Emlak Komisyonu Alacak Davası ve Simsarlık Sözleşmesi

Emlak Simsarlığı Sözleşmesinin Niteliği ve Yazılı Şekil Koşulu

Emlak simsarlığı sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı hukuki ilişkidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesinin birinci fıkrasında çerçevesi çizilen bu sözleşmeye, aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca kural olarak vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümler tatbik edilir. Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmelerinin hukuken geçerli sayılması ise 6098 sayılı Kanun'un 520. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Taşınmaz satım sözleşmelerinin adi yazılı şekilde tanzim edilmesi resmi şekil eksikliği nedeniyle geçersizlik sonucunu doğurur. Buna karşın, söz konusu metin içerisinde yer alan ve aracılık faaliyetine ilişkin karşılıklı komisyon taahhütlerini düzenleyen hükümler, yazılı şekil koşulunu yerine getirdiğinden geçerliliğini korur ve tarafları bağlamaya devam eder.

Emlak Komisyonuna Hak Kazanma Şartları ve İfa Unsuru

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 521. maddesinin birinci fıkrası uyarınca simsar, kural olarak ancak yürüttüğü aracılık faaliyeti sonucunda asıl sözleşme kurulduğu takdirde ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti ile kurulan asıl sözleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması şarttır. Simsarın faaliyeti neticesinde tesis edilen akit şayet geciktirici bir koşula bağlanmışsa, aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ücret alacağı ancak o koşulun fiilen gerçekleşmesi durumunda ödenir.

Simsarın ücret alacağına kavuşabilmesi bakımından aracılık edilen asıl sözleşmenin hukuken geçerli surette kurulmuş bulunması kural olarak yeterli olup, bu sözleşmenin taraflarca fiilen ifa edilmiş olması zorunlu değildir. Bununla birlikte, taşınmaz satımına ilişkin resmi işlem tapuda gerçekleştirilmemişse ve taraflar arasındaki sözleşmede aksine açık bir düzenleme kararlaştırılmamışsa simsar ücrete hak kazanamaz. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/41479 Esas ve 2018/5980 Karar sayılı ilamında, aracılık faaliyeti sonucunda resmi şekle tabi sözleşmenin kurulmamış ve taraflar arasındaki sözleşmede aksinin kararlaştırılmamış olması halinde simsarın ücrete hak kazanamayacağı ifade edilmiştir.

İş sahibinin, aracılık faaliyeti neticesinde kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle haklı ve makul bir sebep bulunmaksızın sözleşme yapmaktan kaçınması halinde asıl sözleşmenin kurulması şartının gerçekleşip gerçekleşmediği önem taşır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/37566 Esas ve 2018/3569 Karar sayılı ilamında vurgulandığı üzere, iş sahibinin teklif edilen üçüncü kişilerle sebepsiz olarak sözleşme kurmayı reddetmesi durumunda bu şart gerçekleşmiş sayılabilir. Bu hal, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 175. maddesi kapsamında koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olunması çerçevesinde ele alınır.

Sözleşme Serbestisi, Tarafların Anlaşması ve Gider Talebi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 521. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen kural emredici nitelikte değildir. Sözleşme serbestisi prensibi doğrultusunda taraflar, asıl akit kurulmamış olsa dahi bir ücret ödeneceğini kararlaştırabilecekleri gibi, ücretin muacceliyetini asıl sözleşmenin tam olarak ifa edilmesine de bağlayabilirler.

Simsarlık sözleşmesinde simsarın yürüttüğü faaliyet sırasında üstlendiği masrafların kendisine ödeneceği ayrıca hüküm altına alınmışsa, 6098 sayılı Kanun'un 521. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, aracılık faaliyeti asıl sözleşmenin kurulmasıyla neticelenmemiş bulunsa dahi bu giderlerin iş sahibi tarafından karşılanması gerekir.

Yer Gösterme Belgesi ve Dürüstlük Kuralının İhlali

Yer gösterme işlemi, simsarlık sözleşmesi kapsamındaki aracılık faaliyetinin hazırlık işlemi niteliğindedir. Hazırlık işlemleri neticesinde asıl satış işleminin kurulamaması halinde, salt yer gösterme faaliyetinde bulunulmuş olmasına dayanılarak herhangi bir hak veya ücret iddiası ileri sürülemez.

Yer gösterme belgesindeki imzasını inkâr etmeyen taraf, sözleşmede yer alan yükümlülüklerle bağlıdır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2013/25697 Esas ve 2013/26145 Karar sayılı ilamında işaret edildiği üzere, sözleşmede dava dışı malikin imzasının bulunmaması veya simsara yetki vermemiş olması, metni bizzat imzalayan tarafın sözleşmesel sorumluluğunu ortadan kaldırmaz ve imza sahibi sözleşmenin hukuki sonuçlarına katlanmakla yükümlüdür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 175. maddesi uyarınca taraflardan biri koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa koşul gerçekleşmiş sayılır. Bu kapsamda, yer gösterme sözleşmesinin imzalanmasından sonra aracıyı devre dışı bırakarak komisyon ödemekten kaçınmak kastıyla taşınmazın alıcı yerine eşi tarafından satın alınması dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur ve alıcının imzaladığı sözleşme çerçevesindeki sorumluluğunu doğurur.

Harici Anlaşmalar, Cayma Hali ve Ceza Koşulu

Simsar alıcı ile satıcıyı bir araya getirip anlaşmaya varmalarını sağladıktan sonra taşınmaz tapuda alıcı adına tescil edilmişse, tarafların haricen başka bir bedel üzerinden yeni bir sözleşme yapmaları simsarın ilk sözleşmede öngörülen ücret alacağına hak kazanmasını engellemez.

Sözleşmede taraflardan birinin haklı bir neden olmaksızın satıştan vazgeçmesi durumunda diğer tarafın üstleneceği komisyonu da ödeyeceğine ilişkin kayıtlar geçerlidir ve tarafları bağlar. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/37566 Esas ve 2018/3569 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere, satıştan vazgeçen tarafın diğer tarafın komisyonunu da ödeyeceğine dair kararlaştırılan kısım hukuken cezai şart niteliği taşımaktadır.

Sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için ceza koşulu kararlaştırılmışsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesinin birinci fıkrası gereğince alacaklı, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını talep edebilir; asıl borç ile ceza koşulunun birlikte istenmesi kural olarak mümkün değildir. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumunda alacaklı feragat etmemiş veya ifayı çekincesiz kabul etmemişse asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. Borçlunun kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi dönme veya fesih yoluyla sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat hakkı saklıdır. 6098 sayılı Kanun'un 182. maddesinin son fıkrası uyarınca hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirmekle yükümlüdür. Zayıf durumdaki borçluyu korumaya yönelik kamu düzeni niteliğindeki bu indirim imkânından önceden feragat geçersizdir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/37566 Esas ve 2018/3569 Karar sayılı ilamı gereğince cezanın fahiş olup olmadığı değerlendirilirken tarafların ekonomik durumu, borçlunun ödeme gücü, borca aykırılıkla elde edilen menfaat, kusur derecesi ve ihlalin ağırlığı hak ve adalet ölçütleriyle gözetilir.

Ücret Hakkının Kaybı, Miktar Belirlenmesi ve Aşırı Ücretten İndirim

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 523. maddesi uyarınca simsar, taahhüt ettiği borca aykırı şekilde diğer tarafın yararına faaliyet gösterir veya dürüstlük kurallarını ihlal ederek karşı taraftan menfaat vaadi temin ederse, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin kanuni ve sözleşmesel haklarını bütünüyle kaybeder.

Simsarlık sözleşmesinde ödenecek komisyon miktarı açıkça kararlaştırılmamışsa, 6098 sayılı Kanun'un 522. maddesi gereğince tarifeye, tarife bulunmaması durumunda ise teamüle göre ödeme gerçekleştirilir. Bununla birlikte sözleşmede aşırı ve fahiş bir simsarlık ücreti kararlaştırılmışsa, 6098 sayılı Kanun'un 525. maddesi uyarınca borçlunun talebi üzerine bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde indirilebilir.

Emlak Komisyonu Alacaklarında Zamanaşımı

Emlak komisyonu alacakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesinin beşinci bendi kapsamında simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar kategorisinde yer alır ve kanunen beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla birlikte talep ve dava hakkı zamanaşımına uğrar.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy