6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 çerçevesinde kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanımla birlikte semerelerinden faydalanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bu kullanıma karşılık belirlenen kira tutarını ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Bu hukuki bağ, her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen, zamana yayılan sürekli edimli bir yapıya sahip olan ve tarafların iradelerinin uyuşumuyla hüküm doğuran rızai nitelikte bir ilişkidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 299Kaynağı aç
Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Şekil Esasları
Kira ilişkisinin meydana gelmesi kural olarak kanunen belirli bir geçerlilik şekline tabi tutulmamıştır. Taraflar kira ilişkisini açık irade beyanlarıyla tesis edebileceği gibi örtülü iradeleriyle de kurabilir. Sözlü şekilde akdedilen sözleşmeler hukuken bağlayıcı sonuç doğurur; ancak sözleşmenin varlığı, şartları ve kararlaştırılan bedel konusunda çıkabilecek ihtilaflarda ispatı kolaylaştırmak adına yazılı düzenleme yapılması önem taşır.
Sözleşmenin kurulmasına yönelik irade beyanları elektronik vasıtalarla da iletilebilir. E-posta, dijital işlem ortamları ya da elektronik imza aracılığıyla kurulan kira sözleşmeleri hukuki geçerliliğe sahiptir. Güvenli elektronik imza ile tamamlanan işlemler, ispat kabiliyeti bakımından yazılı metinlerle eşdeğer düzeyde kabul edilir.
Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Koşulları
Kira sözleşmesinin hukuken ayakta kalabilmesi için tarafların fiil ehliyetine sahip olması aranır. Sezgin olmayanlar, vesayet altındakiler veya ayırt etme gücüne sahip bulunmayan kişilerin tek başlarına kurdukları kira sözleşmeleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz ya da yasal temsilcinin vereceği onaya bağlı kalır. İrade beyanının serbestçe açıklanması zorunlu olup hata, hile veya korkutma yoluyla iradesi sakatlanan tarafın sözleşmenin iptalini talep hakkı bulunur.
Sözleşmenin taşıdığı amacın ve üstlenilen edimlerin hukuka ya da ahlaka aykırı olmaması gerekir; bu unsurlara ters düşen sözleşmeler geçersiz sayılır. Ayrıca sözleşmenin esaslı unsurlarında belirlilik bulunmalıdır. Kullanıma bırakılan kiralanan malın ne olduğu ile karşılığında ödenecek kira bedelinin açıkça belirli veya tespit edilebilir nitelikte olması şarttır.
Sözleşmede Süre ve Tahliye Taahhüdü
Tarafların sözleşmede belirli bir süre öngörmemiş olması akdin sıhhatine zarar vermez; bu durumda ilişki belirsiz süreli olarak kabul edilir. Belirli süreli kurulan konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin sona ermesi sözleşmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz; yasal düzenlemedeki şartlar oluşmadıkça sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalanmasıyla eş zamanlı şekilde alınması, ilerleyen süreçte taahhüdün geçerliliği bakımından uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilmektedir. Bu sebeple tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden bağımsız hukuki neticeleri olduğu gözetilmelidir.
Kiraya Verenin Borçları ve Yan Giderler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 gereğince kiraya veren; kiralananı belirlenen tarihte sözleşmedeki kullanım amacına uygun halde teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu uygunluğu muhafaza etmekle yükümlüdür. Bu kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez bir nitelik taşır. Konut ve çatılı işyeri haricindeki kira ilişkilerinde ise teslim ve elverişli bulundurma yükümlülüğüne aykırı olacak biçimde genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine hüküm konulamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 301Kaynağı aç
Kiralanan şeyin kullanılmasına bağlı olarak ortaya çıkan yan giderlerin karşılanması kural gereği kiraya verenin sorumluluğundadır. Bu nedenle ortaya çıkabilecek ihtilafların önlenmesi adına hangi giderlerin kiracı, hangi giderlerin kiraya veren tarafından üstlenileceğinin sözleşmede netleştirilmesi gereklidir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Güvence Bedeli
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya teminat verme borcu yüklendiğinde bu miktar üç aylık kira bedelini geçemez. Teminatın para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrakın ise bankaya tevdi edilmesi gerekir. Banka teminatı ancak tarafların karşılıklı mutabakatı, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme ilamı doğrultusunda iade edebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
Kira ilişkisinin son bulmasından sonraki üç ay içerisinde kiraya verenin kiracı aleyhine kira bağına ilişkin dava açtığını yahut takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda banka, kiracının talebi üzerine teminatı geri vermekle mükelleftir.
Sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerli midir?
Kira sözleşmeleri kanunen geçerlilik şekline bağlanmadığından sözlü anlaşmalar hukuken geçerlidir; ancak anlaşmazlık halinde ispat kolaylığı sağlaması için yazılı yapılması önerilir.
Kira sözleşmesinde süre kararlaştırılmazsa ne olur?
Sözleşmede kira süresinin kararlaştırılmamış olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz, sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir.
Kira depozitosu en fazla ne kadar kararlaştırılabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli tutarında belirlenebilir ve nakit olması durumunda vadeli tasarruf hesabına yatırılır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy