Satış sözleşmesinde satıcı, satılanın zilyetliğini ve mülkiyetini alıcıya devretmeyi; alıcı da bu devre karşılık bir bedel ödemeyi üstlenir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesi satışı, bu iki borcun karşılıklı olarak üstlenildiği sözleşme olarak tanımlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 207Kaynağı aç
Bedelin belirlenmesi ve borçların ifası
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça satıcı ile alıcı borçlarını aynı anda ifa eder. Eş zamanlı ifa, tarafların ayrıca öngördüğü bir düzen veya aksi yönde bir âdet varsa o düzene göre değişebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesi, aynı anda ifayı her sözleşmede değiştirilemez bir kural hâline getirmez.
Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesi bedeli bu belirlenebilirlik ölçüsüne bağlar.
Satıcının ayıptan sorumluluğu
Satıcı, alıcıya herhangi bir surette bildirdiği nitelikler satılanda yoksa bunlardan sorumludur. Ayrıca satılan, nitelik veya niteliği etkileyen nicelik bakımından aykırıysa ve bu aykırılık kullanım amacı yönünden satılanın değerini ve alıcının beklediği faydaları ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde azaltıyorsa sorumluluk doğar. Bu ayıp maddi, hukuki veya ekonomik nitelikte olabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 219. maddesi bu iki sorumluluk hâlini birlikte düzenler.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 219Kaynağı aç
Satıcı, 219. maddede belirtilen ayıpların bulunduğunu bilmese de bunlardan sorumludur. Ayıbın bilinmemesi, bu madde bakımından sorumluluğu kendiliğinden kaldıran bir sebep olarak düzenlenmemiştir.
Alıcının seçimlik hakları ve sınırları
Satıcı ayıptan sorumluysa alıcı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 227. maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanabilir. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönebilir. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteyebilir. Aşırı bir masraf gerekmiyorsa, bütün masraflar satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteyebilir. İmkân varsa satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini de isteyebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 227Kaynağı aç
Satıcı, alıcının bu seçimlik hakları kullanmasını önleyebilir. Bunun için aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vermesi ve alıcının uğradığı zararın tamamını gidermesi birlikte gerekir. 227. madde, bu iki şarttan yalnız birinin yerine getirilmesini seçimlik hakları engelleyen bir imkân olarak düzenlemez.
Alıcı sözleşmeden dönme hakkını kullandığında durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir. Bu sonuç, dönmenin durum bakımından haklı görülmemesine ve hâkimin takdirine bağlıdır. Kullanılan her dönme isteminin onarıma ya da bedel indirimine çevrileceği 227. maddede öngörülmez.
Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakınsa alıcının hakları daralır. Alıcı bu durumda ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir. Sınır, değer eksikliğinin satış bedeline çok yakın olması şartına bağlıdır.
Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 227. maddesi bu hakkı, seçimlik haklara ilişkin düzenlemenin yanında ayrıca korur.
Taşınmaz satışında ve bağlı sözleşmelerde şekil
Taşınmaz satışının geçerli olması, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Taşınmaz satışı vaadi ile geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi bu sözleşmelerde resmî şekli geçerlilik şartı olarak arar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç
Önalım sözleşmesi aynı maddede ayrı bir şekle bağlanır. Geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Taşınmaz satışı, taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri için aranan resmî şekil, önalım sözleşmesine aynen uygulanmaz.
Sık sorulan sorular
Satış sözleşmesi nedir?
Satış sözleşmesi, satıcının satılanın zilyetliğini ve mülkiyetini devretmeyi, alıcının ise buna karşılık bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tanım, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesinde bu karşılıklı borçlarla kurulur.
Satıcı ve alıcı borçlarını ne zaman ifa eder?
Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça taraflar borçlarını aynı anda ifa eder. Sözleşme veya âdet bu düzeni değiştirebilir.
Belirlenebilen bedel kararlaştırılmış sayılır mı?
Evet. Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir. Bu sonuç 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesinde yer alır.
Satıcı hangi ayıplardan sorumludur?
Satıcı, bildirdiği nitelikler satılanda yoksa sorumludur. Niteliğe veya niteliği etkileyen niceliğe aykırılık, kullanım amacı bakımından değeri ve beklenen faydaları ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde azaltıyorsa maddi, hukuki veya ekonomik ayıptan da sorumludur.
Satıcı ayıbı bilmezse sorumluluktan kurtulur mu?
Hayır. Satıcı, 219. maddede düzenlenen bu ayıplar bulunuyorsa onları bilmese de sorumludur. Bilmeme, sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Ayıplı malda alıcı hangi haklardan birini seçebilir?
Alıcı, satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönebilir. Satılanı alıkoyup ayıp oranında bedel indirimi isteyebilir. Aşırı masraf gerekmiyorsa masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteyebilir. İmkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirme de isteyebilir.
Ayıplı malda tazminat istenebilir mi?
Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 227. maddesi bu hakkı ayrıca korur.
Satıcı seçimlik hakların kullanılmasını önleyebilir mi?
Önleyebilir; ancak aynı malın ayıpsız benzerini hemen vermesi ve uğranılan zararın tamamını gidermesi gerekir. İki şart birlikte aranır.
Sözleşmeden dönme her durumda uygulanır mı?
Alıcı dönme hakkını kullandığında durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, onarıma veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir. Her dönme istemi kendiliğinden değişmez.
Değer eksikliği bedele çok yakınsa hangi haklar kalır?
Alıcı ancak sözleşmeden dönme veya ayıpsız bir benzerle değiştirme haklarından birini kullanabilir. Bu sınır, değer eksikliğinin satış bedeline çok yakın olmasına bağlıdır.
Taşınmaz satışı hangi şekille geçerli olur?
Taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekil olmadıkça geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesi resmî şekle mi bağlıdır?
Hayır. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Bu sözleşme, taşınmaz satışı için aranan resmî şekilden ayrı düzenlenir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy