Kira ilişkisinde kiracı, kural olarak kiraya veren bakımından zararlı bir değişime yol açmamak kaydıyla, tuttuğu taşınmazı tamamen yahut kısmen üçüncü bir kişiye kiralama veya kullanma yetkisini başkasına bırakma hakkına sahiptir. Bununla birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 322/2 gereği konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde taşınmazın başkasına kiralanması veya kullanımının devri kiraya verenin yazılı onayına tabi tutulmuştur. Kira sözleşmesinde açıkça alt kira yasağı kararlaştırılmışsa kiraya verenin sonradan izin vermemesi durumunda alt kira bağı kurulamaz; taşınmazın üçüncü kişilere kullandırılması ise sözleşmenin ihlali niteliğini taşır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 322Kaynağı aç
Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Hukuki Farklar
Alt kira ve kullanım hakkının devrinde kiracı tarafı değişmez; kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki kira sözleşmesi yürürlüğünü korur ve kiracı kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumluluğunu sürdürür. Bu ilişkide kiralananı kullanan üçüncü kişi kiraya veren ile doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurmaz. Alt kiracı ile kiraya veren arasında doğrudan sözleşme bağı bulunmadığı için alt kiracının kiraya verene karşı asli borçlu sıfatı yoktur; ancak kiralanana bizzat verdiği zararlardan dolayı sorumluluğu gündeme gelebilir. Kira sözleşmesinin devrinde ise devreden kiracı taraf olmaktan çıkar; devralan kişi kiraya verenle doğrudan sözleşme ilişkisi kurar, bununla birlikte devreden kiracının kanunda öngörülen süre boyunca sorumluluğu devam edebilir.
Dürüstlük Kuralı ve Yazılı Rıza Koşulu
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2 uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kural olarak yazılı rıza şartı aranmakla birlikte, kiraya verenin somut davranışlarının dürüstlük kuralı uyarınca hakkın kötüye kullanılması teşkil edecek boyuta ulaştığı istisnai durumlarda, biçimsel bir yazılı belge bulunmasa dahi rızanın varlığı kabul edilebilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
Alt Kiracının Taşınmazı Kullanma Sınırları ve Sorumluluk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 322/3 düzenlemesi uyarınca alt kiracının kiralanan yeri asıl kiracıya tanınan sınırların haricinde kullanması hâlinde kiraya verene karşı asıl kiracı mesuliyet taşır. Böyle bir aykırılık ortaya çıktığında kiraya veren, sözleşme uyarınca kiracısına yöneltebileceği hak ve talepleri doğrudan alt kiracıya ya da devralana karşı ileri sürebilir. Ayrıca kiracının onay almaksızın alt kira tesis etmesi veya kullanım hakkını başkasına devretmesi sebebiyle kiraya verenin zarara uğraması vaziyetinde kiracının tazminat borcu gündeme gelebilir.
Sözleşmeye Aykırılık Hâlinde İhtar ve Fesih Usulü
Kira sözleşmesinde alt kira yasağı bulunmasına rağmen veya izinsiz olarak alt kira kurulması yahut kullanım hakkının devredilmesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebi oluşturabilir. Bu durumda kiraya verenin fesih hakkını işletebilmesi için kiracıya aykırılığı gidermesi adına 30 günlük süre tanıması ve bu süreye rağmen aykırılığın devam etmesi aranır. Genel kural olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316/1 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye riayet ederek özenle kullanma ve taşınmazdaki diğer sakinler ile komşulara gereken saygıyı gösterme borcu taşır. Kiracının bu özen ve saygı yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi hâlinde kiraya veren, 6098 sayılı Kanun m. 316/2 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre tayin ederek yazılı ihtarda bulunur; diğer kira ilişkilerinde ise önceden bir ihtara gerek duyulmaksızın yazılı bildirimle derhal fesih gerçekleştirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük süre verilmesi kural olmakla birlikte belirli istisnalarda derhal fesih mümkündür. 6098 sayılı Kanun m. 316/3 uyarınca kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyerinde alt kira için kiraya verenin rızası şart mıdır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devredilmesi için kiraya verenin yazılı rızası kanunen zorunludur.
Alt kira kurulduğunda asıl kiracının kira borcu sorumluluğu biter mi?
Hayır, alt kira ilişkisinde kiracı tarafı değişmez; asıl kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumluluğu kiraya verene karşı devam eder.
İzinsiz alt kira durumunda fesih için kiracıya süre verilmesi gerekir mi?
İzinsiz alt kira kurulması veya kullanım hakkının devredilmesi hâlinde kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için kiracıya aykırılığı gidermesi adına 30 günlük bir süre vermesi ve bu süreye rağmen aykırılığın devam etmesi gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy