Kat İrtifakı Nedir ve Hukuki Niteliği Nelerdir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapımı devam eden veya gelecekte yapılacak olan bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan geçici nitelikte bir ayni haktır. Bu hak, yapının tamamlanmasından sonra arsa payı sahiplerine kat mülkiyeti hakkı sağlar. Hissedarların mülkiyet hakkı arsa payı oranına göre belirlenir.
Kat irtifakı ile arsa payı hukuken birbirinden ayrılamaz. Arsa payının devredilmesiyle kat irtifakı da devredilmiş olur; aynı şekilde kat irtifakının veya kat mülkiyetinin devri ile arsa payı da devredilmiş sayılır.
Kat irtifakı tesis edilecek ana gayrimenkulün kat mülkiyetine elverişli ve kargir yapı niteliğinde bulunması zorunludur. Taş ve tahta gibi malzemelerden inşa edilen yapılarda kat irtifakı kurulamaz.
Kat İrtifakının Kurulma Şartları ve Tescil Usulü
Kat irtifakının kurulması, arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahibi paydaşların tamamının oybirliğiyle istemde bulunması esasına dayanır. Olağanüstü yönetim tasarrufu niteliğindeki bu işlemin tamamlanması için tapu kütüğüne resmi senet düzenlenerek tescil yapılması gerekir. Kat irtifakı kurulurken tüm arsa paylarının bir bağımsız bölüme özgülenmesi zorunludur; bağımsız bölüme özgülenmemiş arsa payı veya irtifak tesis edilmemiş bağımsız bölüm bırakılamaz.
Henüz yapı yapılmamış ya da inşası tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulması ve tapu siciline tescili için Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14 uyarınca arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının istemi şarttır. Bu istemle birlikte, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yönetim planının tapu idaresine sunulması yasal bir yükümlülüktür.
Kat irtifakı tesisine engel teşkil eden bir paydaşın bulunması ve bu paydaşın yasal şartları taşıması halinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak ilgili kişinin paydaşlıktan çıkarılması istenebilir. Bu durumda iptal edilen pay, diğer paydaşlara payları oranında intikal eder.
Pay Sahiplerinin Hakları, Borçları ve İnşaat Yönetimi
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17 hükmüne göre kat irtifakı sahipleri, sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde ana yapının inşasına başlanmasını ve tamamlanmasını diğer paydaşlardan talep edebilir. Bu yöndeki noter ihtarına rağmen iki ay içinde borç yerine getirilmezse, hak sahipleri borcunu ifa etmeyen irtifak sahibinin arsa payının kendilerine arsa payları oranında devredilmesini dava yoluyla talep edebilirler.
İnşaatın belirlenen sürede başlamamasına veya tamamlanamamasına kusurlu eylemleriyle yol açan ve bu nedenle kat irtifakının sona ermesine sebebiyet veren pay sahibinden, diğer kat irtifakı sahiplerinin tazminat isteme hakkı bulunur.
Kat irtifakı sahipleri, inşaata başlama ve tamamlanma sürecini yönetmek üzere kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birden fazla yönetici atayabilir. Kıyasen uygulanan hükümler uyarınca yöneticilikten doğan borçlarını yerine getirmekle yükümlü olan bu yöneticiler beş yıldan fazla görev yapamazlar.
Kat İrtifakının Sona Ermesi ve Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 49 uyarınca arsa maliki veya ortak malikler, tapu memuruna verecekleri yazılı beyan ile sicil kaydını sildirerek kat irtifakına her zaman son verebilirler. Bununla birlikte arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
Kat irtifakı kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 49/2 uyarınca maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri dinleyerek kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verebilir. Uzatılan bu süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
İnşaatın tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasının ardından Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14 doğrultusunda tapu idaresi kat irtifakını re'sen ya da kat irtifakı sahiplerinin istemi üzerine kat mülkiyetine çevirir.
Kat irtifakı tek bir paydaşın talebi ile kurulabilir mi?
Kat irtifakının kurulabilmesi için arsa üzerindeki tüm paydaşların oybirliği ile istemde bulunması ve tapuda resmi senet düzenlenmesi gerekir. Oybirliğini engelleyen paydaş yasal şartları taşıyorsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak paydaşlıktan çıkarılması talep edilebilir.
Kat irtifakı hangi hallerde kendiliğinden sona erer?
Kat irtifakına konu olan arsanın tamamen yok olması, arsa üzerinde yapı yapılamayacak hale gelinmesi veya taşınmazın kamulaştırılması durumunda kat irtifakı kendiliğinden son bulur.
Yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine nasıl geçilir?
İnşaatın usulüne uygun şekilde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin temin edilmesi sonrasında tapu idaresi kat irtifakını re'sen veya hak sahiplerinin başvurusu üzerine kat mülkiyetine çevirir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy