Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkı ve Şufa Davası

Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. 2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Madde 733- (Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.[37] c. Kullanılması

MADDE 242- Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır. C. Taşınmaz satışı I. Koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulması

14. Hukuk Dairesi         2018/4238 E.  ,  2018/8864 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucunda mahkemece verilen hükmün Dairemizce bozulması üzerine, yerel mahkemece verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası, 02/12/2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanunla 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanununa eklenen Geçici 4. maddenin ikinci fıkrası uyarınca Dairemize gönderilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü. K A R A R Dairemizin 23.03.2017 gün ve 2016/11100 Esas, 2017/2296 Karar sayılı bozma kararı üzerine yerel mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/492-852 E.K. sayılı kararı ile direnme kararı verildiği, mahkemece verilen direnme kararının hüküm fıkrasının ilk hükümle aynı olmasına karşılık, gerekçe kısmında bozma ilamından sonra getirtilen yeni delillere dayanıldığı, bu delillerin önceki temyiz incelemesi kapsamı dışında kalması nedeniyle sonraki mahkeme hükmünün direnme niteliği taşımadığı, aksine yeni bir hüküm olduğu değerlendirilerek, Dairemizce dosyanın temyizen incelenmesine karar verilerek, hükmün temyiz incelemesine geçildi. Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalının 226 ve 227 parsel sayılı taşınmazların 57/80’er hissesini dava dışı hissedar … ’dan 06.09.2012’de satın aldığını, 226 parsel sayılı taşınmazın toplulaştırma işlemi sonucu 101 ada 1 parsel numarasını aldığını, kendilerine noterden ihtar gönderilmediğini belirterek, dava konusu 101 ada 1 parsel (eski 226 parsel) ve 227 parselde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Davalı vekili cevap dilekçesinde, 226 parsel sayılı taşınmazda toplulaştırma işlemi yapılırken 3 defa ilan yapıldığını, davacının bu ilanlardan dolayı satış işlemini öğrendiğini, ayrıca aynı satış işlemine karşı davacının kardeşi … ’ın da … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/30 Esas sayılı dosyasında önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açtığını, daha sonra davasından feragat ettiğini, davacının bu dava sebebiyle de satış işlemini öğrendiğini, davanın süresinde açılmadığını, dava dışı satıcı … ile davalının amca-yeğen olduğunu, tapuda işlem her ne kadar satış olarak gözükse de gerçekteki işlemin bağış olduğunu, devredilen hissenin gerçek sahibinin davacının babası … olduğunu, emaneten kayıtların kardeşi … ’da durduğunu, satış işleminin muvazaalı olduğunu, bu durumda önalım hakkı kullanılamayacağını, taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde, yapılan işlemin gerçek anlamda satış olduğunu, muvazaa iddiasının doğru olmadığını, … ’da yaşayan davalının parasını ödeyerek dava konusu hisseleri amcası … ’dan aldığını, … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/602 esas sayılı dosyada, davacının …, davalıların … ile … olduğu, dava konusunun 288 parsel nolu taşınmazın davacı adına kayıtlı bulunmakta iken belediye emsal rayiç değeri üzerinden vekili … tarafından satılmasına istinaden bu satışın iptali istemine ilişkin olduğunu, davalı … vekilinin kötüniyetli savunmalarına itibar edilmemesi gerektiğini, davalı …’in 2014/602 Esas sayılı dosyada farklı talepleri var iken eldeki davaya bu şekilde cevap vermesinin kötüniyetle hareket ettiğinin kanıtı olduğunu, … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/602 Esas sayılı dosyasının dosya arasına alınmasını talep etmiştir. Yerel mahkemece, keşif yapılmadan dosya üzerinden dava konusu taşınmazın dava ve keşif tarihi itibariyle değerinin bilirkişi aracılığıyla tespiti yaptırılmış, dava tarihi itibariyle değeri olan 1.673.064,00TL. üzerinden peşin harç tamamlattırılmış, bedel depo edilmeden davanın kabulüne, 101 ada 1 no'lu parsel ile 227 nolu parsele, 06.09.2012 tarih ve 3312 yevmiye nolu satış ile satışı yapılan hisselere tekebül eden dava tarihi itibari ile 1.673,064,00TL nin işleyecek yasal faizi ile beraber davacıdan alınarak davalıya verilmesi suretiyle hisselerin davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Davacı ve davalı vekilinin temyiz talebi üzerine, Dairemizin 23.03.2017 tarih, 2016/11100 Esas, 2017/2296 Karar sayılı ilamında; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Davacı vekilinin karar düzeltme talebi, Dairemizin 14.05.2018 tarih, 2017/4153 Esas, 2018/3675 Karar sayılı ilamıyla reddedilmiştir. Mahkemece, önceki kararda direnilmesine dair karar verilmiş, davacı vekili ve davalı vekili hükmü temyiz etmişlerdir. Yerel mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/492-852 E.K. sayılı kararı ile direnme kararı verildiği, mahkemece verilen direnme kararının hüküm fıkrasının ilk hükümle aynı olmasına karşılık, gerekçe kısmında bozma ilamından sonra getirtilen yeni delillere dayanıldığı, bu delillerin önceki temyiz incelemesi kapsamı dışında kalması nedeniyle sonraki mahkeme hükmünün direnme niteliği taşımadığı, aksine yeni bir hüküm olduğu anlaşılmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi" başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir. Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Payı satın alan tarafından, temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır. Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir. Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir. Somut olayda; dava konusu 101 ada 1 parsel (eski 226 parsel) ve 227 parsel sayılı taşınmazların 57/80’er payı davalının amcası … adına kayıtlı iken 06.09.2012 tarihli resmi senetle davalıya satıldığı, dosya içerisindeki nüfus kayıt örneklerinden satıcı … ’un davalı …’un amcası olduğunun sabit olduğu anlaşılmaktadır. O halde 06.09.2012 tarihli temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmeli, temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olduğunun ispatlanamaması halinde ise yukarıdaki bilgiler ışığında yargılama yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi isabetsiz bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davalı tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.