Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği hukuki belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiralananın teslim edilmesinden sonra bu taahhüdü veren kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekle tabidir. Belgenin noterlikçe onaylanması bir geçerlilik koşulu değildir; basit bir kâğıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması hukuken yeterlidir. Noterden onaylama şartı bulunmamakla birlikte, noter onayı ispat ve itiraz süreçlerinde kolaylık sağlar.
Taahhütnamede kiralananın tahliye edileceği tarihin belirlenmiş olması zorunludur. Tarihin gün, ay ve yıl biçiminde yazılması ya da ifadeden ne zamana tekabül ettiğinin açıkça anlaşılması yeterlidir. Yalnızca taşınmazın tahliye edileceğine dair belirsiz bir kaydın bulunması taahhütnameyi geçersiz kılar.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Sözleşmenin yapılması sırasında veya öncesinde verilmesi düzenlenen tahliye taahhütnamesini hükümsüz kılar.
Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından imzalanabileceği gibi kiracının vekil tayin ettiği bir kişi tarafından da imzalanabilir. Kiracıyı temsilen yapılacak imza işlemlerinde genel vekâletname yetersiz olup, temsilcinin tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin edilmiş olması gerekir.
Birden Fazla Kiracı Olduğunda
Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması zorunludur. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye için yeterli kabul edilmez ve icra dairesi tarafından da itibar edilmez. Bütün kiracılardan alınan tahliye taahhüdü ile dava açıldığında bütün kiracılar davalı sıfatını haiz olur ve zorunlu dava arkadaşı sayılır.
İrade Sakatlıkları ve Cezai Şart
Tahliye taahhütnamesi hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Türk Borçlar Kanunu'nun irade sakatlıklarına ilişkin genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilir. İradesi sakatlanan kiracının bu sözleşmeyi bir yıllık süre içerisinde iptal etmesi gerekir; aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürür.
Taraflar, tahliye taahhüdüne uyulmaması hâli için sözleşmede cezai şart kararlaştırabilirler. Kiracı belirlenen tarihte tahliye etmezse bu cezai şartı ödemek durumunda kalır. Ancak çok yüksek miktarlarda belirtilen cezai şart hükmü geçersiz kabul edilir; cezai şartın geçersizliği tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine etki etmez.
Tahliye Süreci: İcra ve Dava Yolu
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; icra işlemleri bakımından ise icra dairesi yetkilidir.
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
İcra Takibine İtiraz ve İspat Kuralları
Kiracı tahliye emrine itiraz ederken adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi ayrıca ve açıkça inkâr etmezse imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılır. Bu durumda kiraya veren 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı itiraz sebepleriyle bağlı olduğundan icra mahkemesinde adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi inkâr edemez.
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 275Kaynağı aç
Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye dayanmıyorsa veya kiracı kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösterirse, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi uyarınca itirazın kaldırılması talebi reddedilir. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddedildikten sonra kiracının ya da kiraya verenin genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Kira sözleşmesinde ve tahliye taahhütnamesinde imza inkârı ileri sürüldüğünde, imzaların davacıya ait olup olmadığının saptanması için bilirkişi incelemesinin fotokopiler yerine belgelerin asılları üzerinden yapılması gerekir.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi uyarınca, mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkâr edilen imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiraya veren para cezasına mahkûm edilir.
Tahliye taahhütnamesinin noterden düzenlenmesi zorunlu mudur?
Hayır, tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekle tabidir; noterden onaylanması bir geçerlilik şartı değildir. Bununla birlikte noter onayı, ilerleyen aşamalarda ispat ve itiraz süreçlerinde kolaylık sağlar.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar süre içinde yasal yola başvurulmalıdır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, Kanun'un 353. maddesi uyarınca dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiracı yerine vekili tahliye taahhüdü imzalayabilir mi?
Evet, kiracının vekil tayin ettiği kişi taahhütnameyi imzalayabilir. Ancak genel vekâletname bu işlem için yetersizdir; temsilcinin tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak yetkilendirilmiş olması şarttır.
Baskı veya hile ile imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Hata, hile veya korkutma yollarıyla alınan taahhütname Türk Borçlar Kanunu'nun irade sakatlıkları hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilir. İradesi sakatlanan kiracının bu sözleşmeyi bir yıllık süre içerisinde iptal etmesi gerekir; aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürür.
Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhütnamesi nasıl düzenlenmelidir?
Birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkilerinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye için yeterli kabul edilmez.
Tahliye taahhüdünde tarih yazılmaması ne sonuç doğurur?
Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarihin gün, ay ve yıl olarak ya da ifadeden açıkça anlaşılacak şekilde belirlenmiş olması gerekir. Belirli bir tarih içermeyen veya yalnızca tahliye edileceğine dair kayıt içeren taahhütnameler geçersiz kabul edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy