Kiracı tahliye davasının hangi sürede açılacağı, sözleşmenin hangi sebeple sona erdirilmek istendiğine göre değişir ve her yol yalnız dava açmaya bağlı değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, gereksinim ile yeniden inşa veya imar sebeplerinde belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayan bir aylık dava süresi öngörür. Belirsiz süreli sözleşmede bu bir ay, kira ilişkisinin genel hükümlerindeki fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak ortaya çıkan tarihten işler. Kiralanan teslim edildikten sonra belli bir gün için boşaltma yazılı olarak üstlenilmişse ve kiracı o gün çıkmazsa, aynı kanunun 352. maddesi bir ay tanır. Kiraya veren bu ay içinde dava açabilir; dilerse icraya da başvurabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Gereksinimde kimler için kullanma zorunluluğu aranır
Gereksinim sebebi kiraya verenin yalnız kendisi için kullanacağı hâllere sıkışmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kiraya verenin kendisini ve eşini kapsar. Altsoy ile üstsoy da bu çevrededir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler aynı sayımın içindedir. İhtiyaç konut biçiminde doğabileceği gibi işyeri biçiminde de doğabilir. Aranan husus, kiralananın bu kişilerden biri bakımından kullanılmasının zorunlu olmasıdır. Zorunluluk varsa kiraya veren kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeniden inşa, imar ve kullanımın imkânsız hâle gelmesi
Yeniden inşa veya imar, gereksinimden ayrı bir sebeptir ve aynı maddenin ikinci bendinde yer alır. Kiralananın yeniden yapılması ya da imar edilmesi amacıyla esaslı onarım gerekmelidir. Genişletme veya değiştirme de bu amaç yönünden yeterli olabilir. Ayrıca bu çalışmalar sürerken kiralananın kullanılması imkânsız olmalıdır. Gerekli olma ile kullanım imkânsızlığı birlikte aranır. Şartlar oluşursa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. İki bent, aynı sona erdirme hükmünün birbirinin yerine konabilen sebepleridir; biri diğerinin ek koşulu değildir.
Belirli ve belirsiz sürede bir aylık dava süresi
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesindeki iki sebep için dava açma süresi ortak bir düzenle kurulur. Belirli süreli sözleşmede bir ay, sözleşme süresinin bittiği tarihte işlemeye başlar. Dava bu bir ay içinde açılır ve sözleşme bu dava ile sona erdirilebilir. Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren önce kira ilişkisine uygulanan genel hükümlerdeki fesih dönemine uyar. Fesih bildirimi için öngörülen sürelere de uyması gerekir. Bir aylık süre, bu iki ölçüye uyularak saptanacak tarihten başlar. Dava, o tarihten itibaren bir ay geçmeden açılır.
Kiralananı sonradan edinen kişinin yolları
Taşınmazı sonradan edinen kişi de gereksinim sebebiyle sözleşmeyi dava ile sona erdirebilir. Kişi çevresi kiraya verenin kendisini ve eşini kapsar; altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler de dahildir. Gereksinim konut veya işyeri gereksinimi olabilir ve kiralananın bu nedenle kullanılmasının zorunlu olması aranır. Kiracıya bildirim yazılı yapılır. Bildirim süresi, edinmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak bir aydır. Bu yazılı bildirim koşulu sağlanırsa sözleşme, altı ay sonra açılacak bir dava ile sona erdirilebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Sonradan edinen kişi aynı hakkı dilerse başka bir süreyle de kullanabilir. Bu seçenekte dava, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Yol, yazılı bildirim yapılmasına ve altı ay sonra dava açılmasına bağlı seçenekten ayrıdır. Hüküm, iki yolu aynı anda tamamlanması gereken tek bir işlem dizisi olarak bağlamaz.
Yazılı boşaltma taahhüdünde icra veya dava
Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlenebilir. Buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Süre, üstlenilen boşaltma tarihinden başlar ve bir aydır. Kiraya veren bu bir ay içinde icraya başvurabilir. Aynı süre içinde dava açması da mümkündür. Hüküm, teslimden sonraki yazılı üstlenmeyi ve boşaltma tarihinin belirli olmasını esas alır. Başvuru bu tarihten sonra yapılırsa maddenin tanıdığı bir aylık imkânın içinde kalınmamış olur.
İki haklı ihtarda dönem ve dava başlangıcı
Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. İhtarların hangi zaman diliminde doğacağı sözleşmenin uzunluğuna göre ayrılır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmede iki ihtar, kira süresi içinde gerçekleşmiş olmalıdır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ihtarlar bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süre içinde aranır. Dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bir yıldan uzun süreli kiralarda bu bir ay, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlar. Böylece ihtarların aranacağı dönem ile davanın hangi bitimden açılacağı, bir yıl eşiğinin iki yanında ayrı ölçülerle kurulmuştur.
Kiracının veya eşinin başka elverişli konutu
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutu varsa kiraya veren sözleşmeyi dava ile sona erdirebilir. Konutun aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunması gerekir. Elverişlilik ile bu sınır içinde olma birlikte aranır. Kiraya verenin, sözleşme kurulurken bu konutu bilmemesi de şarttır. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
Dava açma süresinin bir kira yılı uzaması
Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesine göre kiraya veren, dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirim en geç, davanın açılması için öngörülen süre içinde yapılmalıdır. Yazılı olma ile bu süreye yetişme birlikte aranır. Hükmün sonucu, sürenin bir kira yılı için uzamış sayılmasıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Sürelerin hangi tarihten başladığı
Bir aylık süre her sebepten aynı günde başlamaz. Gereksinim ile yeniden inşa veya imarda belirli süreli sözleşmede başlangıç sürenin sonudur. Belirsiz süreli sözleşmede başlangıç, genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak bulunan tarihtir. Sonradan edinen kişinin sözleşme süresine bağlı seçeneğinde başlangıç sürenin bitimidir. Diğer seçenekte edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim koşulu aranır ve dava altı ay sonra açılabilir. Yazılı boşaltma taahhüdünde başlangıç, üstlenilen boşaltma tarihidir; bu bir ay icra ya da dava için kullanılabilir. İki haklı ihtarda başlangıç kira süresinin bitimi, bir yıldan uzun süreli kirada ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitimidir. Başka elverişli konutta başlangıç sözleşmenin bitimidir. Öngörülen dava açma süresi içinde yapılacak yazılı bildirim, bu süreyi bir kira yılı için uzamış saydırır.
Sık sorulan sorular
Gereksinim sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?
Süresi belirli olan sözleşmede bir ay, o sürenin bittiği günden işlemeye başlar. Süresi belirli olmayan sözleşmede başlangıç, kira ilişkisine uygulanan genel hükümlerdeki fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak bulunan gündür. Dava bu tarihlerden itibaren bir ay içinde açılır. Gereksinim, kiralananın konut veya işyeri olarak kullanılmasının zorunlu olmasına bağlıdır. Bu zorunluluk kiraya verenin kendisi bakımından doğabileceği gibi eşi, altsoyu ve üstsoyu bakımından da doğabilir. Kanun gereği bakma yükümlülüğü altındaki diğer kişiler de aynı çevrededir.
Yeniden inşa veya imar tahliye sebebi olur mu?
Kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliyse ve bu sırada kullanım imkânsızsa sözleşme dava ile sona erdirilebilir. Bu sebepte de dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.
Yeni malik tahliye davasını ne zaman açabilir?
Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması koşuluyla sözleşme, altı ay sonra açılacak dava ile sona erdirilebilir. Sonradan edinen kişi dilerse aynı hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. İkinci yol, bildirim ve altı ay sonraki dava yolundan ayrı bir seçenektir.
Tahliye taahhüdüne uyulmazsa ne kadar sürede başvurulur?
Kiraya veren, yazılı olarak üstlenilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmanın kiraya verene karşı yazılı üstlenilmesi hâline ilişkindir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa bir aylık süre işlemeye başlar.
İki haklı ihtardan sonra dava süresi nasıl işler?
Dava kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bir yıldan uzun süreli kirada bu bir ay, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlar. Bir yıldan kısa sözleşmede iki yazılı haklı ihtar kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı veya bunu aşan süre içinde ve kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle doğmuş olmalıdır.
Kiracının başka konutu tahliye sebebi olur mu?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa dava açılabilir. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Konutun bu sınırlar içinde ve oturmaya elverişli olması gerekir.
Dava açma süresi bir kira yılı uzar mı?
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin yazılı olması ve bu süre içinde yapılması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy