Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazın kendisine teslim edilmesinden sonraki bir süreçte, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen bu müessese, taşınmazın belirtilen tarihte tahliyesini sağlama amacı taşır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Koşulları
Bir tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için her şeyden önce yazılı şekilde düzenlenmiş olması ve kiralananın fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte imzalanması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen, kiracının serbest iradesini sakatlayacak şekilde baskı altında alınan veya usul kurallarına aykırı biçimde oluşturulan taahhütler hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşabilir.
Tahliye taahhütnamesinde açık bir düzenleme tarihi yer almasa dahi, metin içeriğinde kiracının taşınmazda fiilen oturmakta olduğunu gösteren 'içinde kiracısı bulunduğum taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğim' şeklindeki ifadelerin bulunması durumunda taahhüt geçerli kabul edilmektedir. Bu tür ifadeler, teslim şartının gerçekleştiğini ve taahhüdün sözleşme başlangıcındaki baskı ortamından sonra verildiğini ortaya koyar.
Tahliye Süreci ve Başvuru Süreleri
Kiracı taahhüt ettiği tahliye tarihinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren kanuni yollara başvurabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Kanunda öngörülen bu bir aylık sürenin geçirilmesi halinde taahhüde dayalı sona erdirme hakkı kullanılamaz.
Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart ve Sınırları
Taraflar, kiracının taahhüde aykırı hareket ederek taşınmazı belirlenen günde tahliye etmemesi hali için sözleşme serbestisi kapsamında tazminat veya cezai şart kararlaştırabilir. Bununla birlikte, öngörülen ceza koşulunun fahiş olmaması ve kanuni sınırlara uygun bulunması zorunludur.
Cezai şart düzenlenirken konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici kuralların gözetilmesi şarttır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi gereğince, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu doğrultuda, özellikle kira bedelinin vaktinde ödenmemesi durumuna bağlı ceza koşulu öngörülemeyeceği gibi, kanunun emredici sınırlarını aşarak kiracı aleyhine ek ödeme yükü doğuran ceza koşulları da geçersizlik yaptırımına tabi olur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 346Kaynağı aç
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ne yapılır?
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurabilir veya tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen veya kiralananın tesliminden önce baskı altında alınan tahliye taahhütleri hükümsüz kılınabilir. Taahhüdün teslimden sonra serbest iradeyle verilmesi gerekir.
Düzenleme tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdü geçerli olur mu?
Metinde açık bir düzenleme tarihi bulunmasa dahi, kiracının taşınmazda oturduğunu belirten 'içinde kiracısı bulunduğum taşınmazı tahliye edeceğim' gibi bir ifadeye yer verilmişse taahhüt geçerli kabul edilmektedir.
Tahliye taahhüdüne aykırılık durumunda cezai şart talep edilebilir mi?
Taahhüde uyulmaması hali için cezai şart kararlaştırılabilir; ancak ceza koşulunun fahiş olmaması ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesine aykırı biçimde kiracı aleyhine haksız ödeme yükü oluşturmaması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy