Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında ortak alanların günlük kullanımını ve işletilmesini sağlamak amacıyla yapılan harcamalar, taşınmazın olağan kullanımı ile doğrudan ilgili olduğundan kural olarak kiralananı fiilen kullanan kişi tarafından karşılanır.
Kat Maliklerinin Ortak Gider ve Avans Paylaşım Esasları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/1-a uyarınca kat malikleri, aralarında aksine bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 20Kaynağı aç
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/1-b gereğince aksine bir anlaşma olmadıkça kat malikleri ana gayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa arsa payı oranında katılır.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümünün durumu sebebiyle bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Ortak giderlere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan bir kimsenin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o malike veya sebep olanlara rücu hakkı bulunur.
Kiracının Sorumlu Olduğu Günlük ve Olağan Giderler
Ortak alanların temizlik giderleri, kapıcı ücreti ve güvenlik hizmeti masrafları taşınmazın günlük kullanımına bağlı olduğundan, kiralananı fiilen kullanan kiracı bu hizmetlerden yararlandığı sürece söz konusu giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Asansörün periyodik bakımı ile ortak alanların aydınlatma ve su tüketim giderleri taşınmazın günlük kullanımına ilişkin olağan giderler sayıldığından kiracının sorumluluğundadır. Buna karşılık asansörün tamamen değiştirilmesi veya kapsamlı yenilenmesi günlük bakım niteliğinde olmayıp büyük onarım sayılır ve kiraya verene aittir.
Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda yakıt harcamaları, kazan bakım masrafları ve ortak kullanım alanlarının ısıtılması giderleri taşınmazın günlük işletilmesine ilişkindir; bu nedenle merkezi sistem yakıt harcamalarının kiracı tarafından karşılanması genel bir uygulamadır.
Büyük Onarım, Yenileme ve Yatırım Harcamalarında Sorumluluk
Kiracının aidat sorumluluğunun belirlenmesinde giderin adı değil, harcamanın niteliği esas alınır; bu nedenle aidat kalemi içinde gösterilse dahi niteliği gereği büyük onarım veya yenileme sayılan giderler kiracıya yüklenemez.
Dış cephe yenilemesi, asansörün tamamen değiştirilmesi, çatı onarımı ya da güçlendirme gibi taşınmazın korunması, ömrünün uzatılması veya değerinin artırılması amacını taşıyan büyük onarım ve yenileme giderleri taşınmazın maliki tarafından karşılanmalıdır.
Binaya yeni bir asansör inşa edilmesi, otopark veya güvenlik sistemi kurulması, ortak alanların kapsamlı yenilenmesi yahut taşınmaza yeni bir tesis eklenmesi gibi değer artırıcı ve kalıcı nitelikteki harcamalar doğrudan malik lehine ekonomik değer yaratır; mülkiyete bağlı yatırım niteliğindeki bu masraflar kiracıya yüklenemez.
Müteselsil Sorumluluk ve Kiracının Sorumluluk Sınırı
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca, kat malikinin payına düşen ortak gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan bağımsız bölümde kira sözleşmesine, sükna hakkına veya sürekli bir biçimde faydalanmaya dayalı olarak oturanlar da kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bina yönetimi söz konusu alacağını kat malikinden, kiracıdan veya her ikisinden birden talep edebilir ve haklarında icra takibi başlatabilir.
634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 22Kaynağı aç
Kiracının bu kapsamdaki müteselsil sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; kiracının ortak gider borcu kapsamında bina yönetimine yaptığı ödemeler ise kira borcundan mahsup edilir.
Gider Borcunun İfasında Temerrüt ve Kanuni İpotek
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki aleyhine diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ve genel hükümlere göre dava açılabilir yahut icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
Ortak gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer borçlulardan olan alacaklar öncelikli alacak niteliğindedir. Kat malikinden borcun bu yolla tahsil edilememesi halinde, mahkemece belirlenen borç karşılığında ilgili bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Bu işlem, yönetici bulunuyorsa yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden herhangi birinin yazılı talebiyle gerçekleştirilir.
Kiraya Verenin Rücu Hakkı ve Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracının karşılamakla yükümlü olduğu aidat ve ortak giderleri kiraya veren ödemek durumunda kalırsa, ödediği tutarı kiracıdan kira alacağı ile birlikte talep edebileceği gibi ayrı bir alacak davası yahut icra takibi yoluyla da rücuen isteyebilir.
Kira sözleşmesinde aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiracının borcunu ödememesi halinde kiraya veren yazılı ihtar göndererek süre verebilir; borcun verilen sürede kapatılmaması durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve şartları oluşmuşsa kiracının tahliyesini talep edebilir.
Alt katta oturan malik asansör ve çatı masraflarından muaf tutulabilir mi?
Kat malikleri ortak yer veya tesisleri kullanmaktan vazgeçtiklerini yahut bağımsız bölümlerinin durumu sebebiyle bunlara ihtiyaçları bulunmadığını öne sürerek ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kiracı kira bedelinden daha yüksek bir aidat borcundan sorumlu tutulabilir mi?
Kiracının ortak gider, avans ve gecikme tazminatından doğan müteselsil sorumluluğu yalnızca ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan indirilir.
Ortak gider borcunun zamanında ödenmemesi durumunda gecikme tazminatı oranı nedir?
Ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kiracı aidatı ödemezse kiraya veren tahliye isteyebilir mi?
Sözleşmede aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiraya veren yazılı ihtar ile süre verebilir; borcun verilen sürede ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshedip şartları oluşmuşsa kiracının tahliyesini talep edebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy