Kiracının Komşulara Saygı Gösterme ve Özen Borcu
Kiracı, kiralanan taşınmazı kira sözleşmesine uygun şekilde özenle kullanmakla yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu m. 316/1 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmanın yanı sıra, taşınmazın yer aldığı binada oturan diğer kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Komşuluk hukukunu zedeleyen, ortak yaşam kurallarını ihlal eden ve çevreye rahatsızlık veren tutumlar bu borca aykırılık teşkil eder.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç
İhtarname Düzenlenmesi ve Aykırılığın Giderilmesi İçin Verilecek Süre
Kiracının komşulara saygı borcuna ve özen yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya verenin izleyeceği yol Türk Borçlar Kanunu m. 316/2 hükmünde gösterilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, en az otuz gün süre tanıyarak aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini kiracıya yazılı bir ihtarla bildirmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri dışındaki diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren önceden herhangi bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiracıya gönderilecek ihtarnamede kira sözleşmesine aykırılık teşkil eden durumun açık ve somut şekilde ortaya konulması gerekir. Kiracıdan hangi davranışın düzeltilmesinin istendiği net olarak ifade edilmeli, aykırılığın giderilmesi için tanınan süre belirtilmeli ve bu süre içinde aykırılık sonlandırılmazsa sözleşmenin feshedilerek tahliye talep edileceği yazılı olarak ihtar edilmelidir.
Süre Verilmeksizin Derhal Fesih Halleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz günlük süre verilmesi aransa da kanun belirli ağır hallerde bu şartı aramamıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 316/3 uyarınca; kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya aykırılığı gidermesi için süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının aykırı davranışının kiraya veren yahut aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Görevli Mahkeme ve Tahliye İlamının Uygulanması
Kira sözleşmesine aykırılık sebebiyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Fesih bildiriminin ardından şartlar oluştuğunda dava bu mahkemede ikame edilir.
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle açılan tahliye davası neticesinde verilen tahliye ilamı, kural olarak kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir. Kiracının verilen süre içinde kiralananı kendiliğinden boşaltmaması durumunda, icra dairesi aracılığıyla ve gerektiğinde kolluk kuvvetlerinden destek sağlanarak zorla tahliye işlemi tatbik edilir.
Komşuları rahatsız eden kiracıya süre verilmeden doğrudan fesih bildirimi yapılabilir mi?
Kiracının aykırı davranışının aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez nitelikte olması, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi veya süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması durumlarında Türk Borçlar Kanunu m. 316/3 uyarınca önceden süre tanınmaksızın yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.
Komşulara rahatsızlık sebebiyle tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira sözleşmesine aykırılık sebebiyle kiracının tahliyesine yönelik açılacak davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye kararının icraya konulması için kararın kesinleşmesi gerekir mi?
Sözleşmeye aykırılık sebebiyle verilen tahliye kararlarının icra yoluyla infaz edilmesi için kural olarak kesinleşme aranmaz; kiracı taşınmazı kendiliğinden tahliye etmediği takdirde icra dairesi ve gerektiğinde kolluk desteğiyle tahliye işlemi yerine getirilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy