne alınarak ve kooperatif genel kurul kararında alınan karara aykırı olarak akdedilen sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlenmesinden sonra, ruhsat başvuruları aşamasında, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ile ilgili olarak imar planı hakkında idare mahkemesince yürütmenin durdurulması kararlarının bulunduğunun anlaşılması üzerine, davalı şirketin 25.11.2016 tarihli yazısı ile bu hususun sözleşmedeki süreye ilave edilmesi ve mücbir sebep sayılmasını istediği, davalı şirketin bu talebinin davacı kooperatif yönetim kurulu tarafından 17.12.2016 tarihinde kabul edildiği, imar planı ile ilgili olarak açılan dava nedeniyle meydana gelen gecikmeyi ortadan kaldırmaya davalının gücünün yetmeyeceği, Etimesgut Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünün 11.06.2018 tarihli yazılarına göre de, imar planlarının kesinleştiği ve taşınmazın davacı kooperatif adına 30.04.2018 tarihinde tapuya tescil edildiği, taraflar arasında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, ancak ruhsat çalışmaları sırasında imar planı ile ilgili açılan davalar nedeniyle imar planının henüz kesinleşmediği, bu durumun davacı kooperatife yazı ile bildirilerek süre uzatım talebinde ve mücbir sebep sayılması talebinde bulunulduğu, bu talebin davacı kooperatif tarafından kabul edildiği, sözleşmenin 10. ve 20. maddeleri gözetildiğinde, imar planı değişikliği nedeniyle meydana gelecek gecikmelerin mücbir sebep olarak sayıldığı, her iki tarafın da sözleşmedeki bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzaladıkları değerlendirilerek, imar planına karşı açılan dava nedeniyle meydana gelen gecikmelerin mahkemece de sözleşme kapsamına göre mücbir sebep sayılması yönünde kanaat edinildiği, yargılama sırasında gecikmeye neden olan bu engelin de ortadan kalktığını, yeni imar planının kesinleştiğini ve davacı kooperatif adına taşınmazın tapuda tescil edildiğini, sözleşme tarihi ile tapuya tescil tarihi arasında da çok fazla bir sürenin geçmediği de gözetildiğinden davacı kooperatifin belirtilen nedenlerle sözleşmenin baştan itibaren uygulamasının imkansız ve batıl olduğu iddiasının Medeni Kanun'un 2. maddesi kapsamında iyi niyetli olarak görülmediğini, sözleşmenin yeni imar planı ile ifa edilebilir durumda olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi kooperatif vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Sözleşme tarihinde imar planlarının idare mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiş olduğunu, İdare mahkemesi dosyalarının incelenmediğini, sözleşme tarihinden önce 31.12.2015, 07.04.2016 ve 27.07.2016 tarihlerinde imar planlarının iptal edilmiş olması nedeniyle sözleşmesinin ifasının imkansız olduğunu, Mahkemece sözleşme tarihinde imar planı olup olmadığını ve sözleşme konusu inşaatın sözleşme tarihinde yapılıp yapılamayacağının tespit edilmediğini, İmar değişikliğinin 15.03.2018 tarihinde kesinleştiğini, davalının tacir olup imarın olmadığını, ruhsat aşamasında öğrenmiş olmasının kabul edilemeyeceğini, 20.01.2018 tarihli yönetim kurulu toplantısına davalının katıldığını, ancak yeni teklif vermediğini, Sözleşmesinin uygulanmasının kesinleşen imar planları notları ile imkansız olduğunu, sözleşmedeki kat yüksekliği ile plandaki kat yüksekliğinin değiştiğini, Sözleşmedeki inşaat alanının yeni imarda değiştiğini, Davalının hükümsüz sözleşmeye göre inşaat yapmasının imkansız olduğunu, Bu hususlara ilişkin bilirkişi raporu alınmadığı halde mahkemece sözleşmenin ifa edilebileceğinin bildirildiğini belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesinin 03.06.2020 tarih ve 2018/1899 Esas, 2020/537 Karar sayılı kararı ile; dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi kooperatif vekilince temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Sözleşme tarihinde imar planlarının idare mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiş olduğunu, İdare mahkemesi dosyalarının incelenmediğini, sözleşme tarihinden önce 31.12.2015, 07.04.2016 ve 27.07.2016 tarihlerinde imar planlarının iptal edilmiş olması nedeniyle sözleşmesinin ifasının imkansız olduğunu, Mahkemece sözleşme tarihinde imar planı olup olmadığını ve sözleşme konusu inşaatın sözleşme tarihinde yapılıp yapılamayacağının tespit edilmediğini, İmar değişikliğinin 15.03.2018 tarihinde kesinleştiğini, davalının tacir olup, imarın olmadığını, ruhsat aşamasında öğrenmiş olmasının kabul edilemeyeceğini, 20.01.2018 tarihli yönetim kurulu toplantısına davalının katıldığını, ancak yeni teklif vermediğini, Sözleşmesinin uygulanmasının kesinleşen imar planları notları ile imkansız olduğunu, sözleşmedeki kat yüksekliği ile plandaki kat yüksekliğinin değiştiğini, Sözleşmedeki inşaat alanının yeni imarda değiştiğini, Davalının hükümsüz sözleşmeye göre inşaat yapmasının imkansız olduğunu, Bu hususlara ilişkin bilirkişi raporu alınmadığı halde mahkemece sözleşmenin ifa edilebileceğinin bildirildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir. VI. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A.Bozma Kararı Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.10.2021 tarih, 2021/995 Esas, 2021/777 Karar sayılı ilamında; sözleşme tarihinde, sözleşmeye konu parselin içinde bulunduğu 1/25000 ve 1/5000’lik üst imar planlarının idare mahkemesi kararları ile iptal edilmiş olduğunun anlaşılmasına karşın mahkemenin gerekçeli kararında; sözleşmenin yeni imar planı dahilinde ifa edilebilir durumda olduğunun kabul edildiği ancak bu kanaate nasıl ulaşıldığı somut delillerle gerekçelendirilmediği, 6100 sayılı HMK'nın 266/1. maddesi "Mahkeme, çözümü özel veya teknik bir bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir" hükmünü içerdiği, aynı Kanunun 282. maddesinde belirtilen bilirkişinin oy ve görüşünün hakimi bağlamayacağı ve hakimin bilirkişi raporunu serbestçe takdir edeceği yönündeki hüküm, HMK'nın 281. madde hükmü karşısında hakim bilirkişi raporunu yeter derecede kanaat verici bulmazsa bilirkişiden ek rapor ya da sözlü açıklama alabileceği veya yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabileceği şeklinde anlaşılması gerektiği, davaya konu olayda 1/25000 ve 1/5000’lik imar planlarının iptal edilmiş olması karşısında sözleşmenin aynen ifa edilip edilmeyeceği teknik bir bilgiyi gerektirdiği, açıklanan nedenlerle ilgili belediye başkanlığından mevcut imar durumunun sorulması, bu imar durumuna göre taraflara yüklediği edimler açısından sözleşmenin ifasının imkansız hale gelip gelmediği konusunda alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme neticesinde karar verilmesi doğru bulunmadığından kararın bozulmasına karar verilmiştir. B.İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, ancak ruhsat çalışmaları sırasında imar planı ile ilgili açılan davalar nedeniyle imar planının henüz kesinleşmediği, bu durumun davalı kooperatife yazı ile bildirilerek süre uzatım talebinde ve mücbir sebep sayılması talebinde bulunulduğu, bu talebin davalı kooperatif tarafından kabul edildiği, sözleşmenin 10. ve 20. maddeleri gözetildiğinde; imar planı değişikliği nedeniyle meydana gelecek gecikmelerin mücbir sebep olarak sayıldığı, her iki tarafın da sözleşmedeki bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzaladıkları, gecikmeye neden olan bu engel ortadan kalkmış ve yeni imar durumu kesinleşmiş olmasına rağmen, davalı kooperatif tarafından Ankara 24. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/109 Esas sayılı dosyası üzerinden sözleşmesinin baştan itibaren geçersiz ve batıl olduğunun tespitini talep ettiği, bununla birlikte davalı kooperatifin başka bir inşaat firması ile sözleşme imzalamış olduğu dikkate alındığında, davacı yükleniciye atfedilecek bir kusur bulunmadığından davalı kooperatifin 4721 sayılı Yasanın 2. maddesine uygun hareket etmediği, aksinin davalı tarafça ispat edilemediği, sözleşmenin feshinde haksız olduğu kanaatine varıldığı, birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas sayılı dosyası bakımından açıklanan nedenlerle davacının, davalıdan kazanç kaybını (müspet zararını) talep edebileceği, 07.09.2019 tarihli bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile olumlu zararlar hesaplanıp gerçek giderler de eklenmek suretiyle, gelir vergisi düşülmeden davacı zararının 18.168.994,00 TL olduğu benimsenip inşaata henüz başlanmamış olması; davacı şirketin benzer başka işleri yapma olanağı bulunması, inşaat yapımı sırasında oluşabilecek olası zararların bulunabilmesi ve nihayet proje hizmetlerinin bile henüz yapılmamış olmasından dolayı %10 indirim yapılması gerektiği kanaati ile 1.816.899,00 TL indirimden sonra davacının toplam kâr kaybının 16.352.095,00 TL olduğu, davacının 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağını talep ettiği anlaşılmakla talep ile bağlı kalınarak, 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağının 100.000,00 TL'sinin dava tarihinden 9.820.270,00 TL'sinin 19.04.2021 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına, mahkeme kasasında muhafaza edilen 18.11.2016 düzenlenme tarihli keşidecisi … Grup Yapı Mimarlık Müh. Ltd. Şti., lehtarı S.S. … 73 Konut Yapı Kooperatifi olan 720.000,00 TL bedelli senet incelendiğinde senedin taraflar arasındaki sözleşmeye teminat olarak verildiğinin senet üzerinde yazılı olduğunun tespit edildiği, ayrıca sözleşmedeki teminat bedeli ile senet bedelinin de uyumlu olduğu anlaşılmakla senet yönünden davacının, davalıya borçlu olmadığının tespitine, mahkeme kasasında muhafaza edilen senedin kararın kesinleşmesinden sonra davacıya teslim edilmesine, birleşen Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/91 Esas sayılı dosyası bakımından taraflar arasında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, ancak ruhsat çalışmaları sırasında imar planı ile ilgili açılan davalar nedeniyle imar planının henüz kesinleşmediği, bu durumun davacı kooperatife yazı ile bildirilerek süre uzatım talebinde ve mücbir sebep sayılmasının talebinde bulunulduğu, bu talebin davacı kooperatif tarafından kabul edildiği, sözleşmenin 10. ve 20. maddeleri gözetildiğinde, imar planı değişikliği nedeniyle meydana gelecek gecikmelerin mücbir sebep olarak sayıldığı, her iki tarafın da sözleşmedeki bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzaladıkları, gecikmeye neden olan bu engel ortadan kalkmış ve yeni imar durumu kesinleşmiş olmasına rağmen, davacı kooperatif tarafından Ankara 24. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/109 Esas sayılı dosyası üzerinden sözleşmesinin baştan itibaren geçersiz ve batıl olduğunun tespitini talep ettiği, bununla birlikte davacı kooperatifin başka bir inşaat firması ile sözleşme imzalamış olduğu dikkate alındığında davalı yükleniciye atfedilecek bir kusur bulunmadığından davacı kooperatifin 4721 sayılı Yasanın 2. maddesine uygun hareket etmediği, aksinin davacı tarafça ispat edilemediği anlaşılmakla davanın reddine, yargılama sırasında davacı vekili alacağının 1.400.000,00 TL'lik bölümünü …'ye, 400.000,00 TL'lik bölümünü …'e, 650.000,00 TL'lik kısmını …'a temlik etmiş olup, belirtilen miktarlar yönünden temlik alanlar lehine hüküm kurulduğu, birleşen Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyası bakımından Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/510 Esas sayılı dosyasından bakiye kalan 2.834.363,00 TL alacağı için, Ankara 22. İcra Müdürlüğünün 2021/12405 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatmış olup, itiraz üzerine, birleşen davanın açıldığı, davacının bakiye zararından 2.834.363,00 TL alacak bölümü için talepte bulunma hakkı olduğu anlaşıldığından davalının icra takibine yaptığı itirazın iptaline, alacağın belirlenmesi yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminatı isteminin reddine ve temlik alanlar yönünden temlik edilen bedeller esas alınarak yapılan hesaplama uyarınca temlik alanlar … ve … kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince (1.050.000,00 TL üzerinden) hesaplanan 69.550,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak temlik alanlara … ve …'a verilmesine, temlik alan … kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince (1.400.000,00 TL üzerinden) hesaplanan 81.800,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak temlik alan İzzet Öz'e verilmesine karar verilmiştir. VII. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti. ile davacı-birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatif vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1.Davacı Birleşen Dosya Davalısının Temyiz Sebepleri Sözleşme tarihinde imar planlarının idare mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiş olduğunu, İdare mahkemesi dosyalarının incelenmediğini, sözleşme tarihinden önce 31.12.2015, 07.04.2016 ve 27.07.2016 tarihlerinde imar planlarının iptal edilmiş olması nedeniyle sözleşmesinin ifasının imkansız olduğunu, Yüklenicinin sözleşmedeki hiçbir edimini yerine getirmediğini, Teminat olarak vermesi gereken nakit para ya da teminat mektubunu vermediğini, hileli olarak kambiyo senedi hükmünü taşımayan bir belgeyi teminat olarak verdiğini, Dava konusu taşınmazla ilgili son onaylı imar planlarının da yargı kararı ile iptal edildiği kabul edilmesine rağmen iptale ilişkin yargı kararlarının henüz temyiz aşamasında olduğu belirtilerek hukuk dünyasında olmayan imar planlarını mevcut imar planı gibi kabul etmenin hatalı olduğunu, Mahkemece sözleşmenin yeni imar planı dahilinde ifa edilebilir olduğunun kabul edilmesine rağmen bu sonuca nasıl ulaşıldığının gerekçelendirilmediğini, Parselasyon planının iptal edilmesi nedeni ile 49720 ada 2 no.lu parselde kayıtlı 2 no.lu taşınmazın yolsuz tescil haline gelmesi nedeni ile taşınmazın hukuken kadastro parseline döndüğünü ve bu nedenle sözleşme yapıldığı tarihte objektif imkansızlığın mevcut olduğunu, Belediyenin kök parsele dönmeden sürekli aynı yönde hukuka aykırılığı yargı kararı ile tespit edilmiş imar ve parselasyon planları ile aynı mahiyette planlar yapmaya devam etmesi nedeni ile taraflarınca kadastral parsele dönme ile ilgili başvurunun reddinin iptaline yönelik açılan Ankara 14. İdare Mahkemesinin 2022/218 Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmamasının hatalı olduğu, Sözleşme tarihi 30.10.2016 tarihinden 10 ay önce 1/25.000, 6 ay önce 1/5.000, 3 ay önce de 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının ilk tesis edildiği andan itibaren hiç yapılmamış gibi hukuk aleminden silindiği sabit olduğuna göre sözleşmenin akdedildiği andan itibaren uygulanmasının mümkün olmadığını, Sözleşmenin üzerinden 7 yıl geçmesine rağmen geçici imkansızlık hali ile tarafların sözleşmeye bağlı tutulmalarının akte tahammül süresi ile sınırlı olduğunu, İdare mahkemelerinde verilen kararlar ile alınan raporlar getirtilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu, Hükme esas alınan rapordaki gerekçelerin hatalı olduğunu gösteren Etimesgut Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 23.06.2022 tarihli yazısının yeni delil olarak değerlendirilmemesinin hatalı olduğunu, mimari projenin onaylanması ve yapı ruhsatının verilmesinin mümkün olmadığının bildirildiğini, Açtıkları dava kesinleşmeden birleşen davalar hakkında karar verilmesinin hatalı olduğunu, Bilirkişi raporları müspet zarar konusunda birbiri ile çelişen sonuca ulaşmış iken çelişki giderilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu, Mahkemece verilen kâr kaybına nasıl ulaşıldığının anlaşılamadığını, Kesinti yöntemine göre hesaplama yapılmadığını, Davalı şirketin borca batık olmasına rağmen sözleşme imzaladığını, İmar değişikliğinin 15.03.2018 tarihinde kesinleştiğini, davalının tacir olup imarın olmadığını, ruhsat aşamasında öğrenmiş olmasının kabul edilemeyeceğini, Davalı birleşen dosya davacısının 20.01.2018 tarihli yönetim kurulu toplantısına davalının katıldığını, ancak yeni teklif vermediğini, Sözleşmesinin uygulanmasının kesinleşen imar planları notları ile imkansız olduğunu, Sözleşmedeki kat yüksekliği ile plandaki kat yüksekliğinin değiştiğini, Sözleşmedeki inşaat alanının yeni imarda değiştiğini, Davalının hükümsüz sözleşmeye göre inşaat yapmasının imkansız olduğunu, Mevcut imar planına göre yazılı teklif vermesi gerektiğini, Bonoyu mahkemeye verdiklerini, davanın kabulü yerine konusuz kalan dava hakkında yer olmadığına karar verilmesi gerektiğini, 2022/72 Esas sayılı dosyada aleyhlerine fazla vekalet ücreti takdir edildiğini, vekalet ücretinin temlik alacaklılarına garameten paylaştırılmadığını, aynı dilim üzerinden vekalet ücreti hesaplandığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir. 2.Davalı Birleşen Dosya Davalısının Temyiz Sebepleri Birleşen Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyasındaki alacak likit olduğundan icra inkar tazminatına hükmedilmemesinin hatalı olduğu bildirilerek, icra inkar tazminatı verilmesi yönünde kararın bozulması talep edilmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup arsa sahibi tarafından açılan asıl davada sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğunun tespiti, yüklenici tarafından açılan birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin haksız olarak feshedildiğinin tespiti, kâr mahrumiyetinin tahsili, teminat olarak verilen bononun iadesi, davacı arsa sahibi tarafından açılan birleşen Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/91 Esas sayılı dosyasında yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile sözleşmenin feshine karar verilmesi, davacı yüklenici tarafından açılan birleşen Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyasında ise talep edilmeyen kâr mahrumiyeti için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına hükmedilmesi istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı TBK'nın ve TMK'nın ilgili maddeleri 3. Değerlendirme 1.Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 20. maddesinde; “İlgili tüm kurumlarda yönetmelik değişikliği, plan değişikliği vb durumlarda kurumlardan alınacak gecikmelerin oluşması halinde, bu durumun yükleniciden kaynaklanmaması, taahhüdün yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte olması, yüklenicinin bu engeli ortadan kaldırmaya gücünün yetmemesi hallerinin mücbir sebep sayılarak sürenin uzatılacağı” düzenlemesi mevcut olup sözleşme yapılırken imarın değişebileceğinin her iki tarafça da değerlendirilmiş olması, kooperatif yönetim kurulu kararı ile sözleşmeden sonra meydana gelen imar değişikliğinin bu madde kapsamında mücbir sebep olarak kabul edilmesi, mahkemece bozma ilamına uyularak alınan ve Yargıtay denetimine elverişli olan bilirkişi raporuna göre sözleşmeden kısa süre sonra yeniden oluşturulan imar planı uyarınca sözleşme kapsamındaki edimin yerine getirilmesinin mümkün olması, fesih iradelerinin birleştiği tarihteki imar planına göre imkansızlık bulunmadığının değerlendirilmesinde ve davacının 3. kişi ile yeni anlaşma yapması, yükleniciye vekalet vermemesi dikkate alındığında fesihte davacı-birleşen dosya davalısının kusurlu bulunmasında ve her ne kadar teminat olarak teminat senedi veya nakit paranın verileceği hüküm altına alınmış olsa da teminat amacı ile verilen bononun davacı birleşen dosya davalısı tarafından kabul edilmesi ve dava açıldığı sırada bonunun davacı birleşen dosya davalısının elinde bulunması nedeni ile sözleşme kapsamında verilen teminat olarak kabul edilerek iadesine karar verilmesinde ve kâr mahrumiyeti hesabı belirli olmayıp yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminatına hükmedilmemesinde hata olmamasına göre davalı birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti.'nin tüm, davacı birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatifinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazların reddine karar verilmiştir. 2.Davacı-birleşen dosya davalısı kooperatifin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Mahkemece alınan 07.09.2019 tarihli bilirkişi kurulu raporunda kâr mahrumiyeti 1.722.000,00 TL olarak hesaplanmış olup şirket tarafından işin gerçekleştirilmemesi, imar planının onaylanması ile dava tarihi arasında çok kısa bir süre olması nedeni ile benzer bir nitelikte iş yürütme olanağının bulunması bu nedenle kesinti metodu göz önünde bulundurularak mahrum kalınan kârın %50'sinin indirilmesi ile mahrum kalınan kârın 861.000,00 TL olarak tespit edildiği, mahkemece alınan 07.10.2020 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise kâr mahrumiyetinin 14.171.815,00 TL olarak hesaplandığı, ayrıca inşaata henüz başlanmaması, şirketin benzer başka işler yapma olanağı bulunması, inşaat yapımı sırasında olağan zararların bulunabilmesi, proje hizmetlerinin bile henüz yapılmamış olması gibi nedenlerden dolayı yoksun kalınan kârın azaltılabileceği, azaltma miktarı konusundaki takdirin mahkemede olduğu bildirilmiştir. Mahkemece, hükme esas alınan 07.10.2020 tarihli bilirkişi raporu ile kârlı inşaat bedelinin, kârsız daire maliyetinin ve yüklenicinin işi öz kaynakları ile tamamlamış olması halindeki elde edeceği gelirin ve ve brüt kâr ve bunun üzerinden düşülecek giderlerin hesaplanma yönteminin %20 gelir vergisi düşülmesi hariç usul ve yasaya uygun olduğu, 07.09.2019 tarihli bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığı belirtilerek, %22 gelir vergisi düşülmeden davacı zararının 18.168.994,00 TL olduğu, davalı-birleşen dosya davacısının inşaata henüz başlanmamış olması, davacı şirketin benzer başka işleri yapma olanağı bulunması, inşaat yapımı sırasında oluşabilecek olası zararların bulunabilmesi, proje hizmetlerinin bile henüz yapılmamış olmasından dolayı %10 indirim yapılması gerektiği kanaati ile 1.816.899,00 TL indirimden sonra davacının toplam kâr kaybının 16.352.095,00 TL olduğu, davacının 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağını talep ettiği anlaşılmakla talep ile bağlı kalınarak 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağının tahsiline karar verilmiştir. Bu durumda; kâr mahrumiyeti hesabına yönelik olarak bilirkişi raporlarındaki tespitler ve ulaşılan sonuç arasında büyük oranda ve açık bir şekilde çelişki bulunmaktadır. Bilirkişi raporları arasında fark bulunduğu ve rapora itiraz edildiği halde mahkemece itirazları karşılayacak ve farklılığı giderecek şekilde yeniden bilirkişi raporu alınmadan karar verilmesi hatalı olmuştur. Kabule göre de, kâr mahrumiyeti bakımından hükmedilen miktar üzerinden tek bir vekalet ücreti hesaplanıp belirlenen ücretin, temlik edene kalan bedel ve temlik edilen bedellere oranlanarak vekalet ücretinin paylaştırılması gerekirken asıl davacı ve temlik alanlar adına hükmedilen bedeller üzerinden ayrı ayrı vekalet ücreti hesaplaması yapılmaması doğru olmamıştır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 6100 sayılı HMK'nın 281/3. maddesi uyarınca maddi gerçeğin ortaya çıkması için önceki bilirkişilerden farklı, konusunda uzman, oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulundan davacı birleşen dosya davacısı kooperatifin itirazlarını da karşılayacak ve raporlar arasındaki çelişkileri ortadan kaldıracak biçimde, kâr mahrumiyeti bedeline yönelik yeterli ve denetime elverişli rapor alınarak, birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas ve Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyalarda usuli kazanılmış haklar da dikkate alınarak, sonucuna göre karar verilmesi ve birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas sayılı dosyasında, vekalet ücretinin hükmedilen tüm bedel üzerinden tek seferde hesaplanıp bulunan ücretin temlik eden ve temlik alanların alacaklarına oranlanarak temlik eden ve temlik alanların vekalet ücretinin belirlenmesi ve belirlenen vekalet ücretlerinin hüküm altına alınmasından ibarettir. Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle kararı temyiz eden davacı-birleşen dosya davalısı kooperatif yararına bozulması gerekmiştir. VIII. KARAR 1. Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı-birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti.'nin tüm, davacı-birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatifinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazların reddine, 2. 2. Bentte açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı-birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatifi yararına BOZULMASINA, 3.8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı-birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti. ile temlik alanlar …, … ve …'den alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacı-birleşen dosya davalısı S.S …-73 Konut Yapı Kooperatifine verilmesine, Peşin alınan temyiz harcın istek halinde davacı-birleşen davada davalı Sınırlı Sorumlu …-73 Konut Yapı Kooperatifine iadesine, Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı-birleşen davada davacı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Limited Şirketinden alınmasına, Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, 16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.