Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa paylarının işin başında müteahhide devredilmesi, müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya işi terk etmesi hâlinde arsa sahibinin mülkiyeti geri alamama tehlikesiyle karşılaşmasına yol açabilir. Müteahhit adına tescil edilen payların üçüncü kişilere devredilmesi veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesi durumunda, sözleşme feshedilse dahi iyi niyetli üçüncü kişilerin edindiği aynî haklar korunabilmektedir.
Başlangıçta Yapılan Tapu Devrinin Hukuki Niteliği
Mevzuatta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin tapuları işin başlangıcında müteahhide devretmesini engelleyen genel bir yasal yasaklama bulunmamaktadır. Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde arsa paylarının hangi aşamada ve hangi şartlarla devredileceğini serbestçe kararlaştırabilir.
Arsa paylarının henüz işin başında müteahhit adına tescil edilmesi, müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan inşaat yapma borcunu sona erdirmez. Müteahhidin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi fesih de dahil olmak üzere sözleşmeden doğan haklarını korur; ancak mülkiyetin baştan devredilmiş olması, sözleşmenin feshinden sonra payların fiilen geri alınmasını güçleştirir.
İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Aynî Hak Kazanımı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Müteahhit adına tescil edilen payların üçüncü kişilere satılması durumunda tapu sicilindeki tescil hukuki koruma sağlar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1023Kaynağı aç
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin geçersizliği tespit edilse veya sözleşme geriye etkili olarak feshedilse dahi, tapu siciline güvenerek iyi niyetle aynî hak kazanan üçüncü kişilerin mülkiyet veya ipotek hakkı belirli koşullarla geçerliliğini sürdürebilir. Bu durum, inşaat tamamlanmasa bile arsa sahibinin devrettiği payları geri alamaması sonucunu doğurabilir.
Taşınmaz Üzerinde İpotek Tesisi ve Haciz Tehlikesi
Müteahhit, adına tescil edilen paylar üzerinde kredi kuruluşları veya üçüncü şahıslar lehine ipotek tesis edebilir. Sözleşmenin feshedilmesi, kurulan bu ipoteklerin kendiliğinden terkin edilmesini sağlamaz; ipotek hakkı sahibinin iktisap anındaki hukuki durumu ve iyi niyeti ayrıca incelenir.
Taşınmaz tapu sicilinde müteahhit adına kayıtlı göründüğü andan itibaren onun mal varlığı kapsamında değerlendirilir. Müteahhidin borçlarından ötürü alacaklıları söz konusu paylar üzerine haciz koydurabilir ve icra takibi işlemleri yürütebilir. Bu işlemler arsa sahibi açısından taşınmaz üzerindeki tasarrufları kısıtlayan ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açar.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tapu İptal Davası
Müteahhidin inşaata hiç başlamaması veya işi yarım bırakması durumunda, devredilen tapular kendiliğinden arsa sahibine geri dönmez. Arsa sahibinin müteahhidin temerrüde düştüğünü, sözleşmenin sona erdirilme şartlarının oluştuğunu ve tescilin hukuki sebebinin ortadan kalktığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açması zorunludur.
Sözleşmenin sona erdirilmesi neticesinde müteahhidin üzerinde kayıtlı kalan paylar bakımından tapu iptali ve tescil talep edilebilir. Buna karşılık müteahhit tarafından üçüncü kişilere devredilmiş paylar söz konusu olduğunda, her bir üçüncü kişinin iktisap sırasındaki iyi niyeti ayrı ayrı değerlendirmeye tabi tutulur.
Müteahhidin sözleşmeyi ihlal ettiği ve elinde bulunan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretme tehlikesinin mevcut olduğu durumlarda, taşınmazların yeniden el değiştirmesini önlemek adına 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri kapsamında ihtiyati tedbir kararı talep edilebilir.
İyi Niyet İddiası ve Kötü Niyetin İspatı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi gereğince, kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Dolayısıyla üçüncü kişinin tapu siciline dayanarak hak kazanırken durumun gerektirdiği özeni gösterip göstermediği incelenir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 3Kaynağı aç
Müteahhit ile taşınmazı devralan kişi arasında yakın akrabalık veya organik ticari bağ bulunması, taşınmazın piyasa koşullarına göre olağan dışı düşük bir bedelle satılması, çok kısa zaman aralıklarında art arda devirlerin yapılması, üçüncü kişinin inşaattaki aksaklıklardan ve uyuşmazlıktan haberdar olması ya da tapu kütüğündeki kayıtların sözleşme ilişkisini açıkça göstermesi kötü niyet iddiasını destekleyen emareler arasında yer alır.
Arsa Sahipleri Açısından Alınabilecek Hukuki Güvenceler
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapu kütüğüne şerh edilen haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir ve bu suretle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf etmede önemli bir koruma sağlar.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 1009Kaynağı aç
Arsa paylarının baştan toptan verilmesi yerine kademeli tapu devri modelinin uygulanması arsa sahibini korur. Bu yöntemde müteahhide bırakılacak paylar inşaatın fiziki ilerleme seviyelerine paralel olarak aşamalı şekilde devredilir; böylece inşaatın yarım kalması durumunda arsa sahibi tüm mülkiyeti kaybetme riskine maruz kalmaz.
Fiziki inşaatın bitirilmesine rağmen eksik imalatların bulunması veya iskan belgesinin temin edilememesi ihtimaline karşılık, son tapuların devri yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin eksiksiz şekilde teslim edilmesi koşuluna bağlanabilir.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa baştan devredilen tapular kendiliğinden geri alınabilir mi?
Hayır, devredilen tapular müteahhidin inşaatı terk etmesi veya tamamlamaması hâlinde kendiliğinden arsa sahibine dönmez. Arsa sahibinin müteahhidin temerrüde düştüğünü ve devrin hukuki sebebinin kalktığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açması gerekir.
Müteahhitten pay alan üçüncü kişilere karşı tapu iptal davası açılabilir mi?
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereği tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle güvenerek aynî hak kazanan üçüncü kişilerin hakkı kural olarak korunur. Ancak devralan kişinin gerekli özeni göstermediği veya taraflar arasındaki uyuşmazlığı bildiği gibi kötü niyet olguları ispatlanırsa tapu iptali gündeme gelebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin etkisi nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu şerh sayesinde sözleşmeden doğan haklar taşınmaz üzerinde sonradan hak edinen kişilere karşı ileri sürülebilir.
Kademeli tapu devri arsa sahibini hangi risklere karşı korur?
Kademeli tapu devrinde taşınmazlar peşinen verilmeyip inşaatın belirli ilerleme seviyelerine göre aşamalı devredilir. Son tapuların ise yapı kullanma izin belgesi ve eksiksiz teslim şartına bağlanması sayesinde inşaatın yarım kalması hâlinde tüm mülkiyetin kaybı önlenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy