Mimari Proje Değişikliği ve Tadilat Projesinin Şartları
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas olan mimari projede sonradan bir değişiklik yapılması ve bu doğrultuda bir tadilat projesi hazırlanabilmesi kural olarak izne tabidir. Böyle bir tadilat projesinin geçerlilik kazanabilmesi için yetkili belediye tarafından onaylanması ve projenin onaylandığı tarihte bütün bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izninin bulunması aranır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2015/8942 Esas ve 2016/5843 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, onay tarihinde tüm maliklerin yazılı rızasının mevcudiyeti zorunludur.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/8942, K. 2016/5843Kaynağı aç
Kat irtifakı tesis edilmiş yapılarda henüz kat mülkiyetine resmen geçilmemiş olması bu kuralın uygulanmasını engellemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesinin son fıkrası gereğince, kat irtifaklı taşınmazda yapının fiilen tamamlanması ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanması durumunda, kat mülkiyetine henüz geçilmemiş olsa dahi ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Dolayısıyla fiilen iskân edilen bu yapılarda da proje tadilatı kat mülkiyeti kurallarına tabidir.
Kat Malikinin Takdir Yetkisi ve Hâkim Müdahalesinin Sınırı
Ana taşınmazın projesinde gerçekleştirilecek değişikliklere ve tadilat projelerine rıza gösterip göstermemek, tamamen bağımsız bölüm malikinin takdirinde bulunan yasal bir haktır. Yapılması tasarlanan iş veya tadilat tüm kat maliklerinin yararına olacak nitelikte bulunsa dahi, muvafakat vermeyen malik onay vermeye zorlanamaz. Malikin kendi bağımsız iradesiyle rıza göstermemesi kanunun tanıdığı yetkinin kullanımı niteliğinde olup hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez.
Kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış bir karar veya tadilata karşı çıkan bağımsız bölüm malikinin açık rızası bulunmadığı sürece mahkemeden bu yönde bir zorlama talep edilemez. Hukuken hâkimin, onay vermeyen kat malikinin iradesi yerine geçerek yapılacak projeye ya da imalat değişikliğine izin vermesine veya malikin rıza göstermiş sayılmasına karar vermesine yasal olanak tanınmamıştır.
Projeye Aykırı İmalatlar ve Zorunlu Onarım İstisnası
Ana yapının inşası aşamasında yüklenici tarafından onaylı mimari projeye aykırı imalatlar yapılmış olması durumunda da kurallar aynen geçerlidir. Ortak yerlerde yüklenici tarafından gerçekleştirilen bu nitelikteki projeye aykırı imalatların sonradan hukuken geçerli hâle getirilmesi amacıyla hazırlanmak istenen tadilat projelerinde tüm kat maliklerinin eksiksiz muvafakati şarttır.
Tüm maliklerin rızası şartının kanuni istisnası acil ve zorunlu hallerde ortaya çıkar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi durumunda, söz konusu güçlendirme ve onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme ve Görev Uyuşmazlığı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından kaynaklanan ortak yerlere müdahale, proje aykırılıkları ve tadilat projelerine dair her türlü uyuşmazlığın çözümünde 634 sayılı Kanun'un ek 1. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 2014/1669 Esas ve 2014/5128 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, bu kanunun tatbikinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girmektedir.
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2014/1669, K. 2014/5128Kaynağı aç
Davanın açıldığı mahkemeler arasında görev konusunda tereddüt çıkması durumunda usul hukuku kuralları devreye girer. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 21. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi gereğince, iki mahkemenin de karşılıklı olarak görevsizlik kararı vermesi ve bu kararların kanun yoluna başvurulmaksızın kesinleşmesi halinde, davaya bakacak yetkili ve görevli mahkemenin tayini amacıyla yargı yeri belirlenmesi usulüne başvurulur.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 21Kaynağı aç
Tadilat projesi için tüm kat maliklerinin rızası şart mıdır?
Evet, mimari projede değişiklik içeren tadilat projesinin belediyece onaylanabilmesi ve geçerli olabilmesi için onay tarihinde tüm bağımsız bölüm maliklerinin yazılı izni şarttır.
Kat malikinin tadilat projesine muvafakat vermemesi hakkın kötüye kullanılması sayılır mı?
Hayır, tadilata rıza göstermek malikin kanuni takdir hakkı olduğundan, yapılacak işlem herkesin yararına olsa dahi malikin rıza göstermemesi hakkın kötüye kullanılması sayılamaz ve malik zorlanamaz.
Hâkim rıza göstermeyen kat malikinin yerine geçerek izin verebilir mi?
Hayır, oy birliğiyle alınmış kurul kararı ya da malikin rızası yoksa, mahkeme hâkiminin kat malikinin iradesi yerine geçip tadilat projesine izin veya onay vermesi yasal olarak mümkün değildir.
Kat maliklerinin rızası olmaksızın projeye uygun onarım yapılabilir mi?
Evet, ortak yerlerdeki bozukluğun ana yapıya zarar verdiğinin acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde kat maliklerinin rızası aranmaz.
Tadilat projesine ilişkin uyuşmazlıklarda hangi mahkeme görevlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi uyarınca bu kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerekmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy