6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesi kişisel bir gereksinim esasına dayanmaktadır. Kanun koyucu, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi halinde sözleşmenin feshini talep etme hakkı tanımıştır. Bu doğrultuda gereksinim gerçek bir kişiye ait olabileceği gibi tüzel kişiliğe haiz bir şirkete de ait olabilir; ancak bu iki hukuki süjenin ihtiyaçları birbirinin yerine ikame edilemez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Tüzel Kişilik Ayrılığı ve İhtiyaç İddiasının Sınırları
Ticaret şirketleri ortaklarından ve yöneticilerinden bağımsız, ayrı bir tüzel kişiliğe ve hak ehliyetine sahiptir. Şirket ortağının veya müdürünün kişisel yaşamı, bireysel mesleki tercihleri ya da iş planları şirketin kendi tüzel kişilik gereksinimi sayılamaz. Bu ayrım usule ilişkin şekli bir eksiklik olmayıp davanın esasına ilişkindir. Dolayısıyla gerçek kişiler hissedarı veya yöneticisi oldukları şirketin ticari faaliyetini gerekçe göstererek şahsi mülkleri için tahliye isteyemeyeceği gibi, şirket ortakları veya idarecileri de kendi kişisel gereksinimlerini ileri sürerek şirket mülkiyetindeki taşınmaz için tahliye davası açamazlar.
Şirket tarafından kiralanan veya mülkiyeti şirkete ait olan taşınmaz için şirket ortağının burada çalışacağını belirterek kiracının tahliyesini istemesi şirketin ihtiyacı değil, ortağın kişisel tercihidir. Bu gerekçeyle açılan tahliye davası reddedilir.
Gerçek Kişi Malikin Şirket İhtiyacına Dayanması
Taşınmaz tapuda gerçek kişi adına kayıtlı bulunduğunda, malikin müdürü veya hissedarı olduğu şirketin iş hacminin genişlemesi ya da işyeri gereksinimi gerekçe gösterilerek kiralananın tahliyesi talep edilemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/16739 Esas, 2014/1220 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, şirket ihtiyacı gerekçe gösterilerek gerçek kişi tarafından ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz ve bu doğrultudaki taleplerin reddi gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/16739, K. 2014/1220Kaynağı aç
Aynı doğrultuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/9486 Esas, 2014/10721 Karar sayılı kararında, mülkiyeti gerçek kişiye ait taşınmaz için davacının müdürü ve ortağı olduğu limited şirketin faaliyet ihtiyacına dayanarak tahliye kararı verilemeyeceği, davanın reddedilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Limited şirket müdürü veya ortağı olan kimseler işsiz sayılamayacağı gibi, gerçek kişiye ait mülkün şirket operasyonları için tahliyesi de Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin kapsamı dışındadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/6622, K. 2013/8630Kaynağı aç
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9486, K. 2014/10721Kaynağı aç
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Şartı
Tahliye davasında mahkemenin tahliyeye hükmedebilmesi için ileri sürülen gereksinimin kanıtlanması şarttır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/6622 Esas, 2013/8630 Karar sayılı ilamı gereğince, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispat edilmelidir. Süreklilik arz etmeyen geçici nitelikteki talepler tahliyeye dayanak yapılamaz. Bununla birlikte henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir zamana bağlı olan varsayımsal gereksinimler de kabul görmez. İhtiyacın yalnızca dava açıldığı anda bulunması yeterli olmayıp yargılama süresince de varlığını koruması gerekir.
Şirketin Kendi İşyeri İhtiyacı İçin Dava Açması
Şirket kendi ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın somut olması, faaliyet alanıyla bağlantılı bulunması, gerçek ve samimi şekilde ispatlanması zorunludur.
Şirketin iş hacminin büyümesi neticesinde yeni ofis alanına duyulan zorunlu gereksinim, halihazırda kullanılan çalışma yerinin mevcut ticari işletmeye elverişsiz hale gelmesi veya taşınmazın şirket idare merkezi olarak faaliyete tahsis edilecek olması gibi durumlar ispata yarar belgelerle ortaya konulduğunda şirketin tahliye talebi kabul görebilir.
Taşınmaza Yönetici veya Ortağın İhtiyaç Duyması Hali
Taşınmaza ortak veya müdürün ihtiyaç duyması halinde iki seçenek bulunmaktadır. Taşınmazın maliki şirket ise ortağın taşınmazı şirketten kiralaması söz konusu olabilir. Şirketin gerçekten taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda ise dava şirket tarafından açılmalı ve ortağın ihtiyacı yerine şirketin kurumsal ihtiyacı üzerinden yürütülmelidir.
Dava Açma Süresi ve Bildirim Esasları
Gereksinim sebebine dayalı tahliye davalarında Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde yer alan yasal hak düşürücü sürelere riayet edilmelidir. Belirli süreli kira mukavelelerinde sözleşme müddetinin hitamından itibaren bir ay içinde davanın ikame edilmesi şarttır. Belirsiz süreli kira ilişkilerinde ise genel hükümlerde düzenlenen yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim önellerine göre tayin edilen fesih tarihinden başlayarak bir aylık süre zarfında tahliye davası açılmalıdır.
Şirket ortağının taşınmazda bizzat çalışmak istemesi tahliye gerekçesi midir?
Hayır, şirket ortağının taşınmazda bizzat çalışacağını ileri sürmesi şirketin kurumsal ihtiyacı sayılmayıp şahsi tercih niteliğinde kabul edildiğinden tahliye davası reddedilir.
Gerçek kişi malik ortağı olduğu şirketin iş hacmi arttığı için tahliye isteyebilir mi?
Hayır, tapu maliki gerçek kişi olsa dahi ortağı veya müdürü olduğu şirketin iş hacminin artması ya da depolama/işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açamaz; tüzel kişinin gereksinimi gerçek kişi lehine tahliye sebebi oluşturmaz.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında ihtiyacın hangi nitelikleri taşıması aranır?
Tahliye davasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır; geçici, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtimaller tahliye gerekçesi yapılamayacağı gibi ihtiyacın yargılama boyunca sürmesi gerekir.
Gereksinim sebebiyle tahliye davası hangi süre içinde açılmalıdır?
Dava, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanuni fesih bildirimi dönemlerine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy