Şufa (Önalım) Hakkı Nedir ve Şufa Davası Nasıl Açılır?

Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

14. Hukuk Dairesi         2018/4238 E.  ,  2018/8864 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucunda mahkemece verilen hükmün Dairemizce bozulması üzerine, yerel mahkemece verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası, 02/12/2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanunla 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanununa eklenen Geçici 4. maddenin ikinci fıkrası uyarınca Dairemize gönderilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü. K A R A R Dairemizin 23.03.2017 gün ve 2016/11100 Esas, 2017/2296 Karar sayılı bozma kararı üzerine yerel mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/492-852 E.K. sayılı kararı ile direnme kararı verildiği, mahkemece verilen direnme kararının hüküm fıkrasının ilk hükümle aynı olmasına karşılık, gerekçe kısmında bozma ilamından sonra getirtilen yeni delillere dayanıldığı, bu delillerin önceki temyiz incelemesi kapsamı dışında kalması nedeniyle sonraki mahkeme hükmünün direnme niteliği taşımadığı, aksine yeni bir hüküm olduğu değerlendirilerek, Dairemizce dosyanın temyizen incelenmesine karar verilerek, hükmün temyiz incelemesine geçildi. Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalının 226 ve 227 parsel sayılı taşınmazların 57/80’er hissesini dava dışı hissedar … ’dan 06.09.2012’de satın aldığını, 226 parsel sayılı taşınmazın toplulaştırma işlemi sonucu 101 ada 1 parsel numarasını aldığını, kendilerine noterden ihtar gönderilmediğini belirterek, dava konusu 101 ada 1 parsel (eski 226 parsel) ve 227 parselde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Davalı vekili cevap dilekçesinde, 226 parsel sayılı taşınmazda toplulaştırma işlemi yapılırken 3 defa ilan yapıldığını, davacının bu ilanlardan dolayı satış işlemini öğrendiğini, ayrıca aynı satış işlemine karşı davacının kardeşi … ’ın da … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/30 Esas sayılı dosyasında önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açtığını, daha sonra davasından feragat ettiğini, davacının bu dava sebebiyle de satış işlemini öğrendiğini, davanın süresinde açılmadığını, dava dışı satıcı … ile davalının amca-yeğen olduğunu, tapuda işlem her ne kadar satış olarak gözükse de gerçekteki işlemin bağış olduğunu, devredilen hissenin gerçek sahibinin davacının babası … olduğunu, emaneten kayıtların kardeşi … ’da durduğunu, satış işleminin muvazaalı olduğunu, bu durumda önalım hakkı kullanılamayacağını, taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde, yapılan işlemin gerçek anlamda satış olduğunu, muvazaa iddiasının doğru olmadığını, … ’da yaşayan davalının parasını ödeyerek dava konusu hisseleri amcası … ’dan aldığını, … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/602 esas sayılı dosyada, davacının …, davalıların … ile … olduğu, dava konusunun 288 parsel nolu taşınmazın davacı adına kayıtlı bulunmakta iken belediye emsal rayiç değeri üzerinden vekili … tarafından satılmasına istinaden bu satışın iptali istemine ilişkin olduğunu, davalı … vekilinin kötüniyetli savunmalarına itibar edilmemesi gerektiğini, davalı …’in 2014/602 Esas sayılı dosyada farklı talepleri var iken eldeki davaya bu şekilde cevap vermesinin kötüniyetle hareket ettiğinin kanıtı olduğunu, … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/602 Esas sayılı dosyasının dosya arasına alınmasını talep etmiştir. Yerel mahkemece, keşif yapılmadan dosya üzerinden dava konusu taşınmazın dava ve keşif tarihi itibariyle değerinin bilirkişi aracılığıyla tespiti yaptırılmış, dava tarihi itibariyle değeri olan 1.673.064,00TL. üzerinden peşin harç tamamlattırılmış, bedel depo edilmeden davanın kabulüne, 101 ada 1 no'lu parsel ile 227 nolu parsele, 06.09.2012 tarih ve 3312 yevmiye nolu satış ile satışı yapılan hisselere tekebül eden dava tarihi itibari ile 1.673,064,00TL nin işleyecek yasal faizi ile beraber davacıdan alınarak davalıya verilmesi suretiyle hisselerin davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Davacı ve davalı vekilinin temyiz talebi üzerine, Dairemizin 23.03.2017 tarih, 2016/11100 Esas, 2017/2296 Karar sayılı ilamında; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Davacı vekilinin karar düzeltme talebi, Dairemizin 14.05.2018 tarih, 2017/4153 Esas, 2018/3675 Karar sayılı ilamıyla reddedilmiştir. Mahkemece, önceki kararda direnilmesine dair karar verilmiş, davacı vekili ve davalı vekili hükmü temyiz etmişlerdir. Yerel mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/492-852 E.K. sayılı kararı ile direnme kararı verildiği, mahkemece verilen direnme kararının hüküm fıkrasının ilk hükümle aynı olmasına karşılık, gerekçe kısmında bozma ilamından sonra getirtilen yeni delillere dayanıldığı, bu delillerin önceki temyiz incelemesi kapsamı dışında kalması nedeniyle sonraki mahkeme hükmünün direnme niteliği taşımadığı, aksine yeni bir hüküm olduğu anlaşılmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi" başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir. Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Payı satın alan tarafından, temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır. Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir. Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir. Somut olayda; dava konusu 101 ada 1 parsel (eski 226 parsel) ve 227 parsel sayılı taşınmazların 57/80’er payı davalının amcası … adına kayıtlı iken 06.09.2012 tarihli resmi senetle davalıya satıldığı, dosya içerisindeki nüfus kayıt örneklerinden satıcı … ’un davalı …’un amcası olduğunun sabit olduğu anlaşılmaktadır. O halde 06.09.2012 tarihli temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmeli, temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olduğunun ispatlanamaması halinde ise yukarıdaki bilgiler ışığında yargılama yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi isabetsiz bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davalı tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Hukuk Genel Kurulu         2014/315 E.  ,  2015/1744 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 24/10/2013 NUMARASI : 2013/373-2013/475 Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 12.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.05.2012 gün ve 2010/258 E., 2012/223 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 11.12.2012 gün ve 2012/14113 E., 2012/16417 K. Sayılı ilamı ile; (…Dava önalım hakkına konu edilen payın iptal ve tescil istemine ilişkindir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin 2013 ada 84 parsel sayılı taşınmazın 3. kat 36/460 arsa paylı 10 ve 4.kat 13 nolu no bağımsız bölümlerin paydaşı bulunduğunu,aynı bağımsız bölümlerde 1/3 paya sahip diğer paydaş H.. K..'in her iki bağımsız bölümde intifa hakkını üzerinde bırakarak 10 nolu bağımsız bölümündeki payını 16.200 TL , 13 nolu bağımsız bölümdeki payını da 18.300 TL bedelle davalı H.. Ç..’a sattığını toplam bedel olan 34.500 TL bedeli depo etmeye hazır olduğunu belirterek önalım hakkının tanınmasını ve davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.Davalı vekili savunmasında davalı H.. Ç..’ın Şişli 3.Aile Mahkemesinin 2010/52-954 sayılı ilamı ile pay satan H.. K.. tarafından evlat edinildiğini, evlat edinen H.. K..’in davalının kardeşi olduğunu, H.. Ç..’ın pay satan H.. K..’e 11 yıldır baktığını kendisini evladı gibi bildiğini bu nedenle kızına yaptığı temlik nedeniyle önalım hakkı kullanılamayacağını belirtmiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince:Önalım hakkına konu payın bulunduğu 10 ve 13 nolu bağımsız bölümlerdeki 1/3 er çıplak mülkiyet 23.2.2009 tarihli aynı resmi senetle toplam 34.500 TL bedelle davalıya satılmıştır. Davalı vekili müvekkilinin pay satanın evlatlığı olduğunu ve önalım hakkının kullanılamayacağını savunmuştur.Pay davalıya 23.2.2009 tarihinde satılmıştır.Davalı H.. Ç.. pay satan H.. K.. tarafından Şişli 3.Aile Mahkemesinin 5.11.2010 tarih ve 2019/52-954 sayılı ilamı ile evlat edinilmiş ve bu karar 26.11.2010 tarihinde kesinleşmiştir.Karar kesinleşmekle evlat edinme tarihinin olduğunun 26.11.2010 kabulu gerekir.Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Satış tarihi evlat edinme tarihinden öncedir. Olayda 27.03.1957 tarih/12-2 İ.B.K.nın uygulama olanağı bulunmamaktadır. Satış tarihinden önce davalının pay satana bakması veya onunla ilgilenmesi pay satan ile davalı arasında evlatlık ilişkisi olduğunu göstermeyeceği gibi akraba olduğu da söylenemez.Satış tarihinde davalı üçüncü kişi durumundadır.Öte yandan önalım hakkı satış ile kullanılabilir hale geldiğinden iyi niyet kuralının bu olayda tartışılması mümkün değildir.Davacı önalım bedelini depo etmiştir.Bu durumda davacının önalım hakkı bulunduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN: Davacı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili; müvekkilinin İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy mah. 2013 ada 84 parsel sayılı taşınmazda 3.kat 36/460 arsa paylı 10 numaralı ve 4.kat 36/460 arsa paylı 13 numaralı meskenlerde 1/3'er oranında paydaş olduğunu, müşterek maliklerden Hasan Ahmet Kırmızer'in 10 ve 13 numaralı meskenlerdeki 1/3'er payını intifa hakkını üzerinde bırakarak toplam 34.500.-TL bedelle davalıya 23.12.2009 tarihinde satış yoluyla devrettiğini, müvekkilinin bu satıştan haberi olmadığını, Türk Medeni Kanununun 732.maddesi uyarınca şufa hakkını kullanmak istediğini, satış bedeli olan 34.500-TL’yi mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduğunu belirterek dava konusu 2013 Ada 84 parsel sayılı 10 ve 13 numaralı taşınmazlarda, davalının H.. K..'den satın aldığı hisselerin iptali ile tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili; müvekkili H.. Ç..'ın, davacının erkek kardeşi olan Hasan Ahmet Kırmızer'in kızı olduğunu, Şişli 3.Aile Mahkemesinin 2010/52 E., 2010/954 K. sayılı ilamı ile H.. K..'in davalıyı evlat edindiğini, davacının yıllardır erkek kardeşi olan Hasan Ahmet Kırmızer ile konuşmadığını, davalının da Ahmet Kırmızer'in tüm bakımını üstlendiğini, birlikte yaşadıklarını, kızına yaptığı devir nedeniyle önalım hakkının oluşmayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Yerel mahkemece, davacı ile davalıya payını satış yoluyla devreden H.. K..'in kardeş oldukları, İstanbul 7.Aile Mahkemesinin (Kapanan Şişli 3.Aile Mahkemesi) 2010/52 E., 2010/954 K. sayılı 05.11.2010 tarihli kararı ile davalı H.. Ç..'ın, H.. K.. tarafından evlat edinilmesine karar verildiği ve bu kararın 26.11.2010 tarihinde kesinleştiği, her ne kadar davalının tapu maliki H.. K..'den dava konusu taşınmazın 1/3 payının çıplak mülkiyetini işbu evlat edinme kararından önceki bir tarih olan 23.02.2009 tarihinde tapuda satış yoluyla devralmış ise de, taraflar arasındaki evlatlık ilişkisinin bu satış tarihinden çok önce de var olduğu, davalının satış yapan tapu maliki ile aile ilişkisi içerisinde olduğu ve taşınmazın davalıya esasen bir bedel alınmaksızın çıplak mülkiyetinin devredildiği, davacının da H.. K..' in kız kardeşi olduğuna göre bu durumu bilebilecek durumda olduğu ve bilmesi gerektiği, davalının paylı mülkiyete konu taşınmazdan pay satın alan 3.kişi konumunda olduğunu söyleyebilme olanağının olmadığını, bu durumu bilebilecek durumda olan davacının da bu koşullarda iyi niyetli olduğunun söylenemeyeceği, bu durumda TMK 732.maddesi ve devamı maddeleri ile düzenlenen ön alım hakkına dayalı olarak davacı adına tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme kararını, davacı vekili temyize getirmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu payların davalıya, evlat edinmeden önce satılması durumunda 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanıp uygulanamayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir. Öte yandan 20.06.1951 gün 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise ön alım hakkının hukuki niteliği “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı getirilmiştir. Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir. Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Bu kapsamda temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede olmadığından, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir. Önemle vurgulanmalıdır ki, kural olarak, payı satın alan tarafından temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır. Dosya içeriği ve toplanan delillere göre, pay maliki H.. K..’in 23.12.2009 tarihinde dava konusu İstanbul ili Şişli ilçesi Mecidiyeköy mahallesi 2013 ada 84 parsel sayılı 3.kat 10 numaralı ve 4.kat 13 numaralı taşınmazlardaki 1/3’er payını davalı H.. Ç..’a devrettiği, bu devirden sonra 10.02.2010 tarihinde Şişli 3.Aile Mahkemesinin 2010/52 E., 2012/954 K. sayılı dosyası ile “Evlat Edinme” davası açtığı, dava sonucunda H.. K..’in davalı H.. Ç..’ı evlat edinmesine karar verildiği, kararın 26.11.2010 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın çözümünde 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı önem taşımakta olup anılan kararın uygulanabilmesi hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir. 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının bağlayıcı olan sonuç kısmında “Müşterek mülkün hissedarı, hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” karar verildiği belirtilmiştir. Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında, “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın olayımızda uygulanabilmesi için, 23.12.2009 tarihinde yapılan pay satışının davalının evlat edinilmesine karar verildiği tarihten sonra olması gerekmektedir. Ancak bunun aksine pay satışı, davalının evlat edinilmesine dair verilen kararın kesinleşme tarihi olan 26.11.2010 tarihinden çok öncedir. Satışın gerçekleştiği sırada davalı H.. Ç.., satış yapan pay maliki H.. K..’ın evlatlığı veya akrabası değildir. Satış tarihinden önce davalının, pay malikinin bakımını uzun süredir üstlenmesi evlatlık ilişkisinin kurulması için yeterli değildir. Hal böyle olunca, uyuşmazlığa 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağının ve sonuçta davacının önalım hakkının bulunduğunun kabulü gerekir. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından, dava konusu payların çıplak mülkiyetinin devredildiği, intifa hakkının devreden kişide kaldığı, davalıya yapılmış gerçek bir satışın bulunmadığı, asıl amacın bağışlama olduğu, 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen kişilerin tadadi olarak sayılmadığı, söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması gerektiği ve şufa hakkının kullanılamayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü savunulmuşsa da, yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 24.06.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi KARŞI OY Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkemenin direnme kararının gerekçesinde dayanılan nedenlere ve her ne kadar direnme kararında açıkça belirtilmemiş ise de, Yargıtay'ın 20.03.1957 tarih ve 1956/12 E. 1957/2 K. sayili İçtihadı Birleştirme Kararına dayalı olarak davalı ile taşınmazın önceki maliki arasında tapuda satış biçiminde gösterilen işlemin aslında bağışlama niteliğinde olduğunun kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik olmamasına, nitekim HGK'nın 27.6.2012 gün ve 2012/6-239 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, söz konusu İBK'da “karı-koca, evlat veya akraba” terimleri kullanılmış olmasının tadadi bir nitelik arzetmediğinin, bedelsiz devir-bağışlama ilişkisi olup olmadığının değerlendirilmesi bakımından kararda zikredildiğinin kabulünün gerekmesine ve ayrıca mezkur İBK ile sözlesmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralına bir istisna getirilmiş olmasına göre, yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan HGK çoğunluğunun aksi yöndeki kararına katılamıyoruz.

Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. 2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Hukuk Genel Kurulu         2022/1203 E.  ,  2023/727 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR : Davanın kabulüne Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince verilen kararın davalı ile dahili davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davalı şirket vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 1049 ada 18 parsel sayılı taşınmazda paydaşlar …, …, … ve …'in hisselerini davalı şirkete 25.12.2014 tarihli ve 77088-77086 yevmiye numaralı satış işlemleriyle devrettiğini, taşınmazın tapu kaydında yer alan intifa hakkı şerhinin ortaklığın giderilmesi davası devam ederken ve önalım hakkının kullanılması engellenmek amacıyla kötüniyetle tesis edildiğini ileri sürerek dava konusu paylar üzerindeki intifa hakkı şerhinin terkinine ve önalım hakkı nedeniyle bu payların müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı … Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış işleminin 09.01.2015 tarihli ihtarname ile davacıya bildirildiğini, davanın süresinde açılmadığını, satış işleminden önce taşınmazda paydaş olanlardan …’ün davalı şirketi kuracağı ve tüm paydaşların paylarını bu şirkete satış suretiyle devredeceğinin kararlaştırıldığını, diğer paydaşların paylarının satın alındığını, davacının ise payını satmaktan kaçındığını, davacının vekili ile yapılan "e-posta" yazışmalarından da bu durumun anlaşılacağını, davacının satıştan haberdar olmasına rağmen dava açmasının iyiniyete dayanmadığını, intifa hakkının terkininin de istenemeyeceğini, taraflar arasında akrabalık ilişkisi bulunduğunu, dava konusu hissenin gerçek bedeli üzerinden önalım hakkının kullanılması gerektiğini, taşınmazın şirkete sermaye olarak devredildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur. 2. Diğer davalılar usulüne uygun yapılan davetiyeye rağmen davaya cevap vermemişlerdir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 10.05.2018 tarihli ve 2015/314 Esas, 2018/346 Karar sayılı kararıyla; davalı paydaşlardan … ile …'in pay satışına ilişkin sözleşmede paylarının 1/2'lik kısmında intifa haklarını saklı tutarak satışı gerçekleştirmeleri nedeniyle intifa hakkının önalım hakkını önlemek amacıyla saklı tutulduğunu gösterdiği, bu durumun dürüstlük kurallarına uymadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 1049 ada 18 parselde davalı adına kayıtlı 2/4 payına ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, kalan payın davalı üzerinde bırakılmasına ve bu pay üzerinde davalılar … ve … lehine konulan intifa hakkı şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili ile dahili davalılar istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 26.06.2019 tarihli ve 2018/2804 Esas, 2019/1335 Karar sayılı kararıyla; önalıma konu payın bulunduğu taşınmazda davalının toplam 3/4 payı 25.12.2014 tarihinde toplam 3.000.000,00 TL bedelle satın aldığı, davalı vekili satış bildirimi yapıldığını ve bu bildirime göre davanın süresinde açılmadığını savunmuş ise de; satış bildiriminde “satış tarihi, bedel, sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise bunların bildirilmesinin” gerektiği, bu bildirim ile paydaşın satışın detaylarını öğrenmesi ve payı satın alıp almayacağını kararlaştırmasının amaçlandığı, bildirimin bu unsurları içermediğinden geçersiz olduğu, bu durumda dava satış tarihinden başlayan iki yıllık süre içerisinde açıldığından hak düşürücü süre itirazlarının yerinde olmadığı, satış öncesinde davacının satışı biliyor olması ya da kendisi ile pazarlıklar yapılmış olmasının sonuca etkisinin olmadığı, öte yandan payların devrinin bedelsiz olduğuna ilişkin bir iddia ileri sürülmediğinden şirkete sermaye konulduğuna ilişkin savunmanın da kabul edilemeyeceği, ayrıca devreden paydaşlardan dahili davalılar … ve … tarafından satış tarihinde payları üzerindeki 1/2 oranındaki intifa hakkı üzerlerinde kalacak şekilde payların devredildiği, intifa hakkının satış sırasında tesis edildiği, davadan önceki aşamada davacı ile satış konusunda görüşmeler yapıldığı, dava dışı başka taşınmazlarda da davalı şirketin yetkilisi …’ün akrabaları tarafından davalı şirkete pay satışlarının olduğu, davacının ise payını satmaktan vazgeçtiği, intifa hakkının satışla eş zamanlı olarak tesis edildiği bu tip durumlarda önalım hakkının kullanılmasını bertaraf etmek ya da zorlaştırmak amacıyla bu hakkın tesis edildiğinin kabul edildiği, bu durumun TMK’nın 2 nci maddesi kapsamında hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması nedeniyle intifa hakkının terkin edilmesi gerektiği, bu kabulün aksini davalıların kanıtlaması gerektiği, ancak davalılar tarafından bu hususta herhangi bir delil ibraz edilmediğinden intifa hakkının terkinine karar verilmiş olmasında da bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle davalı … dahili davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "…Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir. Bir pay satışının gerçek satış olup olmadığının tespit edilebilmesi için konunun üç ayrı başlık altında değerlendirilmesi gerekmektedir; A.Gerçek olmayan satışlara ilişkin olarak kanunlarımızda Türk Medeni Kanunu dışında herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Türk Medeni Kanunu m. 733’de ise sadece cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir. B.Gerçek olmayan satışlarla ilgili olarak bazı konularda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları mevcuttur. Örneğin; a)Mirasçılar ve diğer bazı yakın akrabalara yapılan pay satışlarının bağış olarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. (27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı) b)Bunun gibi bir taşınmazda fiili taksim söz konusu ise, bunu bilen paydaşın önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı ifade edilmektedir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. C.Diğer bazı gerçek olmayan satışlar ise Yargıtay içtihatlarıyla benimsenmiş, öğretide de benzer örnekler gerçek olmayan satış olarak kabul edilmiştir. 27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gerekçesinde de, sermaye konulmasını kapsayan tasarruflarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıklanmıştır. Öte yandan, Türk Medeni Kanununun 794. maddesindeki tanıma göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar hatta haklar veya bir malvarlığı üzerinde tesisi mümkün olan ve hak sahibine konusu olan şeyden yararlanma hakkı veren bir irtifak türüdür. Türk Medeni Kanununda müşterek mülkiyette paydaş olan kişinin intifa hakkının özelliği gereği payı üzerinde intifa hakkı kurabileceği kabul edilmiştir. Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenerek tapuya tescili ile, taşınırlar üzerinde ise taşınır eşya zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesiyle kurulur. Alacaklar üzerinde intifa hakkı ise; hakkın temliki, kıymetli evrakın teslimi suretiyle kurulabilir. (TMK.m.795) İntifa hakkı; bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzelkişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle, harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer (TMK.m.796). Ayrıca, intifa hakkının danışıklı kurulduğu iddiası veya iradeyi sakatlayan nedenlerin varlığı da ileri sürülerek terkin isteğinde bulunulabilir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı satıcılar … ve …’ün 25.12.2014 tarih 77088 yevmiye numaralı satış işlemiyle dava konusu 1049 ada 18 parsel sayılı taşınmazda 1/4’er payın intifa hakkı adı geçen davalılar üzerinde kalarak çıplak mülkiyetini; satıcılar … ve …’in ise aynı gün 77086 yevmiye numaralı satış işlemiyle 1/8’er payını davalı alıcı … Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Tic. A.Ş.’ye devrettikleri anlaşılmıştır. Dosyadaki ticaret sicil gazetesinin incelenmesinde; davalı şirketin satıştan önce 04.12.2014 tarihinde kurulduğu, ortaklarının davalı … ve eşi Senem Dida İrengün olduğu ve davalı …’ün şirkette %60 oranında hisse sahibi olduğu tespit edilmiştir. Davalı tarafça dosya sunulan 18.09.2014 tarihli e-postada, davalı … temsilcisinin satıcılar …, … ve …’in hisselerini 3. kişi yerine davalı …’e satmak istediğinin davacı vekiline bildirildiği; 30.10.2014 tarihli e-postada davacı vekilinin, açılan davalardan feragat edilmesi koşuluyla dava konusu taşınmazda müvekkiline ait hisseyi 5.000.000,00 TL bedelle davalı …’ün dilediği kişiye satmaya hazır olduklarının davalı … temsilcisine bildirdiği; 14.11.2014 tarihli e-postada ise davalı … temsilcisinin davacı vekiline, satış bedelini kabul ettiklerinin, kredi ve şirket kurulması hususunda gerekli işlemlere başlanacağının ayrıca aralarındaki anlaşma gereği bir sözleşme düzenlemek istediklerinin bildirildiği görülmektedir. Anılan yasal düzenlemeler, yargısal kararlar ve öğretideki değerlendirmeler ile dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; önalım hakkının niteliği ve meydana getirilme amacı gözönünde tutularak satıcı …’ün hissedarı olduğu davalı … Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Tic. A.Ş.’ye tapuda yaptığı pay satışının gerçek bir satış olmayıp satışa konu payın davalı şirkete sermaye konulması niteliğinde olduğu değerlendirilmiştir. Bu nedenle, davacı söz konusu pay temlikine yönelik önalım hakkı kullanamayacağından mahkemece bu satış işlemi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır. Taşınmazlardan mülkiyet hakkı sahibinin, taşınmazın yahut taşınmazdaki payını başkasına devrederken yararlanma (intifa) hakkını üzerinde bırakması mümkündür. İntifa hakkı tesis edilerek yapılan devirlerde işlem tarafı olmayan ve kurulan intifadan dolayı zarara uğradığını bildirenin herkes, intifanın danışıklı olduğunu ve terkin edilmesi gerektiğini savunabilir. Davacı 3. kişi konumunda bulunduğunda muvazaa olgusunu her türlü delil ile ispat edebilir. Bu tür davalarda intifa hakkı tesisinin asıl amacının ortaya çıkarılması gerekmektedir. Mahkemece; satış sırasında intifa hakkı tesis edildiğinden bunun önalım hakkını zorlaştırmak için yapıldığını karine olarak kabul etmiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanunununda; kanuni karineler düzenlenmiş fiili karinelere yer verilmemiştir. Satış sırasında kurulu intifanın muvazaalı olduğuna dair yasal karine olmadığı gibi, fiili karine olduğu da söylenemez Yukarıda belirtildiği gibi muvazaanın ispatlanması gerekmektir. Bunun için varsa tarafların delillerinin eksiksiz toplanması, gösterdikleri tanıkların dinlenmesi, intifa hakkı sahiplerinin intifa nedeniyle gelir elde edip etmediklerini yani intifanın ekonomik olarak değerlendirme imkânını bulunup bulunmadığını tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, fiili karineden hareketle intifanın terkinine karar verilmemesi de doğru görülmemiştir…" gerekçesiyle karar bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; davacılara satış bildiriminin yapıldığını, davanın süresinde açılmadığını, satış bildiriminin yasaya uygun şekilde düzenlendiğini, kaldı ki satıştan önce de davacının satıştan haberdar olduğunu, davalı şirketin hâkim ortağı …’ün satıcılarla akraba olduğunu, işlemin aslında …’ün şirkete sermaye koyması maksadıyla yapıldığını, ortada gerçek bir satış olmadığını, 27.03.1957 tarihli 12/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği önalım hakkının kullanılamayacağını, intifa hakkının kaldırılmasına ilişkin kararın gerekçesinin çelişkili ve dayanaksız olduğunu, ispata değil genel yargıya dayalı karar verildiğini, intifanın muvazaalı olarak tesis edildiğinin ispatlanamadığını, dahili davalıların evvelden beri paydaş olduklarını belirterek bu nedenlerle direnme kararının bozulması gerektiğini ileri sürmüştür. C. Uyuşmazlık Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, dava konusu pay satışına yönelik olarak davacının önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı, ayrıca satış sırasında kurulan intifa hakkının muvazaalı olduğu iddiasının ispat edilip edilemediği, buradan varılacak sonuca göre intifanın terkinine karar verilmesinin doğru olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733, 794, 795 ve 796 ıncı maddeleri. 2. Değerlendirme 1. Dava, önalım (şuf’a) hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle önalım hakkı ve hukuki niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır. 2. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar diğer hissedarlar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır. 3. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan … takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir. 4. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır. 5. Yasal önalım hakkı, TMK'nın "Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir Hakkının Kısıtlamaları 1.Yasal Önalım Hakkı” alt başlıkları altında “a. Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir. 6. Türk Medeni Kanunu'nun 732 nci maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. 7. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir. 8. Öte yandan Türk Hukuk Lûgatında da önalım hakkı, bir taşınmazın satın alınması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla bir kimsenin öncelikle satın alma hakkı olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 884). 9. Açıkça görüldüğü üzere kanunî önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tâbi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir. Önalım hakkının konusu pay satışıdır. 10. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir. 11. Gerçek olmayan satışlarla ilgili olarak 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gerekçesinde sermaye konulmasını kapsayan tasarruflarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıklanmıştır. 12. Özetle ifade edilecek olursa, yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. 13. Nitekim aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 26.04.2023 tarihli ve 2023/(14)7-85 Esas, 2023/369 Karar sayılı kararında da değinilmiştir. 14. Öte yandan, Türk Medeni Kanunu'nun 794 üncü maddesindeki tanıma göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar hatta haklar veya bir malvarlığı üzerinde tesisi mümkün olan ve hak sahibine konusu olan şeyden yararlanma hakkı veren bir irtifak türüdür. 15. Türk Medeni Kanununda müşterek mülkiyette paydaş olan kişinin intifa hakkının özelliği gereği payı üzerinde intifa hakkı kurabileceği kabul edilmiştir. 16. Türk Medeni Kanunu'nun 795 inci maddesinde; "Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenerek tapuya tescili ile, taşınırlar üzerinde ise taşınır eşya zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesiyle kurulur. Alacaklar üzerinde intifa hakkı ise; hakkın temliki, kıymetli evrakın teslimi suretiyle kurulabilir" düzenlemesi mevcuttur. 17. İntifa hakkı; bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle, harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer. Ayrıca, intifa hakkının danışıklı kurulduğu iddiası veya iradeyi sakatlayan nedenlerin varlığı da ileri sürülerek terkin isteğinde bulunulabilir. 18. Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olaya gelince; davacı, dahili davalılar ve … ile …'in dava konusu 1049 ada 18 parsel sayılı taşınmazın paydaşı iken, … ve …’in paylarını 25.12.2014 tarihli ve 77086 yevmiye numaraları satış işlemiyle davalı şirkete devrettikleri, dahili davalılar … ve …’in de aynı gün 77088 yevmiye nolu işlemle hisselerinin ½ intifa haklarını 99 yıl süre ile üzerlerinde bırakarak geri kalan intifa hakkı ile çıplak mülkiyetin tamamını davalı şirkete satış suretiyle temlik ettikleri, davalı şirketin ise satıştan hemen önce 04.12.2014 tarihinde … İrengül ile eşi tarafından kurulduğu, adı geçenler kurucu ortak olup, …’ün şirkette %60 oranında hisse sahibi olduğu, davacının da anılan pay temlikleri nedeniyle hak düşürücü süre içerisinde eldeki davayı açarak önalım hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. 19. Yukarıda yer alan düzenlemeler gereği paylı mülkiyette paydaşlardan birisinin payını diğer paydaşlar dışında üçüncü kişiye devretmesi hâlinde paydaşın yasal önalım hakkı bulunmaktadır. Ancak önalım hakkının kullanılabilmesi için yapılan satışın gerçek bir satış olması gerekir. 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde şufa hakkının amacı "… Vazııkanunun bu hükümle iki … takip ettiği görülmektedir. 1-Gayrımenkulün parçalanmasını önlemek, yani hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin eylemek, 2- Hissedarlar arasında öteden beri mevcut münasebeti idame ederek yabancı bir şahsın araya girmesine mani olmak" şeklinde ele alınmıştır. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararının devamında ise "…esas hukuk kaidelerine göre mülkiyet serbestisini ve tasarruf muhtariyetini ana prensip olarak nazara alan vazıı kanun, hissedarların temlik hakkını tahdit ederken bu esas kaideyi de gözden uzak tutmamış ve bu tahdidi, mücerret satış akti ile mukayyet kılmıştır. Bu itibarladır ki, gerek nazariyat ve gerek içtihatlar hibe, trampa, sermaye vaz'ı gibi tasarruflarda şufa hakkının ceraya etmeyeceğini kabul etmiş bulunmaktadır. Binnetice gayesinde hibe veya buna mümasil maksatlar, mündemiç bulunan akitlerde zahiren satış şekli bulunsa bile âkitin hakiki maksadı satış olmadığı halde satış hakkındaki hükümleri onlara teşmil ve tatbik etmek hem vazııkanunun maksadına ve hem de esas hukuk prensiplerine aykırı olur…" belirlemesi mevcuttur. 20. Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler ve özellikle 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesi ile somut olay birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu 1049 ada 18 parsel sayılı taşınmaz paydaşı …’ün, işlemin hemen öncesi kurucu ortağı olduğu davalı … Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Tic. A.Ş.ye tapuda yaptığı pay satışının gerçek bir satış olmayıp, satışa konu payın davalı şirkete sermaye konulması niteliğinde olduğu kabul edilmelidir. Bu nedenle, davacı söz konusu pay temlikine yönelik önalım hakkı kullanamayacağından mahkemece bu satış işlemi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır. 21. Diğer yandan, önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Bu bağlamda, her ne kadar Özel Dairece sadece davalı şirkete … tarafından yapılan pay satışı yönünden önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiş ise de, …’in pay temliki ile paydaş hâle gelen davalı şirkete yapılan diğer dava konusu pay devirleri de paydaşın paydaşa yaptığı satışlar olduğundan bunlar yönünden de önalım hakkının kullanılamayacağı kanunun emredici hükmünün gereğidir ve bu temlikler bakımından da davanın reddine karar verilmelidir. Ayrıca davanın tümden reddine karar verileceğinden bu aşamada intifa hakkının terkini istemi yönünden muvazaanın varlığı konusundaki iddianın da araştırılmasına gerek yoktur. 22. Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerle bozulması gerekmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeple; Davalı şirket vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.07.2023 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

Madde 733- (Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.[37] c. Kullanılması

Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Hukuk Genel Kurulu         2013/2268 E.  ,  2015/1437 K.TAPU İPTALİ VE TESCİLÖNALIM HAKKIPAYLI MÜLKİYET HİBEMUVAZAATÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 732 "İçtihat Metni" Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kahramanmaraş Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 10.04.2012 gün ve 2011/750 E. 2012/624 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 28.02.2013 gün ve 2012/11057 E. 2013/3524 K. sayılı ilamı ile; “…Uyuşmazlık, önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Paylı mülkiyet halindeki taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkının ileri sürülemeyeceği 27.3.1957 gün ve 12 / 2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda açıkça belirtilmiştir. Bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır Olayımıza gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, 3952 ada 3 No'lu parselin hissedarı olduğunu, paydaşlardan A…..nin payını davalı S.. M..'ye sattığını belirterek önalım davası açmıştır. Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalının, temlik eden A. B… torununun eşi olduğunu, temlik işleminin görünüşte satış olsa da gerçekte bağış olduğunu, temlik edenin esasen torununa yeni doğan bebeği için doğum hediyesi olarak bağış yaptığını, aralarında para alışverişi bulunmadığını, önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Taraflar akraba olup, duruşmada dinlenilen davalı tanıkları benzer mahiyetteki beyanlarında özetle, “davalının, temlik eden A.. B.. ile sürekli ilgilendiğini, bakımını yaptığını, aynı apartmanda oturmakta olup, çocuğuna doğum hediyesi olarak bağışladığını beyan etmişlerdir. Bu durumda, akrabalar arasındaki satış işleminin gerçekte bağış olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca önalım hakkının cereyan etmeyeceğinin kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN: Davalı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, önalım hakkına dayalı olarak tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müşterek maliklerinden olduğu taşınmazın diğer hissedarı dava dışı A…. hissesini davalıya satış yolu ile devrettiğini belirterek önalım hakkı uyarınca davalının hissesinin iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, tapuda satış olarak gerçekleştirilen işlemin gerçekte akrabalar arasında yapılmış bir bağış olduğunu, bağış amaçlayan temliklerde önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Yerel mahkemece, önceki pay sahibinin vesayet altında bulunmadığı ve davalının eşinin dedesi olduğu, davalı ve eşinin mirasçı sıfatı taşımadıkları, tapuda yapılan işlemin tarafı olan davalının yapmış olduğu sözleşme ile bağlı olduğundan temlikin muvazaalı olduğu iddiasında bulunarak kendi muvazaasına dayanamayacağından bahisle davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur. Mahkemece, ilk kararındaki gerekçeler genişletilerek direnme kararı verilmiş, direnme kararını davalı vekili temyize getirmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda 27.03.1957 tarih ve 1956/12-1957/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanıp uygulanamayacağı, buna göre davacının önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı noktasında toplanmaktadır. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle önalım hakkının niteliğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu sözkonusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir. Öte yandan 20.06.1951 gün 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı getirilmiştir. Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir. Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından sözedebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Buna göre gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Bu kapsamda temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir. Payı satın alan tarafından temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde; kural olarak payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır. Somut uyuşmazlıkta ise davalı gerçekte miras hukukundan kaynaklanan amaçlarla yapılan hibe işleminin görünürde satış işlemi olarak gösterildiği savunmasında bulunarak, 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararını iddiasına dayanak yapmıştır. Uyuşmazlığın çözümünde anılan İçtihatı Birleştirme Kararının kapsamı ve amacı önem taşımakta olup anılan kararın uygulanabilmesi için işlemin tarafları arasında doğrudan mirasçılık ilişkisinin bulunması gerekip gerekmediği hususunun öncelikle değerlendirilmesi ve çözümü gerekmektedir. 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının bağlayıcı olan sonuç kısmında “Müşterek mülkün hissedarı, hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” karar verildiği belirtilmiştir. Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında ise “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir. Öte yandan, anılan karar muvazaa iddiasının mevcudiyeti halinde yol gösterici olarak, bu halde akdin amacının tespitinin zorunlu olduğunu, “müşterinin, bayiin mirasçısı olması” hususunun akdin vasfını tayinde değerlendirilecek bir emare olduğunu belirtmiştir. Temlik işleminin taraflarının birbirlerine akraba olmasının ötesinde “mirasçı” olması hususu akdin amacının satış olup olmadığını tayinde bir emare olarak kabul edilmiş ve “mirasçı” kavramına bu noktada özel olarak yer verilmiştir. Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 gün ve 2010/6-572 E. 2010/656 K.; 27.04.2011 gün ve 2011/6-38 E. 2011/225 K.; 29.04.2011 gün ve 2011/6-164 E. 2011/245 K.; 08.02.2012 gün ve 2011/6-762 E. 2012/56 K. ile 27.06.2012 gün ve 2012/6-239 E. 2012/411 K sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce tarafların yapmış oldukları sözleşme ile bağlı olduğu, 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında bahsi geçen akrabalık ilişkinin somut olayda uygulanamayacağı ileri sürülmüş ise de yukarıda açıklanan nedenlerle çoğunluk tarafından bu görüş benimsenmemiştir. Yapılan açıklamaların ışığı altında somut uyuşmazlığa dönüldüğünde; paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olan dava dışı A… davalının eşinin dedesi olduğu ve davalının yeni doğan erkek bebeği nedeniyle doğum hediyesi olarak temlik işleminin yapıldığı, bu nedenle satış şeklinde yapılan temlik işleminin muvazaalı bulunduğu, tarafların gerçek amacının hibe olduğu ve hibe ile yapılan temlikte önalım hakkının kullanılamayacağı, 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için temlik işleminin tarafları arasında akrabalık ilişkisi bulunmasının yeterli olduğu, doğrudan mirasçılık ilişkisinin aranması gerekmediği dikkate alınarak yerel mahkemece davanın reddedilmesi gerekirken kabulüne dair kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 27.05.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

14. Hukuk Dairesi         2016/4820 E.  ,  2019/2328 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı tarafından, davalı aleyhine 17.11.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 04.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, 20 ve 23 parsel sayılı taşınmazlarda hissedar olduğunu, davalının 03.09.2014 tarihinde 3/7'şer hisse satın aldığını belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davalı, taşınmazlarda fiili taksim olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Fiili taksim hususu her bir parsel için ayrı ayrı değerlendirilmekle, önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Somut olaya gelince; davalı cevap dilekçesinde fiili taksim iddiasında bulunduğundan, mahkemece fiili taksim olup olmadığı, fiili taksim varsa taşınmazın hangi bölümünün kimler tarafından ve ne şekilde kullanıldığı hususları araştırılmalıdır. Bu nedenle mahkemece fiili taksim hususu her bir parsel için ayrı ayrı değerlendirilerek , tarafların delilleri toplanarak mahallinde yeniden keşif yapılmalı, eylemli paylaşmanın olup olmadığı tespit edilerek, sonucuna göre karar verilmelidir. Kabule göre de; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşecek olup, satış işleminin davacı tarafından bilinmesi yeterli değildir. Öte yandan 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının bağlayıcı olan sonuç kısmında “Müşterek mülkün hissedarı, hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” karar verildiği belirtilmiştir. Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında, “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın olayımızda uygulanabilmesi için, şeklen satış akdi bulunsa bile, tarafların asıl iradelerinin hibe olması gerekmektedir. Bu durumda, uyuşmazlığa 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uygulanamayacaktır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.03.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. 3. Alım ve geri alım hakları

Hukuk Genel Kurulu         2013/494 E.  ,  2014/153 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 06/12/2012 NUMARASI : 2012/315-2012/429 Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beyoğlu 3.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen, 05.05.2011 gün ve 2010/131 E., 2011/137 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 17.01.2012 gün ve 2011/13040 E., 2012/160 K. sayılı ilamı ile; (…Uyuşmazlık, sözleşmeden doğan önalım hakkının tanınması ile davalı adına olan tapu kayıtlarının iptaline, davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir. Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın onalım alacaklısının onalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da onalım hakkını kullanabilir. Olayımıza gelince: dava konusu edilen K… Mahallesi 14 ve 75 No’lu parseldeki 120/960'şar pay başlangıçta miras bırakan N.. M.. M… adına kayıtlı iken 22.6.2000 tarihinde ölümünden sonra bir araya gelen mirasçı çocukları, davacı A.. S… M.. ve satıcı paydaşlar R.. ve A.. M… M.. Beşiktaş 6 Noterliği'nce düzenlenen miras taksim sözleşmesi ile 14 ve 75 No'lu parseldeki payları 60/960 pay davacıya, 30/960'şar pay diğer kardeşlere kalacak şekilde taksim etmişlerdir. Miras taksim sözleşmesi içeriğine göre "işbu miras sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle, diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür" Davacı, miras taksim sözleşmesini 12.11.2009 tarihinde tapu siciline tescil ettirmiştir. Tapunun beyanlar hanesinde de R.. M.. , A.. S.. M.. ve A.. M.. M..'ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şerh edilmiştir. Davacı dışındaki kardeşler 2.12.2009 tarihinde keşide ve 4.12.2009 tarihinde tebliğ ettirdikleri ihtarname ile dava konusu paylarını satmak istediklerini, aralarındaki miras taksim sözleşmesi ve iyi niyet kuralları gereği ilk teklifi davacıya yaptıklarını, her iki kardeşin paylarına ayrı ayrı 800.000 TL değer biçtiklerini, bu bedelin on gün içinde yatırılması halinde dava konusu payları aynı gün tapuda intikal ettireceklerini bildirmiştir. Davacı ise 11.12.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile pay değerlerinin fahiş olup her bir kardeşin payı için 250.000'şar TL ödemeye hazır olduğunu beyan etmiştir. Peşi sıra paydaşlar R.. ve A.. M.. M.. 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 500.000 TL ve 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 300.000 TL bedelle 22.1.2010 tarihinde davalı H.. A.. A..'a satmışlardır. Davacı ise 5.4.2010 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının tanınmasını talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, miras taksim sözleşmesinde yer alan düzenlemenin sözleşmeden doğan onalım hakkı niteliğinde olup olmadığı ve tapu siciline şerh verilip verilmediği noktalarındadır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Bu şekilde taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. Miras taksim sözleşmesinde de, mirasçılardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde öncelikle diğer mirasçılara teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme, önalım hakkının açıklanan amaçlarına hizmet eder niteliktedir. Bu durumda mirasçılar arasında akdi onalım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir. Borçlar Kanunu’nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerlidir ve bağlar. Diğer yandan 12.11.2009 tarihinde bu anlaşma tapu sicilinin beyanlar hanesine R.. M.. , A.. S.. M.. ve A.. M.. M..'ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şeklinde şerh edildiğinden şahsi nitelik taşıyan hak, aynı hak vasfını da kazanmış ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmiştir. Bu halde davacının mirasçılar arasındaki anlaşma ve bu anlaşmanın tapuya şerh edilmesi nedeniyle dava konusu payın üçüncü kişi durumundaki davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan onalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kaldı ki davacı aynı zamanda tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı sahibidir. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin murisi N.. M.. M..'ın vefatından sonra, diğer mirasçılar A.. M… M.. ve R… M… ile 16 Ekim 2009 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Miras Taksim Sözleşmesi” yapıldığını, bu sözleşmedeki tarafların mirasın ne şekilde taksim edileceğini, miras yolu ile sahip oldukları hisselerin aile içinde kalmasını kararlaştırdıklarını, sözleşmeye göre miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlü olduklarını, miras taksim ve ön alım sözleşmesinin tapuya beyanlar hanesine yazdırıldığını, bundan sonra, müvekkilinin kardeşleri, R… M.. ve A.. M.. M..’ın 02.12.2009 tarihli ihtarname ile müvekkile, ön alım sözleşmesine konu edilen 2 adet taşınmazlardaki hisselerini 10 gün içinde 1.600.000.-TL bedel ile satmayı teklif ettiklerini, 11 Aralık 2009 tarihli cevabı ihtarname ile teklif edilen satış bedelinin fahiş olduğunu, bu şekilde yöneltilen teklifin müvekkilin sözleşmeden doğan haklarını bertaraf etmeye yönelik olduğunu, taşınmazlardaki hisseleri 250.000.-'şer TL değer ile satın almaya hazır olduğunu, satış bedelini 25.12.2009 tarihinde Tapu Memuru huzurunda bloke çek veya nakit olarak ödemeye hazır olduğunu bildirdiğini, R.. M.. ve A.. M.. M..’ın 21.01.2010 tarihinde İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, K… mahallesi, 123 Pafta, 94 Ada 14 ve 75 nolu parsellerdeki paylarını davalı H… A.. A..'a sattıklarını belirterek, akit ile kararlaştırılan ön alım hakkı nedeniyle, dava konusu 94 Ada 14 ve 75 No’lu parsellerde, davalının müvekkilimin kardeşleri R… M.. ve A.. M… M..'tan satın aldığı hisselerin iptali ile tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacı ve kardeşleri arasında yapılan sözleşmenin miras taksimine ilişkin olduğunu, önalım hakkı tanımadığını, 16 Ekim 2009 tarihli miras taksim sözleşmesinde yer alan "işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar, kendi hisselerine düşen payı. bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdürler." Şeklindeki belirtmenin önalım hakkı vermediğini, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 55. maddesinde şerhe tabi hakların sayıldığını, miras taksim sözleşmesinin şerhe tabi bir hak olmadığını, MK 676. maddesine göre miras taksim sözleşmesinin mirasçıları bağladığını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, “…dava konusu miras taksim sözleşmesine yazılan "İş bu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdürler" şeklindeki belirtme birlikte nazara alındıklarında, miras taksim sözleşmesinde geçen ibare içerisinde " şuf'a " veya " ön alım" kelimelerine yer verilmediği, Miras taksim sözleşmesinde yer alan teklif yükümlülüğünün satımdan önce yapılması gereken bir yükümlülük olmasına rağmen, ön alım hakkının Medeni Kanunun 733.maddesi uyarınca satımdan sonra doğacak bir hak ve yükümlülük olması nedeniyle, somut olayda Medeni Kanun anlamında bir ön alım (şuf'a) hakkının varlığından söz edilemeyeceği, bunun yanı sıra, Tapu Sicili Nizamnamesinin 55. Maddesi şartlarını içerir şekilde " ön alım" (şuf'a) hakkının şerhine yönelik bir ön alım sözleşmesinin miras taksim sözleşmesinden ayrı olarak ve BK. 213 maddesi anlamında taraflar arasında düzenlenip Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmediği, dolayısıyla Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen mevcut ön alım hakkı ibaresinin herhangi bir sonuç doğurmayacağı, kaldı ki, tapu kütüğünün beyanlar hanesine böyle bir ibarenin kaydedileceğine ilişkin herhangi bir düzenlemenin de mevcut olmadığı sonuç ve kanatine ulaşılmakla aşağıdaki şekilde davanın reddine karar vermek gerekmiştir…” gerekçeleri ile davanın reddine dair verilen karar, davacı ve davalı vekillerinin temyizi üzerine; Özel Daire’ce, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle ve ayrıca davalının 14 nolu parselde 23.11.1993 ve 75 nolu parselde de 03.12.1993 tarihinden beri paydaş olduğu MK.nun 732.maddesi gereğince davalı paydaşa karşı kanuni önalım hakkının da kullanılamayacağı gerekçeleri ile direnme kararı verilmiştir. Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı ve davalıya dava konusu edilen payları satan dava dışı A.. M.. M.. ve R.. M.. arasında 16.10.2009 tarihinde yapılan “Miras Taksim Sözleşmesi” başlıklı belgede yer alan “İşbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdürler.” İfadesinin; 12.11.2009 tarihinde tarafların rızası ile tapunun beyanlar hanesine “R.. M.., A.. M.. ve A..M..M..’ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacaklardır. Veraset vergi ilişiği eksik olup üçüncü şahıslara satışlarında veraset vergi ilişiği kestirilecektir.” ibaresinin yazılmış olmasının davacıya sözleşmeye dayalı önalım hakkı verip vermeyeceği; ayrıca davalının payların devrinden önce dava konusu taşınmazlarda paydaş olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira yasada bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın onalım alacaklısının onalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da onalım hakkını kullanabilir. Somut olayda, dava konusu edilen K.. Mahallesi 14 ve 75 No’lu parseldeki 120/960'şar pay muris N.. M.. M.. adına kayıtlı iken, mirasçıları olan davacı A.. M.. ve satıcı paydaşlar R.. ve A.. M.. M..’ın miras taksim sözleşmesi ile 14 ve 75 No'lu parseldeki payları 60/960 pay davacıya, 30/960'şar pay diğer kardeşlere kalacak şekilde taksim ettikleri, bu sözleşmede; "işbu miras sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle, diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür" ifadesine yer verdikleri, davacının miras taksim sözleşmesini 12.11.2009 tarihinde tapu siciline tescil ettirdiği, tapunun beyanlar hanesinde de R… M.., A.. M.. ve A.. M… M..'ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacaklarının şerh edildiği, davaya konu paylara ilişkin davacı dışındaki paydaşların 02.12.2009 keşide, 4.12.2009 tebliğ tarihli ihtarname ile dava konusu paylarını ayrı ayrı 800.000 TL bedelle davacıya satmak istediklerini bildirdikleri, davacının, 11.12.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile pay değerlerinin fahiş olup her bir pay için 250.000'şar TL ödemeye hazır olduğunu bildirdiği, paydaşlar R.. ve A.. M… M..’ın 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 500.000 TL ve 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 300.000 TL bedelle 22.01.2010 tarihinde davalı H.. A..'a sattıkları, davacının 05.04.2010 tarihinde açmış olduğu eldeki dava ile sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı nedeniyle tapuda davalı adına kayıtlı payların iptali ile kendi adına tescilini talep ettiği hususlarında herhangi bir çekişme bulunmamaktadır. Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür” ifadesi ile sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, dava konusu payın davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Ne var ki, bozma ilamında davacının tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı da bulunduğu gerekçesi ile de yerel mahkeme kararı bozulmuş ise de, davalı 14 nolu parselde 03.12.1993 tarihinden, 75 nolu parselde ise 22.03.1993 tarihinden beri paydaş olup, eldeki davanın açıldığı tarihte de bu paydaşlığı devam etmektedir. Paydaşa karşı önalım davası açılamayacağından, Dairenin bu yöne ilişkin kabulü doğru olmayıp, bozma ilamından bu kısmın çıkartılarak belirtilen bu değişik gerekçe ile direnme kararının bozulması gerekmiştir. Yukarıda açıklanan bu değişik nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440.maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.02.2014 gününde oyçokluğu ile karar verildi.