Şufa Ön Alım Davası Nasıl Açılır? Paylı Mülkiyette Dış Satış

Yasal Ön Alım Hakkı ve Kullanılma Şartları

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar Türk Medenî Kanunu m. 732 uyarınca yasal ön alım hakkını kullanabilirler. Bu hak, yabancı kişilerin paydaşlar arasına girmesini önlemeyi ve paydaşlara öncelikle satın alma imkânı tanımayı amaçlar. Ön alım hakkının doğabilmesi için paylı mülkiyet ilişkisinin sürmesi ve yapılan satış işleminin üçüncü bir kişiye yönelik olması gerekir.

Ön Alım Davasında Bildirim Usulü ve Hak Düşürücü Süreler

Taşınmazda pay satışı gerçekleştiğinde, Türk Medenî Kanunu m. 733 f. 3 gereğince yapılan bu satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bildirimin geçerli sayılması ve yasal sürenin işlemeye başlaması için noter vasıtasıyla yapılması kanuni bir gerekliliktir.

Yasal ön alım hakkı, Türk Medenî Kanunu m. 733 f. 4 gereğince satışın pay sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından itibaren bir yıl geçmekle düşer. Kanunda öngörülen bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Bildirim noter kanalıyla yapılmışsa üç aylık hak düşürücü süre uygulanır; noter bildirimi yapılmamışsa satış tarihinden itibaren bir yıllık nihai sürenin dolmasıyla birlikte ön alım hakkı sona erer.

Ön Alım Hakkının İstisnaları ve Feragat

Ön alım hakkı her türlü satış işleminde ileri sürülemez. Türk Medenî Kanunu m. 733 f. 1 uyarınca, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla gerçekleştirilen satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. Kamusal ve cebri nitelikteki bu devirlerde paydaşların şufa talebinde bulunma yetkisi kanunen sınırlandırılmıştır.

Paydaşlar ön alım hakkından tamamen vazgeçebilecekleri gibi belirli bir satış için de bu hakkı kullanmayabilirler. Türk Medenî Kanunu m. 733 f. 2 hükmüne göre, ön alım hakkından genel olarak feragat edilmesinin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur. Belirli bir satış işlemine ilişkin olarak ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve bu işlem satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Husumet

Yasal ön alım hakkı, payını satan paydaşa karşı değil, Türk Medenî Kanunu m. 734 f. 1 gereğince payı satın alan üçüncü kişi alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu nedenle davalı sıfatı münhasıran payı devralan yeni alıcıya aittir.

Ön alım davalarında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişiklik doğuran davalarda aynı Kanunun 12. maddesinin 1. fıkrası uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu çerçevede dava, paylı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde ikame edilir.

Rayiç Bedelin Belirlenmesi ve Depo Edilmesi

Ön alım davasında davacı adına tescil kararı verilebilmesi, mahkemece belirlenen tutarın depo edilmesine bağlıdır. Türk Medenî Kanunu m. 734 f. 2 uyarınca, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere mahkeme tarafından gösterilen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu nakdi yükümlülüğün kesin süre içinde yerine getirilmemesi hâlinde payın tesciline karar verilemez.

Mahkeme tarafından belirlenen hesaba nakden yatırılan ön alım bedeli ve ilgili masraflar yargılama sürecinde nemalandırılır. Türk Medenî Kanunu m. 734 f. 2 uyarınca yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Dürüstlük Kuralı ve Fiili Taksim İtirazı

Medeni hukukta hakların kullanımı dürüstlük kuralı çerçevesinde sınırlandırılmıştır. Türk Medenî Kanunu m. 2 gereğince herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına riayet etmek zorundadır ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni himaye etmez.

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde, bir paydaşın kendi fiili kullanımına bırakılmış olan bağımsız yeri satması durumunda diğer paydaşların ön alım hakkını ileri sürmesi dürüstlük kuralı gereğince engellenebilir. Buna karşılık, taşınmaz üzerinde alıcının satın aldığı paya özgülenmiş fiilen ayrılmış bağımsız bir bölüm bulunmuyorsa fiili taksimin varlığından söz edilemez ve diğer paydaşın ön alım hakkını kullanması hakkın kötüye kullanılması sayılmaz.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy