Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapuda müteahhide devredilen arsa payını veya bağımsız bölümü tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle satın alan üçüncü kişinin aynî hakkı kural olarak korunur. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca tapu sicilindeki tescile dayanarak mülkiyet veya sınırlı bir aynî hak edinen üçüncü kişilerin bu kazanımı hukuken geçerlidir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak feshedilmesi de iyi niyetli alıcının tapu kaydının kendiliğinden iptali sonucunu doğurmaz.
Tapu Siciline Güven İlkesi ve Aynî Hak Koruması
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle güvenerek mülkiyet veya sınırlı bir aynî hak edinen üçüncü kişilerin kazanımlarını teminat altına alır. Bu güven koruması yalnızca tapu siciline dayanılarak kurulan aynî haklar için geçerlidir. Müteahhitle sadece adi yazılı satış sözleşmesi imzalayarak kişisel alacak hakkı elde eden ancak adına tapuda tescil yaptırmayan alıcılar bu korumadan yararlanamaz. Dolayısıyla kanunun sağladığı aynî hak korumasının doğabilmesi için devrin tapu sicilinde tescil edilmiş olması şarttır.
Yüklenici adına tapuda kayıtlı bulunan bağımsız bölüm veya arsa payı üzerinde iyi niyetle ipotek hakkı edinen bankaların veya diğer üçüncü kişilerin ipotek hakkı da Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamındaki tapu güveni ilkesi çerçevesinde korunabilir. Bununla birlikte, üçüncü kişi adına gerçekleştirilen tescil işleminin hukuki sebebi geçersizse veya aynî hak iktisabının diğer kurucu unsurları mevcut değilse tek başına iyi niyet tapunun korunmasını sağlamaz.
İyi Niyetin Değerlendirilme Zamanı ve İspat Kuralı
Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı aynî hakkın kazanıldığı an itibarıyla değerlendirilir. Bu inceleme, tescil isteminin tapu yevmiye defterine kaydedildiği tarih ve an esas alınarak yapılır. Tescil işlemi tamamlandıktan sonra meydana gelen öğrenmeler veya hukuki çekişmeler, kural olarak üçüncü kişinin önceden gerçekleşmiş olan aynî hak kazanımını ortadan kaldırmaz.
Taşınmazı tapu sicilinde devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olduğu asıldır. Üçüncü kişinin kötü niyetle hareket ettiğini, yani yüklenicinin tapudaki hakkının sakat olduğunu bildiğini veya gerekli özeni gösterseydi bilmesi gerektiğini ileri süren arsa sahibi bu iddiasını somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür. Kötü niyet somut delillerle kanıtlanamadığı sürece üçüncü kişinin mülkiyet hakkı geçerliliğini muhafaza eder.
Kötü Niyet İddiasında Değerlendirilen Fiilî Karineler
Üçüncü kişinin taşınmazı edindiği sırada kötü niyetli olduğu, yani yüklenicinin tapudaki hakkının hukuken sorunlu olduğunu bildiği veya somut koşullarda bilmesinin gerektiği ispat edilirse tapu kaydı korunmaz ve taşınmazın arsa sahibine iadesi gerekir. Üçüncü kişi tescilin hukuki durumunun sakat olduğundan şüphelenmesine rağmen gerekli özeni göstermekten veya makul araştırmayı yapmaktan kaçınmışsa iyi niyet korumasından faydalanamayabilir.
Arsa sahibi kötü niyet iddiasını ispatlarken çeşitli fiilî karinelerden yararlanabilir. Küçük bir araştırmayla gerçek durumun öğrenilebilecek olması, yüklenici ile alıcı arasındaki yakın akrabalık veya şahsi ilişki, taşınmazın kısa aralıklarla birden fazla kez el değiştirmesi ya da olağan dışı düşük bir bedelle devredilmesi kötü niyetin tahlilinde dikkate alınır. Bununla birlikte, olağan dışı düşük bedel tek başına her uyuşmazlıkta kesin kötü niyet sayılmadığı gibi taşınmazın piyasa değerinden satın alınması da tek başına kesin iyi niyet kanıtı oluşturmaz; bu unsurlar dosyadaki diğer olgularla birlikte değerlendirilir. Ayrıca inşaatın henüz tamamlanmamış olması da tek başına alıcının kötü niyetli olduğunu göstermez.
İnşaatı bitmemiş projeden daire almak kötü niyet sayılır mı?
Hayır, müteahhitten henüz tamamlanmamış bir projede yer alan bağımsız bölümün satın alınması tek başına üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun kesin kanıtı değildir.
Müteahhitle adi yazılı sözleşme yapan kişi tapu güveninden yararlanabilir mi?
Hayır, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki koruma yalnızca tapu siciline dayalı aynî hak kazanımları için geçerlidir; tapuda adına tescil bulunmayan ve sadece adi yazılı satış sözleşmesiyle kişisel alacak hakkı edinen alıcı bu korumadan yararlanamaz.
Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi iyi niyetli alıcının tapusunu iptal eder mi?
Hayır, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak sona erdirilmesi, tapuyu iyi niyetle devralan üçüncü kişinin mülkiyet kaydının kendiliğinden iptali sonucunu doğurmaz.
Müteahhitten devralınan taşınmaz üzerindeki banka ipoteği korunur mu?
Evet, yüklenici adına kayıtlı taşınmaz üzerinde iyi niyetle ipotek hakkı edinen banka veya diğer üçüncü kişilerin ipotek hakkı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki tapu güveni çerçevesinde korunabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy