Beş Yıl Dolmadan Kira Artış Davası Açılmasının Yasal Dayanağı
Kira sözleşmelerinde beş yıllık süre dolmadan kural olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamında emsal bedellere göre kira tespit davası açılamaz. Buna karşılık, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremediği ve öngörmesi de beklenmeyen olağanüstü gelişmelerin meydana gelmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesine dayanılarak aşırı ifa güçlüğü gerekçesiyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir. Dolayısıyla beş yıllık süre geçmemiş olsa dahi, edimler arasındaki dengenin katlanılamayacak ölçüde bozulduğu hâllerde genel uyarlama davası açılması hukuken mümkündür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Uyarlama Şartları
Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca uyarlama istenebilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması gerekir. Bu olağanüstü durumun, sözleşme anındaki verileri borçludan ifanın beklenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derecede aleyhe değiştirmesi şarttır. Ayrıca borcun henüz ifa edilmemiş olması ya da aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş bulunması zorunludur.
Kira sözleşmelerinde kiraya veren taşınmazı kullanıma hazır bulundurma, kiracı ise kira bedelini ödeme borcu altında olduğundan, aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama kuralı niteliğine göre her iki tarafça da ileri sürülebilir. Uyarlamanın mümkün olmaması hâlinde sözleşmeden dönme hakkı söz konusu olur; ancak sürekli edimli kira sözleşmelerinde dönme yerine fesih hakkı kullanılır. Söz konusu uyarlama düzenlemesi yabancı para borçlarında da geçerliliğini korur.
Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarına göre, tarafların yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; anlaşma yoksa hâkim bedeli aynı endeks tavanını aşmayacak biçimde ve hakkaniyetle belirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kanunun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca tüketici fiyat endeksi, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek beş yıllık periyotlarla kira tespiti yapılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Sözleşmede bedelin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlarda Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe artış yapılamaz; fakat Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü bu yabancı para kısıtlamasında da saklı tutulmuştur. Bu doğrultuda beş yıl dolmadan açılacak davalar genel kira tespiti niteliğinde olmayıp, olağanüstü koşulların kanıtlanmasını gerektiren uyarlama davası mahiyetindedir.
Uyarlama Davasında İspat ve Yargılama Esasları
Türk Medenî Kanunu'nun 6. maddesi uyarınca taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispat etmekle yükümlüdür. Uyarlama davası açan taraf, ekonomik dengenin çekilmez biçimde aleyhine bozulduğunu ve durumun beklenmeyen olağanüstü olaylardan kaynaklandığını somut verilerle ortaya koymalıdır. Yargılama sürecinde kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki imar ve ticaret hareketleri, emsal kira bedelleri, vergi ve gider artışları ile döviz hareketleri gibi etkenler üç kişilik uzman bilirkişi heyetince incelenerek sözleşme adaletine uygun bir denge aranır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 6Kaynağı aç
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca taraflar maddi vakıaları bildirmekle yükümlü olup hukuki nitelendirmeyi yapmak ve uygulanacak kanun hükmünü resen tespit etmek hâkime aittir. Hâkim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 31. maddesi gereğince taraflara açıklama yaptırabilir ve delil ikamesini isteyebilir. Çözümde etkili deliller toplanmadan hüküm kurulması ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi kapsamında istinaf denetiminde kararın kaldırılması sonucunu doğurabilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 33Kaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 31Kaynağı aç
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 353Kaynağı aç
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Hayır, beş yıllık süre dolmadan emsal bedeller dikkate alınarak Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamında kira tespit davası açılamaz; ancak beklenmeyen olağanüstü durumlar varsa Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca kira uyarlama davası açılabilir.
Kira uyarlama davası hangi hâllerde açılabilir?
Sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü olaylar sonucu sözleşmedeki dengenin dürüstlük kuralına aykırı düşecek düzeyde bozulması hâlinde kira uyarlama davası açılabilir.
Kira bedelini ihtirazi kayıtsız ödeyen kiracı uyarlama talep edebilir mi?
Aşırı ifa güçlüğüne dayanan tarafın edimini henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş bulunması şarttır.
Döviz cinsinden kira sözleşmelerinde beş yıl dolmadan bedel artırılabilir mi?
Yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde beş yıl geçmedikçe kural olarak bedel değiştirilemez; ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama hakkı bu durumlarda da saklıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy