Projeden satın alınan konutun maket, broşür, katalog veya sözleşme şartlarına aykırı biçimde teslim edilmesi durumunda alıcı, tüketici hukuku ve borçlar hukuku kapsamında koruma altındadır. Satıcı veya yüklenici tarafından kamuoyuna ve alıcıya sunulan tanıtımlar sözleşmenin bağlayıcı bir parçasını oluşturur. Teslim edilen bağımsız bölümün metrekare, malzeme veya mimari plan bakımından taahhüt edilenden farklı olması, ayıplı ifa ve eksik teslim sonucunu doğurarak alıcıya seçimlik ve tazminat hakları tanır.
Tanıtım Materyalleri ve Örnek Dairenin Hukuki Bağlayıcılığı
İnşaat firmaları ile satıcıların kamuoyuna sunduğu tanıtım katalogları, broşürler, internet sitesi duyuruları ve satış ofislerinde gerçekleştirilen resmi sunumlar doğrudan akdi bir taahhüt ve icap niteliğindedir. Alıcı bu vaatlere dayanarak iradesini oluşturduğundan, tanıtılan tüm unsurlar sözleşmenin ayrılmaz birer parçası sayılır. Dürüstlük kuralı uyarınca satıcı, alıcının kararını etkileyen tüm nitelikleri eksiksiz teslim etmekle yükümlüdür; söz konusu unsurların yalnızca reklam amaçlı olduğuna ilişkin savunmalara itibar edilmez.
Satış ofislerinde kurulan örnek daireler de bağlayıcı birer ön bilgilendirme ve öneri niteliğindedir. Sözleşmede aksine açık bir hüküm kararlaştırılmadığı müddetçe yüklenici, örnek dairede sergilediği malzeme kalitesini ve imalat standartlarını inşa edilen konutta aynen uygulamak zorundadır.
Sözleşme metinlerine tek taraflı olarak eklenen ve piyasa şartlarına göre benzer kalitede malzeme kullanılabileceğini ya da marka seçim hakkının satıcıya ait olduğunu belirten kayıtlar, yükleniciye örnek daire standartlarından uzaklaşarak kalitesiz veya ucuz malzeme kullanma hakkı vermez.
Metrekare Farklılıkları ve Projedeki Mimari Sapmalar
Konutun fiili tesliminde ya da tapu kayıtlarında tespit edilen metrekare ölçümleri ile sözleşmede vazedilen alan arasında alıcı aleyhine eksiklik bulunması, Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca ayıplı ifa ve eksik teslim teşkil eder. Alıcının açık rızası ve yazılı onayı bulunmaksızın bağımsız bölümün oda planında, konumunda, metrekaresinde ya da ortak kullanım alanlarında tek taraflı tasarrufla değişiklik yapılması açık bir sözleşme ihlalidir.
Sözleşmelerde teknik zorunluluklar halinde projede değişiklik yapılabileceğine dair yer alan düzenlemeler, sadece yapının statik güvenliğini sağlamaya yönelik zorunlu teknik müdahalelerle sınırlı uygulanabilir. Bu kayıtlar, alıcının konuttan beklediği yararı ve kullanım gayesini ortadan kaldıran esaslı değişikliklerin meşru gerekçesi olarak ileri sürülemez.
İnşaatın ruhsat eki onaylı projeye aykırı biçimde genişletilmesi, cephe kayması ya da imar mevzuatına aykırı imalatlar gibi imar planı sapmaları, taşınmazın yapı kullanma izin belgesi (iskân) almasını engelleyebileceği gibi yapının kaçak duruma düşmesine de yol açabilir.
Sosyal Donatı Alanlarının Yerine Getirilmemesi
Satış sözleşmesinde, imar projesinde ya da tanıtım kataloglarında yer verilen sosyal donatılar taraflar arasındaki akdi taahhüdün kapsamındadır. Sosyal donatıların eksik bırakılması veya hiç inşa edilmemesi sözleşmenin ihlali niteliğini taşır. Yüklenicilerin teslim sonrasında ilgili idarenin projeyi onaylamadığını ya da maliyet artışları yaşandığını ileri sürerek sosyal alanları iptal etmesi hukuken geçerli bir mazeret sayılmaz.
Projeden ev alan kişilerin otopark, havuz ya da güvenlik gibi taahhüt edilen sosyal donatıların yapılmaması sebebiyle bu imkânları dışarıdan bedel ödeyerek karşılamak zorunda kalması halinde, yapılan harcamalar maddi tazminat olarak talep edilebilir.
Gecikmeli Teslimde Kira Tazminatı ve Cezai Şart Talepleri
Sözleşmede gecikme durumuna ilişkin özel bir cezai şart kararlaştırılmamış olsa dahi, Türk Borçlar Kanunu'nun borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümleri uyarınca geç teslim sebebiyle doğan zararların tazmini istenebilir. Taşınmazın kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi halinde, gecikmenin meydana geldiği tarihten bağımsız bölümün fiilen ve hukuken eksiksiz teslim edildiği ana kadar geçen süre için emsal kira bedeli üzerinden tazminat talep edilebilir.
Sözleşmede belirlenmiş bir cezai şart bulunması ve bu tutarın güncel emsal kira bedelinin altında kalması durumunda alıcı, gerçek zararını teşkil eden kira bedelini isteme hakkına sahiptir. Gecikmeli teslim alınan bağımsız bölümlerde, teslim tutanağına gecikmeye ve kanuni haklara ilişkin ihtirazi kayıt şerhi düşülmelidir. Tutanakta ihtirazi kayıt yer almaması, geriye dönük tazminat taleplerinin ileri sürülmesini güçleştirebilir.
Alıcının Kanuni Seçimlik Hakları
Taahhüt edilen metrekare ile teslim edilen alan arasında konutun kullanım amacını büsbütün ortadan kaldıracak veya ana bölümleri kullanılamaz kılacak düzeyde orantısız bir farkın bulunması durumunda alıcı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Sözleşmeden dönülmesi halinde satıcı; bugüne dek tahsil ettiği tüm satış bedellerini, tapu harçlarını, alım masraflarını ve taşınmaz için yapılan zorunlu harcamaları yasal faiziyle birlikte tek seferde alıcıya iade etmekle yükümlüdür.
Sözleşmeden dönme iradesini kullanan alıcı, ödediği bedelleri satıcıdan tahsil edene kadar taşınmazı iade etmeyerek elinde tutma (hapis hakkı) imkânına sahip olduğu gibi yüklenicinin malvarlığı üzerine ihtiyati tedbir konulmasını da isteyebilir.
Sözleşmeyi feshetmek istemeyen alıcı, konutun ayıplı haliyle piyasa değeri ile taahhüt edilen eksiksiz hali arasındaki değer oranına göre bedelden indirim talep edebilir. Bunun yanı sıra masrafları satıcıya aşırı bir külfet yüklemediği müddetçe alıcı ücretsiz onarım hakkını da kullanabilir. Ücretsiz onarım kapsamında işçilik ve malzeme dahil tüm giderler satıcı tarafından karşılanır.
Satıcının makul süre içerisinde ücretsiz onarımı yerine getirmemesi veya yapılan müdahalenin mevcut ayıbı gidermemesi durumunda alıcı, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme haklarına geçiş yapabilir.
İspat Külfeti ve Uyuşmazlık Çözüm Yolları
Projeden satın alınan konuttaki eksik ve ayıplı imalatların, vaat edilen malzemelerin kullanılmadığının veya projenin değiştirildiğinin somut delillerle ispat edilmesi yükümlülüğü Türk Medeni Kanunu gereğince iddiada bulunan davacı alıcıya aittir. Konut satışından kaynaklanan uyuşmazlıklarda taraflar, kanunda öngörülen parasal sınırlara göre Tüketici Hakem Heyetine veya Tüketici Mahkemesine başvurmalıdır.
Örnek dairede gösterilen malzeme yerine başka malzeme kullanılabilir mi?
Müteahhit, örnek dairede sergilediği malzeme ve imalat standartlarını aynen sunmakla yükümlüdür. Sözleşmedeki tek taraflı değişiklik hükümleri, örnek dairedeki kalite standardından uzaklaşarak ucuz malzeme kullanımına cevaz vermez.
Teslim edilen evin metrekaresi eksik çıkarsa ne yapılabilir?
Metrekare eksikliği ayıplı ifa niteliğindedir. Alıcı eksiklik oranında bedel indirimi talep edebileceği gibi eksikliğin evin kullanım amacını ortadan kaldıracak düzeyde büyük olması halinde sözleşmeden dönerek parasını yasal faiziyle geri isteyebilir.
Sözleşmede ceza maddesi yoksa gecikme için kira tazminatı istenebilir mi?
Sözleşmede gecikme cezası bulunmasa dahi borçlu temerrüdü hükümleri uyarınca gecikmenin başladığı tarihten hukuken ve fiilen eksiksiz teslimin yapıldığı tarihe kadar emsal kira bedeli üzerinden tazminat istenebilir.
Teslim tutanağı imzalanırken nelere dikkat edilmelidir?
Gecikmeli teslim alınan bağımsız bölümlerde teslim tutanağına mutlaka gecikmeye dair hakların saklı tutulduğunu belirten ihtirazi kayıt düşülmelidir.
Sosyal donatıların yapılmaması durumunda maliyet artışı gerekçe gösterilebilir mi?
Sosyal donatılar sözleşmenin bağlayıcı birer taahhüdü olup belediye onayı veya maliyet artışı gibi gerekçeler alıcıya karşı ileri sürülemez; alıcılar bu hizmetleri dışarıdan temin etmek zorunda kalırlarsa maddi tazminat isteyebilirler.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy