Gereksinim Sebebiyle Tahliyenin Hukuki Çerçevesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 b. 1 hükmüne göre kiraya veren; kiralanan yeri kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer şahıslar için konut ya da işyeri gereksinimiyle kullanma mecburiyeti bulunuyorsa kira sözleşmesini dava yolu ile sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Aynı maddenin ikinci bendi uyarınca, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu çalışmalar esnasında taşınmazın kullanımı imkânsız bulunmaktaysa kira sözleşmesinin dava açılarak feshedilmesi mümkündür.
Konut İhtiyacının Nitelikleri ve Samimiyet Ölçütleri
Tahliye davasında ileri sürülen konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Bu ihtiyacın dava açıldığı andan itibaren yargılama süresi boyunca varlığını sürdürmesi ve her türlü kanıtla ortaya konulması gerekir.
Kiraya verenin kiralanan yerde bizzat oturması, ihtiyacın bulunduğuna yönelik kabul edilir bir varsayım meydana getirebilir. Buna karşın kiraya verenin oturulabilir nitelikte boş bir konutu mevcutken kiralanan dairenin tahliyesini istemesi durumunda ihtiyaç iddiası samimi kabul edilmeyebilir.
Aile Bireylerinin İhtiyacı ve Taşınmazların Karşılaştırılması
Ergin çocuğun müstakil bir yaşam hakkı bulunduğundan, ergin çocuğun konut gereksinimine dayanılarak da kiralananın tahliyesi talep edilebilir.
Henüz doğmamış ihtiyaçlara dayanılarak tahliye talep edilemeyeceğine ilişkin yaklaşım bulunmakla birlikte, askerden dönecek veya evlenecek çocuk gibi yakın gelecekte ortaya çıkması beklenen durumlarda da ihtiyaç iddiası ileri sürülebilmektedir. Ancak nişanlılık hali tek başına yeterli sayılmayıp nikah veya düğün tarihinin belirlenmiş olması, davetiyelerin basılması ve durumun somut belgelerle tevsik edilmesi aranır.
Kiraya verenin ihtar aşamasında kendi ihtiyacını belirtmesine karşın dava dilekçesinde çocuğunun ihtiyacına dayanması tek başına usulsüzlük olarak değerlendirilmeyebilmekte; ancak ihtiyaç sahibinin askerlik veya terhis gibi fiili durumlarının mahkemece araştırılarak ihtiyacın varlığı buna göre değerlendirilmelidir.
İhtiyaç sahibinin halihazırda kendi konutunda ikamet etmekle birlikte mevcut yerin yetersiz olduğunu ileri sürerek kiralananın boşaltılmasını talep etmesi halinde mahkemece her iki taşınmaz karşılaştırılmalı ve hangisinin daha avantajlı olduğuna karar verilmelidir.
Dava Açma Süresi, İhtarname ve Usul Şartları
Türk Borçlar Kanunu m. 350 son fıkrası gereğince tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin hitamında, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ile fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davanın süresinde açılması ve taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenini ilgilendirmekte olup bu usul unsurları mahkemece dikkate alınır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açılmadan önce ihtarname gönderilmesi yasal bir zorunluluk olarak öngörülmemiştir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık fesih bildirim süresinin sona ermesinden en az üç ay önce bildirim yapılması gerektiği ve davanın kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacağı kabul edilmektedir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
Türk Borçlar Kanunu m. 355 f. 1 doğrultusunda kiraya veren, gereksinim gerekçesiyle kiralananın tahliyesini gerçekleştirdiğinde haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Yeniden inşa ve imar gayesiyle tahliyesi sağlanan taşınmazlar haklı sebep olmaksızın eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak kiraya verenin yazılı bildiriminden itibaren bir ay içinde kullanılmalıdır. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m. 355 f. 3 gereğince eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
Kiraya verenin boş bir konutu varken kiracıyı tahliye etmesi mümkün müdür?
Kiraya verenin kullanıma elverişli boş bir konutunun bulunmasına karşılık kiralananın tahliyesini istemesi durumunda ihtiyaç iddiası samimi kabul edilmeyebilir.
Nişanlılık gerekçesiyle ihtiyaç tahliyesi davası açılabilir mi?
Nişanlılık durumu tek başına dava açmak için yeterli kabul edilmez; nikah veya düğün tarihinin kararlaştırılması, davetiyelerin basılması ve ilgili tevsik edici belgelerin sunulması gerekir.
Reşit çocuğun konut ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir mi?
Ergin çocuğun bağımsız bir yaşam kurma hakkı bulunduğundan onun konut ihtiyacı için de kiralananın tahliyesi istenebilir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde dava öncesi ihtarname zorunlu mudur?
Belirli süreli sözleşmelerde dava öncesinde ihtarname gönderilmesi zorunlu olmayıp kira süresinin hitamından itibaren bir aylık yasal süre içinde dava açılabilir.
Tahliye edilen taşınmaz başkasına kiralanırsa kiracının hakları nelerdir?
Haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmeden taşınmazın başkasına kiralanması halinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy