İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Niteliği ve Kapsamı
Kiraya veren, kiralanan konut veya çatılı işyerini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü bulunduğu diğer kimselerin gereksinimi amacıyla kullanma zorunluluğu altındaysa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin birinci fıkrasına dayanarak dava yoluyla tahliye talep edebilir. Bu dava, mülk sahibinin ya da kanunda sınırlı olarak sayılan yakınlarının zorunlu kullanım ihtiyacını karşılamayı amaçlayan özel bir tahliye mekanizmasıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davasının sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Dava açma süresinin hesaplanmasında ihtiyacın fiilen doğduğu an değil, kira sözleşmesinde belirlenmiş olan sürenin sona erdiği tarih temel alınır. Bu yasal süre bakımından konut ve çatılı işyeri kiraları arasında herhangi bir fark bulunmamakta olup her iki kira türünde de kira döneminin sona ermesini izleyen bir aylık süre uygulanır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Dava Süresi
Belirsiz süreli kira ilişkilerinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmesi, fesih bildirimi için kanunda öngörülen bildirim sürelerinin tamamlanmış olmasına bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi gereğince, genel hükümlerde düzenlenen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak saptanacak tarihten başlayarak bir ay içinde davanın ikame edilmesi şarttır. Kiraya veren öncelikle usulüne uygun bir fesih bildiriminde bulunmalı ve bir aylık dava açma süresi bu ihbar süresinin tamamlanmasıyla işletilmelidir.
Hak Düşürücü Süre ve Mahkemenin Re'sen İncelemesi
Kanunda düzenlenen bir aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece tarafların talebine bağlı kalmaksızın kendiliğinden gözetilir. Yargılama sürecinde mahkeme, taşınmaza yönelik ihtiyacın samimi, zorunlu ve dava anında mevcut olup olmadığını araştırmadan önce sürenin usulüne uygun işletilip işletilmediğini denetler. Sürenin dolmasından sonra açılan davalarda gereksinimin esasına yönelik herhangi bir inceleme yapılmaksızın davanın süre yönünden doğrudan reddine karar verilir.
Tahliye davalarında aranan ihtiyacın dava açıldığı anda bulunması ve yargılama süresince devam etmesi şartı, ancak hak düşürücü süre şartı sağlandığında değerlendirmeye alınır. Bir aylık sürenin kaçırılması, kiraya verenin o kira dönemi için ihtiyaç iddiasına dayanarak tahliye talep etme hakkını tamamen düşürür. Bu süreyi geçiren kiraya veren, ancak bir sonraki kira döneminin tamamlanmasının ardından yeniden dava açma imkânına kavuşabilir.
Dava Sürecinin Kira Sözleşmesinin Durumuna Etkisi
Kanuni süresi içinde gereksinim sebebiyle tahliye davası ikame edildiğinde, kira sözleşmesi yargılama sonuçlanıncaya kadar askıda kalır. Buna karşılık, bir aylık hak düşürücü sürenin dava açılmaksızın tüketilmesi halinde kira sözleşmesi yeni dönem için geçerli olmak üzere aynı şartlarla kendiliğinden uzamış kabul edilir.
Yazılı Bildirim ile Dava Açma Süresinin Uzaması
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesine göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde tahliye davası açacağını kiracıya yazılı şekilde bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Kiraya veren tarafından bu yazılı bildirimin süresinde yapılması durumunda, bir aylık hak düşürücü süre geçse dahi uzayan bir yıllık kira döneminin sonuna kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin hitamından itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi süresinin tamamlanmasını izleyen bir ay içinde açılmalıdır. Dava açma süresinin hesabında gereksinimin doğduğu an değil, kira ilişkisinin sona erdiği an dikkate alınır.
Dava açma süresi kaçırılırsa ne olur?
Bir aylık sürenin kaçırılması halinde mahkeme ihtiyacın esasına girmeksizin davayı doğrudan süre aşımı nedeniyle reddeder. Kiraya veren ilgili kira dönemi için dava açma hakkını yitirir ve ancak bir sonraki kira döneminin sonunda yeniden dava yoluna gidebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi uzatılabilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi gereğince kiraya veren, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.
Konut ve işyeri kiralarında dava açma süresi farklı mıdır?
Konut ve işyeri kiralarında ihtiyaç nedeniyle dava açma süresi bakımından bir ayrım bulunmamakta olup her iki türde de belirli süreli sözleşmelerin sona ermesinden itibaren bir aylık süre uygulanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy