Tapu kaydında şerh ve beyan, tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler olup Türk Medeni Kanunu'nun 1009 ila 1012. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Tapu Sicilinin Aleniyeti İlkesi
Türk Medeni Kanunu'nun 1020. maddesi uyarınca tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan kimseler, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendilerine gösterilmesini ya da bunların örneklerinin verilmesini talep edebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1020Kaynağı aç
Tapu sicilinin aleniyeti gereğince, hiç kimse tapu kütüğünde yer alan bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Tapu Kaydına Şerh Verilmesinin Anlamı ve Etkisi
Tapu kaydına şerh verilmesi, şerhi koyduran kişinin taşınmaz üzerinde bir hakkının veya yükümlülüğünün bulunduğunu ilgili olan herkese bildirir. Bu bildirim sayesinde kazanılan haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Paylı mülkiyete konu hisseli taşınmazlarda şerh, yalnızca işlemi talep eden hissedarın kendi payı üzerine işlenir ve diğer hissedarların paylarına sirayet etmez.
Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Şerhler ve Önalım Hakkı
Taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kısıtlayan aile konutu şerhi bulunması durumunda malik, eşinin izni olmadan satış işlemini gerçekleştiremez. Aile konutu şerhinin belirlenmiş bir geçerlilik süresi yoktur; evlilik birliği devam ettiği veya aile konutu vasfı korunduğu müddetçe tapu kaydındaki geçerliliğini sürdürür.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapu siciline şerh edildiğinde, taşınmazın hak sahibi dışındaki bir kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibi bu satışı geçersiz kılabilmektedir. Tapu kaydında bulunan önalım şerhi, sicile kaydedildiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle kalkar.
Taşınmaz kaydına işlenen belediye katılım payı şerhinde ise belediyenin belirlediği tutar ve faizi ödenmedikçe taşınmaz maliki tarafından devir ve satış işlemi yapılamaz.
Geçici Tescil Şerhinin Şartları ve Hükümleri
Türk Medeni Kanunu'nun 1011. maddesi gereğince; iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerektiğinde veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanunun olanak tanıdığı hallerde geçici tescil şerhi verilebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1011Kaynağı aç
Geçici tescil şerhinin verilmesi ilgililerin tamamının rızasına veya hâkimin kararına bağlıdır. Şerh konusu hakkın sonradan gerçekleşmesi halinde, bu hak şerhin kaydedildiği tarihten itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; lüzumu halinde mahkemeye başvurulması için bir süre tayin edilir.
Tapu Kütüğündeki Beyanların Hukuki Niteliği
Tapu kütüğünün beyanlar sütununda yer alan kayıtlar, beyan sahibine yeni bir hak bahşetmez veya genellikle malikin tasarruf yetkisini kısıtlamaz. Tapu kaydında beyan bulunması, şerhlerde olduğu gibi tasarruf hakkını sınırlayan sonuçlar doğurmaz ve satışa hukuki bir engel oluşturmaz.
Şerh ve Beyanların Terkini ile Düzeltilmesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1014. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, kural olarak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanı üzerine yapılır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1014Kaynağı aç
Geçici nitelikteki şerh veya beyanlar süresi dolduğunda herhangi bir talep olmaksızın tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir. Taşınmazın genel durumu hakkında bilgi veren açıklayıcı şerh ve beyanlar ise ilgililerin talebiyle kütükten silinemez; yalnızca kaydın güncelliğini yitirmesi sebebiyle düzeltme ve değişiklik yapılabilir.
Tapu kütüğündeki şerh üçüncü kişilere karşı nasıl ileri sürülür?
Şerh işlemi, taşınmaz üzerindeki hakkı veya yükümlülüğü alenileştirerek kazanılan hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
Aile konutu şerhinin geçerlilik süresi ne kadardır?
Aile konutu şerhinin belirlenmiş bir geçerlilik süresi yoktur; evlilik birliği devam ettiği veya aile konutu vasfı sürdüğü müddetçe geçerliliğini korur.
Tapudaki önalım şerhi ne zaman sona erer?
Tapu kaydında bulunan önalım şerhi, kaydedildiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle kalkmaktadır.
Tapu kaydındaki beyan taşınmazın satışına engel midir?
Tapu kaydındaki beyanlar hak sahibine yeni bir hak bahşetmez ve genellikle malikin tasarruf yetkisini kısıtlamaz; bu bakımdan şerhlerdeki gibi tasarruf hakkını sınırlayan durumlara yol açmayarak satışa engel teşkil etmez.
Geçici tescil şerhi hangi hallerde talep edilebilir?
İddia edilen bir ayni hakkın güvenceye alınması gerektiğinde veya kanunun izin verdiği tasarruf yetkisi belgelerindeki noksanlıkların sonradan tamamlanması amacıyla talep edilebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy