Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdiremez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Belirli ve Belirsiz Süreli Kirada On Yıllık Uzama Süreci
Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama evresi tamamlandığında kiraya verene gerekçe belirtmeksizin fesih imkânı tanınmıştır. Türk Borçlar Kanunu madde 347/1 uyarınca kiraya veren, bahse konu süreyi takip eden her bir uzama yılının sona ermesinden en az üç ay evvel fesih bildirimini yöneltmek kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu düzenlemeyle, kanunun kiraya veren bakımından getirdiği süre bitimine dayalı fesih yasağı, on yıllık uzamanın ardından bildirime dayalı fesih serbestisi ile sınırlandırılmıştır.
Sözleşmenin belirsiz süreli akdedildiği durumlarda tarafların fesih yetkileri farklı kurallara bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu madde 347/2 çerçevesinde kiracı her vakit genel hükümlerdeki fesih bildirimi yoluna gidebilirken, kiraya veren bakımından bu hak kiranın başlangıç anından itibaren on yıllık sürenin doldurulması koşuluna tabi tutulmuştur.
Kiralananın Yeniden İnşası ve İmarı Nedeniyle Tahliye
Taşınmazın yeniden yapımı ya da imarı doğrultusunda esaslı tadilatı, genişletilmesi veya başkalaştırılması zorunlu olup bu müdahaleler esnasında taşınmazın kullanılması imkânsız hale gelirse tahliye talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu madde 350/2 gereğince kiraya veren; belirli süreli bağıtlarda sürenin dolmasından, belirsiz sürelilerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine göre saptanacak tarihten başlayarak bir ay içinde dava ikame ederek kira ilişkisini sonlandırabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu
Yeniden yapım ve imar sebebiyle tahliyesi sağlanan taşınmazlarda eski kiracı, tamamlanan yapıyı güncel vaziyeti ve belirlenecek yeni kira bedeliyle kiralama noktasında önceliğe sahiptir. Türk Borçlar Kanunu madde 355/2 uyarınca bu öncelik hakkının, kiraya verence yapılacak yazılı bildirimi izleyen bir aylık sürede kullanılması gerekir; söz konusu hak sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl boyunca üçüncü bir kişiye kiralanamaz. Bunun yanı sıra ilgili gerekçeyle boşaltılması sağlanan taşınmazın, eski durumunda tutularak haklı sebep bulunmaksızın üç yıl müddetle bir başkasına kiralanması da kanunen yasaktır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Gereksinim sebebiyle tahliyenin gerçekleştirilmesi durumunda da kanun koyucu yeniden kiralama engeli öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu madde 355/1 uyarınca kiraya veren, gereksinim doğrultusunda kiralananın boşaltılmasını temin ettiğinde, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl dolmadan taşınmazı önceki kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu sınırlamalara aykırılık teşkil eden işlemlerde ise kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu madde 355/3 doğrultusunda eski kiracıya, son kira yılına ait bir yıllık kira bedeli tutarından az olmayacak tazminat sağlamakla mükelleftir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Sözleşmenin Feshi
Mülkiyeti sonradan devralan kimseye kanun, gereksinim gerekçesiyle tahliye hakkı tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 351/1 hükmüne göre yeni malik; taşınmazı bizzat kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için kullanma mecburiyetindeyse, iktisap gününden itibaren bir ay zarfında kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, sözleşmeyi altı ay sonrasında açacağı tahliye davasıyla sonlandırabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Yeni malike kanunda seçimlik bir dava açma imkânı da tanınmıştır. Türk Borçlar Kanunu madde 351/2 çerçevesinde kiralananı sonradan edinen kişi dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, önceki sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ileri sürebilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Kiracının tasarrufundan doğan tahliye sebeplerinin başında yazılı tahliye taahhüdü yer alır. Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 kapsamında kiralananın teslimi sonrasında kiracı, belirli bir günde taşınmazı terk edeceğini kiraya verene yazılı olarak taahhüt etmiş ancak bu yükümlülüğünü yerine getirmemişse; kiraya veren ilgili tarihi müteakip bir ay içinde icra takibine girişerek yahut dava açarak kira aktine son verebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Kira alacağının vadesinde ödenmemesi, iki haklı ihtara dayalı fesih yolunu devreye sokar. Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca kiracı; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde sürenin tamamı içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı yahut bir kira yılını aşan müddette ödenmeyen kira bedelleri sebebiyle iki defa yazılı ve haklı ihtara sebebiyet vermişse, kiraya veren sözleşme süresinin ve uzun süreli akitlerde ihtarların yapıldığı kira yılının tamamlanmasından itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye isteyebilir.
Kiracının konut sahibi bulunması kanunda bağımsız bir tahliye gerekçesi sayılmıştır. Türk Borçlar Kanunu madde 352/3 uyarınca kiracının yahut birlikte ikamet ettiği eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları dahilinde oturmaya müsait konutu mevcutsa ve kiraya veren bağıt kurulurken bu husustan haberdar değilse, sözleşme müddetinin nihayete ermesini takip eden bir aylık sürede dava açarak akdi feshedebilir.
Kira Borcunun Temerrüdü ve İcra Takibi
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ifa etmemesi borçlu temerrüdü doğurur. Türk Borçlar Kanunu madde 315 hükmü gereğince, teslimi gerçekleşen kiralanana ait muaccel borç ödenmediği takdirde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarla süre tanıyarak bu sürede ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bahse konu mehil konut ve çatılı işyerleri bakımından en az otuz gün olup kiracıya yapılan bildirimi izleyen ilk günden başlayarak işletilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
İcra ve İflas Kanunu madde 269 çerçevesinde tahliye talepli ödeme emri ve itiraz prosedürü, takibin adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olmasına bağlıdır. Bu takiplerde ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek mecburiyetindedir; Borçlar Kanunu hükümlerinin kiralayana altı günlük mühletin bitiminde feshe müsaade ettiği özel hallerde ise itiraz süresi üç gündür. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Borçlunun itirazı takibi durdurmakta olup itirazın tebliğinden başlayarak altı ay içinde itirazın kaldırılmasını talep etmeyen alacaklı, aynı alacak sebebiyle yeniden ilamsız icra takibi başlatma imkânını kaybeder.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269Kaynağı aç
Dava Açma Süresinin Korunması ve Dava Şartı Arabuluculuk
Kiraya verenin tahliye davası açma süresi belirli şartlarda uzamaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 353 uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, tahliye davası açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Kira uyuşmazlıklarında yargı yoluna başvurulabilmesi için kanun arabuluculuk şartı getirmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B-1/a uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra takibiyle tahliyesine dair durumlar istisna tutulmak kaydıyla, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden evvel arabulucuya başvurulmuş bulunması dava şartı olarak düzenlenmiştir.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde kiracı kendiliğinden tahliye edilebilir mi?
Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır ve kiraya veren yalnızca süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi nasıl sona erdirir?
Konut ve çatılı işyerlerine ait belirli süreli akitlerde on yıllık uzama evresi dolduğunda kiraya veren, takip eden her uzama döneminin tamamlanmasına en az üç ay kala bildirim yaparak hiçbir gerekçe ileri sürmeksizin kira ilişkisini sonlandırma hakkına sahiptir.
Yeni malik gereksinim nedeniyle tahliye davasını ne zaman açabilir?
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak kaydıyla iktisap tarihinden altı ay sonra dava açabilir veya mevcut sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapma süresi nedir?
Kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünde kiracı boşaltmayı üstlendiği tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?
Evet, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye hâlleri ayrık tutulmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava ikame edilmeden evvel arabulucuya başvurulmuş olması kanunen dava şartıdır.
Yeniden kiralama yasağı ihlal edildiğinde kiracının tazminat hakkı var mıdır?
Evet, kiraya veren gereksinim veya yeniden imar sebepleriyle tahliye sağladıktan sonra kanundaki üç yıllık yeniden kiralama yasaklarına aykırı hareket ederse, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy