Kat Malikinin Tadilat Hakkı ve Yasal Çerçeve
Kat maliklerinin mülkiyet hakkı kapsamında kendi bağımsız bölümlerinde tadilat ve yenileme yapma yetkisi bulunmaktadır; ancak bu hak mutlak ve sınırsız değildir. Kat maliki dairesinde tadilat gerçekleştirirken ana taşınmazın ortak yapısını, diğer bağımsız bölümlerin güvenliğini ve komşuların huzurunu gözetmekle yükümlüdür. Bu çerçevede dairesinin iç kısmında diğer kat maliklerine zarar vermemek, yapının mimari projesine sadık kalmak ve ana yapıya zarar vermemek kaydıyla zemin döşemelerinin yenilenmesi, mutfak ve banyo dolaplarının değiştirilmesi veya boya badana yapılması gibi her türlü onarım serbestçe yürütülebilir.
Yapılacak tadilat yalnızca bağımsız bölümün iç estetiğini ilgilendirdiği ve ortak alanlar kapsamında bulunan dış cepheye, ana kolonlara, kirişlere ya da ortak tesisat borularına temas etmediği takdirde diğer maliklerin rızasının alınması zorunlu değildir. Buna karşın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 uyarınca kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Yapılan tadilat veya müdahale bağımsız bölüm sınırlarını aşarak ortak yerlere temas ettiğinde ise kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması yasal bir şarttır.
Daire İçinde İzin Alınmadan Yapılabilecek Tadilatlar
Bağımsız bölüm sınırları içerisinde kalan, binanın ortak tesisatına veya ana taşıyıcı sistemine dokunmayan estetik düzenlemeler kural olarak kat malikleri kurulunun onayına tabi olmaksızın yapılabilir. Bu doğrultuda boya, badana, duvar kâğıdı kaplama, parke ve zemin döşemelerinin değişimi, asma tavan yapımı, mutfak ve banyo dolapları ile vitrifiye ürünlerinin yenilenmesi ve iç kapıların değiştirilmesi serbest uygulamalar arasındadır. Bununla birlikte bu tadilatların yürütülmesi sırasında aşırı gürültü, titreşim veya komşu bağımsız bölümler yönünden zarar tehlikesi oluşması halinde gerekli koruyucu tedbirlerin alınması zorunludur.
Yalnızca ilgili bağımsız bölüme özgülenmiş olan iç tesisat bileşenlerinin yenilenmesi de kat malikinin tasarruf yetkisi dahilindedir. Binanın ortak sistemlerine veya ana şebeke hatlarına müdahale edilmemesi şartıyla; daire içi elektrik kabloları, internet ve iletişim altyapısı, iç su boruları ile radyatör ve termostatik vana değişimleri serbestçe gerçekleştirilebilir. Daireye takılacak klimalar bakımından ise dış cephe gibi ortak alanların genel görünümünü olumsuz etkilememek ve apartman yönetim planındaki düzenlemelere aykırılık teşkil etmemek kaydıyla montaj yapılabilmektedir.
İç Bölme Duvarların Yıkılması ve Taşıyıcı Sistem Ayrımı
Binaların statik projesinde kolon, kiriş veya perde beton gibi taşıyıcı eleman niteliği taşımayan ve yalnızca mekanları birbirinden ayıran iç bölme duvarların kaldırılması ya da yerlerinin değiştirilmesi kural olarak mümkündür. Ancak bu tür değişikliklerin mimari projeye aykırılık oluşturmaması, bağımsız bölümün kullanım amacını değiştirmemesi ve mevzuat uyarınca resmi bir proje tadilatı gerektirmemesi önem taşır; resmi proje değişikliği icap eden durumlarda ilgili yasal izin ve onay süreçlerinin tamamlanması gerekmektedir.
Usulsüz Tadilatın Tazminat ve İmar Sorumluluğu
Bağımsız bölümde kurallara aykırı veya özensiz yapılan tadilatlar neticesinde komşu dairelerde ya da ortak alanlarda su sızıntısı, duvarlarda çatlak, yalıtımın bozulması veya tesisat hasarı gibi zararların meydana gelmesi durumunda, zarara sebep olan kat malikine karşı genel hükümler çerçevesinde maddi tazminat sorumluluğu doğar. Olayın gelişimine ve şartlarına göre manevi tazminat talepleri de somut durumun niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
Tadilat işlemlerinin ruhsat gerektiren nitelikte olmasına rağmen izinsiz yürütülmesi halinde 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri devreye girer. Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı imalat yapıldığının tespiti halinde yetkili idarece yapı mühürlenerek inşaat durdurulur ve aykırılığın giderilmesi veya ruhsata bağlanması için süre tanınır. Bu süre zarfında aykırılık düzeltilmezse mevzuata aykırı kısımlar hakkında yıkım kararı verilir ve idari para cezası tatbik edilir.
Taşıyıcı Unsurlara Müdahalede Cezai Sorumluluk
Tadilat sürecinde yapı ruhsatı alınmadan veya mevcut ruhsata aykırı biçimde bina inşa eden ya da ettiren kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 184/1 uyarınca bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülmektedir. Bunun yanı sıra bağımsız bölüm içerisinde binanın taşıyıcı kolonlarına, kirişlerine veya perde duvarlarına müdahale edilerek yapının statiğinin ve güvenliğinin tehlikeye düşürülmesi somut olayın niteliğine göre genel güvenliğin kasten veya taksirle tehlikeye sokulması suçunu oluşturabilir. Müdahale sebebiyle meydana gelebilecek kazalarda ise taksirle yaralama veya taksirle öldürme suçları kapsamında adli ve cezai sorumluluk gündeme gelmektedir.
5237 sayılı TÜRK CEZA KANUNU m. 184Kaynağı aç
Daire içinde tadilat yaparken komşulardan izin almak zorunlu mudur?
Tadilat işlemi yalnızca bağımsız bölümün iç estetiğine ilişkin kalıyor ve dış cephe, ana kolon, kiriş ya da ortak tesisat gibi ortak yerlere temas etmiyorsa diğer kat maliklerinden izin alma zorunluluğu bulunmaz. Ancak ana yapıya zarar verebilecek işlemler yapılamayacağı gibi, ortak alanlara temas eden durumlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 uyarınca kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Daire içindeki bölme duvarlar diğer maliklerden izin almadan kaldırılabilir mi?
Statik projede kolon, kiriş veya perde duvar gibi taşıyıcı unsur olarak yer almayan, yalnızca daire içi mekanları ayıran bölme duvarların kaldırılması ya da yerinin değiştirilmesi kural olarak mümkündür. Fakat bu tadilatın mimari projeye aykırılık meydana getirmemesi, bağımsız bölümün kullanım amacını değiştirmemesi ve resmi proje tadilatı zorunluluğu doğurmaması gerekmektedir.
Tadilat nedeniyle komşu dairede oluşan hasarları kim karşılar?
Usulsüz veya özensiz tadilat nedeniyle alt ya da yan dairelerde su sızması, duvar çatlağı, izolasyon tahribatı veya tesisat arızası meydana gelirse, hasara yol açan kat maliki genel hükümler uyarınca oluşan maddi zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Daire içindeki taşıyıcı kolon veya kirişlere müdahale edilirse ne olur?
Taşıyıcı kolon ve kirişlerin kesilmesi veya tahrip edilmesi durumunda 3194 sayılı İmar Kanunu gereği inşaat mühürlenip idari para cezası ve yıkım yaptırımları uygulanabileceği gibi, TCK m. 184/1 uyarınca bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası söz konusu olabilir. Ayrıca bina güvenliğinin tehlikeye atılması sebebiyle genel güvenliğin tehlikeye sokulması, taksirle yaralama veya taksirle öldürme suçlarından dolayı ceza sorumluluğu doğabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy