Kiracı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralananın sözleşmeye uygun kullanımı, ayıpların giderilmesi, güvence bedelinin korunması ve tahliye süreçlerindeki yasal güvencelerle tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi uyarınca kiraya verenin edimlerini yerine getirmesi karşılığında kiracı kira bedelini ödemekle yükümlü olup taraflar arasındaki hak ve borçlar kanuni çerçevede dengelenir.
Kira Sözleşmesinin Şekli ve Kiralananın Teslimi
Kira sözleşmeleri kanunda belirli bir şekil şartına bağlanmadığından yazılı veya sözlü olarak kurulabilir ve geçerliliğini korur. Sözlü sözleşmelerde de kanunun kiracıya tanıdığı haklar geçerli olmakla birlikte yazılı sözleşmeler ispat açısından önem taşır.
Kiracı, kiralanan taşınmazın sözleşmedeki kullanım amacına uygun şekilde teslim edilmesini ve kullanım süresince kullanıma engel teşkil eden durumların giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Taşınmazın geç teslim edilmesi hâlinde kiracı oluşan zararının tazminini isteyebilir; kiraya verenin kanuni edimlerini yerine getirmemesi durumunda ise sözleşmeyi feshedebilir.
Ayıplardan Sorumluluk ve Yan Giderler
Kiracı, kiralananda sonradan meydana gelen ve kendi kusurundan kaynaklanmayan ayıplardan dolayı kiraya vereni sorumlu tutabilir ve ayıbın giderilmesini talep edebilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça vergi, sigorta ve benzeri giderlerin kiraya veren tarafından ödenmesi gerekir.
Kiracıya, kiralanana ait yan giderler haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça aydınlatma, su ve doğalgaz gibi kullanıma bağlı yan giderler kiracıya aitken; demirbaş ve binadaki esaslı yapı niteliğindeki masraflar kiraya veren tarafından karşılanır. Kiracı ayrıca kiraya verenin yazılı iznini almak şartıyla kiralananı alt kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir.
Güvence Bedeli Olarak Depozito Sınırı ve İadesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence miktarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Güvencenin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması hâlinde kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
Banka, güvenceleri yalnızca iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Sözleşmenin Sona Ermesi, Uzaması ve Erken Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı vaktin dolmasından en az on beş gün evvel bildirimde bulunmadığı sürece aynı şartlar dahilinde birer yıllık dönemlerle yenilenir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 gereği kiraya veren, sadece kararlaştırılan sürenin sona ermesini ileri sürerek tahliye sağlayamaz. Bununla beraber on yıllık uzama periyodu tamamlandığında kiraya veren, takip eden her uzama döneminin hitamından en az üç ay evvel yazılı bildirim yapmak kaydıyla herhangi bir gerekçe sunmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih bildirimiyle taşınmazı tahliye edebilirken; kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 325 uyarınca kiracı, belirlenen süreye veya fesih dönemine riayet etmeden taşınmazı tahliye ederse, yerin emsal koşullarla yeniden kiralanabilmesi için gereken makul süre boyunca sözleşmesel yükümlülüklerini ifa etmeyi sürdürür. Şayet kiracı, söz konusu makul süre dolmadan evvel kiraya verence kabulü hakkaniyete uygun görülebilecek, mali yeterliliği bulunan ve mevcut kira ilişkisini üstlenmeye hazır yeni bir kiracı temin ederse kira borçlarından kurtulur. Bu süreçte kiraya veren de tahliye sebebiyle tasarruf ettiği giderler ile taşınmazı farklı biçimde değerlendirerek sağladığı veya sağlamaktan kasten imtina ettiği menfaatleri kira alacağından mahsup etmekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 325Kaynağı aç
Gereksinim Nedeniyle Tahliye ve Yeniden Kiralama Yasağı
Taşınmazı sonradan satın alan kimse, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 çerçevesinde kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun yahut bakmakla mükellef olduğu kimselerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması durumunda, iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre zarfında kiracıya yazılı ihbarda bulunarak altı ayın hitamında dava açıp tahliye talep edebilir. Yeni malik ayrıca kira akdinin müddetinin dolmasından itibaren bir ay içerisinde doğrudan dava açarak da gereksinime dayalı sona erdirme hakkını kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 355 uyarınca ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini sağlayan kiraya veren, haklı bir gerekçe bulunmadıkça taşınmazı üç yıl dolmadan eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz. Yeniden inşa veya imar maksadıyla tahliye ettirilen yerler de haklı neden olmadıkça eski haliyle üç yıl geçmeden başkasına verilemez; kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi takip eden bir ay içinde eski kiracının yeni duruma göre öncelikli kiralama hakkı mevcuttur. Bahse konu kiralama yasaklarına aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak şartıyla tazminat ödemekle mükelleftir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Kira Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli merci sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesidir; davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili yargı mercileri arasında yer alır.
Sözlü yapılan kira sözleşmesi geçerli midir?
Kira sözleşmeleri kanunda belirli bir şekil şartına bağlanmadığı için sözlü olarak kurulabilir ve geçerlidir; sözlü kira ilişkisinde de kiracı kanuni haklarını aynen korur.
Kira sözleşmesinin süresi dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması kiraya verene sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme veya tahliye hakkı vermez; kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
Kiracı sözleşme süresinden önce evi boşaltırsa borcu sürer mi?
Kiracı fesih dönemine uymadan taşınmazı boşaltırsa, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca borçları devam eder; ancak yerine aynı şartlarda yeni bir kiracı bulunursa bu borç son bulur.
Ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği konutu başkasına kiraya verebilir mi?
Gereksinim sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz; aykırılık hâlinde son yılın bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy