Önalım Hakkı Davası Şartları ve Dava Açma Süresi

Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

Hukuk Genel Kurulu         2014/292 E.  ,  2015/1544 K.ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİHAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASIHİÇ KİMSENİN KENDİ MUVAZAASINA DAYANAMAYACAĞITAPUDAKİ SATIŞ BEDELİTÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 734TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 732BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 18TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 19 "İçtihat Metni" Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.02.2013 gün ve 2011/408 E., 2013/92 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 24.06.2013 gün ve 2013/7494 E., 2013/9716 K. sayılı ilamı ile; (“…Dava, önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davacı vekili, davacının 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu dava dışı İsmet Güler'in 11.05.2011 tarihinde dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalıya 27.000,00 TL bedelle sattığını, davacıya noterden bildirim yapılmadığını öne sürerek tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediklerini belirtmiş ve dava harcını bu bedel üzerinden yatırmıştır. Davalı vekili, davalının dava konusu taşınmazdaki payının gerçek satış değerinin 93.000,00 TL olduğunu, tapuda düşük gösterildiğini savunmuştur. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından oluşan önalım bedelini depo etmesi gerekir. Mahkemece, davalının bedelde muvazaa savunması kabul edilerek, davalının satın aldığını belirttiği değer üzerinden davacıya önalım hakkı tanınmıştır. Davalı, resmi memur önünde yapılan satış akdinin tarafı olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ve davalının bu savunması dinlenmez. Bu durumda mahkemece, payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediği…) gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN : Davacı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı vekili, davacının, Ordu Merkez Karapınar Mahallesi 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 1/3 oranında pay sahibi olduğunu, davalının önceki paydaş İsmet Güler’den 1/3 payı 27.000,00TL bedelle 11/05/2011 tarihinde satın aldığını, davacıya noter kanalı ile bildirimde bulunulmadığını, Türk Medeni Kanunu’nun 734.maddesi gereğince süresi içerisinde yasal önalım hakkını kullanmak istediğini, davalıya satılan payın satış bedeli ve tapu masraflarını davacının yatırmaya hazır olduğunu belirterek, dava konusu 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 1/3 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davalının dava konusu payı 93.000,00TL bedelle satın aldığını, davalının bütün işlemlerin 93.000,00TL üzerinden yapıldığı inancında olduğunu, iradesinin sakatlandığını, davalının rayiç bedel belgesi üzerinde yazan 27.000,00TL’nin tapuda satış bedeli olduğunu satıştan sonra belediyede emlak değerini beyan edeceği sırada öğrendiğini belirterek taşınmazın gerçek satış bedelinin toplanacak delil ve belgelere göre tespitini, davacının yargılama sırasında dava konusu taşınmazın gerçek değeri olan 93.000,00TL üzerinden önalım hakkını kullanmak istemesi halinde davayı kabul ettiklerini, davacının önalım hakkını tapuda gösterilen 27.000,00TL üzerinden kullanmak istemesi durumunda davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davacının dava konusu taşınmazdaki 1/3 hissesini taşınmazın önceki maliki Mustafa Güler'den 14/01/2008 tarih 511 yevmiye numaralı satış işlemi ile 90.000,00 TL bedelle satın aldığını, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu temlik işlem tarihi olan 11/05/2011 tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın 1/3 hissesinin rayiç değerinin 116.607,00 TL, tespit tarihi itibarıyla ise, 126.489,00 TL olduğunu, davacının, davaya konu edilen satış işleminden yaklaşık üç sene önce 90.000,00 TL bedelle edindiği aynı miktar taşınmaz hissesini, şufa hakkının tanıdığı yasal düzenleme ve kurallardan istifade ile taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerinin çok altında kalan resmi senette yazılı bedel üzerinden şufa hakkını kullanmayı talep ve dava etmesinin hakkın açıkça kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu, davacı tarafın duruşmada 93.000,00TL üzerinden şufa hakkını kullanmayacağını, bildirdiğinden davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece yukarda başlık bölümünde metni aynen yazılı olan karar ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme karar verilmiştir. Direnme kararını davacı vekili temyize getirmektedir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazda 1/3 payı 14.01.2008 tarihinde tapuda 90.000,00TL satış bedeli göstererek satın alan davacının, aynı taşınmazda 1/3 payı 11.05.2011 tarihinde 27.000,00TL satış bedeli göstererek davalının satın alması durumunda davacının tapuda gösterilen 27.000,00TL satış bedeli üzerinden şufa hakkı kullanmak istemesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, davalının bedelde muvazaa iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Devir Hakkının Kısıtlamaları” üst başlığı altında “yasal önalım hakkı” kenar başlıklı 732. maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir. Aynı kanunun 734. maddesi;“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmünü taşımaktadır. Bu noktada öncelikle, muvazaa kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır. İrade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanan muvazaa, pozitif hukukumuzda Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir.Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinde “bir aktin şekil ve şartlarını tayinde, iki tarafın gerek sehven, gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların hakiki ve müşterek maksatlarını aramak lazımdır” ifadeleri mevcut olup, daha çok sözleşmenin yorumuyla ilgili olduğundan, öğreti ve uygulamada muvazaa kapsamlı olarak incelenmiş ve belirli kurallara bağlanmıştır.(Benzer hükme de 6098 sayılı TBK’nın 19. maddesinde yer verilmiştir.) Gerek öğretide, gerek uygulamada muvazaa, mutlak ve nispi muvazaa şeklinde iki gruba ayrılmaktadır. Tapu harcını az ödemek için gerçek bedelin görünüşteki(resmi) sözleşmede az gösterilmesi şeklinde geçekleştirilen muvazaa ise nispi muvazaanın bir türü olan sözleşme koşullarında muvazaadır.Burada gerçek satış bedeli gizlenmekte görünüşteki sözleşmede bedel gerçek bedelden az gösterilmektedir.Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir.Muvazaa sözleşmenin tamamında değil bir bölümündedir.Bedelde muvazaa olarak gerçekleşen bu durumda sözleşme geçerli kabul edilmiştir.Taraflar tapuda yapılan tescil işlemi ile sözleşmeyi ifa ettiklerine ve bu sözleşmenin koşullarını yerine getirip ana unsurlarını gerçekleştirdiklerine göre bedelde muvazaa iddiasını ileri sürerek sözleşmenin iptalini istemeleri “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmektedir(Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, Mayıs 2015,sayfa187). Diğer taraftan şufa hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinde muvazaa bulunduğu, gerçekte bedelin daha fazla olduğu, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından ileri sürülmesi de hakkın kötüye kullanılması teşkil eder(Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, Mayıs 2015, sayfa197). Somut olaya gelince; davacı, dava konusu 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı İ… 11.05.2011 tarihinde dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalıya 27.000,00 TL bedelle sattığını, tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı 1/3 payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı ise dava konusu payı gerçekte 93.000,00TL bedelle satın aldığını ancak tapuda satış bedelinin 27.000,00TL olarak gösterildiğini sonradan öğrendiğini, şufa hakkının ancak gerçek bedel üzerinden kullanılabileceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Davalı, dava konusu taşınmazdaki 1/3 payın satışına ilişkin 11.05.2011 tarih 7471 yevmiye numaralı satış akdinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanmasıdır. Bu itibarla, mahkemece dava konusu payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hal böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Dairenin bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 10.06.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.

Madde 733- (Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.[37] c. Kullanılması

MADDE 12- Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. II. Yazılı şekil 1. Yasal şekil a. Kapsamı

Hukuk Genel Kurulu         2014/356 E.  ,  2016/491 K.TAPU İPTALİ VE TESCİLÖN ALIM HAKKIPAYLI MÜLKİYETSATIŞ BEDELİNİN BELİRLENMESİTÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 733TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 734 "İçtihat Metni" Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; …. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından asıl davanın kabulüne; birleşen davanın reddine dair verilen 29.04.2011 gün ve 2008/203 E. – 2011/149 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekillerince istenilmesi üzerine, Yargıtay …. Hukuk Dairesinin 16.01.2012 gün ve 2011/11290 E. – 2012/72 K. sayılı ilamı ile, (…Dava, Önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payların iptal ve tesciline ilişkindir. Mahkemece davacı …'nin davasının kabulüne, birleşen dosya davacı …'nin davasının ise önalım bedeli yatırılmadığından reddine karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar ayrı ayrı dava dilekçelerinde özetle, davaya konu 52 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduklarını, davalının taşınmaz paydaşlarından …'nin payını 08.10.2007 tarihinde satın aldığını, satışın TMK'nun 733 maddesi gereğince kendilerine ihbar edilmediğini, akabinde taşınmazın imar uygulaması sonucu 1778, 1781, 1783, 1785 ve 1580 parsel numaralarını alarak ifraz edildiği, sonrasında ise davalının oluşan parsellerdeki paydaş …'nin payını da satın aldığını, yapılan satışlar nedeni ile önalım hakları doğduğunu belirterek, ön alım hakkı nedeni ile satılan payların iptal ve adlarına tesciline karar verilmesi talep etmişlerdir. Davalı, paydaş …'nin payına ilişkin yapılan satış işlemindeki tapudaki satış bedelinin gerçek bedel olmadığını, gerçek satış bedelinin 200.000,00 TL olduğunu ve ayrıca taşınmazda fiili taksimin söz konusu olduğunu, beyan etmiştir. Yargılama sırasında ikinci kez yapılan imar uygulaması nedeni ile 05.06.2009 tarihli tescil işlemi ile davalı, davaya konu parsellerdeki payları dolayısı ile 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olmuştur. Davacı …'ın 1842 parsel sayılı taşınmazda, davacı Taner'in ise 1843 parsel sayılı taşınmazda paydaş olmaması nedeni ile belirtilen parsellerde davalı ile paydaşlıkları sona ermiştir. Mahkemece, …'nin payının satış değeri tapuda 5000,00 TL olarak gösterilmiş ise de, gerçek satış değerinin 200.000,00 TL olduğu davalı tarafından ispatlandığından davacı …'nin bu bedel üzerinden, birleşen dava davacısı …'nin ise 15 ay sonra dava açması nedeni ile satıştan itibaren uzunca bir zaman geçtiğinden …… 'den alınan pay yönünden dava tarihindeki bilirkişi tarafından tespit edilen 214.643,55 TL rayiç bedeli üzerinden önalım hakkının kullanabileceğine karar verilmiş, davacı …'nin bedele itiraz ederek yatırmaması, davacı Nihat'ın ise mahkemenin depo edilmesine karar verdiği satış bedeli ve masraflarını yatırması nedeni ile davacı ….'ın davasının kabulü ile davalıya yapılan pay satışlarının önalım hakkı nedeni ile iptali ile davacı … adına tesciline, diğer davacının davasının ise reddine karar verilmiştir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733.maddesinde diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734.maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi muvazasına dayanması da mümkün değildir. Ayrıca, önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcuttur. Yargılamanın devamı süresinde davacının paydaşlığını koruması zorunludur. Davacı davanın açılmasından sonra herhangi bir şekilde payını yitirirse davacının paydaşlığından söz edilemeyeceğinden önalım hakkının da kaybedildiğinin kabulü gerekir. 1-Davacıların önalım bedeline ilişkin temyiz itirazları yönünden; Önalım bedelinin belirlenmesinde, tapudaki satış bedelinin esas alınması gerekirken, Mahkemece davalının önalım davasına konu … ile yaptığı satış işlemindeki, tapudaki satış değerinin gerçek değer olmadığı yönündeki savunmalarına itibar edilerek, satış bedelinin davacı … için 200.000,00 TL ve satış masrafları, Davacı … için ise dava tarihindeki rayiç değeri 214.643,55 TL ve satış masrafları üzerinden tespit edilmesi, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda doğru değildir. 2-Davalının temyiz itirazlarına gelince; dosya kapsamına, toplanan delillere ve hükmün dayandığı gerekçelere göre aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir. Davalının 1842 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddi gerektiğinden bahisle temyizine gelince; Önalıma konu payın ilişkin bulunduğu 52 parsel sayılı taşınmaz imar uygulaması sonucunda, birden çok imar parseline ayrılmış, davalı önalım hakkına konu edilen payları nedeni ile İmar uygulaması ile oluşan 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olmuştur. Söz konusu parsellerden 1842 parselde davacı …'nin 1843 parsel sayılı taşınmazda ise birleşen davanın davacısı …'nin paydaşlığı bulunmamaktadır. 1842 parselde davacı …'nin payı bulunmadığına göre, önalım hakkından söz edilemeyeceğinden bu parsel yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur…) Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda kısmen direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacılar asıl ve birleşen dava ile; 52 parsel sayılı taşınmazda paydaşlardan olan …’nin 1140/5040 hissesini davalının 08.10.2007 tarihinde 5.000,00-YTL ile satın aldığını, 52 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması ile 1778, 1781, 1783, 1785 ve 1580 nolu parsellere gittiğini, bu parsellerdeki … hissesini de, 06.05.2008 tarihinde davalının satın aldığını, kendilerinin paydaş olmasına rağmen bu satışların bildirilmediğini, resmi satış bedelleri ile satış harç ve masraflarının toplamını ödemeye hazır olduklarını ileri sürerek, 52 parsel sayılı taşınmaz ile imar uygulaması sonucu oluşan 1778, 1781, 1783, 1785 ve 1580 parsel sayılı taşınmazlardaki davalının tüm payının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Yerel Mahkeme; davacı … yönünden davalının …'den satın aldığı 1140/5040 hissenin şufa bedelinin satış bedeli 200.000-TL ve tapu masrafı 250-TL olmak üzere toplam 200.250-TL olduğu ancak, diğer davacı …, davasını …'nin hissesinin satışından itibaren uzun süre (15 ay) geçtikten sonra açtığından davalının …'den satın aldığı 1140/5040 hissenin şufa bedelinin davacı … yönünden (birleşen davanın dava tarihi itibariyle hisse değeri olan) 214.643,55-TL.ye 250-TL.lik tapu masrafı da eklenilmek suretiyle toplam 214.893,55-TL olduğu sonucuna varıldığı, her iki davacının …'nin hissesi yönünden şufa bedelinin 5.250-TL olması yönündeki taleplerinin yerinde görülmediği, davalının gerek …'den gerekse …'den temlik ettiği hisseler yönünden takdir edilen toplam şufa bedellerini yatırmaları için 25.01.2011 tarihli duruşmada ayrıntılı kesin süre verilmesine rağmen, davacı …'nin takdir edilen şufa bedelini depo ettiği gerekçesi ile davasının kabulüne ve 52 parsel sayılı taşınmazdan imar ve ifraz işlemleri sonucu oluşan …. Köyü 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı …'nın hisselerinin tapu kaydının şufa hakkının kullanılması nedeniyle iptali ile bu hisselerin davacı … adına tapuya kayıt ve tesciline; birleşen davanın davacısı …'nin ise şufa bedelini kesin süre içerisinde depo etmemesi nedeniyle davasının reddine karar vermiştir. Taraf vekillerinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur. Yerel Mahkeme diğer hususlara uymakla birlikte bozma ilamına direnme gerekçesi olarak; uyuşmazlığın 52 parsel sayılı taşınmazda, davalı …'nın …'den satın aldığı 1140/5040 hissenin şufa bedelinin ne kadar olduğu hususuna ilişkin bulunduğu, Yargıtay bozma ilamında ikinci bozma sebebi olarak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) 734. maddesi gereğince, şufa bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderinden ibaret olduğu ve tapuda işlem yapan davalının kendi muvazaasına dayanamayacağı gösterilmiş ise de; bozma öncesi verilen gerekçeli kararda da açıklandığı üzere, davalı …'nın dosyaya sunduğu ve kendisinin 200.000-TL banka kredisi kullandığına dair banka ekstresi ile kendisinin …'ye 08.10.2007 tarihinde (52 parseldeki hissesinin temlik tarihinde) 200.000-TL havale ettiğine dair banka dekontundan davalı …'nın …'nin 52 parseldeki hissesini gerçekte 200.000-TL.ye satın aldığını yazılı olarak ispat ettiği, bozma ilamında belirtildiği gibi, tapuda işlem yapan davalının kendi muvazaasına dayanamayacağı genel hukuk prensibi olarak kabul edilse dahi Yargıtay bozma ilamındaki görüşün aksine, taşınmaz (hisse) satış bedelinin, tapuda gösterilen bedel olarak kabul edilmesinin TMK.nın 734/2. maddesi gereğince yasal bir zorunluluk olmadığı, çünkü TMK.nın 734/2. maddesine göre, "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." denildiği, madde metninde, satış giderlerinin tapuda gösterilen giderler olacağının belirtildiği, ancak satış bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli olacağı açıkça belirtilmediğinden satış bedeli olarak gerçek satış bedelini esas almanın yasa hükmüne de aykırı olmadığı, davalı …'nın …'den satın aldığı hissenin 200.000-TL.ye satın alındığı dosyadaki banka kayıtları ve dekont ile sabit iken, bu hissenin tapuda gösterilen emlak beyan değeri olan 5.000-TL bedelle yani gerçek değerinden 40 kat daha düşük bedelle şufa hakkını kullanmayı istemek açıkça hakkın kötüye kullanılması olup, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumayacağı gibi, bir hissenin sırf tapuda emlak beyan değeri üzerinden satışının yapılması nedeniyle gerçek bedelinden 40 kat daha düşük bedelle şufa hakkının kullanılmasına izin vermenin hakkaniyete de uygun olmadığı sonucuna varıldığından, satış bedelinin tapuda gösterilen bedel olması gerektiği yönündeki bozma ilamına bu bozma sebebi yönünden uyulmadığı gerekçesi ile her iki davacı için (…'den gelen hisse yönünden) şufa bedeli temlik tarihi itibariyle ve gerçek bedel olarak hesap edilerek … ile …'den davalıya intikal eden dava konusu ….. Köyü 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin toplam şufa bedelinin, davacılardan … yönünden 113.756,15-TL, davacılardan … yönünden ise 111.117,86-TL olduğu; belirlenen şufa bedelleri depo edildiğinden, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlar yönünden eşit oranda her iki davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; davacılar Nihat ve …'nin hissedar olmadıkları 1842 ve 1843 parsel sayılı taşınmazlar yönünden aktif husumetleri olmadığından davanın reddine karar vermiştir. Direnme kararını taraf vekilleri temyiz etmiştir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, önalım bedelinin belirlenmesinde tapudaki satış bedelinin mi yoksa temlik tarihi itibariyle hesaplanan (davalının ödediğini iddia ettiği) gerçek bedelin mi esas alınması gerektiği noktasında toplanmakta olup; Kurulda yapılan görüşmeler sonunda çoğunlukça, dosya içeriği ve toplanan deliller uyarınca TMK’nın 734.maddesinde düzenlendiği ve Özel Daire bozma kararında belirtildiği gibi önalım bedelinin belirlenmesinde esas alınacak satış bedelinin tapudaki satış bedeli olarak anlaşılması gerektiği kanaatine varılmıştır. Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyelerce, paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay satın alan davalının, dava konusu payı tapuda gösterilen 5.000-TL bedelle değil, 200.000-TL bedelle satın aldığını savunarak buna ilişkin belge sunduğu ve tanık dinlettiği; burada bedelde muvazaa iddiasının işlemin tarafına değil üçüncü kişi olan davacıya karşı ileri sürüldüğü, bu iddianın her türlü delille kanıtlanabileceği, uyuşmazlığın çözümünde 05.05.1993 tarih, 1992/6-761 E., 1993/192 K. sayılı Hukuk Genel Kurulu kararının dikkate alınması gerektiği, bu nedenle Yerel Mahkeme kararının yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de, Kurul çoğunluğunca yukarıda ve bozma ilamında belirtilen nedenlerle bu görüş benimsenmemiştir. O halde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ: Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 06.04.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. 2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

14. Hukuk Dairesi         2013/14152 E.  ,  2013/15921 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.04.2004 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle … iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 04.06.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, önalım hakkı nedeniyle … iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı vekili, dava konusu 672 parsel sayılı taşınmazda davalının dava dışı paydaştan payını 05.02.2004 tarihinde iktisap ettiğini, davalının kendilerinin önceki malike açtıkları … iptali ve tescil davasını sonuçsuz bırakmak için muvazaalı olarak taşınmazı devraldığı gibi önalım hakkını kullanmalarını engellemek için bedeli de muvazaalı olarak yüksek gösterdiklerini beyan ederek belirlenecek bedelin depo edilmesi karşılığında önalım hakkı nedeniyle dava konusu payın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından resmi senette gösterilen bedel ile satın alındığını ancak geçen zaman sürecinde taşınmazın değer kazandığını belirterek davacının ancak rayiç değer üzerinden önalım hakkını kullanabileceğini savunmuştur. Mahkemece, yargılama sırasında dava konusu taşınmaza ilişkin … iptali ve tescil davasının bekletici mesele yapıldığını ve yargılamanın uzun sürmesinin davalının kusurundan kaynaklanmayıp tapudaki satış bedelinin depo ettirilmesi halinde davacının sebepsiz yere zenginleşeceği, tapudaki satış bedelinin gerçek değeri yansıtmadığı ve davacı vekilinin gerçek değeri değil de tapudaki satış bedelini depo edeceklerini bildirmesi karşısında davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Somut olaya gelince; mahkemece, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamı üzerinden belirlenen önalım bedelinin yatırılması için davacı tarafa süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile taşınmaz üzerinde keşif yapılarak karar tarihine yakın bedelin depo edilmesine karar verilmesi ve keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin davacı tarafından yatırılmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 20.12.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. 3. Alım ve geri alım hakları

MADDE 35- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde ve dördüncü fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir. “8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.” MADDE 36- 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.” MADDE 37- 4721 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”